房地产基本制度与政策第六版.docx

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房地产基本制度与政策第六版

房地产基本制度与政策（第六版）

第1章房地产法律法规

第1节房地产及房地产业

1.房地产的含义

房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合。

2.房地产的特性

①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值最大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨变现困难和⑩保值增值等十个方面。

3.房地产业的含义

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。

4.房地产业与建筑业的区别

建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，业务对象都是房地产。

5.房地产业的产业特点及重要性

房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

6.房地产业的改革

房地产业在20世纪70年代末80年代初随着城镇住房制度改革（房改，形成了住房商品化和社会化）和城镇国有土地使用制度改革（土地使用制度改革，改变成土地使用权与所有权分离）的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。

（1987年深圳最早实施土地实用权买卖）

7.房地产业的分类

房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业与物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

（不要将房地产中介服务业和房产中介混淆）

8.房地产开发经营的特点

单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等。

目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位，，房地产经纪行业是房地产业的主体。

9.物业管理

物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。

10.房地产估价

房地产估价同城要求独立、客观、公正，与估价委托人存在一定冲突。

11.房地产开发经营业、物业管理、房地产估价与房地产经纪业的关系

房地产开发经营业为资金密集型行业。

物业管理是劳动密集和知识密集的行业。

房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

房地产市场由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主，在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。

第2节房地产法律体系

1.《宪法》

具有最高法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

2.房地产法律

全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》、《物权法》、《城乡规划法》、《合同法》、《民法通则》、《中华人民共和国担保法》等。

3.房地产行政法规

房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，多为条例。

4.其他广义的房地产法律体系

包括房地产的技术规范，如《房地产估价规范》、《房地产市场信息系统技术规范》等。

第3节城市房地产管理法相关规定

1.国有土地有偿、有限期使用制度

《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度，但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

2.房地产成交价格申报制度

①《城市房地产管理法》规定：

“国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。

”

②转让应当以申报的成交价格最为缴纳税费的依据。

③房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。

3.房地产价格评估制度

国家实行房地产价格评估制度，遵循公正、公平、公开的原则。

4.房地产价格评估人员资格认证制度

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度,房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

第2章房地产权利

第1节房地产所有权

1.土地实行社会主义公有制

即全民所有制和劳动群众集体所有制。

2.国有土地的含义

全民所有制的土地被成为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。

3.城市市区的土地属于国家所有；建设用地使用权可以在徒弟的地表、地上或者地下分别设立。

新设立的建设用地使用权，不的髓海已设立的用益物权；建设物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建设物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

4.集体土地

农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

5.国家实行土地登记制度

①国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。

②土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

③属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权；

④属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》，使用集体土地的，核发《集体土地使用证》；

⑤属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。

6.国家实行土地用途管理制度

核心是不能随意改变农用地的用途。

7.国家实行耕地保护制度

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策（占补平衡）。

8.土地征收的概念和前提

①征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产制度，属于一种例外规则。

②土地征收的实质是强制收买，土地征用的实质是强制使用，是一种临时使用土地的行为。

③《宪法》第十条规定：

“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

”

④前提是为了公共利益的需要。

9.物权法对建筑物区分所有权予以明确

①第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

②第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

③第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第2节建设用地使用权

1.国有建设用地使用权出让的概念

国有建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2.国有建设用地使用权出让的特征

①土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

②经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。

③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

④集体土地不经征收不得出让。

⑤土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

3.《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

20XX年9月，国土资源部将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。

即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

4.拍卖出让方式

最后一般出最高价者取得土地使用权，出让方用脚架的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者（竞拍人）。

拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争。

5.国有建设用地使用权出让最高年限

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

6.土地使用权回收的原因

①土地使用权期间届满收回；②提前收回国有土地使用权；③因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回；④司法机关决定收回土地使用权。

7.物权法规定：

住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

8.出让金缴纳

①土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。

②逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

③土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

9.出让后土地使用管理

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订出让合同，调整国有建设用地使用权出让金，并办理登记。

10.征收土地闲置费

土地闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。

11.划拨国有建设用地使用权范围

①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地；⑤经济适用房等保障性住房用地。

第3节国有土地上房屋征收

1.房屋征收的概念

房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。

2.《房屋征收条例》界定的公共利益的范围

①国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

3.征收补偿的内容

①被征收房屋价值的补偿；

②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

4.被征收房屋价值的评估

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

5.强制执行

①任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

②被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府一发申请人民法院强制执行。

6.房地产征收补偿评估

房地产评估机构应当安排注册房地产估价师对倍征收房屋进行实地查勘；

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘几率是签字或者盖章确认。

7.房屋评估争议的处理

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向倍征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第3章房地产开发经营

第1节规划与设计管理

1.城乡规划的概念

城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。

2.城市规划管理的概念

城市规划管理是一项政府行政职能，包括车鞥市规划编制审批管理和实施监察管理，逐步建立了绿线、紫线、蓝线、黄线管理制度。

3.城市规划的内容

包括城市总体规划和详细规划（控制性详细规划、修建性详细规划），规划期限一般为20年。

采取论证会、听证会或者其他方式征求意见，公告时间不得少于30日。

4.规划的实施

①建设项目选址意见书；

②建设用地规划许可证（提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权）；

③建设工程规划许可证。

5.紫线、绿线、蓝线和黄线的内容

①城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

②城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

③城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

④城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

第2节建设工程施工与质量管理

1.项目报建制度

凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目必须实行报建制度，为保健的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证。

2.施工许可制度

建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

3.申请建筑工程施工许可证的条件

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能开工的应申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。

4.建设工程质量管理的原则

从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

5.房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

6.房屋建筑工程的最低保修期限（正常使用）

①地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第三节房地产开发项目质量责任管理

1.对质量不合格的房地产开发项目的处理方式（p65重点看）

2.房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

3.保修项目和保修期

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的；保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

开发商对购房者的保修期：

①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年；③管道堵塞2个月；灯具电器开关6个月；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏等1年。

保修期自商品住宅交付之日起计算。

4.商品房交付使用管理

为能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第4节房地产广告管理

1.房地产广告应当遵守的原则及要求

未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以“内部认购：

”内部认定，内部登记：

等名目发布房地产广告。

房地产广告不得含有风水，占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，渲染，不得有悖社会良好风尚。

第4章房地产转让

第1节房地产转让管理概述

1.房地产转让的概念

《城市房地产管理法》规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

2.转让房地产的条件

以出让方式取得土地使用权的；属于房屋建设工程且完成开发投资总额的25%以上。

为了严格限制炒卖地皮。

3.20XX年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

第2节商品房销售管理

1.计价方式（p76重点看）

面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%

2.中途变更规划、设计（p77着重看时间）

3.商品房销售中禁止的行为

①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

④商品住宅不得分割拆零销售。

4.商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释

①第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

②第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

③第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第3节商品房预售管理

1.商品房预售的条件

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；

②持有建设工程规划许可证；

③投入开发建设资金达到总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

④取得《商品房预售许可证》。

2.转让的规定

以出让方式取得建设用土地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。

以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后剩余的年限。

3.划拨土地管理的两种方式

一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。

4.《经济适用住房管理办法》

经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

第5章房屋租赁

第1节房屋租赁概述

1.不得出租的情形

①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规精致出租的其他形式的。

2.商品房屋租赁管理办法

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

3.房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

第2节商品房屋租赁合同

1.租赁合同应当包括的内容

租赁期限：

租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2.出租人对房屋进行维修的义务

出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋房屋和室内设施安全。

未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

3.承租人的权利

如出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有一同等条件优先购买的权利；房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

4.承租人的义务

交付租金：

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

5.转租要求

承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

转租期限不得超过原合同规定的期限，房屋转租也许签订转租协议，并办理登记备案手续。

6.出租人单方解除的情形

①承租人将承租的房屋扇子转租的；②承租人扇子变动房屋建筑主体和承重结构扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤法律、法规规定的其他可以收回的。

第3节商品房屋租赁登记备案

1.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

第4节其他房屋租赁管理

1.廉租住房租赁管理

廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租住房只租不售。

2.廉租住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭。

实物配租的住房租金标准实行政府定价。

3.公共租赁住房的供应对象为城市中等偏下收入住房困难家庭。

第6章房地产抵押

第1节房地产抵押概述

1.房地产抵押的特征

房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著区别。

2.房地产抵押的条件

①依法取得的房屋所有权联通该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权；

②以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是：

要求土地必须是以出让方式取得的。

3.不得抵押的条件

⑴土地所有权⑵耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外⑶学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施⑷所有权、使用权不明或者有争议的财产⑸依法被查封、扣押、监管的财产⑹法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第2节房地产抵押的一般规定

1.不同类型房地产抵押规定

①以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

②以已出租的房地产抵押的，抵押人应当价格租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

原租赁合同继续有效。

2.物权法与房地产抵押有关的一般规定

①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵