房地产 讨论doc.docx

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房地产讨论doc

房地产收入的确认应具备条件

《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

　　（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

　　（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

　　在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。

有的认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。

否则有提前确认收入之嫌。

也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。

　但是，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。

正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：

（1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书；

　　（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

　　（4）成本能够可靠地计量。

　　房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？

《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：

（1）合同总收入能够可靠地计量；

（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；

　　（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；

　　（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

　　中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。

代建房产实际上要求有建造合同。

归纳起来，其条件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；

（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

　　（3）其余应收款能够收回；

（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。

房地产会计之成本报表

一、在建开发产品成本表

　　在建开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际开发成本的成本报表，也是年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目的明细报表，用以考核企业年末各项在建开发产品资金占用情，了解企业各项开发产品的实际开发成本，检查各项开发产品开发成本的构成。

　　为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表应采用棋盘式结构，纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产品的类别和项目；横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发成本。

　　在编制本表时，应按开发产品的类别和项目逐行填列。

开发产品的类别，一般应分：

商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。

在开发期内尚未确定其具体用途的房屋，均可在商品房一类反映。

开发产品的项目，一般应以开发产品成本核算对象为依据

　　本表一般应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发成本、本年发生开发成本、年末累计开发成本等栏

　　“开工日期”栏填列在建开发产品的实际开工日期。

　　“计划开发面积”栏反映各项开发产品的计划开发面积。

土地开发项目为场地面积；房屋等开发项目为建筑面积，根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。

　　“计划开发总成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。

　　“年初开发成本”栏根据上年本表“年末累计开发成本”栏数字填列。

　　 “本年发生开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项在建开发产品本年实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及应负担的配套设施费、开发间接费用和开发成本合计，根据技开发产品设置的开发成本明细分类账各成本项目的本年发生额分类分项填列。

　　 “年末累计开发成本”栏反映各项在建开发产品本年年末累计“实际成本”，根据按开发产品设置的开发成本明细分类账的年末余额分类分项填列。

本栏数字应等于“年初开发成本”与“本年发生开发成本”合计数之和，本栏合计数应与年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目期末数核对相符。

　　 二、已完开发产品成本表

　　已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开发过程、并已验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报表。

它是用以了解和检查在年度内已完开发产品的成本水平及成本构成情况，考核开发产品成本计划或预算的执行结果。

　　为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表也应采用棋盘式的结构，纵向各行应按开发产品的类别和项目境列，反映当年已经完工的各类、各项开发产品，横向各栏按开发产品的成本项目和开竣工日期、开发面积、计划成本等设置，反映各项已完开发产品的实际成本及其构成等情况。

填列本表的开发产品，应以开发产品成本核算对象为依据，并只限于本年完成全部开发过程、并已验收合格、合乎设计标准、可以按照合同规定的条件移交购房、用地单位，或委托单位，或者可作商品房对外销售、出租房对外出租、周转房周转使用的开发产品。

　　本表“开工日期”和“竣工日期”栏填列已完工开发产品的实际开工日期和实际竣工日期。

　　“实际开发面积”栏反映已完工开发产品的实际开发面积，土地开发项目填列场地面积，房屋等开发项目填列建筑面积。

　　“计划开发成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。

由于现行制度规定开发产品成本只计算开发过程中发生的开发成本，不计算开发产品在经营过程中发生的包括销售费用、管理费用、财务费用在内的完全成本。

因此，表列的开发产品的计划成本的计算口径亦应是开发成本。

如果计划、预算成本的计算口径不是开发成本，包括有项目借款利息等财务费用，则在境列时应加以剔除，以便对比分析。

　　“实际开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项已完工开发产品自开工至完工时为止实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用和开发成本合计。

根据已完工开发产品开发成本明细分类账各成本项目的累计发生额及其合计数填列。

该房产公司应交纳土地增值税为多少

某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。

开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。

（注：

该地区人民政府确定的费用计提比例为10%。

）那么该房地产开发公司应交纳土地增值税为多少？

　　【解答】

　　1.收入总额：

1800万元

　　2.扣除项目金额：

（1）支付地价款：

200万元

（2）支付开发成本：

400万元

　　（3）扣除开发费用：

（200+400）×10%=60（万元）

　　（4）扣除税金：

　　1800×5%×（1+7%+3%）=99（万元）

　　（5）加计扣除费用：

　　（200+400）×20%=120（万元）

　　（6）扣除项目总额：

　　200+400+60+99+120=879（万元）

　　3.增值额：

　　1800-879=921（万元）

　　4.增值比率：

　　921÷879=105%

　　因此适用三档税率。

　　5.应纳税额：

　　879×50%×30%+879×（100%-50%）×40%+（921-879）×50%=328.65（万元）

维修基金在清算时可否计入开发成本

房地产企业代收的维修基金已交了营业税，在此前提下，该企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？

可否作为加计扣除的基数？

　　【解答】 

　　根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。

　　根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》［1995］48号规定：

“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。

　　因此，贵公司根据以上政策规定，如果维修基金计入房价，则可以扣除，但维修基金不在开发成本范围之内，不得作为加计20%扣除的基数。

如何理解其他房地产开发费用

问题：

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　“其他房地产开发费用”，即管理费用和销售费用以及财务费用中除利息支出外的其他费用，是应按5%的比例依

（一）、

（二）项之和计算扣除还是按比例与实际发生孰低原则扣除？

　　一种观点认为：

根据实际发生原则，应该是孰低原则扣除，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除，指的是此项费用的扣除是孰低原则，如果实际发生额低于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按实际发生额扣除；如果实际发生额高于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　另一种观点认为：

土地增值税的计算有别于其他税种，既然规定是计算扣除，也明确规定了计算的基数，应该就是按5%的比例计算，而不按实际发生的费用来扣除。

第二项也规定了另外一种情形，利息支出不符合条件的情况下，也无法据实扣除，只能按10%的比例计算扣除，两者的规定是相同的。

　　请说出您的观点和理由。

　　樊剑英：

笔者认为上述两种观点均有问题，没有深刻领会其中关键词的涵义。

　　关键词一“计算扣除”，属于第二种观点要表达的意思。

由于房地产开发项目历时周期较长，所发生的管理费用、销售费用、财务费用可能要跨多个年度且不为某一项目单独发生，按照实际发生数扣除，势必存在数据汇总期间的确认和不同项目之间如何分摊的问题。

徒增征纳双方之间的矛盾纷争，不利于实际操作执行。

而“计算扣除”可以解决这一问题，只要按照既定比例和既定的计算公式计算即可，不必考虑实际发生的开发费用多寡，无论主管税务机关还是房地产开发企业，都简便易行。

　　关键词二“之内”。

第一种观点提到了“之内”，第二种观点忽视了“之内”。

“之内”的汉语言意思为“在一定的数量﹑时间﹑处所﹑范围的界限之内”。

既然规定5%或10%以内，就表示只要不超过5%或10%的比例都是可以的，至于具体比例该是多少，上文同样有规定“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。

第二种观点忽视“之内”的提法，主要还是因为很多地方实施政策直接选取了比例上限5%或10%.

　　另外，还需要注意的是，《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第一款进一步明确房地产开发费用的扣除问题，即凡是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”，允许单独据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”；如果超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，只允许扣除财务费用中的利息支出为“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”。

同时还允许扣除其他房地产开发费用，即管理费用和销售费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　刘志耕：

我持第一种观点。

　　一、从对实施细则规定的理解：

　　从《土地增值税暂行条例实施细则》第七条所规定的两句话：

“其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

”和“房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

”来看，都规定了在一定的比例（即“5%”或“10%”）“以内计算扣除”，从字面上理解，有两层含义：

　　一是必须计算，那怎样计算呢？

即需将实际发生的“其他房地产开发费用”或“房地产开发费用”除以“按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和”，再乘以100%，看计算结果是否超过5%或10%；

　　二是规定了最高扣除比例，所谓在一定的比例“以内”计算扣除，即扣除的费用额不能超过《土地增值税暂行条例实施细则》第七条所规定的5%或10%的比例（10%含利息支出），凡计算的结果没有超过这两个比例的，按实际发生额扣除，执行结果肯定分别在5%或10%以内，此时实际上是按照实际发生原则扣除；凡计算的结果达到或超过5%或10%的比例，则按一定比例“以内”的原则，仅能在不超过规定的比例以内扣除，即最高仅可以分别按照5%或10%的比例扣除，此时实际上是按照孰低原则扣除。

　　二、从实务情况分析：

　　在日常各地对房地产开发费用计算扣除的征管中一般仅存在两种情形：

　　一是由各地人民政府直接规定了固定的扣除比例，由于《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

”所以，如果各省、自治区、直辖市人民政府规定了具体比例的，对发生的房地产开发费用肯定都是按照规定的具体比例计算扣除，如许多地区就分别直接规定了5%或10%的比例。

　　但值得注意的是，按照各省、自治区、直辖市人民政府规定的5%或10%的比例直接计算扣除，往往被一些人误认为就是《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，即第二种观点，这实际上是错误的。

这是因为，如果《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定应直接理解为就是按照5%或10%的比例计算扣除，如果这样理解，就是扣除比例已经确定为5%或10%，那为何《土地增值税暂行条例实施细则》第七条后面还要加上一句“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”？

不是多此一举吗？

　　二是如果各省、自治区、直辖市人民政府没有规定具体比例，各地对发生的房地产开发费用一般都是按照在规定比例内的按照实际发生原则扣除，达到或超过规定比例的按照孰低原则扣除。

　　王占伟：

同意第二种观点，原因如下：

　　首先，在实践中，很多地方多是按比例计算扣除掌握的。

　　第二，其他房地产开发费用的扣除办法，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条已经给予明确。

《国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条第一款进一步重申了其他房地产开发费用的扣除问题。

即凡是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”，允许单独据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”；如果超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，只允许扣除财务费用中的利息支出为“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”。

同时还允许扣除其他房地产开发费用，即管理费用和销售费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

规定中的5％、10％，是要明确两点。

一是对扣除比例的界定，是一种方便简易计算的“定率”扣除；另一方面是界定了最高比例的限制。

　　第三，至于为什么规定中用的是“5％以内”、“10％以内”。

我认为是对应了规定中的“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

”也就是说各省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地的实际情况在最高限的“5％”和“10％”以内确定具体的扣除比例。

　　朱冬：

既不赞同第一种观点，也不赞同第二种观点。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定了在“5％以内计算扣除”及“10％以内计算扣除”，且明确“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

”因此，本人认为：

这里规定的两个比例明确的是计算扣除，而不可能是在这个比例内据实扣除，这里所说“5％以内计算扣除”及“10％以内计算扣除”，其“以内”的含义，实际上是给予“各省、自治区、直辖市人民政府规定”的比例限制，各地要规定一个比例在这个比例以内，然后再按规定的比例进行计算扣除。

　　比如：

四川、上海等地的规定如下：

　　《四川省关于贯彻〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的补充规定》规定：

（一）凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条第

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10％计算扣除。

（二）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条第

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的4％计算扣除。

　　《上海市地方税务局转发财政部〈印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知〉及本市的补充规定》（沪地税地[1995]36号）规定：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。

其它房地产开发费用，按《细则》第七条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

预收房款缴纳的营业税金可否计入扣除

【问题】

　　房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？

　　【解答】

　　这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。

未办理完工备案和会计决算手续可结转成本吗

　　【问题】

　　房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续，由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续，此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转？

　　【解答】

　　《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

房企何时可以停止缴纳土地使用税

　　【问题】

　　企业征地后开发商品房，所征用的土地在哪个时点可以停止缴纳土地使用税？

　　【解答】

　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题的规定：

“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

”因此，自2009年1月1日起，房地产企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为，该块土地上房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

有关房产三项费用扣除基数的问题

　　【问题】 

　　请问：

1、根据国税发[2009]31号规定对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？

2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用[2009]31号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？

结转年限是否有所规定？

　　【解答】

　　根据《企业所得税法实施条例》规定：

　　“第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

　　第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

”

　　国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：

“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，”

　　因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。

房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法。

　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

上年度已交房产税减免如何做账

　　【问题】

　　我单位执行《企业会计准则》，上年度已将100万元房产税列入管理费和应交税金，本年度接到税务局通知减免上年度房产税30万元，我们该如何处理？

　　【解答】

　　按《企业会计准则第16号——政府补助》应用指南的规定，税收返还是政府按照国家有关规定采取先征后返（退）、即征即退等办法向企业返还的税款，属于以税收优惠形式给予的一种政府补助（增值税出口退税不属于政府补助）。

除税收返还外，税收优惠还包括直