第六章工程造价管理教程.docx

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第六章工程造价管理教程

第六章：

建设项目设计阶段工程造价

的计价与控制

第一节：

概述

一、工程设计、设计阶段及设计程序

（一）、工程设计的含义

工程设计是指在工程开始施工前、设计者根据已批准的设计任务书、为具体实现拟建项目的技术、经济要求、拟定建筑、安装及设备制造等需要的规划、图纸、数据等技术文件的工作。

（二）、设计阶段

我国规定、一般工业项目与民用建设项目设计按初步设计和施工图设计两阶段进行，称为“两阶段设计”；对于技术上复杂而又缺乏设计经验的项目，可按初步设计、技术设计、和施工图设计三个阶段进行，称之为“三阶段设计”。

（三）、设计程序

1、设计准备

设计准备条件有：

自然条件、城市规划对建筑物的要求、业主对工程的要求、对工程经济估算的依据和所提供的资金、材料、施工技术和装备等条件。

2、初步方案

3、初步设计

这是设计过程中的一个关键性阶段、也是整个设计构思基本形成阶段。

工业项目初步设计包括总平面设计、工艺设计和建筑设计三部分。

在初步设计阶段应编制设计概算。

4、技术设计

5、施工图设计

6、设计交底和配合施工

二、设计阶段影响工程造价的因素

（一）、总平面设计

总平面设计是指总图运输设计和总平面配置。

主要包括的内容有：

厂址方案、占地面积和土地利用情况；总图运输、主要建筑物和构筑物及公用设施的配置；外部运输、水、电、气及其他外部协作条件。

总平面设计中影响工程造价的因素有：

1、占地面积

2、功能分区

3、运输方式的选择

（二）、工艺设计

工艺设计部分要确定企业的技术水平。

主要包括建设规模、标准和产品方案；工艺流程和主要设备的选型；主要原材料，燃料的供应；“三废”治理及环保措施，此外还包括生产组织及生产过程中的劳动定员等情况。

（三）、建筑设计

在建筑设计阶段影响工程造价的主要因素有：

1、平面设计

一般说，建筑物平面形状越简单，它的单位面积造价就越低。

一般情况下，建筑物周长与建筑面积比K周（即单位建筑面积所占外墙长度）越低，设计越经济。

按圆形，正方形、矩形、T形、L形的次序依次增大。

2、流通空间

建筑物的经济平面布置的主要目标之一是，在满足建筑物使用要求的前提下，将流通空间减少到最小。

3、层高

据有关资料分析，住宅层高每降低10cm，可降低造价1.2%～1.5%。

造

价

系

数

%

层高（m）

层高与每平方米造价关系图

民用住宅的层高一般在2.5～2.8之间

4、建筑物层数

建筑工程总造价是随着建筑物的层数增加而提高的。

但是当建筑物层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通费用将有所降低，从而使建筑物单位面积造价发生变化。

但是当建筑物超过一定层数时、结构形式就要改变，单位造价通常会增加

。

砖混结构多层住宅层数与造价的关系

住宅层数

一

二

三

四

五

六

单方造价系数（%）

138.05

116.95

108.38

103.51

101.68

100

边际造价系数（%）

-21.1

-8.57

-4.87

-1.83

-1.68

单

方

造

价

系

数

层数

层数与单位面积造价的关系图

经济层数主要有两个因素：

一是厂房展开面积的大小。

展开面积越大，层数越可提高；二是厂房宽度和长度。

宽度和长度越大，则经济层数越能提高，造价也随之相应降低。

比如，当厂房宽度为30m，长为120m时，经济层数为3－4层，而厂房宽为37.5m,长为150m时，则经济层数为4－5层。

后者比前者造价降低4％－6％。

5、柱网布置

柱网布置是确定柱子的行距（跨度）和间距（每行柱子中相邻两个柱子间的距离）的依据。

柱网布置是否合理，对工程造价和厂房面积的利用效率都有较大的影响。

对于单跨厂房，当柱间距不变时，跨度越大单位面积造价越低。

其他结构架分摊在单位面积上的平均造价随跨度的增大而减小；对于多跨厂房，当跨度不变时，中跨数量越多越经济。

这是因为柱子和基础分摊在单位面积上的造价减少。

6、建筑物的体积和面积

通常情况下，随着建筑物体积和面积的增加，工程总造价会提高，因此应尽量减少建筑物的体积与总面积。

7、建筑结构

建筑结构是指建筑工程中由基础、梁、板、柱、墙、屋架等构件所组成的起骨架作用的、能承受直接和间接“载荷”的体系。

建筑结构按所用材料可分为：

砌体结构、钢筋混凝土结构、钢结构和木结构等。

（1）砌体结构，是由墙砖、砌块、料石等块材通过砂浆砌筑而成的结构。

（2）钢筋混凝土结构坚固耐久，强度、刚度较大，抗震、耐热、耐酸、耐碱、耐火性能好，便于预制装配和采用工业化方法施工，在大中型工业厂房中广泛应用。

（3）钢结构是由钢板和型钢等钢材，通过铆、焊、螺栓等连接而成的结构，主要优点为：

1）因为柱的截面较小，而且比钢筋混凝土结构所要求的柱子占用的楼层空间也少，因而结构尺寸减少；2）安装精确，施工迅速；3）由于结构自重较小而降低了基础造价；4）由于钢结构在柱网布置方面具有较大的灵活性，因而平面布置灵活；5）外墙立面、窗的组合方式及室内布置可以适应未来变化的需要。

（4）木结构是指全部或大部分采用木材搭建的结构。

具有就地取材、制作简单、容易加工等优点。

缺点：

易燃、易腐蚀、易变形等。

三、设计阶段工程造价计价与控制的重要意义

（1）在设计阶段进行工程造价的计价分析可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。

（2）在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率。

（3）在设计阶段控制工程造价会使控制工作更主动，人们把控制理解为目标值与实际值的比较，以及实际值偏离目标值时分析产生差异的原因，确定下一步对策，这对于批量性生产的制造业而言，是一种有效的管理方法。

（4）在设计阶段控制工程造价便于技术与经济的相结合。

（5）在设计阶段控制工程造价效果最显著。

项目进展时间

从图中可以看出，设计阶段对投资的影响度约为75－95％。

很显然，控制工程造价的关键是在设计阶段。

第二节设计方案的优选

一、设计方案评价原则

设计方案优选应遵循以下原则：

（1）设计方案必须要处理好经济合理性与技术先进性之间的关系。

一般情况下，要在满足使用者要求的前提下，尽可能降低工程造价，如果资金有限制，也可以在资金限制范围内，尽可能提高项目功能水平。

（2）设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用。

一般情况下，项目技术水平与工程造价及使用成本之间的关系见下图，在设计过程中应兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最低。

全寿命费用

（3）设计必须兼顾近期与远期的要求。

二、工程设计方案评价的内容

不同类型的建筑，使用目的及功能要求不同，评价的重点也不相同。

（一）工业建筑设计评价

工业建筑设计是由总平面设计、工艺设计及建筑设计三部分组成，它们之间是相互关联和制约的。

1、总平面设计评价

总平面设计是工业建筑项目设计的一个重要组成部分。

工业项目总平面设计的目的是在保证生产、满足工艺要求的前提下，根据自然条件、运输要求及城市规划等具体条件，确定建筑物、构筑物、交通线路、地上地下技术管线及绿化美化设施的相互配置，创造符合该企业生产特性的统一建筑整体。

（1）工业项目总平面设计的要求

1）总平面设计要注意节约用地，不占或少占农田。

2）总平面设计必须满足生产工艺过程的要求。

生产工艺过程是工业项目总平面设计中一个最根本的设计依据。

3）总平面设计要合理组织厂内外运输，选择方便经济的运输设施和合理的运输线路。

4）总平面布置应适应建设地点的气候、地形、工程水文地质等自然条件。

总平面布置应该按照地形、地质条件，因地制宜地进行布置，为生产和运输创造有利条件。

5）总平面设计必须符合城市规划的要求。

（2）工业项目总平面设计的评价指标。

1）建筑系数（建筑密度）：

是指厂区内（一般指厂区围墙内）建筑物、构筑物和各种露天仓库及堆场、操作场地等的占地面积与整个厂区建设用地面积之比。

它是反映总平面设计用地是否经济合理的指标，建筑系数大，表明布置紧凑，节约用地，又可缩短管线距离，降低工程造价。

2）土地利用系数：

是指厂区内建筑物、构筑物、露天仓库及堆场、操作场地、铁路、道路、广场、排水设施及地上地下管线等所占面积与整个厂区建设用地面积之比，它综合反映出总平面布置的经济合理性和土地利用效率。

3）工程量指标：

包括场地平整土石方量、铁路道路及广场铺砌面积、排水工程、围墙长度及绿化面积等。

4）经济指标：

包括每吨货物运输费用、经营费用等。

2、工艺设计评价

工艺设计是工程设计的核心，它是根据工业企业生产的特点、生产性质和功能来确定的。

（1）工艺设计的要求

1）工艺设计要以市场研究为基础。

2）工艺设计要考虑技术发展的最新动态，选择先进适用的技术方案。

（2）设备选型与设计

设备选型和设计应注意下列要求：

1）设备选型应该注意标准化、通用化和系列化。

2）采用高效率的先进设备要符合技术先进、稳妥可靠、经济合理的原则。

3）设备的选择应立足国内，对于国内不能生产的关键设备，进口时要注意与工艺流程相适应，并与有关设备配套，不要重复引进。

4）设备选型与设计要考虑建设地点的实际情况和动力、运输、资源等具体条件。

（3）工艺设计方案的评价

评价指标有：

净现值、净年值、差额内部收益率等。

3、建筑设计评价

（1）建筑设计的要求。

工业建筑设计必须为合理生产创造条件。

（2）建筑设计评价指标

（1）单位面积造价；

（2）建筑物周长与建筑物面积比；

（3）厂房展开面积。

（4）厂房有效面积与建筑面积比。

（5）工程全寿命成本。

（二）民用建筑设计评价

民用建筑一般包括公共建筑和住宅建筑两大类。

民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则。

1、民用建筑设计的要求

（1）平面布置合理，长度和宽度比例适当。

（2）合理确定户型和住户面积。

（3）合理确定户型与层高。

（4）合理选择结构方案。

2、民用建筑设计的评价指标

（1）公共建筑

评价指标有：

占地面积、建筑面积、使用面积、辅助面积、有效面积、平面系数、建筑体积、单位指标（m2／人，m2／窗，m2／座）、建筑密度等。

其中

有效面积＝使用面积＋辅助面积

平面系数＝使用面积／建筑面积，该指标反映了平面布置的紧凑合理性

建筑密度＝建筑基底面积／占地面积

（2）居住建筑

1）平面系数

平面系数K＝使用面积／建筑面积

平面系数K1＝居住面积／有效面积

平面系数K2＝辅助面积／有效面积

平面系数K3＝结构面积／建筑面积

2）建筑周长指标：

这个指标是墙长与建筑面积之比。

居住建筑进深加大，则单元周长缩小，可节约用地，减少墙体积，降低造价。

单元周长指标＝单元周长／单元建筑面积（m/m2）

建筑周长指标＝建筑周长／建筑占地面积（m/m2）

3）建筑体积指标：

该指标是建筑体积与建筑面积之比，是衡量层高的指标。

建筑体积指标＝建筑体积／建筑面积（m3/m2）

4）平均每户建筑面积＝建筑面积／总户数

5）户型比：

指不同居室数的户数占总户数的比例，是评价户型结构是否合理的指标。

（三）居住小区设计评价

小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。

1、在小区规划设计中节约用地的主要措施

（1）压缩建筑的间距。

住宅建筑的间距主要有日照间距、防火间距和使用间距，取最大间距作为设计依据。

（2）提高住宅层数或高低层搭配，采用多层、高层搭配都是节约用地、增加建筑面积的有效措施。

（3）适当增加房屋长度，一般是4－5个单元（约60－80米）最佳。

（4）提高公共建筑的层数。

（5）合理布置道路。

2、居住小区设计方案评价指标

（1）建筑毛密度＝居住和公共建筑基底面积／居住小区占地总面积×100％

（2）居住建筑净密度＝居住建筑基底面积／居住建筑占地面积×100％

（3）居住面积密度＝居住面积／居住建筑占地面积（m2/ha）

（4）居住建筑面积密度＝居住建筑面积／居住建筑占地面积（m2/ha）

（5）人口毛密度＝居住人数／居住小区占地总面积（人／ha）

（6）人口净密度＝居住人数／居住建筑占地面积（人／ha）

（7）绿化比率＝居住小区绿化面积／居住小区占地总面积。

三、设计方案评价方法

（一）多指标评价法

可分为多指标对比法和多指标综合评分法

1、多指标对比法

这是目前采用比较多的一种方法，它的基本特点是使用一组适用的指标体系，将对比方案的指标值列出，然后一一进行对比分析，根据指标值的高低分析判断方案优劣。

优点：

指标全面、分析确切，可通过各种技术经济指标定性或定量直接反映方案技术经济性能的主要方面。

缺点：

不便于考虑对某一功能评价，不便于综合定量分析，容易出现某一方案有些指标较优，另一些指标较差；而另一方案则可能是有些指标较差，另一些指标较优。

［案例］以内浇外砌建筑体系为对比标准，用多指标对比法评价内外墙全现浇建筑体系。

评价结果见下表。

项目名称

单位

对比

标准

评价

对象

比较

备注

建

筑

特

征

设计型号

－

内浇

外砌

全现浇大模板建筑

－

建筑面积

m2

8500

8500

有效面积

m2

7140

7215

＋75

层数

层

6

6

－

外墙厚度

cm

36

30

－6

浮石混凝土外墙

外墙装修

－

勾缝，一层水刷石

干粘石，一层水刷石

－

技

术

经

济

指

标

±0以上土建造价

元／m2建筑面积

80

90

＋10

±0以上土建造价

元／m2有效面积

95.2

106

＋10.8

主要材料消耗量

水泥

kg／m2

130

150

－20

钢材

kg／m2

9.17

20

＋10.83

施工周期

天

220

210

－10

±0以上用工

工日／m2

2.78

2.23

－0.55

建筑自重

kg／m2

1294

1070

－224

房屋服务年限

年

100

100

－

全现浇建筑体系的优点是:

有效面积大,用工省,自重轻,施工周期短等优点。

缺点是：

造价高，主要材料消耗量多等。

2、多指标综合评分法

以加权得分高者为最优设计方案。

其计算公式为：

n

S=ΣWi.Si

i=1

式中S---设计方案总得分;

Si---某方案在评价指标i上的得分;

Wi---评价指标i的权重;

n----评价指标数

这种方法非常类似于价值工程中的加权评分法,区别在于:

加权评分法中不将成本作为一个评价指标,而将其单独拿出来计算价值系数,多指标综合评价法则不将成本单独剔除,如果需要,成本也是一个评价指标。

［例题］某建筑工程有四个设计方案，选定评价指标为：

实用性、平面布置、经济性、美观性四项，各指标的权重及各方案的得分（10分制）见下表，试选择最优设计方案，计算结果见下表。

多指标综合评分法计算表

评价指标

权重

方案A

方案B

方案C

方案D

得分

加权得分

得分

加权得分

得分

加权得分

得分

加权得分

实用性

0.4

9

3.6

8

3.2

7

2.8

6

2.4

平面布置

0.2

8

1.6

7

1.4

8

1.6

9

1.8

经济性

0.3

9

2.7

7

2.1

9

2.7

8

2.4

美观性

0.1

7

0.7

9

0.9

8

0.8

9

0.9

合计

－

8.6

－

7.6

－

7.9

－

7.5

（二）静态经济评价指标

1、投资回收期法

投资回收期越短的设计方案越好。

差额投资回收期是指在不考虑时间价值的情况下，用投资大的方案比投资小的方案所节约的经营成本，回收差额投资所需要的时间，其计算公式为：

ΔPt＝（K2－K1）／（C1－C2）

式中：

K2―――方案2的投资额；

K1―――方案1的投资额，且K2>K1;

C2―――方案2的年经营成本；

C1―――方案1的年经营成本，且C1>C2;

ΔPt―――差额投资回收期

当ΔPt≤Pc（基准投资回收期）时，投资大的方案优；反之，投资小的方案优。

业务量不同，则需将投资和经营成本转化为单位业务量的投资和成本，然后在计算差额投资回收期，进行方案比较。

ΔPt＝（K2／Q2－K1/Q1）／（C1／Q1－C2/Q2）

［例题］某新建企业有两个设计方案，方案甲总投资1500万元，年经营成本400万元，年产量为1000件；方案乙总投资1000万元，年经营成本360万元，年产量为800件，基准投资回收期Pc＝6年，试选出最优设计方案。

1500/1000-1000/800

ΔPt==5

360/800-400/1000

3、计算费用法

全寿命是指从勘察、设计、施工、建成后使用直至报废拆除所经历的时间。

全寿命费用应包括初始建设费、使用维护费和拆除费。

评价设计方案的优劣应考虑工程的全寿命费用。

但是初始投资和使用维护费是两类不同性质的费用，二者不能直接相加。

计算费用法用一种合乎逻辑的方法将一次性投资与经常性的经营成本统一为一种性质的费用。

可直接用来评价设计方案的优劣。

差额投资效果系数

ΔR＝（C1-C2）／（K2－K1）（K2>K1,C2

当ΔR≥Rc（标准投资效果系数）时,方案2优于方案1

[例题]某企业为扩大生产规模,有三个设计方案:

方案一是改建现有工厂，一次性投资2545万元，年经营成本760万元；方案二是新建厂，一次性投资3340万元，年经营成本670万元；方案三是扩建现有工厂，一次性投资4360万元，年经营成本650万元。

三个方案的寿命期相同，所在行业的标准投资效果系数为10％，用计算费用法选择最优方案。

AC1=760+2545*0.1=1014.5

AC2=1004

AC3=1086

（三）动态经济评价指标

对于寿命期相同的设计方案，可以采用净现值法、净年值法、差额内部收益率法等。

寿命期不同的设计方案比选，可以采用净现值法。

四、工程设计优化途径

（一）通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案

设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案；然后组织7－11人的专家评定小组，其中技术专家人数应占2／3以上；最后，专家评定小组采用科学的方法，按照经济、适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境的要求，综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。

（二）运用价值工程优化设计方案

1、价值工程原理

价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象的价值的思想方法和管理技术。

价值系数的表达式为：

价值＝功能系数／成本系数，因此，提高价值的途径有以下五种：

（1）在提高功能水平的同时，降低成本；

（2）在保持成本不变的情况下，提高功能水平；

（3）在保持功能水平不变的情况下，降低成本；

（4）成本稍有增加，但功能水平大幅度提高。

（5）功能水平稍有下降，但成本大幅度下降。

价值工程的工作程序是：

（1）对象选择；

（2）组成价值工程领导小组，并制定工作计划；（3）收集与研究对象相关的信息资料；（4）功能系统分析；（5）功能评价；（6）方案创新及评价；（7）由主管部门组织审批。

（8）方案实施与检查。

2、在设计阶段实施价值工程的意义

建筑工程在设计阶段实施价值工程的意义有：

（1）可以使建筑产品的功能更合理。

（2）可以有效地控制工程造价。

（3）可以节约社会资源

3、价值工程在新建项目设计方案优选中的应用

在设计阶段实施价值工程的步骤一般为：

（1）功能分析

（2）功能评价

用0－1评分法、0－4评分法、环比评分法

（3）方案创新

（4）方案评价

［例题］某厂有3层砖混结构住宅14栋，随着企业的不断发展壮大，职工人数逐步增加，职工住房条件日趋紧张。

为改善职工居住条件，该厂决定在原有住宅区新建住宅。

（1）新建住宅功能分析。

为了使住宅扩建工程达到投资少、效益高的目的。

价值工程小组工作人员认真分析了住宅扩建工程的功能，认为增加住房户数（F1）、改善居住条件（F2）、增加使用面积（F3）、利用原有土地（F4）、保护原有林木（F5）等五项功能作为主要功能。

（2）功能评价。

经价值工程小组集体讨论，认为增加住房户数最重要，改善居住条件与增加使用面积同等重要，利用原有土地与保护原有林木不太重要。

即F1>F2＝F3>F4＝F5,利用0-4分评分法,各项功能的评价系数见下表.

功能

F1

F2

F3

F4

F5

得分

权重评价系数

F1

*

3

3

4

4

14

0.35

F2

1

*

2

3

3

9

0.225

F3

1

2

*

3

3

9

0.225

F4

0

1

1

*

2

4

0.1

F5

0

1

1

2

*

4

0.1

合计

40

功能评价系数F1=14/40=0.35

（3）方案创新。

价值工程人员经过严密计算分析和征求各方面意见，提出两个不同的设计方案：

方案甲：

在对原住宅楼实施大修理的基础上加层。

工程内容包括：

屋顶地面翻修，内墙粉刷，外墙抹灰、增加厨房、厕所（333m2），改造给排水工程，增建两层住房（605m2）。

工程需投资50万元，工期4个月，施工期间住户需全部迁出。

工程完工后，可增加住户18户，原有绿化林木50％被破坏。

方案乙：

拆除旧住宅，建设新住宅。

工程内容包括：

拆除原有住宅两栋，可新建一栋，新建住宅每栋60套，每套80m2，工程需投资100万元，工期8个月，施工期间住户需全部迁出。

工程完工后，可增加住户18户，原有绿化林木全部被破坏。

（5）方案评价

ΣΣ

项目功能

重要度权数

方案甲

方案乙

功能得分

加权得分

功能得分

加权得分

F1

0.35

10

3.5

10

3.5

F2

0.225

7

1.575

10

2.25

F3

0.225

9

2.025.

9

2.025

F4

0.1

10

1

6

0.6

F5

0.1

5

0.5

1

0.1

方案加权得分和

8.6

8.475

方案功能评价系数

0.5037

0.4963

各方案价值系数计算表

方案名称

功能评价系数

成本费用

成本指数

价值系数

修理加层

0.5037

50

0.333

1.513

拆旧建新

0.4963

100

0.667

0.744

合计

4、价值工程在设计阶段工程造价控制中的应用

（1）对象选择。

（2）功能分析。

（3）功能评价。

（4）分配目标成本。

（5）方案创新及评价。

［例题］某房地产开发公司拟用大模板工艺建造一批高层住宅。

设计方案完成后，造价超标。

欲运用价值工程降低工程造价。

（1）对象选择：

分析其造价构成，发现结构造价占土建工程的