西藏2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作考试题.docx
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西藏2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：
房地产估价报告的写作考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】
A：
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B：
待开发房地产建设发包日期
C：
取得待开发房地产的日期
D：
房地产开发完成并投入使用的日期
E：
工业用地的监测点评估价格
2、下列关于控制性详细规划的主要任务，表述错误的是。
A：
指导修建性详细规划的编制
B：
指导城市分区规划的编制
C：
强化城市规划的控制功能
D：
详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求
E：
执行层的组织协调
3、小跨度厂房是指跨度小于或等于m的单层工业厂房。
A：
4
B：
8
C：
12
D：
15
E：
执行层的组织协调
4、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，这些物质存在于
A．棉子酸，粗制棉子油中
B．棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中
C．棉酚，粗制棉子油中
D．棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中
E．棉子酸，棉壳中
5、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。
A．土地使用权出让费
B．土地使用费
C．土地使用权转让费
D．毛地价
6、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。
A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
7、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：
利润
B：
价格
C：
价值
D：
收益价格
E：
工业用地的监测点评估价格
8、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是__。
A．商业期票
B．商业汇票
C．商业信托
D．支票
9、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。
A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
10、以下不属于支配权的是。
A：
物权
B：
知识产权
C：
人身权
D：
撤销权
E：
执行层的组织协调
11、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。
按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。
A：
2049年1月1日一2049年12月31日
B：
2050年1月1日~2050年12月31日
C：
2059年1月1日～2059年12月31日
D：
2060年1月1日～2060年12月31日
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：
谨慎原则
B：
替代原则
C：
合法原则
D：
最高最佳利用原则
E：
工业用地的监测点评估价格
13、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
14、回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
15、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标法
16、基准地价系数修正法的基本原理是__。
A．收益原理
B．替代原理
C．地租理论
D．区位理论
17、下列表述中正确的是。
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
18、划定城市规划紫线的作用是确定。
（2008年试题）
A：
绿地控制范围
B：
历史建筑保护范围
C：
地表水保护范围
D：
城市基础设施用地控制界线
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。
A．100
B．150
C．300
D．500
20、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。
A．不得低于评估价格的50%
B．不得高于评估价格的50%
C．由政府决定
D．不得低于按照国家规定所确定的最低价
21、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。
A．660mm
B．1320mm
C．5500mm
D．13200mm
22、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。
理论上应补地价。
A：
78万元
B：
882万元
C：
1210万元
D：
1272万元
E：
工业用地的监测点评估价格
23、为评估建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。
A：
甲
B：
乙
C：
丙
D：
丁
E：
工业用地的监测点评估价格
24、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于。
A：
永久荷载
B：
必然荷载
C：
可变荷载
D：
偶然荷载
E：
执行层的组织协调
25、估价的通俗含义是估计的价格或价值。
A：
现有物品
B：
一般物品
C：
经济物品
D：
建筑物品
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、印花税的税率形式有税率。
A：
定额
B：
差额
C：
累进
D：
差额累进
E：
比例
2、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。
A：
拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B：
拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C：
拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D：
诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
E：
执行层的组织协调
3、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
4、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念应运而生。
A．酒店式
B．期贷式
C．季节性
D．概念型
5、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
6、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过__得来的。
A．近期交易物业的租金或售价进行比较
B．市场上交易物业的租金或售价进行比较
C．类似物业的比较
D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较
7、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为__元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
8、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。
A．400
B．628
C．656
D．700
9、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
10、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件__。
A．生产成本高于市场平均成本
B．生产成本低于市场平均成本
C．自由竞争
D．该种商品本身可以大量重复生产
E．生产成本等于市场平均成本
11、城市用地分类中，工业用地包括。
A：
工矿企业的生产车间用地
B：
工矿企业的库房用地
C：
工矿企业的生产车间附属设施等用地
D：
工矿企业的库房附属设施等用地
E：
露天矿用地
12、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。
A．首席代理
B．买方代理
C．卖方代理
D．双重代理
13、获取房地产估价业务的措施可以有。
A：
突破专业能力限制，接受各种估价要求
B：
提高服务质量
C：
恰当的宣传
D：
低收费
E：
最大限度压缩估价作业期
14、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。
A：
行政调解制度
B：
报告制度
C：
集体决策制度
D：
不服行政裁决的救济制度
E：
拆迁听证制度
15、以下不得作为抵押目的的房地产有。
A：
土地所有权
B：
抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权
C：
列入文物保护的建筑物
D：
以公益事业为目的的教育设施
E：
依法公告列入拆迁范围的房地产
16、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是__。
A．珍惜耕地，合理利用土地的原则
B．无偿使用土地的原则
C．保证国家建设用地的原则
D．妥善安置被征地单位和农民的原则
E．依法征地的原则
17、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
18、异议登记不当并给权利人造成损害的，应由__承担赔偿责任。
A．登记机构
B．异议登记申请人
C．登记机构的经办人
D．登记机构和申请人共同
19、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为
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