教育综合体策划方案.docx

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教育综合体策划方案

教育综合体策划方案

【篇一：

商业综合体策划全案】

第一章项目定位分析...................................................4

第一节、项目地块属性分析...............................................4

2、项目地质、水文、气候情况....................................................5

3、项目地形、地貌..............................................................5

4、项目的市政配套情况..........................................................5

5、项目周边城市配套情况........................................................5

第二节、项目地块swot分析..............................................6

1、优势........................................................................6

2、劣势........................................................................6

3、机会........................................................................6

4、威胁........................................................................6

第三节、项目定位.......................................................7

1、总体定位....................................................................7

2、项目的形象定位..............................................................8

3、产品定位....................................................................8

4、建筑风格定位................................................................9

5、目标客户定位...............................................................10

6、物业管理定位...............................................................11

第二章项目规划设计..................................................11

第一节、项目规划设计条件..............................................11

第二节、项目技术指标..................................................12

第三节、项目规划设计..................................................13

1、规划设计理念...............................................................13

2、规划设计指导思想...........................................................13

3、总平规划设计布局要点.......................................................14

4、建筑风格设计...............................................................14

5、竖向空间设计...............................................................14

6、户型设计...................................................................14

7、景观设计...................................................................15

8、总平交通设计...............................................................15

9、供电设计...................................................................15

10、消防设计..................................................................16

11、防排烟....................................................................16

12、结构设计..................................................................16

13、给排水设计................................................................17

14、通风设计..................................................................17

15、报警与联动................................................................18

16、煤气设计..................................................................18

17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统..........18

18、项目配套设施..............................................................18

第三章项目价格分析..................................................19

第一节、住宅市场定价分析..............................................19

1、可类比住宅项目及参数确定...................................................19

2、本地块比较价格计算值.......................................................20

第二节、商业市场定价分析..............................................20

第四章项目投资估算与资金筹措........................................21

1、建设成本估算...............................................................21

2、静态总投资.................................................................23

3、动态总投资.................................................................23

4、资本金.....................................................................24

5、资金筹借...................................................................24

第五章项目销售利润分析..............................................25

1、初步产值利润分析...........................................................25

2、盈亏平衡分析...............................................................25

3、敏感分析...................................................................26

4、项目开发现金流量表.........................................................27

5、财务评价结论...............................................................28

第六章项目开发思路..................................................29

商业建筑的开发思路............................................................29

第一节、项目策划......................................................29

1、市场调查...................................................................29

2、项目定位策划...............................................................29

第三节、项目设计......................................................30

第四节、项目建设......................................................30

第五节、项目推广......................................................30

第六节、项目销售......................................................31

第七节、项目招商管理..................................................31

第八节、项目物业管理..................................................31

结论.................................................................32

第一章项目定位分析

第一节、项目地块属性分析

1、项目地理位置

项目位于昆明市西山区书林街，大地块东临停车场（规划中玉带河公园、盘龙江），南临昆明三中，西临20米规划路，北临15米规划路。

分析：

a、书林街项目地处昆明老城区中心位置，以金马碧鸡坊、东寺塔、西寺塔、近日

楼等名胜古迹为依托，西临书林街,东接青年路延长线,北近金碧路，南至环城南路；紧临医院、学校，周边为写字楼、高档住宅区、以及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区，百盛和昆百大为核心的大型商业区。

这一带历来是昆明城市文脉所在，金马坊、碧鸡场、忠爱坊、近日楼、东寺塔、西寺塔等体现昆明文化名城风貌的仿古建筑，昭示这里一直延续着的历史文明。

而居住配套的成熟，则体现在五分钟步行范围内分布着昆华医院、儿童医院、市人民医院这些昆明的重点医院。

举步可抵达家乐福、百盛、百佳、国美、昆百大等大型购物商场

b、历史上的书林街，设立了大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等，这一条街成了变相的租界。

在书林街口是英国人开办的“惠滇医院”（今儿童医院），往西是永宁清真寺。

解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校及出版机构。

其中，与项目紧邻的昆明三中，是昆明最好的中学之一。

所以，书林街是昆明人文环境的典型代表；

c、项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已经行成了良好的自然环境。

2、项目地质、水文、气候情况

项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。

原有建筑的基础大部分还没有拆除。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。

分析：

项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，

在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。

项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。

项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。

3、项目地形、地貌

项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。

项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。

分析：

项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。

项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。

4、项目的市政配套情况

项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。

项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。

分析：

a、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。

b、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道，建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。

5、项目周边城市配套情况

由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。

同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。

可以满足现有社区的各类消费需求。

第二节、项目地块swot分析

1、优势

1.1、地段优势：

地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。

1.2、城市配套优势：

位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；

1.3、交通优势：

临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主干

道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；

1.5、景观优势：

项目临近的盘龙江景观良好；

1.6、人文环境：

紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目形

象借势奠定了一定的先天基础；

1.7、地块优势：

临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。

2、劣势

2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。

2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。

不利于规划设计。

【篇二：

置信大型城市综合体策划方案】

再造一个新成都

根山区域城市综合体宣传策划书主要宣传理念：

置信在建造一座新城，一个设计更加合理、更加现代化的“成都”。

在面积上，“重庆路沿线及无根山区域”城市综合体的规划面积，将达到220平方公里，比现今成都市中心城区的面积得286.38平方公里，不遑多让。

在组成上，这座综合体规划了商业区，住宅区，公园区，教育区，娱乐区，旅游区等各种区域，一座城市该有的必备设施，应有尽有。

宣传目的：

第一，在置信大盘崇州“重庆路沿线及无根山区域”区域城市综合体规划和建设期间，为

该城市综合体的发售进行预热，使其提前进入成都意向顾客的眼中。

第二，从多方面和多角度，对该城市综合体的设计理念和风格，开发商实力，商业设施布

局，房屋建设特点，地理位置，周边环境，政府政策，交通路网等多种房产要素进行详尽的剖析和描述。

第三，为《新潮》生活周刊地产版的初期阶段，引入一个大型、高端、知名的地产项目，

对于打开市场，确立高端时尚定位，形成市场影响力和对读者吸引力，有至关重要的作用。

第四，率先将置信该项目纳入宣传计划，方便与置信方面进行沟通，为以后的宣传合作打

下良好的基础。

总体思路：

购房者对于房地产项目宣传最为关注的重点，大致来说共有九个，包括升值空间、商业、位置、开发商、环境、理念设计、娱乐服务、建筑质量、交通等。

而此次置信与崇州市政府联合打造的这个超大型城市综合体项目，其宣传重点在城市综合体的理念、综合体内商业版块的设定、开发商的实力、未来城市副中心的升值空间、环境等。

而基于这个项目的特殊性，还要加上政府的支持力度，这也是吸引购房者的一个极为重要的因素。

所以本次策划案，以“重庆路沿线及无根山区域”城市综合体项目的理念设计为先导，详细勾勒该项目的先进设计理念，未来的发展前景和未来此处的惬意生活，将读者带入这一项目之中。

随后介绍开发商的实力，给读者以信心。

再以世界成功开发的城市综合体对所在城市的发展和居民的生活所带来的优越变化的介绍，让读者对城市综合体有一个更深层次的认识和了解。

再接下来，用读者身边的例子，置信集团开发完成的国色天香项目为例，介绍置信集团开发城市综合体的成功经验，让读者进一步增强信心，也从虚处的美好前景进入实处，进一步打

动他们。

然后用2p的内容，详细介绍该项目实实在在的优势，包括该项目的背景，地理位置，周边环境等房地产要素，让读者从方方面面，对这个项目有一个直观的认识。

最后，再将该项目与成都市的“光华大道—成温邛高速—大双路”等重点打造的项目进行联通，将整个项目与成都市，有机地结合起来，让读者明白，这个项目并不是孤立的，而是与大成都的发展息息相关的，与整个成都市是一个有机的整体，是未来的成都市核心之一。

打消读者心目中“偏远，不便，郊区”的概念。

策划亮点：

第一，成都市真正的中心城区面积仅283.36平方公里，而这个项目，占地已然达到了220

平方公里，即将达到一个成都中心城区的面积，是一个真正的超大型的城市综合体，一座真正的新城。

第二，大型的城市综合体，在世界上成功的例子比比皆是，它们的每一次成功，都必然会

引起整个城市乃至整个国家，整个世界的一次改革。

这些成功的例子，都可以让成都人民对城市综合体的概念，有更深的了解，更深的期盼。

而本次置信集团与崇州市政府倾力打造的这一个城市综合体项目，在整个世界上从规模而言，可以说得上的位居前列。

更能让成都人，容易接受这一项目。

园为核心的国色天香综合体项目的成功，使得成都人对于城市综合体，已经有了切身的了解和体会，也更容易接受这一概念。

短发

第四，项目开发商的实力也不容置疑。

置信集团是成都人的骄傲，它的成长，它的辉煌，

所有的成都人都是有目共睹。

而自1997年以来，置信所开发的楼盘包括置信?

双楠谊苑、置信?

丽都花园、置信?

芙蓉古城、置信?

国色天乡等楼盘开创了成都楼市每一个发展的新篇章，并打造出双楠生活片区、丽都生活片区、芙蓉别墅片区、国色天乡等大区域的高端城市生活，成为城市的一张张名片。

在绵阳、彭州开发的置信?

芙蓉汉城、置信逸都?

丹郡也革新了当地楼市，带动城市发展。

第五，政府的支持力度，也是最打动人心的一个亮点。

该项目是成都市打造“世界田园宜

居城市”的实践项目，得到了成都市政府和崇州市政府的全力协助。

政府对该项目所提供的支持力度和资源投入，都是前所未有的。

有了政府的保驾护航，这里的光明前景，已经提前得到了确认。

版面安排规划方案推荐：

使用6版来进行本次策划。

1p，使用整版页面，来放置置信崇州城市综合体项目的效果图。

（图片由置信方面提供）

2p，简要介绍置信该项目的设计理念和风格，布局设计和结构，未来的发展前景等。

使用美好的效果图，来勾勒显现未来该城市综合体之中的惬意生活，便利工作和休闲娱乐。

下半部分介绍置信集团的实力和发展历程，给读者以强烈的信心。

（图片由置信方面提供）

3p，剖析世界知名城市综合体对整座城市，整个国家乃至整个世界所产生的深远影响。

如：

法国巴黎“拉德芳斯”城市综合体。

这是世界上第一个真正意义的城市综合体，自1958年起建，建筑内容包括商务区，住宅区，公园区，博物馆区等。

建成之后，大幅度提升了整个

巴黎市的现代气息，并吸引来自整个法国的大型企业纷纷入驻，为巴黎的腾飞，做出了不可磨灭的贡献。

日本东京“六本木”城市综合体，集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩与文艺设施于一体，几乎可以满足都市生活的各种需求。

短短的时间内从无到有昂然挺起，吸引了来自全世界的目光。

它为东京本已十分成熟的城市布局，再造了一个每天出入人群高达10万的当之无愧的城市中心。

再通过成都国色天香项目的发展历程和成功经验，剖析未来城市房产的发展方向。

在国色天香项目落成之前，整个温江虽被纳入了大成都的发展圈，但却一直没有彻底融入其中，共同高速发展。

尤其是房地产产业，更是几乎完全忽略了这里。

自该项目落子温江开始，各大房地产开发商如突然醒悟了一半，各大开发商纷纷涌入温江，环绕国色天香项目，一座座高端现代化的别墅、商务、住宅大楼，纷纷拔地而起，在短短数年间，将温江打造成了成都一座新的宜居中心。

现今国色天香附近普通住宅的均价，已然高达6000元，甚至超过了成都城东城北三环路以内中心城区部分楼盘的价格，这不能不说是一个奇迹。

4-5p，详细讲述该项目的背景，地理位置，周边环境等房地产要素。

置信本次在崇州所打造的这个城市综合体，囊括了崇州市最为繁华的重庆路沿线6镇1乡和最为美丽的无根山区域包括充满唐韵古风的街子古镇和世界知名的旅游景区白塔湖和花果山，可以说是将繁华和美丽有机完美地融合在一起，打造了一座占据崇州市近三分之一，面积足有311.35平方公里的超大型的“城中之城”。

而且本次项目的建设，为政府与置信集团的合作开发，政府方面为此项目给予了大量的资源，支持力度可谓前所未有。

6p，将该项目