北京上半年丰台区域二手房市场分析10DOC.docx

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北京上半年丰台区域二手房市场分析10DOC

2008北京上半年丰台区域二手房市场分析

第一部分区域特点

Q1：

首先请就丰台区域的特点给我们做一下简单的介绍。

丰台西片区：

马家堡片区：

方庄内片区：

木樨园片区：

第二部分：

历史情况

Q2：

近两年北京楼市发展迅速，丰台区域的房产市场更是越见成熟，那该区域的二手商品房房价走势又有何特点呢？

请您对该区域07年来房价情况做一下简单的分析。

答：

丰台区域，近两年来随着其轨道交通和生活配套等设施的不断完善，房地产市场也得到了一定的发展。

从2007年1月到2008年7月份以来，区域内中高档二手商品房的价格始终保持着平稳上升的走势。

1、2007年一年中，丰台区域内的中高档二手商品房的房价有着明显的上涨，从年初的7704.5元/平方米的均价上涨至年末的10923.3元/平方米。

其中，4月份和9月份房价上涨较明显，4月份房价为8626.9元/平方米，环比3月份上涨了8.8%；9月份房价为10115.3元/平方米，环比8月份上涨了6.4%。

2、进入2008年以来，受到京城整体房地产市场不够活跃的影响，丰台区域的中高档二手商品房价格保持着平稳+缓慢上升的态势，从1月份的11137.1元/平方米上涨至7月份的11529.2元/平方米。

3、从丰台区域中高档二手商品房的均价走势我们可以看出，在08年来京城楼市观望风较浓的大背景下，丰台区域还是以相对稳定的态势不断的上涨。

因此我们也可以预测，随着奥运会的结束，京城房地产市场逐渐的回归稳定前进的主流路线，丰台区域的房地产市场也将在稳定中继续前进。

Q3：

上面说到丰台区域房价从07到现在的变化特点，区域优势的不断完善肯定在成交量上有着一定的体现吧，那近两年中该区域成交量又呈现出哪些特点呢？

答：

每个区域成交量的变化与成交价格、季节、调控政策、消费者购房心理等因素有着密切关系，它的变化要远敏感于房价的变化。

每一项因素的变化都有可能带来成交量波动发展，丰台区域也不例外。

1、从北京中原三级市场研究部的数据显示，2007年一年中，虽然丰台区域的中高档二手商品房价格上涨明显，但是受到消费者“买涨不买跌”心理的影响，其成交量也还不错。

从一年中的成交环比走势看，上半年3月份成交量环比出现大幅上涨，环比3月份涨幅达到39.06%；下半年中8月、9月和10月成交量保持了连续不断的上涨。

2、2008年以来，3月份该区域的中高档二手商品房成交量还是有着明显的上涨，环比2月份涨幅为34.47%，主要是受春节过后市场回暖的影响。

但是，4月份以来成交量变化幅度逐渐的缩小，整体区域成交现象相对稳定。

可以看出，08年观望氛围极其浓厚，大部分消费者暂缓购房计划，静观奥运后房价变化，这种购房心理的起伏变化，最终表现在成交量上出现涨跌不平的现象。

Q4：

我们对丰台区域的房价和成交情况都进行详细的剖析，那具体什么样的人群适合在该区域居住呢？

请您做一下介绍？

Q5：

前面主我们要是从消费者的角度讨论该区域的楼市情况，那对于业主来说，可能还会考虑在到自己的房子选择出租和出售，哪个更合适？

请您介绍一下目前丰台区域的投资收益情况如何？

答：

业主考虑房子是租是售的话，就要从租金回报率的角度来回答了。

由于丰台区域内主要需求人群为一些公司白领和生意人士，需求量相对稳定，因此也决定了该区域的租赁市场情况也处于相对稳定状态。

在投资收益情况方面，由于07年来丰台区域的房价呈不断上涨，尤其是下半年房价上涨比较明显，决定了该区域的投资收益也出现了一个下降的现象。

08年以来，北京市轨道交通发展逐渐完善，成熟的交通也从一定程度上稀释了一些租房者对特定区域的需求。

1-7月份，丰台区域的租金回报率基本维持在3.3%，租金回报率的下跌，与08年投资购房者成交不活跃也有着很大的关系。

租金回报率走势稳定，业主可以根据自己的房屋所具备的优势因素和需求人群的特点决定自己的房产用来出售或出租。

Q6：

丰台区域的中高档二手商品房价格与全市二手房均价相比各处于一个什么样的水平？

答：

丰台区域，由于受其所处区域位置的影响，房价不能与中心城区的中高档二手商品房相比。

从各月情况来看，该区域房价要低于北京市中高档二手商品房价格。

从07年1月-08年7月丰台区域与北京市二手商品房均价对比走势看，各月相比数据都较为稳定，说明了虽然丰台区域内地铁等轨道交通和生活配套设施的不断完善，区内二手商品房价格走势和北京市整体二手房价格走势比较吻合。

从08年来的数据看，丰台区域与北京市二手商品房均价相比，低约17%。

对于有意在丰台区购房的消费者来说，目前仍是一个不错的时机。

购买区域内房价低于全市中高档二手商品房均价的房屋，从保值、增值性上来说，还是较为划算的。

另外，随着目前正在修建的地铁4、5、9、10号线的投入运行，该区域内二手房还是有着较大的升值的潜力的。

第三部分:

未来展望

 Q7：

我们对丰台区域以前及目前的房产状态作了详细分析，您对该区域未来二手房市场的发展有什么看法？

未来，丰台区域内轨道交通将得到很大的发展：

1、地铁4号线是北京的第二条南北轨道交通大动脉。

线路南起丰台区马家楼，途经西单、西直门、中关村等繁华街区和陶然亭、圆明园、颐和园等名胜古迹，北至海淀区龙背村，线路穿越了丰台、宣武、西城、海淀四个行政区。

预计2009年9月30日全线开通。

相信届时将会带来其周边区域房产市场的发展。

2、地铁5号线线路全长27.6公里，连接了丰台、崇文、东城、朝阳、昌平5个区。

随着5号线2期的建设及投入使用，对方庄等片区的带动作用将更大。

3、地铁9号线起点设在丰台区的郭公庄，沿万寿路南延向北，从丰台火车站东侧穿过并一直向北至广安路路口右转，并沿广安路向东，下穿六里桥，至羊坊店路左转再向北，穿过北京西站以及玉渊潭公园，沿首都体育馆南路继续向北，过长河桥后至终点站白石桥站与4号线衔接。

9号线全长16.5公里，其中换乘车站8座。

本线已于2007年4月开工，2010年年底竣工通车。

4、未来的地铁10号线二期工程东起朝阳劲松站，由东向西向北至万柳站，将与一期工程形成环线，把宋家庄、六里桥等交通枢纽，以及中关村、奥林匹克公园、CBD等重点地区连在一起。

随着轨道交通在未来日子中不断发展，丰台区域内相关的生活、商业等配套一定会得到不断的完善。

区域交通、生活、商业配套的完善和发展一定会吸引更多的消费者选择在该区域安家置业，相信未来房产市场将会有飞跃式发展。