首创项目投资指导书DOC.docx
《首创项目投资指导书DOC.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《首创项目投资指导书DOC.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
首创项目投资指导书DOC
XX项目
项目投资指导书
（编制模版）
xx一线公司
二○xx年xx月
1.项目经营指导意见
1.1项目战略目标:
此部分包含但不限于：
区域发展意义、公司品牌价值意义、社会效益、项目投资收益贡献、公司产品线延伸或产品标准化提升意义等，参考项目战略性控制目标文件相关内容编制。
1.2项目开发策略：
1.2.1项目整体开发策略：
此部分描述开发策略，如：
进度优先、品质优先、利润优先等等，参考项目战略性控制目标文件相关内容编制。
1.2.2战略控制性目标：
摘自项目的战略性控制目标文件。
战略控制指标
设定目标
备注
项目总体净利润
项目首次结利指标
项目首次现金回收指标
项目总开发周期
项目净利润率
项目股东资金IRR
项目全投资IRR
1.3产品线方案：
1.3.1可参照项目：
组合产品项目：
（选项示例）
产品线/可参照项目
多层系列
□创新产品
□成熟产品
□标准化产品
小高层系列
□创新产品
□成熟产品
□标准化产品
中高层系列
□创新产品
□成熟产品
□标准化产品
高层系列
□创新产品
□成熟产品
□标准化产品
情景洋房系列
□创新产品
□成熟产品
□标准化产品
xx系列
□创新产品
□成熟产品
□标准化产品
若为创新产品，请附配置标准；
若项目产品与标准化配置/参照项目存在差异，请附差异说明。
1.4其他管理目标：
如某新技术应用、某新业务模式尝试等。
2.项目经营目标：
2.1主要经济技术指标：
序号
项目名称
合计
一期
二期
三期
……
备注
1
总用地面积（平方米）
1.1
其中：
建设用地面积
1.2
代征道路面积
1.3
代征绿地面积
2
总建筑面积（平方米）
2.1
其中：
地上建筑面积
2.2
地下建筑面积
2.3
其中：
住宅建筑面积
2.4
商业建筑面积
2.5
车位建筑面积
2.6
其它建筑面积
3
容积率
4
总可售面积（平方米）
4.1
其中：
住宅可售面积
4.2
商业可售面积
4.3
车位可售面积
4.4
其它可售面积
5
住宅可售套数
6
车位总数（个）
6.1
其中：
地上车位
6.2
地下车位
6.3
其中：
可售车位
6.4
不可售车位
2.2主要经营指标：
表中指标解释可参见《首创置业-整体经营信息统计数据库》相关名词解释。
项目名称
合计
201x年
201x年
……
备注
1.经营成果核心指标
1.1股东IRR
1.2创造价值额：
会计净利润（万元）
1.3创造价值额：
可创造价值净利润（万元）
1.4股东自由现金年度余额（万元）
1.5人均创利水平
2.经营成果观测指标
2.1开复工面积（平方米）
2.2新开工面积（平方米）
2.3竣工面积（平方米）
2.4销售面积（平方米）
2.5住宅签约套数
2.6签约金额（万元）
2.7销售回款（万元）
2.8入住面积（平方米）
2.9入住金额（万元）
2.10资金支付（万元）
3.经营效率观测指标
3.1销售毛利率
3.2项目开发计划管理效率
3.3回款率
3.4入住率
3.5年度产品标准化研究任务完成率
3.6目标成本实现差异率
3.7人员配置偏差度
2.3项目静态收益指标
序号
项目名称
合计
201x年
201x年
…
备注
一、
营业总收入
其中：
营业收入
其他业务收入
二、
营业总成本
其中：
营业成本
营业税金及附加
土地增值税
销售费用
管理费用
财务费用-支出
财务费用-收入
资产减值损失
三、
公允价值变动收益
四、
投资收益
其中：
合营公司
联营公司
其他
五、
汇兑损益
六、
营业利润
七、
营业外收入
八、
营业外支出
其中：
非流动资产处置损失
九
利润总额
十、
所得税费用
十一、
净利润
归属于母公司所有者的利润
少数股东损益
毛利（扣除土增税）
毛利（未扣除土增税）
毛利率（扣除土增税）
毛利率（未扣除土增税）
销售净利率
归属于母公司所有者的销售净利率
2.4项目现金流量指标
序号
项目名称
总计
201x年
201x年
……
备注
一、
经营活动现金流量净额
1.1
现金流入
1.1.1
项目销售回款
1.1.2
收到的租金
1.1.3
其它
流入合计
1.2
现金流出
1.2.1
成本付现小计
1.2.2
销售费用
1.2.3
三大税（净流出）
流出合计
二、
外部债务筹资活动现金流量
2.1
现金流入
2.1.1
收到外部借款
流入合计
2.2
现金流出
2.2.1
偿还外部借款
2.2.2
支付借款利息（资本化）合计
流出合计
三、
内部筹资活动现金流量净额
3.1
现金流入
3.1.1
收到注册资本
3.1.2
收到少数股东贷款（BCL合作方）
3.1.3
收到置业及内部公司资金往来款
流入合计
3.2
现金流出
3.2.1
偿还少数股东贷款及利息（BCL合作方）
3.2.2
返还置业及内部公司资金/向置业及内部公司提供资金
流出合计
四、
现金及现金等价物净增加额
现金及银行存款期初余额
现金及银行存款期末余额
3.项目开发进度目标
3.1.1项目的分期开发平面图：
下图为示意图。
3.1.2项目整体开发计划：
请按照项目分期进行编制。
xx项目xx期开发计划
开发计划节点
计划开始时间
计划结束时间
备注
开工
施工至正负零
开盘
主体结构封顶
竣工
入住
年末形象进度
4.项目开发成本管理目标
4.1项目开发成本管理目标
序号
项目名称
可研成本
目标成本
目标成本-可研成本
备注
1
总成本（万元）
2
销售单方（元/平米）
4.2成本管理措施
4.2.1设计阶段
4.2.2土方与基础工程
4.2.3主体工程
4.2.4装修工程
4.2.5给排水、燃气
4.2.6材料、设备、工程招标
4.2.7……
5.项目客户满意度目标：
参考2010年首创置业客户满意度调查结果，及一线公司整体客户满意度管理工作计划，设定项目的具体客户满意度管理目标。
5．1、客户满意度-总体目标
规划指标
201x年
201x年
201x年
201x年
201x年
对标结果
客户满意度（%）
客户忠诚度（%）
行业平均水平
行业标杆水平
5．2、客户满意度–分解目标
规划指标
201x年
201x年
201x年
201x年
201x年
备注
销售服务（%）
收房服务（%）
物业服务（%）
总体规划设计（%）
房屋内部设计（%）
内部工程质量（%）
维修服务（%）
投诉处理（%）
2．3、客户满意度–管理举措计划
为不断提高客户满意度，项目公司（一线公司）计划实施那些管理举措，以保障客户满意的不断提升。
如：
质量管理措施，包括：
事前控制：
图纸会审、施工前对易裂、易漏部位的材料控制、材料做法、节点做法；事中控制：
xxx；事后控制：
xxx。
6.项目风险提示
序号
风险内容
可能后果
风险系数
应对措施
过往案例
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
可能后果包括但不限于：
进度、成本、质量、公共关系等
风险系数：
高（很有可能）/中（难以预计）/低（微弱可能，仅预防）
升级会员 