不动产相邻关系与地役权关系研究毕业设计.docx

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不动产相邻关系与地役权关系研究毕业设计

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目录

目录1

摘要2

ABSTRACT3

引言4

一、相邻关系，地役权的概念与法理分析4

（一）相邻关系，地役权的概念界定5

（二）相邻关系，地役权的内容6

（三）相邻关系，地役权的本质7

二、相邻关系和地役权的联系8

（一）相邻权是地役权存在的前提和基础9

（二）地役权是相邻权基本内容的特定化和补充9

三、相邻关系和地役权的区别10

（一）产生原因不同10

（二）权利性质不同10

（三）权利内容不同11

（四）可适用范围不同11

（五）对抗性不同12

四、地役权与相邻关系的立法模式探析及现实意义12

（一）区别地役权与相邻关系的现实意义12

（二）地役权与相邻关系立法模式探析13

英文附录14

中文附录17

参考文献20

不动产相邻关系与地役权关系研究

摘要

土地资源的有限性与经济发展对土地需求之间的矛盾日益突出，伴随而来的相邻不动产纠纷也层出不穷，但司法实务界迄今为止并未总结出相对成熟的裁判规则。

相邻关系属于最小限度不动产利用的调整，是实现相邻不动产和谐利用的必要前提。

而地役权则是一种约定权利，它是我国物权法确立的一种新型用益物权。

相邻关系与地役权是相似的两种法律制度，都涉及对他人不动产的利用，它们在规范目的、调整内容等方面有着相似之处,但两者也有很大的差别。

它们以各自不同的作用与功能形成了合理的分工。

所以正确分析两种关系是十分必要的。

地役权与相邻关系既有联系又有区别，本文将论述两者的关系。

第一部分论述两者概念，第二部分论述两者的联系，指出相邻关系是地役权存在的前提和基础，地役权是相邻权基本内容的特定化和补充。

第三部分从产生原因、权利性质、对抗性、权利内容等方面论述相邻关系与地役权的不同。

文章的最后一部分简单分析地役权与相邻关系的立法模式及现实意义。

关键词：

不动产物权，相邻关系，地役权，联系，区别

ABSTRACT

Forthefierceconflictbetweentheneedforthelandcausedbythedevelopmentoftheeconomyandthelimitationofthelandresource,therealestatedisputesarenumerous,butuntilnowtherearenorelativelymaturerulesforthesedisputes.Theadjacencyrelationistheminimumrangeoftherealestateinterestadjustment,whichisthepreconditiontoachievethethatisapropertylaw establishedby anewtypeof ournationalusufruct.Theadjacencyrelationandtheeasementaretwosimilarlegalsystems,bothmentioningtheuseofother’srealestateandtheaimofthecontentandtheadjustmentaresimilar,butthereisalsosignificantdistinction.Theybothformarationaldivisionoflaborfortheirdifferentrolesandfunctions.Therefore,itisimportanttoanalyzetherelationbetweentheadjacencyrelationandtheeasement.

Thereisbothsimilarityanddistinctionbetweentheadjacencyrelationandeasement.Thisthesisfocusesontherelationbetweentheadjacencyandeasement.Thefirstpartinterpretstheconceptoftheadjacencyandeasement.Thesecondpartanalyzestherelationshipbetweentheadjacencyandtheeasement,whichstatestheadjacencyrelationisthepreconditionandthebaseoftheexistenceofeasementandtheeasementisthecertaintyandsupplementoftheadjacencyrelation.Thethirdpartofthethesisstatesthedifferencebetweentheadjacencyrelationandtheeasementfromthecauses,thenatureofrights,theantoganismandrightcontent.Thelastpartofthethesisbrieflyanalyzesthelegislativestylesandpracticalsignificanceoftheadjacencyrelationandtheeasement.

Keywords:

Realestatepropertyrights;Adjacencyrelation;Easement;Similarity;Distinction

引言

近年来，因不动产相邻关系引起的相邻权纠纷不但数量大幅度上升，而且种类也不断翻新，同时还混杂着与地役权纠纷的界定问题,随着人们法治理念的进一步提升，公民的权利意识已经不限于不动产所有权本身，而是开始追求维护自身权益的最大化。

因此，加强对不动产相邻关系制度和地役权制度的调查研究，就成为当务之急。

虽然地役权与相邻关系是相似的两种法律制度，都涉及对他人不动产的利用，它们在规范目的、调整内容等方面有着相似之处,但两者也有很大的差别。

当今社会发展日新月异，土地资源的有限性与经济发展对土地需求之间的矛盾日益突出，伴随而来的相邻不动产纠纷也层出不穷，但司法实务界迄今为止并未总结出相对成熟的裁判规则，所以正确分析两种关系是十分必要的。

一、相邻关系，地役权的概念与法理分析

关于相邻权的理论依据,大体看来分为两派:

一种是法国及比利时等国家民法中,将相邻权人之间的权利与义务视为地役权,从而将相邻权界定为法定的地役权。

基本延续了罗马法中的地役权概念,作为一项用益物权而存在；另一种即是德国等国家的相邻权的所有权扩张理论。

该学说解释“相邻关系亦即相邻权,它是所有权或占有、使用权的合理延伸或必要的限制,以便于正确处理相邻不动产的占有人或占有、使用人间的关系。

”按此理论,相邻权产生是自己不动产所有权的当然内容,也是对邻人不动产权利的必要限制。

而地役权一直以来都是作为一项独立的用益物权而存在,是为自己的土地便利而利用他人土地的具有从属性和不可分性的物权。

（一）相邻关系，地役权的概念界定

不动产相邻关系简称相邻关系，为罗马法以来民法上的一项重要制度。

这个概念起源于德国，在传统民法上常常将相邻关系与相邻权等同看待，所以本文立旨不在论证它们之间的关系。

“所谓相邻关系，是指相邻不动产的权利人，在行使对不动产的权利时，相互之间应当给予必要的便利或接受必要的限制所产生的权利义务关系。

”史尚宽先生在《物权法论》中将相邻关系定义为：

相邻近的不动产所有人或是利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系。

我国《物权法》第七章的“相邻关系”中，并没有给出明确的相邻关系的定义，这种定义的缺失在一定程度上不利于相邻关系与地役权的区分。

但是，根据条文的表述，我们可以看出物权法所规范的相邻关系是指“不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系”。

由此可以看出，相邻关系权利人不仅仅是所有权人，也包括实际使用人。

可见现今中国法学界的通说是所谓的“相邻关系所有权扩张说”，即相邻权，是两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或者接受限制的权利。

如果从相邻的不动产所有人和使用人之间的关系来看，相邻权也可以成为相邻关系。

地役权制度为大陆法系和英美法系国家所共采的一种独立的用益物权制度，其概念也存在广义与狭义之分。

广义地役权与狭义地役权的差别在于是否将相邻关系纳入到地役权当中，纳入者为广义地役权，不纳入者为狭义地役权。

我国立法采取狭义的地役权概念，即所谓地役权，是指在法律规定的相邻关系之外按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的权利。

其中，需要利用他人不动产的不动产被成为“需役地”，供他人土地使用的不动产称之为“供役地”。

（二）相邻关系，地役权的内容

1.相邻关系的基本内容是为自己的不动产使用便宜而对相邻不动产进行使用或限制，主要包括两个方面:

（1）对不动产所有人或使用人在行使不动产权利时，有权要求相邻方提供必要的便利，如邻地通行、铺设管道等，需要注意的是，对相邻他方而言，这种提供便利的相邻义务其产生和履行主要取决于自然条件。

一定的地理位置和结构，加上权属不同，形成了提供种种便利的自然需要。

相邻他方对这种需要，既无法避免，又必须满足，没有选择的余地。

由此而言，提供便利的相邻义务只能以自然需求为依据，才能让相邻方感到是自然条件所致而非立法武断，从而自觉履行这种义务。

从合理性上分析，既然提供便利与否不由相邻方决定，那么这种义务也只有严格限于自然需求之中，才能避免相邻方的合法权益受到损害。

因此，相邻方只能提供基于自然条件所产生的便利，不负有改善自然条件以提供便利的义务。

例如不能因为提供了通道还须铺上水泥，允许停车还须平整场地。

只要其没有改变自然条件，因为自然条件的变化和限制无法产生便利，不属于不履行提供便利的义务。

同时，不动产所有人或利用人只有在别无选择的情况下，才有权要求相邻方提供便利，如另有通道，非生产生活必需之管线，便不能主张提供便利。

简言之，自然条件及其需求是处理这一类相邻关系的价值取向和基本尺度。

（2）不动产所有人或使用人在行使不动产权利时应避免对相邻方造成妨碍，阻碍通风、采光妨害等等。

这类义务一般产生于行为之中，没有施工或排出不可量物，不可能妨碍相邻方，这与提供便利的相邻义务直接产生于自然条件及需要有所不同。

避免妨碍的义务并不总是发生，也并非不可避免，不动产所有人或使用人以什么心态、什么方式从事一定行为，直接决定相邻义务的内容和形式。

越有可能妨碍相邻方，妨碍越大，不动产所有人或使用人的相邻义务和责任也就越重。

妨碍是一个抽象的概念，具体内容总是有待于妨碍事实，有时还须借助于一定的习惯或技术标准。

喜庆之日燃放鞭炮，响声震天，灰屑飞扬，一般不会认为是妨碍相邻方。

但若天天如此，则应当认定为妨碍。

排放污水给相邻方带来的或许只是污水横流引起人们出入不便，但也可能是污水含有毒成分引起的人畜污染，后果大不一样。

避免妨碍的义务其限度与责任应以不动产所有人或使用人的行为内容和方式作为判别依据。

2．地役权制度之价值，在于调和不同主体在同一块土地上的利用需要。

其具体内容应取决于需役地的需要，同时也要考虑到供役地的负担能力。

不仅如此，由于“役权具有标的物范围之广泛性，权利内容之不确定性，权利创设自由胜等特点，为当事人提供了协商的较大空间”。

这使得地役权制度随着时代的演进而不断地拓展其内容。

现代各国民法一般未穷尽地役权的种类，而承认可根据需役地便利之需要来确定权利义务内容，前提是只要不损害公共秩序。

因此，可以说是地役权是开放的权利体系，它既包括对供役地使用及由供役地收益等权利，也包括限制供役地为某种使用等权利，如为需役地的视野开阔而限制供役地建筑物高度的地役权等等。

地役权制度的开放性，使新的地役权种类不断出现，丰富了地役权的内容。

（三）相邻关系，地役权的本质

相邻关系的本质是所有权权能的限制或扩张。

我国学界通说认为，相邻关系制度的本质是所有权的限制或扩张，“其功能在于扩张一方的所有权，限制他方的排除请求权，刻意作为或不作义务并设补偿制度，以实现当事人双方利益关系的平衡。

”笔者基本上赞同通说，但认为“所有权扩张或限制”的说法在表述上不甚准确，应以“所有权权能的扩张或限制”予以表述较为恰当。

所有权具有占有、使用、收益、处分与排除他人侵害的权能，这些权能总合而成一个完整而抽象的所有权。

因此当所有权上存在物权效力的限制物权以及债权效力的租赁权时，所有权本身仍然存在，而只是其中包含的一些权能受到不同程度的限制而已。

所有权本身与所有权的权能是不同的，在相邻关系中使用权能的扩张并不当然包括所有权的扩张，即使用权能的扩张并不表示其余的占有、收益、处分与排除他人侵害的权能也因此扩张；同理，排除他人侵害权能的限制也不表示所有权其它权能也受到限制。

由此可见，“所有权扩张或限制”的表述显有瑕疵。

因此笔者赞同谢在全先生就相邻关系制定目的与性质所做的表述:

“相邻关系性质上乃为所有权内容限制与扩张。

相邻关系实为所有权社会化之具体表现，其基本原理乃在利用利益衡量之原理，使权利行使间相互调和。

调和之道无他，一为所有权内容之扩张或限制，二为相互间之补偿请求权”。

相邻关系具有如下法律特征：

（1）相邻关系只能基于不动产相邻的事实而发生；

（2）相邻关系的主体是相邻不动产的所有人、用益人；（3）相邻关系的客体是行使不动产权利时相互给予方便所追求的利益；（4）相邻关系的核心内容是给予相邻方以必要的方便。

地役权是一种典型的用益物权，具有如下的法律特征：

（1）地役权具有从属性，地役权的内容是以需役地和供役地的关系存在为前提的，即地役权不能独立于需役地而独立存在，需役地的所有权人或者其他物权人在转让或采取其他处分措施时，地役权随之发生转移；

（2）地役权具有不可分性，即它不能被分割成两个以上的部分，也不能使任何一部分消灭；（3）地役权不以占有他人土地为内容或目的，而只是要求对方应尽某种容忍或不作为义务，获得需役地的利用方便或提高需役地的利用价值的利益。

二、相邻关系和地役权的联系

相邻权和地役权制度是既有联系又有区别的制度。

其相似之处表现为:

（1）立法宗旨均是为了调整不动产的相邻关系,使相邻利害关系人得以和睦相处,实现不动产利用价值。

（2）内容范围有重合,两者共同点是他们“皆以不动产权利的扩张或限制为其内容。

”相邻不动产不仅受相邻权的法定限制,也受权利人设定地役权的限制,如各国民法典都用条文形式规定了土地通行、流水、排水关系,越界建筑问题,建筑物的通风、日照妨害以及煤气、噪音、震动、臭气等不可量物侵害等范围内受相邻权的调整,这是基于社会上一般人的标准而制定的。

而地役权的规定中,赋予当事人就上述相同的内容范围内以协议权,可以依自己不同的需求即需役地的需求约定提高或降低相邻权中的标准,满足自己的利益。

（3）救济措施上也有相似之处,原因基于相邻权和地役权同属物权性质的范畴。

（一）相邻权是地役权存在的前提和基础

地役权制度是古罗马法所明定的制度,是民法最古老的制度之一。

一开始它就是以相邻关系为其存在前提的,地役权用来在相邻关系中满足土地的需要,并且是从正面确定的使用权。

地役权是存在于他人土地上的、为需役地的便利而设定的物权。

需役地的便利内容包括在供役地上通行、取水、排水、铺设管线、眺望等,以及其他需要供役地人负容忍或者不作为义务的便利,包括不动产的将来便利。

地役权在本质上是相邻土地各方所有人意定的产物,构成一项独立的物权,是以用益为内容的不动产他物权,是土地用益物权体系重要组成部分和基本形态之一,这种权利的设定根据不动产物权的公示原则,应当以登记为要件,即只能经过登记,地役权才能算成立。

由于地役权是由相邻不动产使用人以契约并经登记方式成立的物权关系,关系明确、权义清楚,只需一方为自己不动产便利与相邻者设立地役权,因此在西方国家设立地役权的现象十分普遍。

“相邻”的空间范围,也是地役权适用的空间范围,只不过地役权可在相邻范围内使某项权利具体化。

尽管地役权可扩张或限制具体的相邻权利,但其基本的权利形态不可能存在于相邻权无关的范围之外。

（二）地役权是相邻权基本内容的特定化和补充

相邻权相对于地役权来说,由于是基础权利,且适用范围不小于地役权,具有弥补相邻关系不足的作用。

台湾学者王泽鉴先生指出:

“地役权除以通行、汲水、眺望为内容外,尚可用于补充建筑法规的不足,调整相邻关系,规范环境保护及营业竞争等。

”譬如相邻土地所有人约定双方土地的特定部分不为建筑；不得开启某特定窗户；又譬如土地所有人甲某与乙约定,乙不在其土地上从事某种营业,不贩卖某种商品等等。

由于法律规定的相邻关系的内容极为有限,相邻关系稳定性有余,灵活性不足,一旦世事变迁,社会发展,新的相邻关系产生而法律又来不及规定,大量土地利用方面的问题无法经由相邻关系制度而解决,地役权制度的作用就相应凸现。

三、相邻关系和地役权的区别

地役权与相邻关系，作为彼此独立的法律制度，二者各具其内涵，但均以调和不动产利用过程中权利人冲突为目的，在规范目的与制度构成上有着类同之处，涉及到的内容，诸如排水、通行、通风、采光等权利的扩张、限制和容忍，或有所重迭，或有所交叉，在认识上极易令人滋生歧义和困惑。

对二者进行区别研究，不仅有助于我们认清他们本质，也为地役权制度的完善拓展的了必要的空间。

根据我国《物权法》的规定，它们分属不同的两种民事权利，其区别主要有：

（一）产生原因不同

相邻关系是基于法律的直接规定而产生的，是法律要求一方必须要为另一方提供便利，是法律上对土地间利用关系的一种最小限度的调节。

换句话说，相邻关系是法定的，是权利人所有权的扩张或他人所有权的限制，归根结底是一个属于所有权的问题。

地役权则是根据需役地人与供役地人自愿达成的协议而产生的，是地役权人通过利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。

地役权是约定的，双方的权利义务只要内容不违反法律的强制性规定及不违背社会公共利益，即可由当事人根据实际情况约定。

它是存在于他人土地之上的物权，属于他物权。

（二）权利性质不同

相邻关系是两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或者接受限制的权利。

故相邻关系并不是一种单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的具体体现。

也正因为如此，《物权法》把第七章“相邻关系”规定在第二编“所有权”中。

当相邻关系受到侵害后，只能以所有权的行使受到妨碍为由提起诉讼，而不能单独以侵害相邻关系为由进行诉讼。

地役权是土地所有人使用别人土地的权利，它发生在两个不同归属的土地之间，为他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或者经营的土地叫需役地。

所以，地役权是存在于他人土地之上的物权，属于他物权。

《物权法》第三编“用益物权”中的第十四章设定了“地役权”制度，这也表明地役权是一种独立的用益物权。

在地役权受到侵害的情况下，权利人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权。

（三）权利内容不同

地役权（意定）是对相邻关系（法定）的一种“度”的突破。

在相邻关系中，一方为了使自己的权利得到正常的行使，或者使自己能够维持正常的生活和生产，有权对相邻的另一方提出提供便利的最低要求，其目的在于维护社会最基本的生产和生活秩序。

即一方不动产所有权人或者其他使用权人只提供“必要的便利”，当事人没有承担超出该范围的义务。

因此，相邻关系所享受的权利是有限的。

地役权设定的目的并非为了满足不动产权力行使过程中的最低要求，而是为了使自己的权利更好地得到行使，而对对方提出了更高的提供便利的要求。

即需役地人享有何种权利由当事人磋商后确定，没有“必要便利”的限制。

（四）可适用范围不同

相邻关系的存在条件是权利主体的不动产必须相互毗邻，相邻关系既适用于土地相邻，也适用于房屋等建筑物相邻，但一般认为在相邻的权属不同的不动产上才会发生相邻关系。

如果两块不动产根本就不相邻，一般情况下则不可能发生相邻问题。

地役权只发生在土地所有人或使用人之间，所反映的相邻关系只适用于土地相邻关系，而且不受土地是否毗邻的限制。

不动产相邻关系必须以相互毗邻的不动产为前提，地役权并不一定以需役地与供役地相互毗邻为限度，有时即使两地并不相连，但只要有事实上的利用需要就可以设定地役权。

随着城市土地资源的稀缺和人类利用土地的技术手段的提高，出现了诸如空间役权等新型制度，可以适用于并不相邻的不动产。

（五）对抗性不同

法律设立不动产相邻关系的目的是为了解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。

因此相邻权具有天然的对抗属性，不因不动产的流转而消灭。

地役权采取登记对抗主义，在登记之后权利人获得了对抗第三人的效力。

《物权法》第158条规定：

“地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

”可见只有办理了地役权登记，才能对抗善意第三人。

四、地役权与相邻关系的立法模式探析及现实意义

我国是社会主义国家，土地实行社会主义的公有制，国家作为土地的重要所有人不可能对每一项土地的开发利用发挥作用，完善地役权和相邻关系制度，使得土地利用人能够因地制宜根据便利利益土地的需要，与人达成设定地役权的协议，从而发挥土地的最大效能。

随着改革开放的不断深入，中外经济的合作交流也日益频繁，其中亦会产生复杂的涉外地役权问题，因此，区别相邻关系和地役权的现实意义，完善地役权和相邻关系制度，与国际通行制度尽早接轨，自然是民事立法的当务之急。

（一）区别地役权与相邻关系的现实意义

地役权与相邻权毕竟是性质不同的两种权利，在我国的相关立法和司法实践中，严格区分两种权利具有重要的意义。

1.有利于相邻不动产所有人或使用人行使权利，预防纠纷发生

法的作用就在于定纷止争。

物权法中对相邻关系与地役权分别规定，人们才得以知晓两种权利，进而才去分辨何种情形下利用邻人不动产可依法律规定直接行使而无须邻人许可，何种情形下必须与邻人达成使用其不动产的协议，签订契约并进行登记后才可以使用。

在市场经济条件下，民事主体相互利用邻地供自己土地便利之用的情况增多，若两项不同性质的权利间没有界限，相邻不动产所有人、使用权人将无所适从，从而导致一系列纠纷发生。

所以，严格区分两种权利有利于相邻不动产所有人或使用人正确行使自己的合法权利，防止纠纷的发生，维护社会生活的安定和经济秩序的稳定。

2.有利于法院合法公正的审理裁决案件，方便纠纷解决

相邻关系与地役权若不区分，当事人在使用邻地而发生纠纷时因无明确的法律规定为依据而使纠纷得不到及时解决。

况且这两种权益因具有本质差别，权利义务内容及解决方法也有所不同。

若法官仅根据“相邻关系”的规定进行自由裁量，则会导致裁决的不公。

所以，要研究立法中对两者的详细规定，以期合法公正的审理裁决案件，高效准确的解决纠纷。

3.有利于完善地役权制度，充分利用土地资源

由于土地利用的社会性、广泛性、多重性，地役权制度的存在可以实现不同主体在同一土地上的利用需要的并存与调和。

地役权是以土地表面利用为中心的次要的用益性土地