物业管理条例释义.docx

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物业管理条例释义

《物业管理条例释义》

第一章总则

本章共五条,对《物业管理条例》（以下简称《条例》）的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则、管理体制等作了规定。

　　作为第一部全国性的物业管理法规,《条例》第一条开宗明义,将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

　　物业管理虽然在我国发展迅速,涉及面甚广,但在实际生活中,对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。

为了避免不必要的纷争,《条例》第二条对其所称物业管理作了界定,明确了条例的调整范围。

　　就业主而言,选择一个合适的物业管理企业对于其能否获得期待的物业服务至关重要,为此,《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业管理企业。

　　在知识经济时代,创新和科技进步是永恒的主题。

物业管理服务质量的提高,也需借助新技术、新方法,也需依靠科技进步。

因此《条例》第四条鼓励物业管理利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。

为了加强对物业管理活动的监督管理,《条例》第五条明确了物业管理活动的监督管理部门。

总则在整个《条例》中起着非常重要的作用,学习和掌握《条例》,首先应该理解和领会总则条文所体现的精神。

第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。

[释义]本条是关于《条例》立法目的的规定。

改革开放以来,深圳、青岛、大连等地对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理,取得了较好的效果。

随着我国城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了很大的变化,越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。

在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中,物业管理这一新兴行业应运而生。

它的产生与发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,促进住宅建设,实施社会再就业工程起着积极的促进作用。

近年来,物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。

据统计,目前上海、广东、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到50%,深圳市物业管理的覆盖面已超过90%,全国物业管理企业已有2万多家,从业人员超过230万。

随着物业管理行业的发展,物业管理实践中也出现了一系列问题:

一是业主的权利义务不明确,物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任;二是物业管理企业的行为不规范,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为,包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业,也存在着自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚的问题;三是业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害了业主的公共利益;四是物业的开发建设质量问题对物业管理造成不良影响,使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。

对于这些问题应该说与我国有关物业管理的法制不健全有关。

这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理缺乏法律依据,司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,这不利于物业管理市场的规范,也在一定程度上制约了物业管理行业的发展。

因此,社会各界要求规范物业管理市场,针对物业管理进行专门立法的呼声逐年高涨,每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提案。

近几年来,国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件,如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）、《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（国家计划委员会、建设部计价费[1996]266号）、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部、财政部建住房[1998]213号）、《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基宇[1998]7号）、《物业管理企业资质管理试行办法》（建设部建住房[1999]261号）、《物业管理委托合同示范文本》（建设部、国家工商行政管理局建房[1997]263号）、《前期物业管理服务协议示范文本》（建设部建住房[1999]246号）等。

与此同时,各地在物业管理立法方面也进行了积极的探索。

上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、河南、陕西等20多个省市制定了物业管理条例,其他省市也普遍颁布了物业管理办法。

上述法规、规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作用,也为《条例》的起草提供了条件。

1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,通过收集国内外有关资料,开展立法调研,召开专家论证会和有业主委员会、物业管理企业、街道办事处、派出所、居民委员会、律师等有关人士参加的座谈会,广泛征求地方和相关部门的意见,认真研究分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题,于2001年3月形成《条例》（送审稿）。

2002年3月,国务院法制办将《条例》列入立法计划,并在送审稿的基础上,经过反复论证、修改和完善,形成《条例》（草案）。

2002年10月16日,国务院领导批示将《条例》（草案）公开向社会征求意见。

这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措,在社会上引起了积极反响。

在近一个月的意见征求期间,国务院法制办共收到近4000条意见。

从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》（草案）的基本内容给予了充分肯定,一致呼吁尽快出台,使物业管理活动有法可依。

在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上,国务院法制办与建设部对《条例》（草案）进行了认真修改。

2003年5月28日,国务院第九次常务会议审议并原则通过了《条例》（草案）。

可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强,凝聚了人民群众的智慧和热情。

《条例》的立法目的,可以从三方面理解:

首先,条例旨在为物业管理活动建章立制,规范物业管理活动中各方主体的行为。

物业管理行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律关系。

国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于,物业管理往往涉及众多业主的公共利益,当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时,需要有一个协调机构和协调机制,需要有指导各方行为的准则。

物业管理活动涉及业主、建设单位、物业管理企业、物业使用人、公用事业单位等方面的权利义务。

《条例》第二章对业主的权利义务,业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则,业主委员会的职责、组成,业主公约的内容效力,业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定,着重规范业主和业主大会的行为。

《条例》第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务,着重规范建设单位的行为。

《条例》第四章就物业管理企业、物业管理从业人员的资质、资格,物业服务合同等作了详细规定,着重规范物业管理企业、物业管理从业人员、物业使用人、公用单位、事业单位的行为。

《条例》第五章着重规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。

其次,《条例》旨在通过规范物业管理活动,来维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益。

物业管理,实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主的财产权基础上的。

对物业管理立法,自应以维护业主的合法权益为核心。

从《条例》的规定来看,也确实是这么做的。

例如,《条例》要求建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益（第二十二条）;规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自转让（第二十七条）;强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任（第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条）等。

物业管理企业是物业管理活动中提供物业服务的一方当事人。

业主和物业管理企业是平等的民事主体关系。

对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益,《条例》也明确予以保障。

例如,《条例》规定业主和使用人约定由使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任（第四十二条）;强调违反物业服务合同约定,业主预期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉（第六十七条）等。

第三,《条例》旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物业管理企业的合法权益,使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益,改善人民群众的生活和工作环境。

从物业管理的产生和发展过程来看,物业管理的推进与发展,对于改善居住质量、维护住区的安定、促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献。

制定条例的目的,也是为了充分发挥物业管理制度的积极作用,改善广大居民的生活、工作环境。

第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

[释义]本条是关于物业管理定义的规定。

《条例》对物业管理下定义,实际是要解决《条例》的调整范围问题。

《条例》名为物业管理条例,规定《条例》的调整范围,势必要明确物业管理的内涵。

对《条例》所称物业管理的定义,需从以下几方面理解:

第一,物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。

对于房屋等建筑物的管理,业主可以根据不同情况采用不同的方式。

从实际情况来看,主要有三种方式:

其一是业主自己进行管理;其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理;其三是业主选聘物业管理企业进行管理。

《条例》调整的物业管理,仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行管理这种方式。

《条例》所规范的物业管理活动,也限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。

当然,这并不意味着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束,只不过《条例》对其不予规范而已。

就业主自行管理而言,作为建筑物的所有权人,业主可行使对建筑物的占有、使用、收益、处分权。

对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现,对此,《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）等法律、法规已有规定。

就业主委托专业服务公司管理而言,业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系,应当按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）等相关法律、法规的规定来执行。

《条例》之所以就业主通过选聘物业管理企业实施建筑物管理单独立法,是基于这种方式的特殊性。

必须说明的是,业主有权选择适合自己的方式来进行管理自己的物业。

换言之,是否选聘物业管理企业来对物业实施管理,是业主的权利。

《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理,但是,如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理的,则应当按照《条例》的规定来进行。

第二,物业管理活动的基础是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企业提供的服务为标的所进行的一项交易。

市场经济条件下,交易的进行主要通过合同作为纽带完成,交易的双方也即合同的主体。

物业管理作为一项市场行为,也是通过合同才产生的。

物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。

物业服务合同是物业管理活动产生的基础。

物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理和服务的,其权利义务直接来自于合同。

可以说,没有了物业服务合同,也就不存在物业管理。

物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系,明确了物业管理活动的基本内容。

物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务,业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用,双方是平等的民事法律关系。

第三,物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行维修养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。

主要有两方面:

一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆管理等服务。

除此之外,按照《条例》规定,物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同没有约定的服务项目（第四十四条）;也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托,为其向业主代收有关费用（第四十五条）。

在《条例》的调整范围方面,除了需准确理解物业管理的定义外,还需明确以下几点:

一是,《条例》既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。

从《条例》出台前各地立法情况来看,主要规范的是居住物业（住宅物业）的物业管理活动;对于写字楼、商场等非住宅物业的物业管理活动,没有专门的法律规定,实践中多是参照居住物业的有关规定执行。

在条例》制定过程中,有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大,业主对物业服务的要求也不一样,应当分别立法,而《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言,因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。

经是调研和充分的讨论,这种意见没有被采纳。

因为虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别,但在法律制度方面,两者并无明显不同,无分别立法的必要。

至于两者的差别,可以通过物业服务合同来解决。

当然,《条例》在某些问题上对两者也作了区分,有些规定就只适用于住宅物业。

例如,在前期物业管理阶段,《条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业管理企业,而对非住宅物业的建设单位,就没有这一要求（第二十四条）;同时《条例》第五十四条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度,而对非住宅物业则未作强制性规定。

二是,《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村。

《条例》确立的一些基本制度,既适用于城市的物业管理活动,也适用于乡村的物业管理活动。

在《条例》起草过程中,曾几易名称。

就其原因,除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外,城市和乡村之争是另外一个原因。

有意见认为,物业管理在我国尚处于起步阶段,目前阶段的物业管理,基本限于城市之内,因此,应当制定城市物业管理条例。

另一种意见则认为,虽然从全国情况来看,物业管理确实主要存在于城市。

但不可否认的是,在一些比较发达的乡村,物业管理活动已经存在。

尤其是在沿海一些经济比较发达的地区,城乡差别已经非常小。

同时,并非只有城市才会出现物业管理的需求,对乡村也存在。

而且随着社会经济的发展和人民生活水平的逐步提高,乡村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。

如果《条例》只规范城市物业管理活动,那乡村已经存在和将要出现的物业管理活动将无法可依。

这显然不利于物业管理在我国的发展,也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济效益。

《条例》最终采纳了第二种意见。

关于物业管理这一专业名称,还有一点需要说明。

在《条例》制定过程中,曾经出现过一个争议较大的问题,就是《条例》究竟应该叫物业管理条例还是物业服务条例。

主张物业服务条例的意见认为,《条例》应当体现物业企业和业主的平等关系,物业企业给业主提供的是服务而非管理,如果称作物业管理条例不能体现出物业企业的服务职能,而且容易和行政机关的管理相棍淆,因此,建议将《条例》的名称修改为物业服务管理条例或者物业服务条例条文中涉及到的物业管理也相应的修改为物业服务或者物业管理服务。

主张物业管理条例的意见则认为:

1.物业管理区别于行政管理。

物业管理企业受业主委托,以经营方式,提供带有专业化管理的服务是物业管理的特殊性,与政府有关部门的行政管理有着本质的区别。

2.物业管理&包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及提供的相关服务。

物业管理这一名称比较准确地反映了物业管理的内容。

3.经过这些年的发展,物业管理这一概念已经约定俗成,被社会广泛接受和认同。

从中央文件到各地制定的政策法规,均采用物业管理这一名称。

4.物业管理这一名称符合国际惯例。

物业管理在国际上已有100多年的发展历史,物业管理已成为世界各国的通用叫法,符合国际惯例。

美国、英国、加拿大、澳大利亚、新加坡、中国香港等国家和地区均采用PROPERTYMANAGEENT这个名词,翻译成汉语就是物业管理;。

采用物业管理名称,有利于物业管理行业的国际间交流,有利于推动我国物业管理的国际化进程。

这两种意见虽然表现为对条例名称的争议,实质上涉及对物业管理这一概念的深层次的理解和认识。

可以说,这两种意见是从不同角度阐述了物业管理的内涵,两者并无原则分歧。

实质上,物业管理是业主行使对物业的财产权,选聘物业管理企业来管理物业。

经过反复讨论,《条例》采纳了物业管理条例这一名称,同时,《条例》的具体规定中充分体现了物业管理企业和业主的平等关系,物业管理企业给业主提供的是物业服务这一基本精神。

例如,在业主的权利中明确规定业主有权获得物业管理企业提供的服务（第六条）;将物业管理企业和业主之间的合同规定为物业服务合同（第三十五条）等。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

[释义]本条是关于业主通过市场竞争机制选择物业管理企业的规定,是倡导性条款。

物业管理活动,本质上是一项民事法律活动。

物业管理企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系,而是作为两个平等的民事主体。

把物业管理企业和业主之间联系起来,藉以建立民事法律关系的法律行为就是物业管理合同。

相对一个物业管理区域来说,业主选择哪一个物业管理企业来提供物业管理服务,完全是一个市场行为市场竞争机制的最大优点在于,可以最大限度地实现资源优化配置。

对于业主,尤其是一个物业管理区域内众多的业主而言,选择一个合适的物业管理企业并不是一件容易的事。

而市场竞争机制为业主们提供了选择最佳合作伙伴的机会。

业主选择物业管理企业,可以通过物业管理招标投标方式来进行。

本条规定属于倡导性规范,因此,业主可以采用招标投标方式来选择物业管理企业,也可以采取协议等其他方式来选择物业管理企业。

《条例》之所以要提倡业主通过市场竞争机制选择物业管理企业,主要基于两方面考虑:

一是在物业管理实践中,建设单位、业主委员会采用非市场竞争机制选择物业管理企业时,存在种种弊端。

例如,建设单位往往选择下属子公司提供物业管理服务,结果经常出现质价不符、建管责任难分等一系列损害业主权益的问题。

又如,一些业主委员会搞暗箱操作,选择与业主委员会成员有利害关系的物业管理企业提供物业管理服务,结果在物业管理企业和广大业主出现利益冲突时,业主的合法权益往往难以得到保护。

二是实践证明,通过物业管理招标投标等方式,有利于实现业主和物业管理企业双赢的结果。

通过何种方式选聘物业管理企业,属于业主的权利。

同时,利用市场竞争机制是需要一定成本的,并不是所有业主都愿意或者有必要支付这笔成本。

对一些服务项目较少、范围较小的物业管理区域而言,业主并不一定有必要通过招标投标方式来选择物业管理企业。

鉴于此,《条例》只是提倡而不是强制要求所有业主均必须通过市场竞争机制选择物业管理企业。

与本条规定相呼应,《条例》第二十四条对物业管理招标投标方式以及必须按照招标投标方式选择物业管理企业的情形作了明确规定

第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高管理和服务水平。

【释义]本条是关于物业管理与创新和科技进步关系的规定,是倡导性条款。

传统观念认为,物业管理的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等,是一个技术含量不高的行业。

实际上,物业管理是一项专业性很强的活动。

随着经济的发展和科技的进步,建设领域不断涌现新技术、新产品,物业的智能化程度越来越高,只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员,具有先进的管理工具及设备,建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业管理企业,才有能力提供相应的物业管理服务。

中国加入世界贸易组织之后,物业管理市场竞争日趋激烈,物业管理企业迫切需要从理念上进行创新,不断采用新技术、新方法来提高自己的管理服务水平,增强竞争能力。

在物业管理实践中,物业管理企业在物业管理工作中已经引人不少全新理念与运作模式,取得了良好的经济和社会效果。

例如,一些物业管理企业率先采用了"无人化管理"模式,得到了业主和社会的广泛认同。

另外,已有不少物业管理企业开始针对业主鲜明的特点与需求采用"个性化"管理模式,通过防护系统、闭路监控系统、网络信息系统等智能化设施逐步提高管理服务水平,大大提高了业主的满意率。

物业管理属于直接介入人民群众家居生活的服务性行业。

在网络信息时代,数字化生活正逐步变成现实,网络信息与生活现实之间将变得越来越密不可分。

随着人们居住环境智能化、日常生活数字化的实现,物业管理企业应当融入其中,在为业主（居民）提供传统服务的同时,不断采用新技术、新方法,依靠科技进步提升管理和服务水平。

本条是一条原则性规定,体现了国家对物业管理创新和依靠科技进步提高物业管理服务水平的重视。

至于如何鼓励,《条例》并没有具体的规定。

各地可以根据实际情况制定相应的鼓励政策和措施,促进物业管理企业进行创新,促进物业管理服务科技含量的提高。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

[释义]本条是关于物业管理监督管理体制的规定。

物业管理监督管理体制是指由物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。

《条例》规定对物业管理活动的监督管理,由各级政府根据事权实施。

本条第一款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。

国家一级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门,管理职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作。

根据《条例》的规定,国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括制定物业管理企业资质管理制度的具体办法（第三十二条）,配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法（第四十→条）,配合价格主管部门监督物业服务收费（第四十三条）,会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法（第五十四条）,对物业管理活动中的违法行为进行查处（第六十条、第六十二条、第六十三条）等方面内容。

本条第二款规定了地方一级的物业管理活动的监督管理机构及其职责。

各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门,管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。

需要说明的是,这里所称"房地产行政主管部门"是一个笼统和灵活的称呼,各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。

根据《条例》的规定,房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括指导业主成立业主大会（第十条）、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正（第十九条）、批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业（第二十四条）、配合价格主管部门监督物业服务收费（第四十三条）、处理物业管理活动中的投诉（第四十九条）、对物业管理活动中的违法行为的查处（第五十七条―第六十六条）等内物业管理涉及面很广。

物业管理活动的顺利进行,需要主管部门的监督管理,也需要相关部门和单位的大力协作。

正是考虑到此,《条例》的一些规定涉及到了相关部门和单位的职责。

例如,《条例》第二十条规定业主大会、业主委员会应当配合"公安机关",与"居民委员会"相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;《条例》第四十条规定"国务院价格主管部门"会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法;第四十三条规定"县级以