房地产评估之收益法习题3.docx

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房地产评估之收益法习题3

收益法及其运用

一、单选题

1.收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C•收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

【正确答案】D

【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

2.收益法的理论基础是（）o

A.替代原理

B.预期原理

C.均衡原理

D•边际收益递减原理

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P213。

8%;

乙的

有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m,报酬率为6%那么，甲的价格（）价格。

A.高于B.低于

C.等于D.条件不足，无法确定

【正确答案】B

【答案解析】'

由于甲乙两案房地产收益年限不同，不肓哑比较，可以都转化;u

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%则

该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400B.2405C.2410D.2415

【正确答案】C

【答案解析】

方法戌字=字

1亠

防也x瓯=—x2500=2410

J.1

方注2

歩骤一；先将40年收益枫利价格圧原菊年收益

2500=——X1还

10%[（1+10%）_

则年收益a=255.G&

步骤二：

再计算30年的收益权制价格=竺竺兀1-—L=2410

10%[I

5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元,

此后每年会在上一年的基础上增加2%该类房地产的报酬率为10%则该宗房地产的合理经营年限为（）年。

A.32B.34C.36D.38

【答案解析】参见教材时间即为其合理经营期限

【正确答案】C

P229。

该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的

n—1

16—8（1+2%=0,n=36（年）。

6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35B.287.86

C.298.84D.300.86

【正确答案】

【答案解析】参见教材P221。

300.86万元

7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%无风险报酬率为6%风险报酬率为无风险报酬率的25%该写字楼目前的价格为（）万元。

A.5061.44B.5546.94

C.5562.96D.6772.85

【正确答案】A

【答案解析】折现率=6%+6%25%=7.5%

6000X（1-6%）/1.0755+400X0.7/0.075X（1-1.075-5）=5061.44

8.某商铺建筑面积为500血2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该

商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2,市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%该类房地产的报酬率为10%该商铺的价值为

（）万元。

A.521B.533

C.695D.711

【正确答案】A

【答案解析】参见教材P216、P233。

实际租金收益低于市场类似租金收

益，应该采取客观收益。

年净收益=500X120X12X（1—25%=54万元收益现值

J1541

9.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值

20%报酬率为6%偿债基金系数为7.59%。

该房地产的价格为（）万元。

A.313B.329

C.417D.446

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P233。

偿债基金系数，就是将未来的终值转变为年金的系数（年金终值系数的倒数）

第一步，求取收益年限

7.59%=6%/（1.06n）-1

得n=10

第二步，求取房地产价格

-10

V=20/6%X（1-1.06）+1.2V/1.06

V=446

10.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预

测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56B.168.75

C.169.39D.277.70

【正确答案】B

【答案解析】分两步求解：

（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

15116.315.517.21A.1、

1.051.0931.0931..0945%1094

求得A=15.97

Ar1\

——XU-丿

（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格=■：

■'■■

=168.75

11.某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每

天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30

年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%则该公司的租赁权

价值为（）。

A.98.8B.592.81

C.691.61D.667.22

【正确答案】A

【答案解析】年租金优惠=（3.5—3）X360X500=90000元

还有18年租期，报酬率为6%

12.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元,

维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。

租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（）万元。

A.245B.275C.315D.345

【正确答案】D

【答案解析】折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。

需

要扣除的就是：

维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元,营业税及房地产税65万元，所以净收益为500—40-50—65=345万元。

参见教材P236。

13.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C•通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

【正确答案】B

【答案解析】运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。

这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。

参见教材P238。

14.某写字楼的建筑面积为540血2,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2,土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。

该写字楼用地的价格

为（）万元。

A.500B.750

C.800D.1000

【正确答案】C

【答案解析】土地年净收益=1080000-540X400=864000

土地价值=864000/0.108=8000000

15.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率

为12%抵押贷款常数为0.08。

则该宗房地产的价格为（）万元。

A.22

B.22.5

C.23

D.23.5

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P257。

购买者要求的税前现金流量=5X12%=0.6（万元）

偿还抵押贷款的能力=2—0.6=1.4（万元）

抵押贷款金额=1.4十0.08=17.5（万元）

该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5（万

元）

16.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%土

地使用期限为30年，土地报酬率为6%该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【正确答案】C

【答案解析】参见教材P254〜255。

建筑物收益200X12%=24万

土地收益=60-24=36万

土地价值=36/6%X（1-1/1.06）=495.53

房地产价值=200+495.53=695.53

17.某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%

土地资本化率为10%则该宗房地产的价值为（）万元。

A.440B.450

C.460D.470

【正确答案】C

50-20X12怀

【答案解析】参见教材P259。

土地价值=^■:

=260（万元）

该宗房地产价值=土地价值+建筑物价值=260+200=460（万元）

18.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/怦，出租率为85%运营费用占有效毛收入的35%报酬率为12%商场建筑面积为40000m2,可供出租的比例为95%运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

【正确答案】B

【答案解析】参见教材P216。

年净收益=40000X95%<40X12X85%<（1

—35%）=1007.76万元

V38==8284.79

19.

10%银行可提供6成、5年、年利

）。

某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为率8%按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（

A.8.8%B.10%

C.18%D.18.6%

8H/12

=2.028%

月抵押贷款常数=年抵押贷款常数=2.028%X12=24.33%

综合资本化率=60%<24.33%+40%<10%=18.6%

20.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（

A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

【正确答案】D

【答案解析】参见教材P242。

报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。

投资回收

只是保本。

风险大，风险报酬高。

二者是正比关系。

B也不对。

能获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，C也不对。

土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。

21.下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。

A.毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法

【正确答案】C

【答案解析】潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。

可以从字面进行理解，帮助解题。

参见教材P253。

22.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为57447.17元。

则其资本化率为（）。

A.8.3%

B.8.5%

C.8.7%

D.8.9%

【正确答案】C

【答案解析】参见教材P256。

资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。

关键在于，理解资本化率的含义和计算方法,题干中很多给出的数据，是可以不使用的。

二、多选题

1.收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。

A.抵押贷款还本付息额

B.房地产折旧额

C.重置提拔款

D.房地产改扩建费用

E.所得税

【正确答案】ABDE

【答案解析】重置提拔款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。

参见教材P238。

2.在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

【正确答案】ACE

【答案解析】参见教材P23&

3.某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第

年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%则

（）°

A.该房地产的收益价格为136.73万元

B.该房地产的收益价格为143.89万元

C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D.该房地产的合理经营期限为15年

E.该房地产的合理经营期限为20年

【正确答案】

【答案解析】

令A—

N=15

BCD

设该房地产的合理经营年限为n

（n—1）b=0,即28—（n—1）x2=0

=143.89

以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格/年净收益=143.89/28=5.14

如果不记得公式，最简单的办法：

2、0,到第

某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖

费、房地产税由出租人负担。

由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营

费用包括（）°

A.电费

B.物业管理费

C.水费

D.供暖费

E.房地产税

【正确答案】CDE

【答案解析】参见教材P239-240。

电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。

运营费用是由出租人承担的费用。

5.就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价

师对其净收益同时给出（）°

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值

lol[答疑编号950277070205]

【正确答案】ABE

【答案解析】预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。

如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。

CD的说

法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。

参见教材P245。

三、判断题

1.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。

（）

【正确答案】错误

【答案解析】该住宅空置无实际收益，但是具有潜在收益，可以参照市

场上类似住宅的租金，作为收益估算其收益价值。

2.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。

（）

【正确答案】错误

【答案解析】前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。

出租型房地产没有销售收入。

3.房地产收益可分为有形收益和无形收益。

无形收益通常难以货币化，难以在计算净收

益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。

（）

【正确答案】错误

【答案解析】参见教材P212、213。

如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。

这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。

应该是选取较低的报酬率或资本化率。

理解：

因为存在无形收益，所以投资者要求的报酬率可以略低。

4.根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用

权价格接近无限年价格就越慢。

（）

【正确答案】错误

匕上减1一一-

【答案解析】土地使用权价格公式fL

廿寸_01

K—JB——Kp

土地使用权价格接近无限年价格的程度为△=■-■<

当报酬率为2%寸，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%

时，需要260年，报酬率为8%寸，需要130年，报酬率为20%寸，需要50年，报酬率为25%需要25年。

所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。

参见教材P223。

5.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余年限为40年，该

房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。

（）

【正确答案】错误

【答案解析】该房地产现在的价值包括2块，一个是现在到将来30年内的收益现值，还有一个是30年后-40年末的建设用地使用权的价值，二者加总才是该房地产现在的价值。

6.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拔款是属于运营费用。

（）

【正确答案】正确

【答案解析】参见教材P23&

重置提拔款是建筑物经济寿命期内，更换经济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用，属于运营费用。

建筑物的折旧费用和土地取得费用摊销不包括在运营费用中。

7.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为

10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。

（）

【正确答案】错误

【答案解析】参见教材P23&

建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。

短寿命周期的资产的折旧

才能计入运营费用。

本题中的折旧费只有60万元。

8.由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。

（）

【正确答案】正确

【答案解析】资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，报酬率是各年净收益折算为收益现值时的折现率。

二者在计算的时候，没有明显的数学关系。

9.资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产

未来各期的获利能力。

（）

【正确答案】正确

【答案解析】参见教材P255。

本章重要考点

第一节收益法概述

1.收益法的概念。

是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。

主要方法：

报酬资本化法（现金流量折现）

直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）

2.收益法的理论依据一一预期原理

收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：

未来净收益的大小，获得净收益期限的

长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。

3.收益法适用的估价对象（掌握）

收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。

不适用于无收益的项目

常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和