麻城市鲜活农产品农贸市场可行性研究报告.docx

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麻城市鲜活农产品农贸市场可行性研究报告

麻城市木子店招商园综合批发市场

升级改造项目可行性研究报告

目录

第一章概述

1.1项目摘要

1.2项目建设单位基本情况

1.3项目背景

1.4本报告编制的依据

第二章项目的必要性和可行性

2.1必要性

2.2可行性

第三章市场需求分析与预测

3.1项目市场发展趋势

3.2农产品物流需求

第四章规划、土地、环保

4.1土地

4.2规划

4.3环境保护

第五章项目组织、管理及实施计划

5.1项目组织结构及其职能

5.2项目实施计划

第六章项目投资规模及资金来源，申请资金的理由及数额

6.1投资规模及资金来源

6.2申请资金的理由及数额

第七章项目建设的具体内容

第八章财务估算与经济评价

8.1收入预算

8.2税金及附加估算

8.3社会效益

第九章结论

第一章概述

1.1项目摘要

项目名称：

麻城市木子店招商园综合批发市场升级改造

项目建设单位：

麻城市市场开发服务中心

项目建设地点：

麻城市木子店镇

项目建设年限：

2011年12月至2012年12月

项目建设主要内容：

（1）旧市场整体翻建

（2）新建农产品检验检测中心

（3）改（扩）建市场冷链设施

（4）新建木子店招商园综合批发市场仓储中心

1.2项目建设单位基本情况

麻城市市场开发服务中心（以下简称中心）是根据（国发[1998]41号）和（国办发[2001]83号）文件精神成立的，于2002年元月开始正式运作。

是集贸市场办（经营）者，是集贸市场物业经营管理者，对集贸市场设施维护、场内经营活动、安全负总责。

中心隶属于麻城市商务局管理，下设三股一室（办公室、财务股、人事教育股、物业开发股），中心下属龙池商城市场开发服务所、鼓楼市场开发服务所、木子店市场开发服务所、宋埠市场开发服务所、中驿市场开发服务所、福田河市场开发服务所；现有干部职工75人。

办公地点位于麻城市区中心最繁华、交通最为方便的地段，毗邻106国道，距火车麻城站2公里、麻城北站5公里。

市场开发服务中心所属市场六个，特别是麻城市木子店招商园综合批发市场，对促进大别山地区农副产品走向国内市场起到重要作用。

1.3项目背景

麻城市木子店招商园综合批发市场位于木子店镇最繁华、交通最为方便的地段，市场占地面积2000平方米，建筑面积10000平方米，总投资600多万元，拥有固定门店180间，可安排350余个摊位，可供1000多人就业。

该市场符合农村市场流通体系建设的基本要求。

麻城现有耕地面积80.19万亩，其中水田51.39万亩，旱地28.8万亩。

林业用地282万亩，草场面积198万亩，可养水面12万亩。

麻城农业资源丰富。

拥有一批具有比较优势的特色产业和农产品，重要名特优农副产品20余种，如蚕桑、茶叶、板栗、中药材、山野菜、老米酒、蜂产品、黑山羊等，其中蚕丝、板栗、纯静蜂蜜、蜂王浆、瘦肉型中猪、鳜鱼、甲鱼等产品走俏全国市场，且部分出口日本、美国、欧洲和东南亚等地区和国家。

麻城农业结构不断优化。

经过十多年的调整，全市农产品优质率逐步提高，优质稻面积50万亩，优质棉5万亩，双低油菜37万亩，蔬菜、桑于是、水果、畜牧等品种的优质品种率也有较大提高。

麻城在农业结构调整方面根据地域特点和种养习惯围绕蚕桑、板栗、蔬菜、畜牧、老米酒等五个“百里经济带”建立的特色产业取得了成效。

麻城多种经营发展迅猛。

全市建成多种经营基地100万亩，且有连片规模万亩以上的大基地18个，尤其是蚕桑、畜牧、干鲜果、蔬菜、茶叶、水产、药材、食用菌等主要产业形成了贸工农一体化经营格局，鳜鱼、甲鱼、银鱼、鲟鱼等名贵水产品养殖基地形成了一定规模，已成为湖北多种经营十强县（市），龟山乡、盐田镇、三河口镇分别获得湖北省“蚕桑第一乡”、“板栗第一乡”、“天麻第一乡”称号。

麻城农板块建设初具规模。

已建成蔬菜板块基地12万亩，其中大棚蔬菜4.2万亩，能四季供应品类齐全的蔬菜45万吨；板栗基地14万亩，年产量6000吨；绿茶基地5万亩，年产量550吨；油茶基地13万亩，年产量2100吨；蚕桑基地8万亩，的产量4200吨，以菊花为主的中药材基地3万亩，年产量5000吨以上。

1.4本报告编制的依据

1、国务院《关于加快发展服务业的若干意见》

2、国务院《关于加快发展服务业若干政策措施的意见》

3、商务部、财政部《关于加快农产品流通网络建设推进“双百工程”的通知》

4、《湖北省农村流通体系建设专项资金管理暂行办法》

5、《湖北省人民政府关于促进服务业加快发展的若干意见》

6、《麻城市“十一五”经济和社会发展规划》

第二章项目的必要性和可行性

麻城市木子店招商园综合批发市场地处木子店镇中心，是全市乡镇最大的农贸市场。

该市场始建于1992年，交通最为方便的地段，市场占地面积2000平方米，属棚架式结构，市场总投资50多万元，可安排800余个摊位，可供150多人就业。

由于当时规划建设水平低，加之年久失修，市场棚架腐烂严重，功能早已不能满足居民生活需要。

随着经济社会的发展和城市建设水平的提高，该市场“脏、乱、差”问题越来越突出，特别在防汛、防火方面存在的事故隐患，严重影响到业户经营和周边群众的安全，这与当前各级党委政府关注改善民生、提升城市品位、加快服务业发展的要求不相适应，因此改造提升麻城市木子店招商园综合批发市场意义重要、势在必行。

2.1必要性

1、农产品物流体系建设是农民增收的重要途径与紧迫需要。

农业部的一项调查研究显示，农产品价格的形成一般要经过五大环节，其中收购、运输、加工、销售等产后环节对最终价格影响很大。

随着我国农业产业结构调整战略的推进，当前农产品的区域化布局和专业化生产基本形成，农产品消费市场和产区市场的距离越来越远，农产品流通成本在农产品价格中所占比重越来越大。

据商务部统计，在我国农产品销售价格中，流通成本占50%左右，而且我国农产品流通过程中参与的个体与组织众多，但大多规模小、层次低、社会组织化程度较低。

农产品生产一头连着农民增收，一头连着百姓餐桌。

要让农民增收，让农民得到更多实惠，降低农产品流通成本是重要途径，且潜力巨大。

建立农产品农贸交易市场，对降低农产品运输成本和交易成本，形成稳定的农产品交易关系，保证农产品市场供应，稳定市场价格，保障农民增收尤显必要。

2、从农贸市场的地位作用来看，农贸市场与其它商品市场一样作为生产者与经销商城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所，与人民群众生活质量密切相关，是市民菜篮子工程的重要组成部分，是一项民心工程。

它不仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其商业设施功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象。

搞好城市农贸市场改造提升，不但可提高一个城市的品位，而且可增强县域经济发展的潜力，提升经济发展的整体水平，也是解决“三农”问题，解决再就业的有效途径，对促进城镇化进程，构建和谐社会将起到积极作用。

3、从创建文明城市要求来看。

创建省级文明城市是我市的一项既定目标，而农贸市场的建设，是创建省级文明城市乃至今后创建全国卫生城市的一项硬指标。

4、麻城市木子店招商园综合批发市场是服务“三农”的重要平台。

农业、农村、农民问题始终是我国经济和社会发展长期面临的根本问题。

对于大别山地区来讲，解决好“三农”问题更是至关重要，关系全局。

建立服务“三农”的社会化服务体系不仅是强化农村改革、推动农村商品经济发展的一项长远战略措施，更是为农民提供生产生活全过程综合配套服务，特别是农产品资源优势转变成商品优势和最终形成经济优势的迫切需要。

麻城市木子店招商园综合批发市场标准改造项目作为社会化服务体系的一个重要组成部分，不仅现实地为广大农民和农村经济提供物流运输、市场信息方面的服务，而且还直接地为麻城农业产业的发展、为广大农民的生产生活、城镇化建设提供便利条件。

5、麻城市农贸市场升级改造项目建设可培植麻城经济新的增长点。

以创建大市场、发展大流通为目标，大力发展农业经济是经济发展的一个努力方向。

“十一五”期间，规划建设大型农产品交易市场、日用小商品批发市场和完善的市场配套服务功能，是促进麻城经济发展的必要条件。

同时也将在提供农产品批发交易的基础上，实现货流、信息流、资金流、管理及技术的流通和提升，发挥农产品批发市场的关联带动效应。

6、麻城市农贸市场升级改造项目建设可为麻城提升应急能力增加有效力量。

随着各类自然灾害的不断增多，具备抢险救灾方面的应急处理能力是各级政府十分重视且必须要解决的一项建设任务。

麻城市木子店招商园综合批发市场标准改造项目的建设必然会成为一支重要力量，对可能发生的灾害在农产品的供给、保障上将起到积极的作用，有利于地方应急处理能力建设，从而，尽可能地降低自然灾害的应急处理成本。

2.2可行性

1、麻城农业经济和农业产业化发展，为项目提出了紧迫任务。

麻城农业经济发展较快。

“十五”期间，主要农产品有：

板栗、茶叶、菊花、茶油、蔬菜、老米酒、药材、鲜牛奶、牲猪、畜禽等。

拥有“板栗之乡”、“菊花之乡”、“茶叶之乡”、“茶油生产基地”、“大别山蔬菜基地”等名誉和农产品生产基地。

其中：

茶油主要产地集中在麻北地区的福田河、黄土岗、顺河三镇，总种植面积近13万亩，年产茶油2100余吨，总产值达4000余万元；菊花主要产地集中在麻北地区的福田河、黄土岗两镇，总种植面积近2万亩，年产干菊花1000余吨，总产值达5000余万元；茶叶主要产地集中在顺河、龟山两镇，总种植面积近5万余亩，年产茶叶近550吨，总产值达2000余万元；老米酒知名品牌1个，从事生产的农户总数约20余万户，年产量100余吨，总产值近200余万元；板栗主要产地集中在麻北、麻东地区7个乡镇，种植面积近14万亩，年产量6000吨，总产值2800万元，是天然的营养食品；盐脆花生生产加工企业3个，主要产地集中乘马岗镇，花生种植面积1万亩，年总产量2500吨；淡水养殖1500公顷，年产鲜鱼4万余吨，总产值16000余万元，畜禽养殖基地380户，年产量鸡、鸭、鹅260万余只，产蛋量450万公斤，总产值6000余万元；畜牧养殖基地80户，年总产量牛、羊398000头，其中“黑山羊”13000余头，总产值42000余万元，被国家科委立项定为“大别山良种繁育基地”；牲猪养殖基地208户，年产量近65000头，存栏2800余头，总产值达7000余万元。

麻城农产品生产企业逐步增多，目前我市共有8个农产品加工企业，分别是：

湖北英联营养食品有限公司、湖北国营龟山茶场、湖北国营林店茶场、麻城市康然生态农业发展有限公司、麻城木子店镇东义酒业食品厂、湖北金兰农业发展有限公司、麻城市鑫旺畜牧科技发展有限公司等，它们生产的产品都是目前麻城的知名品牌，具有一定的生产规模，产品市场前景广阔，尤其白菊花、茶油、老米酒、茶叶、蜂蜜、鲜牛奶等产品长期供不应求，经济效益好，是我市农贸市场销售的主要农产品。

到2008年全市社会消费品零售总额42亿元，其中县级消费品零售额20亿元，县级以下消费品零售额为22亿元。

近5年来，农村消费品零售额保持了18%以上的增幅。

“十二五”期间，麻城将以农业增效和农民增收为目标，以科技创新和市场需求为先导，以结构调整和产业升级为重点，大力实施科教兴农和可持续发展战略，突出发展精品农业、特色农业、生态农业，奋力推进农业产业化和现代化，实现特色农业、精品农业、生态农业、经济前茅强市的目标。

要保证农副产品以最快捷、最经济、最安全的方式销往全国各地，就必须具备快捷、安全、经济的流通条件。

2、麻城经济快速发展，为项目提供了功能空间

麻城是革命老区，新中国成立前，麻城人民为革命作出了巨大贡献，解放后，麻城人民为经济的发展作出了很大的努力，特别是改革开放以来，麻城历届市委、市政府坚持以经济建设为中心，稳固农业经济，狠抓工业经济，促进服务经济，使麻城经济建设得到了飞速发展。

总之，过去一年，是我市经济增速最快、工业经济增加最多、财政收入增幅最大、农民收入增长最高的一年。

3、麻城区位优势，为项目提供了便利条件

麻城地处大别山南麓，鄂、豫、皖三省交界处，正处于武汉、合肥、郑州三大城市的经济发展中心，是革命老区，国家级贫困县市之一，全市共有120余万人，下辖19个乡镇办事处，1个省开发区，716个行政村，全市总人口120余万人，其中农业人口88万人，是湖北省最大的山区县（市）之一。

4、麻城交通优势，为项目准备了先决条件

麻城交通体系完整，优势明显，初步形成了“六公三铁”的交通网络。

京九铁路贯穿全境，京九、京广铁路在这里联接并建有二级区段站麻城站；沪汉蓉高速铁路横贯全境，并建有二级区段站麻城北站。

麻城也是全国唯一县级有两个二级区段站的城市。

大（庆）广（州）高速公路、武（汉）合（肥）高速公路、麻（城）通（山）高速公路、麻（城）竹（山）高速公路、麻（城）巴（东）高速公路、106国道贯穿全境，天河国际机场、阳逻深水码头距市区均只有80公里；北京到九龙，麻城正当中，正是因为麻城具有得天独厚的优势，使麻城北可上京津，南可下港澳，东抵苏浙沪，西通川陕渝，既承接了东西产业的转移，又连接了南北货物的运输。

而且麻城开通了铁路二类口岸，也是全国唯一个县级开通了铁路二类口岸的城市；投资50多亿元的湖北大别山电厂一期60万千瓦×2发电机组，已并网发电；二期计划投资60亿元，建成100万千瓦×2发电机组；邮电通讯便捷，已具备光缆、微波、无线、程控等多种现代通讯手段；城市功能齐全。

第三章市场需求分析与预测

3.1项目市场发展趋势

麻城市木子店招商园综合批发市场位于木子店镇中心最繁华、交通最为方便的地段，市场占地面积2000平方米，建筑面积10000平方米，总投资600多万元，拥有固定门店180间，可安排350余个摊位，可供1000多人就业，带动农户数1000人，年市场管理费130万元，2011年交易总额达到35000万元，上缴税收125.86万元。

3.2农产品物流需求

“十二五”期间，麻城粮食总产16万吨，年产茶油1000余吨，茶叶近200吨，干菊花1000余吨，板栗年产量1万余吨，花生2500吨，年产量鸡、鸭、鹅260万余只，蛋量450万公斤，牛、羊398000头，牲猪65000头。

农副产品总产量达到60万吨以上，按商品化率70%，外销率80%测算，麻城农产品物流需求为48万吨。

第四章规划、土地、环保

4.1土地

新增占地面积200平方米。

4.2规划

项目单位已报上级主管单位商务局，经商务局党委研究同意，符合规划要求。

4.3环境保护

1、污水

项目污水主要为项目管理和生产人员生活污水、司驾人员生活污水以及少量地面冲洗与绿化废水。

全部污水经化粪池处理后，排入下水道进入麻城市污水处理厂。

污水中的主要污染物COD、SS、氨氮浓度以国内典型生活污水，水质中常值考虑，分别为400mg/L、220mg/L、20mg/L，能够达到排放标准。

2、固体废物

生活垃圾经袋装收集、集中暂存、定期清运至市垃圾处理场统一进行处理，经妥善处置后，该项目产生的生活垃圾对环境不会造成不良影响。

第五章项目组织、管理及实施计划

5.1项目组织结构及其职能

1、项目组织结构

项目总负责人：

葛明亮（市场开发服务中心负责人、法人代表）

项目负责人：

李庆林（市场开发服务中心总支书记）

项目具体负责人：

任俊（市场开发服务中心副主任）

项目编制成员：

梅培生（物业开发股股长）

薛永红（财务股股长，会计师）

蔡锋（办公室主任，经济师）

2、机构主要职能

食品安全质量监测部：

进出场货物检预、检验。

计划财务部：

财务的资金结算。

市场的经营业绩评估。

信息部：

产品市场物流信息的采集。

信息的登记、发布。

信息咨询服务。

计算机网络系统的维护、管理。

卫生清洁保障部：

市场内生活垃圾的清理。

保洁人员的管理

固体垃圾的清运

安全生产部

市场消防安全的监管。

社会治安综合治理的监管。

供应保障部

紧缺物资的供应采购。

突发事件期间物资的保障。

物业管理部

市场开发建设。

市场维护维修。

5.2项目实施计划

项目建设年限为1年，自2011年12月开始建设，至2012年12月全部建成。

第六章项目投资规模及资金来源，申请资金的理由及数额

6.1投资规模及资金来源

项目总投资600万元，单位自筹400万元，申请上级财政专项补助资金200万元。

6.2申请资金的理由及数额

一是该改造项目符合《湖北省农村流通体系建设专项资金管理暂行办法》的要求，项目完成后能大力推动我市农村物流体系建设，充分发挥革命老区作为物流中心的辐射作用。

二是按照国家食品安全及农副产品安全的有关规定和标准化管理要求，该市场的科学化、专业化水平将得到极大的提高。

因此，按照《湖北省农村流通体系建设专项资金管理暂行办法》的规定，申请财政专项补助资金200万元。

第七章项目建设的具体内容

内容一：

市场拆迁及地基处理，所需资金100万元

对木子店招商园原市场棚架进行拆迁，并且在原址上对地基进行加固处理。

该改造项目共需投资100万元，改造工程已于2012年元月完工。

内容二：

木子店招商园综合批发市场主体建设，所需资金270万元

主要是对原棚架市场进行整体翻建，改建成一栋五层的砖混结构综合批发市场。

该改造项目共需投资270万元，项目实施时间2012年元月至2012年6月。

内容三：

木子店招商园综合批发市场配套设施建设，该工程共需投资150万元

主要是改建市场内水电、消防安全设施、农副产品检验检测中心、冷链设施建设等配套设施建设。

该改造项目共需投资150万元，项目实施时间2012年7月至2012年12月。

内容四：

新建木子店招商园综合批发市场仓储中心。

该工程共需投资80万元

主要是在原市场上新增200平方米的面积，用于新建木子店招商园综合批发市场仓储中心。

该改建项目共需投资80万元，项目实施时间2011年12月至2012年12月。

第八章财务估算与经济评价

8.1收入预算

我们计划5年内收回投资，收益部分：

原我们摊位费、房租年收入5万元，改造之后5年预计摊位费、房租收入650万元—工资、维护费用、水电等成本200万元=通过改造后增收450万元，5年后还清自筹部份，并且每年略有赢利，同时我们加强管理、增收节支，控制项目的风险。

8.2税金及附加估算

该市场更新改造后，年度将实现税收及附加75.86万元，利润18.88万元。

8.3社会效益

一是大力推动麻城经济的发展，使其真正成为鄂、豫、皖三省及周边县市农副产品、小商品等的集散中心。

二是使老区的农副土特产品真正走出老区、山区，大力开拓国内、外市场，提高市场占有率。

三是维护和提高农副产品的市场安全服务体系，从而进一步提高市场的规范化、专业化和科学化管理运作水平。

项目改建后，将增加营业面积8000平方米，新增门店180间、摊位500个，新增从业人员800人，年交易量增加300万公斤，新增市场带动农户1200户，新增劳动就业人数500人，新增交易额5000万元。

第九章结论

麻城市木子店招商园综合批发市场所在地是鄂、豫、皖三省和城区周边乡镇的物资交流中心，流动人口较多，所以该综合批发市场实际上除承担本镇几十万余人的商品服务外，还承担周边地区上百万人的商品服务。

区域商品资源十分丰富，发展前景十分广阔。

随着社会主义新农村的建设，农村商品经济的改革深入，新建后的木子店招商园综合批发市场将有更好的条件迎来前所未有的发展机遇，因此，根据上述可行性分析，该项目可行。

项目编制时间：

二0一二年五月