西安万达广场公寓物业管理招投标文件.docx
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西安万达广场公寓物业管理招投标文件
西安万达商业广场住宅公寓
物业管理招标文件目录
1、招标文件
2、招标书
3、评标办法及定标原则
4、评分标准
西安万达商业广场住宅公寓
物业管理招标文件
西安万达商业广场开发有限公司
二○○七年三月
1、投标须知…………………………………………………………………………1
2、招标说明…………………………………………………………………………2
3、投标要求…………………………………………………………………………2
4、投标文件密封和递交……………………………………………………………4
5、开标、评标、定标………………………………………………………………4
6、合同及其它………………………………………………………………………5
1、投标须知
序号
项目
内容要求
1
物业名称
西安万达商业广场住宅公寓
2
物业地点
雁塔路与友谊路十字西北
3
占地面积
项目占地面积4.84Ha
4
建筑面积
商业部分（西安万达商业广场）建筑面积172688m2：
其中地下二层，地上主体四层，步行街为三层.
住宅部分共5栋建筑，均为29至31层的高层建筑，总建筑面积约175666m2
5
投标保证金
1万元（票据：
本市支票）
6
现场答疑
时间
2007年3月20日下午14:
00-16:
00
地点：
安西街16号西安万达商业广场有限公司三楼会议室
7
投标书
编制时限
2007年3月20日至2007年3月27日
8
投标书
递交时间
2007年3月27日中午12:
00以前
地点：
安西街16号
9
投标书
递交数量
5份
10
开标、议标时间
2007年3月30日8:
30-12:
00
地点：
安西街16号西安万达商业广场有限公司三楼会议室
11
评审产生
评分结果
2007年3月30日
12
评标分数
权重
投标企业信誉10%
投标书90%
13
签订
前期物业管理委托合同
2007年4月2日
14
招标人：
西安万达商业广场有限公司联系人：
韩兆明
电话：
（029）62285880传真：
（029）85216802
地址：
西安市安西街16号
2、招标说明
2.1《招标文件》、《招标书》及附件和答疑的书面文件均为本次招标正式文件。
2.2投标人在认真阅读招标文件后如有疑问需澄清，应以书面形式在现场答疑会前向招标人提出，招标人在答疑会上予以解答，解答的内容经招标人审核后，以书面形式分发给投标人，与招标文件具有同等效力。
投标人未按“投标须知”第6项规定准时出席现场答疑会的，招标人不再另行解答。
2.3投标人对书面招标文件未明确的条件和要求所做出的推论、解释和结论，招标人概不负责。
2.4投标截止时间前十五天，招标人若需修改、补充招标文件，应书面通知投标人，书面通知是招标文件的组成部分，与招标文件具有同等效力。
2.5招标文件的解释权归招标人。
2.6招标文件及内容仅限投标人自己本次投标使用，未经招标人同意，不得用作或引用它处，亦不得被其他个人、企业、团体所引用，违者应承担法律责任。
3、投标要求
3.1投标人应查验招标文件是否齐全,并认真阅读招标文件。
有下列情形之一者，其《投标书》视同废标（该项评分作零分处理）：
未按招标文件内容要求或顺序要求编制的《投标书》；
未对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应的《投标书》、串通投标、逾期递交《投标书》等。
3.2投标文件应包括下列内容
3.2.1《投标企业企业概况及投标报价表》
3.2.2授权委托书：
投标企业法定代表人拟定的标的物业选派的项目负责人的授权委托书。
3.2.3《投标书》
a）对万达商业广场住宅公寓的认识、物业管理思路与承诺；
b）组织架构及人员配备；
c）前期物业管理与服务策划；
d）保证物业管理服务实现的整体目标与保证措施；
e）管理服务重点、难点和措施；
f）物业档案、资料管理；
g）质量/环境管理体系策划；
h）员工培训；
i）管理规章制度概要；
j）物资装备计划；
k）物业管理费用测算、投标报价
3.2.4资格证明材料：
投标企业资质证书、营业执照副本影印件；授权项目负责人任职文件、身份证复印件。
3.2.5投标人近年获得的管理业绩证书。
说明：
本条（3.2）中所列内容均应在投标中进行阐述，内容缺项或顺序颠倒可能扣分，未实质性地响应本条所列内容有可能导致废标。
3.3投标文件须用碳素墨水书写或印刷，并装订成册。
3.4全套投标文件应无修改或行间插字。
如有修改，须在修改处加盖投标企业公章。
3.5投标文件处置
3.5.1至投标文件递交截止时间，未按指定地点送达标书的，视为自动弃权。
3.5.2投标文件自收件起至开标时予以封存。
3.5.3中标人投标文件使用后归档，不再返还投标人；其他投标书于招投标活动产生结果后一周内返还投标人。
3.6投标保证金
3.6.1投标人在购置招标文件时，向招标人交纳壹万元投标保证金。
采用转帐支票交纳。
3.6.2投标保证金于招投标活动产生结果后一周内予以无息返还。
3.6.3自动放弃投标的，投标保证金不予返还。
3.6.4中标企业在签订《前期物业管理服务合同》时，须向西安万达商业广场有限公司交纳10万元银行履约保函。
3.6.5投标人参加投标活动，费用自理。
4、投标文件密封和递交
4.1投标文件递交时应密封，封口加盖投标人公章。
4.2封袋上应写明投标项目名称和投标人名称、地址、邮政编码。
4.3未按规定递交投标文件，招标工作人员拒绝接收，由此产生的后果由投标人自负。
5、开标、评标、定标
5.1投标书开标，须在规定时间、地点由评标委员会开启阅评。
5.2评标工作由评标委员会根据《评标办法及定标原则》、《评分标准》独立进行。
5.3投标文件出现下列情形之一的，将可能被视为废标，不予评标，该项作零分处理：
5.3.1投标文件未按规定标识、密封盖章；
5.3.2授权委托书无投标人章、法定代表人章（或签名）。
5.3.3投标人未实质响应《招标文件》、《招标书》。
5.3.4投标文件内容缺项。
5.3.5投标文件内容未按招标文件要求的顺序编制。
5.3.6投标文件字迹潦草、模糊，无法辨认。
5.3.7投标人与招标资格预审时招标人确定的法人名称和法定代表人不相符的。
5.3.8逾期送达投标文件的。
5.4本次招标采用投标人信誉调查、投标书两项评分加权之和从高到低排序，综合得分第一名确定为中标人。
若中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标可以依序确定其他投标人为中标人。
5.5在投标审查、澄清、评价和比较以及签订《前期物业管理服务合同》过程中，投标人对招标人和评委施加影响的任何行为，一经证实，都将导致取消其投标、中标资格。
6、合同及其它
6.1定标后，招标人与中标人在五日内签订《前期物业管理服务合同》。
6.2签订的《前期物业管理服务合同》送西安市物业管理办公室备案。
6.3物业管理期限自万达商业广场住宅公寓首批入伙前三个月（暂定为2007年6月1日，根据实际交付时间最终决定）至小区合法成立业主大会签订新的《物业管理服务合同》止。
6.4中标人应严格按照《物业服务合同》及其投标书承诺，实施和实现管理服务目标。
若达不到合同约定要求，或不能实现其投标书承诺目标（若投标书未覆盖到招标文件要求的，以招标文件要求为准），招标人有权终止服务合同，并对中标企业进行财务审计，中标企业应无异议，其履约保函款项，应于合同终止之日起五日内划入招标人帐下。
西安万达商业广场住宅公寓
物业管理招标书
西安万达商业广场开发有限公司
二○○七年三月
引言…………………………………………………………………………………1
1、招标人简介………………………………………………………………………1
2、万达商业广场……………………………………………………………………1
3、万达商业广场住宅公寓物业管理服务内容及要求……………………………3
4、招标条件…………………………………………………………………………4
5、有关说明…………………………………………………………………………5
6、附件………………………………………………………………………………5
附件：
《投标企业概况及投标报价表》
引言
西安万达商业广场位于雁塔路与友谊路十字西北，东临雁塔路，南临珠穆朗玛宾馆接友谊东路，西为长胜街，北临西安煤炭科学研究院。
本项目属于城中村改造项目。
为使西安万达商业广场住宅公寓的物业管理服务能够延续万达集团一贯所力求之优秀品质，使万达商业广场住宅公寓的业户享受到更具品质的服务，共同树立万达的品牌形象。
根据西安物业管理招标投标管理的有关规定，现决定以请邀请招标方式选聘合适的物业管理单位，承担万达商业广场住宅公寓的前期物业管理服务。
1、招标人简介
大连万达集团创立于1988年，1992年8月通过东北三省首批股份改造，大连万达集团股份有限公司正式成立。
2000年，万达集团明确了以房地产开发为集团支柱产业，开始了跨区域发展的步伐。
通过18年来的发展，万达集团以住宅地产和商业地产为两翼，完成了“国际万达百年企业”宏伟愿景的首次腾飞，在全国二十多个城市中都留下了万达的发展足迹。
西安万达商业广场开发有限公司系大连万达集团全资子公司，成立于2005年，注册资金5000万元，主要从事房地产品的开发、销售及配套服务。
2、西安万达商业广场
2.1地理位置
西安万达商业广场位于雁塔路与友谊路十字西北，东临雁塔路，南临珠穆朗玛宾馆接友谊东路，西为长胜街，北临西安煤炭科学研究院。
本项目属于城中村改造项目。
2.2住宅项目开发定位
根据客户特征、城南区域和竞争区域住宅产品的供求关系，本项目市场定位为：
满足投资需求、满足溢出人口过渡性居住需求、满足成长型中小企业办公需求的低总价中小户型市场。
2.3项目概况
该项目占地面积4.84Ha，沿雁塔路方向约190米，沿李家村北路约226米，沿长胜街方向105米。
总建筑面积348344m2。
建筑密度68.0%，容积率为5.95，广场绿化率2%，屋顶绿化率8%。
商业部分（西安万达商业广场）建筑面积172688m2：
其中地下二层，地上主体四层，步行街为三层。
地下两层分别为沃尔玛和停车场，地上部分业态包括大型精品百货、院线、KTV、电玩城、主题餐厅等。
服装批发各层层高为4.8米，其它商业首层为5.4米，其它各层5.1米，商业裙房最高为20.7米。
住宅部分共5栋建筑，均为29至31层的高层建筑，总建筑面积约175666m2，。
其中临雁塔路的4号楼（万达国际）定位为公寓式写字楼，以满足自购办公的本区域企业及相邻区域中小型企业需求为主，该产品将以70年产权、低运营成本、住宅式的按揭首付比例、贴近高端写字楼的外观、远低于高端写字楼的价格及尽可能完善的商务配套取胜。
其余高层住宅（万达锦城）以紧凑都市型住宅面向热衷便捷时尚生活的商务精英、都市白领以及本区域有过渡型居住需求的溢出家庭，并兼顾本区域中高收入人群及外区域投资客户的投资理财需求。
2.3.1技术经济指标
技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
48368.13
2
总建筑面积
m2
347201.78
地上建筑面积
m2
290647.58
地下建筑面积
m2
56554.2
3
建筑基底总面积
hm2
3.306
4
绿地面积
hm2
0.48
5
容积率
6.01
以地上建筑面积计算
6
建筑密度
%
68.4%
7
绿地率
%
10%
建筑高度、结构形式详见下表：
序号
建筑物名称
建筑面积
地上层数
地下层数
结构形式
1
国际影城
26293（1F―5F）
5
1
框架
2
百货
28660（1F―4F）
4
1~2
框架
3
室内步行街
28611（1F―3F）
4
1~2
框架
4
服装批发市场
46475（-1F―4F）
4
2
框架
5
沃尔玛超市
16120（-1F）
-1
同上部结构
6
住宅1（下部1～4层为商业）
34619（5F―31F）
31
2
框架—剪力墙
7
住宅2（下部1～4层为商业）
33874（5F―31F）
31
2
框架—剪力墙
8
住宅3（下部1～4层为商业）
31130（5F―31F）
31
2
框架—剪力墙
9
住宅4（下部1～4层为商业）
45980（5F―28F）
28
2
框架—剪力墙
10
住宅5（下部1～4层为商业）
24301（5F―30F）
30
2
框架—剪力墙
11
车库及设备用房
31139（-1F―-2F）
-1~-2
同上部结构
2.3.2建设进度及规划
2007年8交付。
2.3.3设备设施概况
a）供水系统：
生活给水二次加压采用全自动无负压管网增压稳流给水设备，不设生活饮用水池和水箱，防止饮用水二次污染。
住宅5层到13层为下区，设三台7.5KW水泵；住宅14层至22层为中区，设三台11.0KW水泵；住宅23层至31层为上区，设三台15.0KW水泵。
b）排水系统
室内地面层（±0.000m）以上，生活污水尽可能重力流排出；每栋楼设一部消防电梯，每台消防梯设有两个集水坑，每个坑设有两台潜水泵排除积水，潜水泵功率为2.2/KW。
c）照明系统
一般场所为荧光灯或节能型光源
单元照明：
额定功率1.5KW/单元
公共照明：
额定功率25KW/单元
景观照明：
额定功率20KW/单元
d）电梯
共27部电梯，额定功率合计约为：
486KW
e）安全消防系统：
额定功率合计约为：
50KW
3、西安万达商业广场住宅物业管理服务内容及要求
3.1对万达商业广场住宅公寓的认识、物业管理思路与服务承诺；
3.2组织架构及人员配备；
3.3前期物业管理与服务策划；
3.4保证物业管理服务实现的整体目标及保证措施；
3.5管理服务重点、难点和措施；
3.6物业档案、资料管理；
3.7质量/环境管理体系策划；
3.8员工培训；
3.9管理规章制度概要；
3.10物资装备计划；
3.11物业管理费用测算、投标报价。
4、招标条件
4.1中标人选派的主管以上管理人员，在托管期内因企业内部调动或本人离职，中标人应提前选派胜任对应任职资格与能力标准要求的人选，并经招标人同意。
4.2物业管理用房由招标人按物业管理法规规定提供给中标人；管理用房不得转作其他用途，不得从事与小区管理服务无关的经营活动。
4.3物业管理期限自万达商业广场住宅公寓首批入伙前三个月（暂定为2008年6月1日，根据实际交付时间最终决定）至小区合法成立业主大会签订新的《物业管理服务合同》止。
4.4招标人与中标人所签订的《前期物业管理服务合同》中规定的小区物业管理公共服务费标准以中标人标书报价为准，此标准亦作为招标人物业销售承诺和中标人核定收费的依据，由中标人向政府行政主管部门批准。
4.5中标人按照《前期物业管理服务合同》中规定的物业管理公共服务费标准收取费用，自负盈亏，招标人不提供任何性质的补贴。
4.6公共停车场产权归投标人，由投标人进行出售或出租，售租收益归招标人，中标人仅收取服务费。
4.7招标人将建筑及设施设备维保期的质量监管责任交由中标人，施工单位结算工程尾款时，经中标人对其工程质量签字确认后，招标人与其结算。
维保期维修联系、质量监督由中标人负责。
4.8招标人向中标人移交竣工验收合格之物业及资料，中标人向业主移交物业、组织入伙并进行装修管理；合同终止，中标人应将资料完整、及时地移交业主大会选聘的管理单位。
4.9招标人负责小区总平面图、房屋本体标识的制作。
4.10物业维修基金由产权人向政府行政主管部门缴交建立。
5、有关说明
万达商业广场住宅公寓物业管理权不准转包；专业分包需事先征得招标人同意；专业分包实施的质量、经济和法律责任由中标人负责。
6、附件
《投标企业概况及投标报价表》
投标企业概况及投标报价表
企业名称
法定代表人
注册地址
注册资本
资质等级
托管物业概况
总托管面积：
万平方米，其中高层住宅：
人力资源简况
总人数：
__________人
其中本科以上__________人
大专以上__________人
中专以上__________人
中级以上职称人数：
岗位资格获证人数：
项目负责人简介
姓名
年龄
学历
简历：
物业管理服务费投标报价
物业管理公共服务费：
公寓写字楼__________元/m2·月，住宅__________元/m2·月
投标人（章）
年月日
西安万达商业广场住宅公寓
物业管理招标评分办法及定标原则
西安万达商业广场开发有限公司
二○○七年三月
一、评标办法
万达商业广场住宅物业管理招标评标项目分为：
投标人信誉、投标书两大项，按百分制计分。
招标评标项目由房地局物业办指定评标委员会评分。
评委根据投标书和《投标书评分标准》评出评分等级，依此统计汇总作为投标单位得分。
二、定标原则及物业管理服务费标准核定原则
1．投标人企业信誉、投标书加权总分之和，从高到低排序，得分最高者为中标人。
2．若出现加权总分相同不能顺序确定中标候选人时，则以投标企业“物业管理费用测算、投标报价”方案优者为先。
3．中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序选择其他投标人为中标人，签订前期物业管理服务合同。
4．在投标过程中有违反招标文件规定，或采取不正当竞争手段的，一经查实，取消其投标资格。
西安万达商业广场住宅公寓
物业管理招标评分标准
西安万达商业广场开发有限公司
二○○七年三月
西安万达商业广场·万达锦城物业管理招标
投标书评分标准
评价项目及满分标准
评分等级及标准分值
评价项目
满分
差
一般
良好
优秀
企业信誉
企业基本状况及信誉
10
7
8
9
10
投标书内容
对万达商业广场住宅公寓的认识、物业管理思路与承诺
10
7
8
9
10
组织架构及人员配备
3
2.1
2.4
2.8
3
前期物业管理与服务策划
15
10.5
12
13.5
15
保证物业管理服务实现的整体目标与保证措施
10
7
8
9
10
管理重点、难点和措施
10
7
8
9
10
物业档案、资料管理
8
5.6
6.4
7.2
8
质量/环境管理体系策划
5
3.5
4
4.5
5
员工培训
5
3.5
4
4.5
5
管理规章制度概要
2
1.4
1.6
1.8
2
物资装备计划
2
1.4
1.6
1.8
2
物业管理费用测算、投标报价
20
14
16
18
20
合计分值
100
70
80
90
100
升级会员 