xx物业分户检验管理制度.docx

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xx物业分户检验管理制度

1.目的

规范新项目交付前分户检验的启动条件、查检质量标准和查验流程，促使项目合理规划工期管理，满足法规要求，提高产品观感质量和客户满意度。

2.适用范围

2.1.xx集团委托**物业管理并签订《分户检验服务委托协议》的新建交付项目。

2.2.非xx集团操盘，**物业承接并管理的的新建交付项目。

2.3.**物业承接的第三方的新建项目。

3.术语及定义

分户检验：

物业单位接受地产公司委托，代表地产按照国家有关规范标准，并结合总分包施工合同，以客户的视角，对即将交付项目的房屋单体进行专项、分项和综合检查，将客户关注度极高的质量瑕疵和敏感点消化于房屋交付前，从而降低房屋交付后户均报事率，提高客户对房屋质量的满意度。

4.管理职责：

集团工程技术中心：

负责分户检验工作的监督管理、质量审查和技术支持。

区域工程技术中心：

负责组织分户检验工作的计划编制、实施、培训、监督和管理。

4.1.区域工程技术中心负责人：

4.1.1负责分户检验委托服务合同的签订和回款；

4.1.2负责分户检验人员招聘和平台建设；

4.1.3审批分户检验检查及整改销项计划；

4.1.4负责编制分户检验培训计划和考核办法；

4.2.5监督分户检验工作执行和绩效管理；

4.2.6负责技术支持和帮扶工作。

4.2.区域分户检验负责人：

4.2.1审核项目分户检验检查及整改销项计划；

4.2.2组织区域分户检验工作实施和执行；

4.2.3负责区域分户检验团队日常工作管理，并督导检查；

4.2.4组织区域分户检验培训，并进行考核；

4.2.5建立区域分户检验台账和一户一档管理（电子版）；

4.2.6负责项目分户检验风险升级发起；

4.2.7向区域工程技术中心负责人和总部工程技术中心专业负责人工作汇报。

4.3.项目分户检验负责人：

4.3.1编制项目分户检验检查及整改销项计划，并发起工作审批；

4.3.2组织（参予组织）项目分户检验启动会；

4.3.3负责项目分户检验小组日常管理，领导现场分户检查和销项整改工作。

4.3.4组织日常周/日例会，通报检查进度、缺陷报事，以及销项整改情况；

4.3.5参加项目部工程例会和工作协调会；

4.3.6负责项目分户检验的培训和考核；

4.3.7建立项目分户检验台账和一户一档管理（电子版）；

4.3.8负责分户检验风险预警发起；

4.3.9向区域分户负责人工作汇报。

4.4.项目前介工程师：

4.4.1向分户检检验团队交底，介绍项目概况、交付标准、开发计划、形象进度、交付计划，前介重点意见具体达成情况等项目信息；

4.4.2协助项目分户负责人编制项目分户检验检查计划；

4.4.3协助项目分户负责人组织召开分户检验启动会；

4.4.4为项目分户检验小组提供技术支持。

5.管理内容：

分户检验工作由分户检验准备、分户检验启动、现场查验、销项整改、单体关门组成。

物业分户检验应通过专项验收、分项验收和综合验收完成全覆盖检查如下：

1）楼地面、墙面和顶棚质量检查；

2）门窗质量检查；

3）栏杆、护栏质量检查；

4）防水工程质量检查；

5）室内主要空间尺寸检查；

6）给水排水系统安装质量检查；

7）室内电气工程安装质量检查；

8）空调工程质量检查（如装修标准不配置则甩项）；

9）室内精装工程质量检查（如毛坯交付则甩项）；

10）成品保护检查；

11）清洁专项检查；

12）公共部位检查；

13）项目要求的其他专项检查；

5.1.分户检验准备：

5.1.1分别户检验启动会前10天，地产项目负责人与项目分户检验负责人就项目差异，工作界面、职责分工，以及房屋集中交付工作进行沟通交流，对施工进度进行梳理，由地产项目部提供全景计划；

5.1.2分别户检验启动会前1周，分户负责人组织完成检验小组成员上岗培训，并确保所有小组成员掌握分户检验标准及流程，并考试合格（分户检验小组成员由区域/城市分户检验专业骨干人员组成）；

5.1.3分别户检验启动会前，项目分户负责人依据项目提供的分户检验单体作业面提供节点，编制完成《分户检验检查及整改销项计划》，并在启动会前完成内部流程审批（参见《前期介入计划管理制度》）。

5.2.分户检验启动：

5.2.1项目分户负责人协助地产项目负责人牵头工程、客关、物业、监理、房修、承建单位，就工作界面、职责分工，以及房屋集中交付工作，召开分户检验启动会。

确定检验小组成员、职责、验收标准和时间节点；

5.2.2会议对《分户检验阶段承建单位现场管理制度》及奖优罚劣管理办法进行宣贯，项目工程部审核分户检验负责人提交的《分户检验检查及整改销项计划》；

5.2.3项目工程负责人带领分户检验小组进入交付样板现场进行现场交底，并按照《分户检验样板交底纪要》的要求向分户检验小组提交交底文件；

5.2.4项目部为进驻的分户检验小组提供相对独立的临时办公场地（≮20㎡）；

5.2.5会议纪要邮箱发送物业区域运营负责人、前介负责人、分户负责人，抄送总部工程技术中心负责人。

⏹分户检验启动会时间：

房屋实际交付日前（装修房4.5个月，毛坯房4个月）。

5.3.现场查验：

现场查验在分户检验启动会后，由项目分户检验负责人按照专项、分项和综合检查组织实施，查验主要分为功能检测阶段检查、观感阶段检查。

（实测实量与功能检测一起实施，实量仅限于对毛坯房实施开间、进深、净高测量；实测仅局限于房屋检查部位出现平整度、垂直度质量问题时，对问题部位进行实量检测；实测实量不作为地产项目对物业分户检验工作内容的考核）。

以分户检查数据建立房屋一户一档（电子版），房屋单体关门后（房屋集中交付前），通过邮箱发送移交房修单位（使用APP验房时，APP数据可作为一户一档）。

5.3.1功能检测阶段检查：

进行电气检测、蓄水、淋水、通球、通烟和打压（完成20%的流水段开始检验），由项目分户检验负责人以日报、周报、风险通报形式，邮件提交《分户检验信息汇总》反馈地产单位。

5.3.2观感质量阶段检查：

Ø装修房：

对室内所有装饰装修的观感内容统一检查（完成30%的流水段开始检验），由项目分户检验负责人以日报、周报、风险通报形式，邮件提交《分户检验信息汇总》反馈地产单位。

Ø毛坯房：

对墙面、地面、天棚、预留洞孔、入户门、室内门窗、护栏、空调位等观感内容统一检查（完成30%的流水段开始检验），由项目分户检验负责人以日报、周报、风险通报形式，邮件提交《分户检验信息汇总》反馈地产单位。

5.3.3分户检验小组在项目现场及办公室设置形象进度看板、关键数据看板，数据每日更新。

a.形象进度看板：

分户检验整体完成进度，每日中午前完成上一日看板数据维护，必须对主要进度影响因素进行描述；

b.关键数据看板：

将日报数据信息和实测实量数据信息表格张贴于办公区醒目位置，每日看板的所有数据信息必须与日报同步；并将地产项目部在计划编制时提供的最新《分户检验单体作业面提供节点》形象进度表张贴于办公区醒目位置，并每日维护；

5.4.销项整改：

地产公司或项目应在分户检验实施前通过招投标等方式确定质保期内的第三方维修资源，以备施工和整改进度以及整改质量不能满足分户检验要求时，根据《工程第三方维修管理指引》，将质保期内的第三方前置使用；当出现上述问题时项目工程部应提前启用第三方代工。

分户检验单位应接受地产项目委托，组织和督导承建单位专项销项施工队伍进行销项整改和复验。

5.4.1地产项目部在启动会当日，确定整改销项专项负责人，并将整改施工人员通讯录提供给项目分户检验小组；

5.4.2分户检验小组实行每日例会制度（项目分户检验负责人组织），牵头承建单位建立面对面的沟通交流平台，通报分户检验现场检查情况，对承建单位整改人员的现场清点和当日整改进度回顾；

5.4.3项目分户检验周例会制度，每周由地产项目工程部经理/物业分户检验负责人牵头，房修前介负责人及项目相关专业工程师参与，组织监理及承建单位现场负责人召开项目分户检验例会，由物业通报现场检查、整改进度；

5.4.4项目分户检验小组以线上验房APP或线下分户检验日报/风险通报形式，提交《分户检验信息汇总》反馈地产单位和承建单位专项销项施工队伍，并约定时间进行整改；承建单位专项销项施工队伍完成整改后，将整改信息反馈项目部工程部和项目分户检验小组，项目分户检验小组进行复验，复验合格后关闭工单；若复验不合格，再次发起承建单位进行返工维修，直至关闭。

5.4.5两次及以上销项整改不合格，应根据《工程第三方维修管理指引》建议项目发起第三方维修。

5.5.单体关门：

5.5.1房屋集中交付前60天，项目分户检验负责人按照要求制定倒排关门计划，在项目现场及办公室设置关门计划看板，量化房屋检查进度和每日整改复验销项完结率（数据每日更新）；

5.5.2项目集中交付前7天，单体关门，分户检验工作结束.

5.5.3分户检验工作结束后1周内，项目分户检验负责人对分户验收工作进行梳理，并提交《分户查验总结》报告。

要求：

承建单位主控项销项率应不小于90%，一般项销项率应不小于80%。

★主控项：

一般是指部品、设备设施存在质量、安全、功能等重大问题，日常使用中影响面积大、范围广的问题项，包含交付前工地开放日业主提出的质量相关问题。

★一般项：

一般是指在施工和安装中未按照规范要求产生的质量、观感问题，不影响系统功能使用，影响范围小的问题项；

6.人员配置要求：

6.1.分户检验人员按照TG精装系列1.3万㎡/人，HL精装系列1.5万㎡/人，查验团队在房屋交付前4.5月进场；毛坯2万㎡/人查验团队在房屋交付前4月进场，按分户检验方案及计划实施，人员培训合格后进场实施查验，不低于2人/项目；

6.2.有两个及以上同时在建项目的地区公司，在物业区域公司运营部前期介入板块下设分户检验专业小组，成员编制在项目，小组成员应同时向地区物业公司前介经理和分户检验负责人汇报工作。

检验小组含负责人1人，其专业分户检验小组成员数量，按单个项目实际编制人员最多的数量进行配置；

6.3.多批次交付的单一项目，按实际交房面积进行人员配置。

7.过程管理：

7.1.分户检验记录及数据应每日进行汇总及更新，项目物业分户检验负责人应按要求每日、每周将《分户检验信息汇总》通过企业邮箱进行上报，每月将项目分户检验信息抄送集团工程管理部，集团客户关系部和永升物业工程技术中心；

附表一：

工作内容

发送频次

发送对象

抄送对象

日报

每日/两日一次

地产：

项目工程经理、各专业工程师、房修前介负责人

物业：

项目前介工程师，区域前介经理

地产项目经理

周报

每周一次

地产：

项目负责人、项目工程经理、各专业工程师、项目客关、房修前介负责人

物业：

项目前介工程师、区域前介经理、区域工程负责人

物业：

项目经理（如有）、区域运营负责人、总部前介经理；

地产：

地区工程部负责人、客户关系部负责人

7.2.地产项目工程部应做好物业分户检验员工的技术支持，在物业分户检验工作推动受阻时，项目工程经理和相关专业工程师应采取强有力措施，排除干扰，确保分户检验工作保质保量的完成；

7.3.分户检验单位应接受地产项目委托，组织和督导承建单位专项销项施工队伍进行销项整改和复验；

7.4.对物业分户检验工作的正确性评估，项目工程部每月将通过房修前介人员现场复核分户检验的检查结果及销项情况，与物业公司提报的分户检验结果进行比对，作为对物业分户检验的考核标准，当重要工作发生偏离时由项目工程或房修前介发起邮件通报至集团工程管理部、客户关系部，永升物业工程技术中心前介负责人，如核查属实需要对地区物业公司进行问责；

7.5.分户检验工作结束后，物业公司将项目分户检验及销项整改情况最终数据汇总主送地区地产公司，抄送集团工程管理部、客户关系部，永升物业工程技术中心前介负责人。

7.6.检验质量要求：

7.6.1现场考核：

Ø实际检查完成度（使用检查清单或分户检验APP软件进行统计）=实际分户检查完成户数/合同检查户数×100%，由项目工程与房修前介负责人核对；

附表二：

考核目标值

实际检查完成度

检查应有完成度100%

问题销项率完成度

主控项销项率90%

一般项销项率80%

Ø问题销项率完成度（使用检查清单或分户检验APP软件进行统计）=根据实际销项率与上述目标值的比例，由地产项目工程与房修前介负责人核对；

7.6.2结果考核：

Ø磨一房屋质量满意度不应低于上年度区域集团/事业部平均分值，事业部或区域首个项目不应低于上年度集团均值；

Ø集中交付日至交付后（毛坯六个月、精装三个月）户均缺陷漏项率主控项不超过3%、一般项不超过10%。

8.风险管理

8.1.存在（包括但不限于）工程进度滞后、承建单位整改迟滞、房屋重大质量问题时，由地区物业公司启动风险管理；

8.2.分户检验进场前，分户检验负责人建立工作群，邀请项目工程部、承建单位、监理单位、客户关系部、物业公司和房修中心等相关人员加入群组，被邀请人员实时了解项目分户检验工作开展情况并给予相应的支持；

8.3.风险管理由物业分户检验负责人通过邮箱进行发起：

附表三：

工作内容

发送频次

发送对象

抄送对象

风险预警

及时上报

地产：

一线公司分管领导、片区负责人（如有）、工程部负责人、客户关系部负责人、项目负责人、项目工程经理、房修前介负责人

物业：

区域负责人、区域运营负责人、区域前介经理、区域工程负责人、项目经理（如有）

永升物业工程技术中心前介负责人、工程负责人；集团运营中心工程管理部、客户关系部、地产区域总经理

风险升级

及时上报

地产：

区域总经理、一线公司分管领导、片区负责人（如有）、工程部负责人、客户关系部负责人、项目负责人

物业：

区域负责人、区域运营负责人、区域前介经理、区域工程负责人、项目经理（如有）

集团：

集团主管领导、工程管理部总监、客户关系部总监

永升物业总裁、物业工程技术中心负责人、前介负责人、工程负责人

备注

1、根据发送对象视情况添加各职能负责人；

2、工作内容中需要解决的问题，地产项目部应在下述时间内提供解决方案：

日报-接报2日内，周报-接报3日内；风险升级上报-接报在1个工作日内。

8.4.日常工作处理流程：

8.5.项目物业分户检验负责人每日或每周将现场相关信息，按照不同的工作汇报对象实时选择发送；

8.6.项目存在风险时，严格按照风险判定标准进行确认；

8.7.所有报事接收人均应在要求的报事处理完成时间内，在企业邮箱给予报事人正面回复或组织专题会商讨方案；

8.8.因产品设计问题及非工程因素导致现场查验缺项，不列入销项整改内容；

8.9.项目风险内容如下表：

附表四：

风险预警及升级执行标准

风险类别

风险内容及判定标准

风险应对措施

发起人

风险等级

预警层级

销项整改风险

承建单位超过7天未提供分户检验作业面，超过7天未按约定时间进行整改，且销项率低于70%

风险预警

物业分户检查负责人

★

项目

承建单位超过15天未提供分户检验作业面，超过15天未按约定时间进行整改，且销项率低于50%

风险预警

物业分户检查负责人

★★

区域/事业部

承建单位超过30天未提供分户检验作业面，超过30天未按约定时间进行整改，且销项率低于30%

风险升级

物业分户检查负责人

★★★

集团

检查进度风险

项目提供作业面，物业分户检验小组超过7天未按计划完成分户检验，且检查完成度低于70%

风险预警

项目工程负责人或房修前介负责人

★

项目

项目提供作业面，物业分户检验小组超过15天未按计划完成分户检验，且检查完成度低于50%

风险预警

项目工程负责人或房修前介负责人

★★

区域/事业部

项目提供作业面，物业分户检验小组超过30天未按计划完成分户检验，且检查完成度低于30%

风险升级

项目工程负责人或房修前介负责人

★★★

集团

质量预警

1）功能测试阶段超过正常值，通球缺陷率大于10%、检查过程渗漏率大于15%；

风险预警

物业分户检查负责人

★★★

项目、区域/事业部、集团同时发起预警

2）渗漏户数比例大于10%或某一部位集中出现系统性渗漏风险的；

3）集中出现建筑尺寸（开间、进深、净高）房间合格率低于50%；

4）集中出现观感质量共性问题：

平整度差、装饰线不顺直、裂纹、涂料大面质量差、抹灰表面强度不足等，且户均缺陷率大于20%；

5）集中出现室内空鼓率大于5%，且多处空鼓面积大于0.05㎡；

6）其他大面积观感及功能缺陷等问题

备注

1.风险上报按照风险判定标准分为三个等级，三星为最高风险；

2.上表中“集中出现”是指发生同类问题的户数超过总交付户数的20%；

3.质量预警是分户检验过程中单项达到预警值即可发起，由项目物业分户检查负责人同时以邮件报送项目工程负责人、区域/事业部工程及客关负责人、集团工程、客关负责人、永升总部工程技术中心负责人。

9.执行要求：

9.1.物业工程技术中心每年度对正在进行的分户检验项目检查实施督导检查不少于2次，对新物业区域/公司正在实施分户检查项目进行工作检查帮扶不少于1次；对风险较高项目实施非定期飞检督导工作。

9.2.区域分户检验负责人每月对分户检验项目实施检查督导，并按照《分户检验考核办法》，对项目分户负责人和分户检验人员工作质量进行绩效考核。

9.3.区域工程技术中心未按分户检验管理要求和标准及时组织分户检验小组进场实施分户检验工作，依据《单项奖惩管理制度》对物业区域工程技术中心进行惩处。

9.4.检验人员对现场检查数据和销项整改数据弄虚作假、欺骗瞒报、情节恶劣，给公司造成不良声誉的，依据《单项奖惩管理制度》对项目当事人员分别惩处。

9.5.因实施分户检验项目施工进度滞后或施工周期被压缩，现场出现检查进度风险、质量风险、销项整改风险时，分户检验负责人未按要求及时发起风险预警和风险管理，给公司造成经济损失或品牌造成重大影响的，依据《单项奖惩管理制度》对区域和项目分户负责人分别进行惩处。

10.附件：

附件一：

《分户检验检查及整改销项计划》

附件二：

《分户检验阶段承建单位现场管理制度》

附件三：

《分户检验样板交底纪要》

附件四：

《分户检验信息汇总》

附件五：

《集团物业分户检验月通报表》

附件六：

《xx集团清水房交房清洁标准》

附件七：

《分户检验完成度统计表（毛坯）》

附件八：

《分户检验完成度统计表（精装）》

附件九：

《分户查验总结》

附件十：

《分户检验品质督导检查表》

附件十：

《分户检验考核办法》（绩效）

附件十一：

《单项奖惩管理制度》