生态养老休闲度假区项目可行性研究报告.docx
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生态养老休闲度假区项目可行性研究报告
生态养老休闲度假区
项目可行性研究报告
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
内江市生态养老休闲度假区新建项目。
1.1.2项目承办单位
四川大自然生态发展有限公司。
1.1.3项目拟建地址、地点
四川省内江市市中区白马镇石庙村沱江边。
1.1.4项目建设规模与目标
四川大自然生态发展有限公司拟建的“内江市生态养老休闲度假区”项目，位于内江市白马镇石庙村沱江边。
项目以“生态养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式生态养老院及休闲度假区”。
充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产（苗圃）”于一体的景观综合体。
使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。
项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。
其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840㎡，建设周期一年，主要内容：
老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。
二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。
1.1.5项目投资资金及效益情况
项目总投资约人民币1.5亿元。
三年内全部建设完成。
项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，解决就业人口100-150人。
根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20%以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。
表1-1本项目主要经济技术指标单位：
万元
序号
指标
单位
数量
评价标准
是否可行
1
建设规模
1.1
占地面积
亩
200
1.2
建筑规模
m2
11840
2
公司定员
人
100
2.1
管理人员
人
15
2.2
技术人员和工人
人
85
3
经济指标
3.1
总投资
亿元
1.5
3.2
年均销售收入
万元
4577.44
3.3
年均总本本费用
万元
726
3.4
年均销售税金及附加
万元
296.62
3.5
年均利润总额
万元
3554.82
3.6
年均所得税
万元
888.71
3.7
年均净利润
万元
2666.11
3.8
投资利润率
%
17.77
3.9
投资利税率
%
7.90
3.10
财务内部收益率
%
21
>12%
是
3.11
财务净现值（I=12%）
10977
>0
是
3.12
全部投资回收期
年
3.85
是
3.13
盈亏平衡点
%
40.75
1.1.6承担可行性研究工作的单位
四川省国环环境工程咨询有限公司。
1.2研究工作概况
该项目经内江市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。
我公司接受委托后，在系统收集内江市市中区白马镇石庙村及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2011年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。
然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。
1.3编制依据
1、政策性依据
（1）《中国老龄事业发展“十二五”规划》；
（2）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号）；
（3）《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》；
（4）《四川省社会福利机构管理实施细则》（试行）；
（5）《内江市社会养老机构管理实施办法》；
（6）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；
（7）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；
（8）内江市城市总体规划（1996－2020年）；
（9）国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》
（10）国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》
（11）国家旅游综合开发办公室印发的（（2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》
（12）财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》
（13）《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》
（14）《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】
（15）发改部门或主管部门批复的项目建议书
（16）企业提供的相关技术资料
（17）企业提供的相关协议、资质、证书
2、法规、方法依据
（1）《中华人民共和国节约能源法》2008.4.1
（2）《中华人民共和国城乡规划法》2007.10.28
（3）《中华人民共和国劳动合同法》2007.6.29
（4）《中华人民共和国土地管理法》2004.8.28
（5）《中华人民共和国森林法实施条例》2000.1.27
（6）《中华人民共和国水污染防治法》2008.6.1
（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005.4.1
（8）《建设工程安全生产管理条例》2004.2.1
（9）《建设工程质量管理条例》2000.1.30
（10）《地表水环境质量标准》GB3838-2002
（11）《地下水环境质量标准》GB/T14848-93
1.4可行性研究结论
本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。
项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快内江市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。
对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。
建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。
并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。
2项目背景、市场预测与分析
2.1项目背景
2.1.1政策背景
1、养老院相关政策背景
据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。
据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。
随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发[2000]19号）、《四川省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《四川省社会福利机构管理实施细则》（试行）、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《内江市社会养老机构管理实施办法》等。
我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：
（1）《十七大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：
“社会建设与人民幸福安康息息相关。
必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。
”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。
老有所养是改善民生的重要内容。
政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。
（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：
一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。
二、突出工作重点，明确政策措施。
发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：
第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。
居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。
（4）国家发展和改革委员会负责人透露2011年一系列关系民生的重要政策措施。
从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。
2、生态休闲度假项目政策背景
旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。
1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。
（1）国家相关政策
2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。
2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。
国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。
2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。
2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游的发展。
特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。
近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成为西部地区发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。
（2）地方相关政策——旅游业被确立为四川省重点发展的战略性产业
旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和西部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。
与陕西省形成了开发建设“川陕旅游协作区”的合作框架，与重庆、陕西等周边省（市、区）签署了共建无障碍旅游区等协议。
（3）旅游业是内江市“十二五”规划重点发展产业
《内江市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》明确提出：
全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。
2.1.2项目建设的重要性和必要性
1、养老院建设的重要性和必要性
（1）解决老龄化社会问题的需要
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。
目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。
到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。
有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。
内江市也和全国一样老龄化程度为10%以上。
新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。
（2）缓解独身子女压力
独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。
城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。
随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。
这将极大缓解独身子女工作、生活压力。
（3）构建和谐社会的需要
党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，内江市委、政府也提出建设“和谐内江”的要求。
如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为内江市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。
这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
（4）加快内江市社会福利事业发展的需要
项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补内江中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。
2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性
（1）是促进区域经济发展战略的需要。
项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。
（2）项目建设是适应川南、内江市旅游产业发展的需要
目前，川南地区是四川旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。
该项目能发挥内江市沱江“水”这一资源优势，提升内江市旅游产业竞争力，优化川南地区旅游产品结构，提升川南地区在四川旅游发展中的地位。
（3）推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展
结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。
实施《内江市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。
努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。
面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。
（4）项目建设是适应加快内江市旅游经济发展和产业结构调整的需要
内江作为川南地区的工作重点市，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业比重仅占34.5%，远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低，以2008年为例，旅游人次仅为47.3万人次。
而旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进内江经济的腾飞。
（5）项目建设是进一步保护旅游资源的需要
目前，由于历史和人为的原因，沱江水利资源破坏严重，综合利用开发模式存在“开发有余，保护不足”的严重问题。
该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。
该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进沱江水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。
（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈
结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。
发展重点：
一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。
二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。
三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。
四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。
（7）旅游业发展促进社会主义新农村建设
统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。
乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。
白马镇由于地理位置限制，“三农”问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。
结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。
《内江市国民经济和社会发展“十二五”规划》提出到2015年，农民人均收入达到3850元（2010年农民人均2097元），增收任务重；2010年劳务输出人数为22万人次，农村地区“留守儿童”问题突出。
该项目的开发建设将创造新的产业机遇，提高社会就业率，促进城乡居民增收；能吸引大量外出务工农民“返乡创业”，实现农村剩余劳动力的就地转移，减少留守儿童数量。
2.1.3项目的由来
从内江老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在内江发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。
而四川省是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。
过去有影响的主要是九寨沟、杜甫草堂、都江堰，近几年随着四川经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说九寨新沟，还有与陕西接壤的风光资源都开发出来了。
旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。
另外，最近几年，在整理四川历史文化过程中，发现四川也是长江文明的发源地之一。
除了著名的三星堆，5千多年的历史外，基本建设出土的工艺品和发现的遗址还有好多，如最近发现的金沙遗址，反映了当时长江流域的文明，充分说明了四川历史文化的沉淀的源房。
从旅游资源角度讲，四川有四处世界遗产：
九寨沟、黄龙、都江堰——青城山、峨嵋山——乐山大佛；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区，15处世界级风景旅游区，9座中国优秀旅游城市，7座历史文化名城。
四川的旅游资源无论从那个角度看，每一个地方都有自己的精品，还不包括正在开发当中的精品。
从省统计局获悉，2010年8月份四川省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7％，比上月的增幅提高1.3个百分点。
1－8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8％。
据分析，旅游业发展良好带动消费增长。
今年以来，1-8月，四川省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6％，接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%（2005年数据）。
所以在四川发展旅游生态旅游势在必行。
内江市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。
因此，项目业主抓住机遇决定在内江市市中区白马镇石庙村沱江边兴建一个以“生态养老和休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林的休闲区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江堤岸进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产（苗圃）”于一体的景观综合体。
项目一期工程建成后每年可满足500余老年人的养老需求，休闲度假游客5万人次，实现营业收入4577.44万元/年，为政府创税约1185.33万元/年，解决当地就业人口100-150人，还可为300人以上提供灵活就业岗位。
2.2项目市场预测与分析
2.2.1养老产业背景
据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。
据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。
联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。
2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。
（1）老年人口基数大
60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。
（2）老年人口增长速度快
到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。
该过程发达国家用了100年。
（3）高龄化趋势明显
目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。
人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。
随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。
如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。
会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。
（1）历史欠帐较多。
在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。
（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。
欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。
（3）家庭养老负担加重。
生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。
“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。
（4）目前养老方式与实际需求不匹配。
中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。
2.2.2国内外养老产业模式
1、经典案例
（1）英国老年社区
特点：
配套设施齐全的全龄化大型老年社区。
英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。
（2）丹麦老年住宅
特点：
环境优美，设计精当
乡村城市——
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