估价原则程序及适用性分析.docx

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估价原则程序及适用性分析

估价原则

2.0.1评估房地产市场价值应遵循下列原则：

1独立、客观、公正原则；

2合法原则；

3最高最佳利用原则；

4替代原则；

5估价时点原则。

2.0.2遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上评估出对各方当事人而言均是客观公平的价值。

2.0.3遵循合法原则，要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值。

2.0.4遵循最高最佳利用原则，要求评估价值是在估价对象最高最佳利用下的价值。

当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

1维持现状前提：

认为估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价；

2改变用途前提：

认为估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价；

3更新改造前提：

认为估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价；

4重新开发前提：

认为估价对象重新开发再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价；

5上述情形的某种组合。

2.0.5遵循替代原则，要求评估价值不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

2.0.6遵循估价时点原则，要求评估价值是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

（一）估价过程与估价程序

本次估价工作自2013年05月25日开始，至2013年05月31日出具正式报告，共耗时7日，整个估价工作包括以下九个阶段：

1、明确估价基本事项

根据估价机构与委托方达成的意向，经与委托方洽谈后，明确以下基本事项：

委托方、产权人、估价报告使用者等相关当事方及其相互关系；估价目的；适用的价值类型；估价对象、估价范围及各具体估价项目的基本情况；估价基准日；估价假设和限定条件。

2、签订估价业务约定书

在明确上述估价业务基本事项的基础上，经估价风险评价及专业胜任能力评价，决定接受该估价项目的委托，签订估价业务约定书，对本估价机构和委托方的权利、义务和其他重要事项进行了约定。

3、制定估价作业方案

根据估价业务的性质和复杂程度制定估价计划，对拟采用的估价技术路线和估价方法进行适用性分析，对拟搜集的估价所需资料及其来源渠道做出了合理部署，对估价进度、人员安排、费用预算、是否需要专家帮助等估价业务的全过程进行合理时间安排和工作配合安

排。

同时，与委托方就估价计划的要点和重要环节进行沟通，协商计划的实施。

4、搜集估价所需资料

（1）估价人员根据估价的有关原则和规定，充分收集了与估价业务相关的信息资料，具体步骤如下：

①指导委托方进行清查，填报清查申报明细表；

②收集估价所需文件资料，并听取委托方有关人员对估价项目的历史和现状介绍；

③与估价项目管理人员进行交谈，了解估价项目的运营、管养状况；

④查验委托估价对象的产权证明文件等资料。

（2）估价人员结合本估价项目的实际情况，对房地产价格有普遍影响的资料，对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，对相关房地产交易、成本、收益实例资料，对反映估价对象状况的资料等进行搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。

5、实地查勘估价对象

公司房地产估价师邓跃章、王丽萍一行二人按照估价工作计划到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对估价范围内的具体估价项目进行查勘和核实，对委托方提供的申报明细表的内容进行现场实物查勘和核实，对估价项目状况进行查看、记录，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照及留存摄影摄像资料等。

6、选定估价方法计算

（1）根据估价对象的实际状况和特点，开展市场调研、询价工作，收集相关政策规定和市场信息资料，根据选用的评估方法，收集市场交易案例资料，市场租金收益资料等。

（2）按确定的评估方法，及评估方法规定的计算公式，进行详细的评定估算。

（3）根据估价人员的初步评估结果，进行估价结论分析工作；

（4）确认估价工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据估价结论分析情况，对估价结果进行修整和完善。

7、确定估价结果

估价人员根据估价结论分析情况，对估价结果进行修整和完善后，通过对所选用的不同的估价方法进行评估测算的结果进行符合性测试，分析不同估价方法得出结果的差异，根据客观实际情况分别赋予权重值，并充分说明取值依据和理由，最终确定估价结果。

8、撰写估价报告

（1）根据房地产估价规范，按照选定的估价技术路线以及经过适用后分析后选用的估价方法撰写估价报告。

（2）公司房地产估价师王丽萍出具估价报告初稿，并进行一级初审、由公司房地产估价师杨廷旭进行二级复核、公司房地产估价师邓跃章进行三级审核，最后经过公司法定代表人批准签发报告。

（3）向委托方提交估价报告三级审核后的初稿，在不影响对最终估价结论进行独立判断的前提下，经与委托方及相关当事方就估价报告有关内容进行必要的沟通，向委托方提交正式的估价报告。

9、估价资料归档

完成并出具估价报告后，对有关该估价项目的一切必要资料形成工作底稿，进行整理、归档和妥善保管。

估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。

5.1估价方法适用性分析

4.1.1注册房地产估价师应熟知、理解并正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法及其综合运用。

4.1.2注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。

4.1.3估价对象可以同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

4.1.4有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。

4.1.5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

4.1.6具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

4.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

4.2市场法

4.2.1运用市场法估价应按下列步骤进行：

1搜集交易实例；

2选取可比实例；

3建立比较基准；

4进行交易情况修正；

5进行市场状况调整；

6进行房地产状况调整；

7求取比准价值。

4.2.2运用市场法估价应搜集大量真实、内容可满足估价需要的交易实例，掌握正常市场价格行情。

搜集交易实例应包括下列内容：

1交易双方基本情况及交易目的；

2交易实例房地产基本状况；

3成交价格；

4成交日期；

5付款方式。

4.2.3根据估价对象状况和估价目的、估价时点，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

选取的可比实例应符合下列要求：

1是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例；2交易类型与估价目的吻合；

3成交日期接近估价时点，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例；

4成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

4.2.4选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵，建立比较基准。

换算处理应包括下列内容：

1统一房地产范围；

2统一付款方式；

3统一价格表示单位；

4统一币种和货币单位；

5统一面积内涵和面积单位。

注：

1统一付款方式应统一为在成交日期时一次性付清；

2不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

4.2.5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

1利害关系人之间的交易；

2急于出售或急于购买的交易；

3受债权债务关系影响的交易；

4交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；

5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；

6相邻房地产的合并交易；

7特殊交易方式的交易；

8交易税费非正常负担的交易；

9其他非正常的交易。

注：

1当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；

2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

4.2.6进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在估价时点的价格。

市场状况调整宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。

在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。

4.2.7房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

4.2.8进行区位状况调整，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

区位状况调整的内容应包括：

繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。

区位状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。

进行区位状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位状况因素逐项进行比较，找出由于区位状况优劣所造成的价格差异，进行调整。

4.2.9进行实物状况和权益状况调整，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

有关土地方面的实物状况和权益状况调整的内容主要应包括：

面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的实物状况和权益状况调整的内容主要应包括：

新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

实物状况和权益状况调整的具体内容应根据估价对象的用途确定。

进行实物状况和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的实物状况和权益状况因素逐项进行比较，找出由于实物状况和权益状况优劣所造成的价格差异，进行调整。

4.2.10交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。

每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。

4.2.11选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正和调整之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价值。

4.2.12市场法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。

4.3收益法

4.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行：

1搜集有关收入和费用的资料；

2确定未来收益期限；

3求取未来净收益；

6选取适当的报酬率或资本化率；

7选用适宜的收益法公式求出收益价值。

4.3.2未来净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

1出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。

若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

4尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

4.3.3估价中采用的租金等收入和运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的租金等收入和运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的租金等收入和运营费用或净收益进行比较。

若与正常客观的情况不符，应进行适当的修正或调整，使其成为正常客观的。

4.3.4在求取未来净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：

1每年基本上固定不变；

2每年基本上按某个固定的数额递增或递减；

3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；

4其他有规则的变动情形。

4.3.5报酬率或资本化率应按下列方法分析确定：

1市场提取法：

应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率或资本化率。

2安全利率加风险调整值法：

以安全利率加上风险调整值作为报酬率或资本化率。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。

3复合投资收益率法：

将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为报酬率或资本化率，按下式计算：

R＝M·RM＋（1－M）RE（4.3.5）式中R─资本化率（％）；M─贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；RM─抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE─自有资本要求的正常收益率（％）。

4投资收益率排序插入法：

找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率或资本化率。

4.3.6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：

RO＝L·RL＋B·RB式中RO─综合资本化率（％），适用于土地与建筑物合一的估价；RL─土地资本化率（％），适用于土地估价；RB─建筑物资本化率（％），适用于建筑物估价；L─土地价值占房地价值的比率（％）；B─建筑物价值占房地价值的比率（％），L＋B＝100％。

4.3.7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法公式。

收益法的基本公式如下：

………………

nV＝∑Ai-------------i=1（1＋R）i式中V─收益价值（元，元/m2）；Ai─未来第i年的净收益（元，元/m2）；R─报酬率（％）；n─未来收益期限（年）。