房地产基本制度与政策第九章物业管理制度与政策辅导含习题及答案.docx
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房地产基本制度与政策第九章物业管理制度与政策辅导含习题及答案
第九章 物业管理制度与政策
【本章历年考试情况】
■2008年分值较大，考了综合分析题，2009年分值低，但有可能再出综合分析题
年份
单选
多选
判断
综合分析
合计
2009年
1题0.5分
－
1题0.5分
－
2题1分
2008年
2题1分
－
2题1分
2题4分
6题6分
【本章主要内容】
第一节物业管理概述
第二节 物业管理实施与运作要点
第三节 物业服务收费
第一节 物业管理概述
1.基本概念▲
■物业
◇是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地
■物业管理
◇是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动
■物业管理的内涵
◇物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现
◇依据是物业服务合同
◇内容是对物业进维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
■两个主体
◇物业服务企业－指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业
◇业主－即物业产权人，指房屋的所有权人
■物业管理的主要目的
◇保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序
■作用
◇有利于提高人民群众的居住质量
◇有利于增加就业，扩大居民消费
◇有利于维护社区稳定，推动精神文明建设
◇有利于促进财富增值，培育民主意识
2.物业管理的基本特征▲
■社会化
■专业化
■市场化
3.物业管理服务的基本内容▲（八项内容）
■物业共用部位的维护与管理－共用部位
■物业共用设备设施的运行、维护和管理－共用设施
■环境卫生、绿化管理服务－环境绿化
■机动车和非机动车的停放管理－车辆管理
■物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务－公共秩序
■物业装饰装修管理服务－装饰装修
■物业档案资料的管理－档案资料
■通过物业服务合同约定的其它事项－其它
4.物业管理的主要环节▲（四阶段）
■物业管理的策划阶段
◇早期介入
◇制定物业管理方案
◇制定临时管理规约及有关制度
◇选聘物业服务企业
■物业管理的前期阶段
◇物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定
◇物业管理人员的选聘和培训
◇物业管理规章制度的制定
■物业管理的启动阶段
◇物业的接管验收
◇用户入住
◇档案资料的建立
◇首次业主大会的召开和业主委员会的成立
■物业管理的日常运作阶段
◇日常综合服务与管理
◇系统的协调
5.物业管理条例确立的基本制度（七项）◆
■业主大会制度
■管理规约制度
■物业服务招投标制度
■物业承接验收制度
■物业服务企业资质管理制度
■物业管理专业人员职业资格制度
■住宅专项维修资金制度
第二节 物业管理实施与运作要点
1.物业服务企业▲
1.1物业服务企业的性质
■是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织
1.2物业服务企业的设立
■向工商行政部门注册登记领取营业执照
■向房地产行政主管部门申报资质证书
◇种类
△一级
△二级
△三级
◇资质管理－分级审批制度
△国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理
△省级负责二级
△市级（还包括直辖市）负责三级
1.3物业服务企业的权利、义务
■六项权利
◇制定物业管理制度
◇收取物业管理服务费
◇制止、纠正违反物业管理制度的行为
◇要求委托人协助管理
◇选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
◇其它
■五项义务
◇提供物业管理服务
◇接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督
◇定期公布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和审计
◇接受行政部门的监督管理
◇其它
2.业主、业主大会及业主委员会◆
2.1业主与物业的使用人（都是物业管理服务的对象）
■业主
◇指物业的产权人（所有权人），是物业服务的对象
◇业主对建筑物专用部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利
◇业主转让其专有部分，对共有部分的共有和共同管理的权利一并转让
◇规划的汽车车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
◇占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
■物业使用人
◇不拥有物业的所有权，但通过某种形式获得物业使用权，并实际使用物业的人，是物业管理服务的对象
◇其与业主权利上最大的区别是没有对物业最终处置权
【2008年真题】
◆建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
提示：
参见教材P222
[答疑编号500431090101]
『正确答案』D
『答案解析』取决于约定。
【2008年真题】
◆房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。
（ ）
提示：
参见教材P222
[答疑编号500431090102]
『正确答案』对
『答案解析』房屋承租人属于使用人，使用人与业主一样属于物业服务的对象。
2.2业主大会－决策机构，相当于股东大会
■内含
◇组成－由物业管理区域内全体业主组成
◇地位－代表和维护全体业主的权益
◇数量－一个物业管理区域只能成立一个业主大会
■必须由业主大会决定的事项
◇制定和修改业主大会议事规则
◇制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
◇选举或更换业主委员会成员
◇选聘和解聘物业服务企业或管理人
◇筹集和使用维修资金
◇改建、重建建筑物及其附属设施
◇有关共有和共同管理的其他重大事项
■规定（两个标准必须同时满足：
面积+人数）
◇第五项和第六项，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
◇其它事项，经面积过半且人数过半业主同意
【2007年真题】
◆业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（ ）同意。
A.业主委员会
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
提示：
参见教材P223
[答疑编号500431090103]
『正确答案』D
【2006年真题】
◆业主大会议事规则由（ ）制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.政府物业管理部门
D.业主和物业管理企业若同
提示：
参见教材P222
[答疑编号500431090104]
『正确答案』A
2.3业主委员会－业主大会的执行机构
■性质
◇是业主大会的执行机构
■产生
◇业主委员会由业主大会选举产生，只有一个，人数为5－11人单数
■备案
◇业主委员会成立之日起30日内，将情况报物业所在地县级房地产行政主管部门备案
【2006年真题】
◆业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。
（ ）
提示：
参见教材P222
[答疑编号500431090105]
『正确答案』错
『答案解析』选聘、解聘物业服务企业是业主大会的权利
2.4管理规约
■性质
◇由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范
◇调整业主之间权利与义务的文件（注意不是调整业主与物业公司的关系）
◇以前叫业主公约
■程序（两步）
◇建设单位制定临时管理规约，在销售时向买受人明示
◇业主筹备成立业主大会的，由筹备组拟定管理规约草案，经业主大会讨论通过生效
【2006年真题】
◆业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。
（ ）
提示：
参见教材P223
[答疑编号500431090106]
『正确答案』错
『答案解析』在房屋销售之前，由建设单位制定临时管理规约。
3.物业管理的委托和物业服务合同◆
3.1物业管理的委托方－业主，具体分三类主体
■房地产开发企业
◇销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选聘物业服务企业
◇自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理
■公房出售单位
■业主大会
◇业主入住达到一定时间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会
◇业主大会成立后由其选聘物业公司，由业主委员会与物业服务企业签订合同
3.2物业管理业务的获得－招投标
■内涵
◇实质是一种市场双向选择行为，国家也提倡通过招投标选聘物业服务企业
■方式
◇公开招标－适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业
◇邀请招标
◇协议方式－投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可协议
3.3物业服务合同
■性质
◇属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬
■类型
◇前期物业服务合同－开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的
◇物业服务合同－业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一经签订，前期物业服务合同失效
■内容
◇对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定
【2008年真题】
◆业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
A.物业托管
B.物业服务
C.物业管理
D.物业委托
提示：
参见教材P225
[答疑编号500431090107]
『正确答案』B
『答案解析』D物业服务合同属于委托合同，可称为物业服务委托合同，不等同于物业委托合同。
4.物业的承接验收▲
■验收的时间
◇物业服务企业承接物业时，物业公司与业主委员会办理验收
■承接验收的内容
◇物业共用部位、共用设施设备进行查验
■建设单位向物业移交的资料
◇图纸及竣工验收资料
◇设施设备的技术资料
◇物业质量保修文件和物业使用说明文件
◇其它
第三节 物业服务收费
【本节主要内容】
1.物业服务收费原则▲
2.物业服务收费的价格管理方式▲
3.物业服务收费的计费方式▲
4.物业服务收费的费用构成与测算方法◆
5.物业管理服务等级标准▲
6.住宅专项维修资金◆
1.物业服务收费原则▲
■合理、公开的原则
■费用与服务水平相适应的原则（注意不是费用与经济水平相适应）
■长远应由物业委托者和物业服务企业协商，按质论价、质价相符
2.物业服务收费的价格管理方式▲
■管理方式
◇区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价
■政府指导价
◇由价格主管部门会同有关部门制定基准价及其浮动幅度，定期公布
■市场调节价
◇在合同中约定
3.物业服务收费的计费方式▲
■包干制
◇是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式
■酬金制
◇指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
4.物业服务收费的费用构成与测算方法◆
4.1物业服务收费的费用构成
■物业服务费的构成（3+2）
◇包干制（三项）
△物业服务成本
△法定税费
△物业服务企业的利润
◇酬金制（两项）
△物业服务支出
△物业服务企业的酬金
■物业服务成本或支出
◇构成（九项）
△管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
△共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
△清洁卫生费用
△绿化养护费用
△秩序维护费用
△办公费用
△物业服务企业固定资产折旧
△物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
△经业主同意的其它费用
◇重要规定
△物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或成本中
△如电梯的日常维护费用可列入物业服务费成本，但更换电梯的费用要从专项维修资金中支出
■物业服务费的信息公开
◇酬金制
△物业服务费属代管性质，归业主所有
△物业企业应向业主大会公布物业服务资金年度预决算
△每年不少于一次公布物业服务资金收支情况
△业主大会提出质询时，物业服务企业应当及时答复
◇包干制
△一般业主不需要了解资金情况，因物业企业盈亏自担
【2009年真题】
◆实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。
A.物业服务成本B.法定税费
C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润
提示：
参见教材P228
[答疑编号500431090201]
『正确答案』C
『答案解析』包干制的不包括酬金。
【2008年真题】－综合分析题
◆如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出的构成不包括。
（ ）
A.物业公司人员的工资、社会保险
B.物业公司管理人员的奖金
C.物业服务区域清洁卫生费用
D.物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用
提示：
参见教材P228
[答疑编号500431090202]
『正确答案』D
『答案解析』D属于专项住宅专项维修资金。
4.2物业服务收费的测算方法
■物业服务成本或支出的测算方法
◇各项目分别计算，然后汇总求和
■法定税费
◇营业税及附加
■利润
◇按政府部门确定的比率
■酬金
◇可按某个固定的标准或按一定比例从物业服务资金中提取
4.3漏交率问题
■漏交率
◇物业管理收缴很难达到100%，收不到的物业服务费占总服务费的比例是漏交率
■解决途径
◇一方面物业服务企业必须提供质价相符的物业管理服务
◇另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费
◇第三在进行物业管理经费财务预算时要留有一定余地
5.物业管理服务等级标准▲
■适用范围－普通住宅小区，高档商品房实行市场调节价，不适用于此规定
◇普通商品住房
◇经济适用住房
◇房改房
◇集资建房
◇廉租住房
■服务等级
◇一级、二级、三级三个服务等级
■服务等级评定的六大内容
◇基本要求
◇房屋管理
◇共用设施设备维修养护
◇协助维护公共秩序
◇保洁服务
◇绿化养护管理
■选择服务等级的考虑因素
◇住宅小区的建设标准
◇配套设施设备
◇服务功能
◇业主的居住消费能力
6.住宅专项维修资金◆
6.1住宅专项维修资金的概念、性质和用途
■用途
◇专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
■性质
◇由业主交存，属业主所有
◇从公有住房售房款中提取的属公有住房售房单位所有
【2009年真题】
◆业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。
（ ）
提示：
参见教材P231
[答疑编号500431090203]
『正确答案』√
6.2住宅专项维修资金的交存
■交存范围（三大类）
◇住宅（一个业主所有且不具有共用部位共用设施设备的除外）
◇住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅
◇出售的公有住房
■交存标准
◇商品住宅、非住宅按建筑面积交存
◇首次交存的标准为当地住宅建安工程造价的5%~8%
◇出售的公有住房交存标准为当地房改成本价的2%，按多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取
■应转入资金中滚存使用的项目
◇专项维修资金的存储利息
◇利用资金购买国债的增值收益
◇住宅共用设施设备报废后回收的残值
◇利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的所得收益
【2008年真题】
◆商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
（ ）
提示：
参见教材P232
[答疑编号500431090204]
『正确答案』对
6.3住宅专项维修资金的管理
■业主大会成立前－由物业所在地建设（房地产）主管部门代管
■业主大会成立后－将账面余额划转至业主大会开立的帐户，将账目移交业主委员会，管理单位由业主大会决定
■在商业银行开户，以物业管理区域或以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账
■业主分户帐面余额不足首期交存额的30%的，应续交
■续交方案的确定
◇成立业主大会的，续交方案由业主大会决定
◇未成立业主大会的，续交方案由政府房地产管理部门会同财政部门制定
【2008年真题】－综合分析题
◆下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。
A.业主交存的住宅专项维修资金属业主所有
B.业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管
C.程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金
D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应及时续缴
提示：
参见教材P232-233
[答疑编号500431090205]
『正确答案』AD
『答案解析』B业主大会成立前，资金由政府部门代管；C属于日常维修护理，而专项基金用于大修与设备更新。
6.4住宅专项维修资金的使用
■列支规定
◇商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间，按建筑面积分摊
◇售后公有住房之间，按各业主与单位所交存的专项资金的比例分摊，业主部分再按建筑面积分摊
◇售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间，先按建筑面积分摊，再按业主与单位的交存比例分摊
◇尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或公有住房单位按尚未售出商品住宅或公有住房的面积分摊
■不得从住宅专项维修资金中列支的项目
◇应由建设单位或施工单位承担的费用
◇应由相关单位承担的费用（主要是市政设施）
◇人为损坏的共用部门的修复费用
◇应从物业服务费用中支出的共用部分的维修养护费用（日常维护费用）
■资金的使用
◇可用于购买国债
■购买国债的批准
◇应经业主大会同意
◇未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意
◇公有住房中提取维修基金的购买国债，需经同级财政部门同意
第九章 物业管理制度与政策
一、单项选择题
1.下列关于物业的含义，说法错误的是（ ）。
A.从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地
B.物业也是单元房地产的称谓
C.同一宗物业，只能分属一个产权所有者
D.同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者
2.（ ）是物业管理社会化的必要前提。
A.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离
B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致
C.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合
D.现代化大生产的社会专业分工
3.（ ）是物业管理最主要的特点。
A.社会化
B.专业化
C.市场化
D.综合化
4.下列不属于物业管理服务的基本内容的是（ ）。
A.物业共用设备设施的运行、维护和管理
B.环境卫生、绿化管理服务
C.业主自用部位的维护与管理
D.物业档案资料的管理
5.（）是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。
A.物业管理
B.中介服务管理
C.交易管理
D.维护与维修管理
6.在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订（ ）。
A.《物业服务合同》
B.《物业管理合同》
C.《前期物业服务合同》
D.《后期物业服务合同》
7.建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，新建现售商品房项目应当在现售前（ ）日完成。
A.30
B.45
C.60
D.90
8.预售商品房项目应当在（ ）之前完成选聘物业服务企业。
A.取得《土地使用证》
B.取得《施工许可证》
C.取得《商品房预售许可证》
D.取得《房屋所有权证》
9.档案资料不包括（ ）。
A.业主的资料
B.物业的资料
C.房地产公司的资料
D.租住户的资料
10.物业管理的日常综合服务与管理是指（ ）并签订《物业服务合同》后，物业服务企业在实施物业管理中所做的各项工作。
A.政府职能管理部门与选聘新的物业服务企业
B.房地产开发商与选聘新的物业服务企业
C.业主大会选聘新的物业服务企业
D.业主委员会选聘新的物业服务企业
11.物业管理的日常运作是物业管理的最主要的工作内容，包括（ ）。
A.日常的综合服务与管理、系统的协调两个基本环节
B.日常的清洁打扫与租赁
C.房屋的拍卖
D.地皮的招标
12.下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是（ ）。
A.业主大会制度
B.物业管理议标制度
C.物业承接验收制度
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