农产品加工园商贸综合服务中心项目可研报告.docx

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农产品加工园商贸综合服务中心项目可研报告

农产品加工园商贸综合服务中心

项目可行性研究报告

第一章项目总论

1．1项目概述

1．2可行性研究结论

第二章项目背景及实施的必要性

2．1市场宏观背景

2．2当涂县农产品发展现状

2．3项目实施的必要性

第三章项目场地选择与项目建设条件

3.1场址选址

3.2项目建设条件

第四章项目规划布局

4．1项目规划原则与规划理念

4．2项目开发定位

4．3项目主体工程布局

第五章项目建设规模与建设方案

5．1项目建设规模

5．2主体工程建设方案

5.3配套实施建设方案

第六章环境保护

6．1环境质量标准

6．2主要污染物排放

6.3处理方案

第七章职业安全卫生

7.1工程建设的安全卫生要求

7.2生产过程中的安全防范和教育

第八章消防与节能

8．1消防

8．2节能

第九章项目管理与组织机构

9．1项目管理

9．2组织机构

第十章项目建设进度安排

10．1建设工期

10．2项目建设进度

第十一章投资分期及各期投资安排

第十二章项目投资估算与资金筹措

11.1投资估算

11.2资金筹措方式与来源

第十三章经济效益分析

第十四章结论

第一章项目总论

1.1项目概述

1．1.1项目名称

项目名称：

农产品加工商贸综合服务中心

1．1.2项目实施单位

项目建设单位：

南京继源置业有限公司

1.1.3项目负责人

项目负责人：

1．1.4报告编制依据

《中华人民共和国城乡规划法》；

《中华人民共和国土地法》；

《马鞍山市土地利用总体规划》（2002-2020年）；

《当涂县总体规划》；

《当涂县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

《姑孰镇村庄布点规划》；

《当涂农产品加工总体规划》；

当涂县招商引资政策，姑孰镇2011年政府工作报告，姑孰镇商业调研，本项目的现状，相关物业设计规范；

其他相关的法律、文件、标准等。

1.1.5项目建设规模与内容

项目建设地址：

本项目位于当涂县姑孰副城东部，紧临博望副城，处于两个副城的交接地带，距离南京仅50公里。

项目位于当涂县农业加工园西北部，是当涂县农业加工园重要的综合服务区。

北接姑孰镇工业园，南连连大公圩经济区，西靠居民安置小区，东侧规划中的农产品加工园办公管理区，其地理位置十分优越。

项目建设内容:

项目占地面积35亩，总建筑面积约17300平方米

主要建设内容如下

序号

主要建设内容

建筑面积

（平方米）

1

农产品加工园商贸综合服务大楼

5000

2

特色农产品批发市场

2600

3

仓储区

4200

4

物流配送中心

3500

5

餐饮服务

2000

以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。

1.1.6投资估算和资金筹措

本项目的建设投入资金约6230万元，其中主体工程投资5540万元，辅助工程投资230万元，配套工程投资180万元，其他部分投资280万元。

由开发商南京继源置业有限公司自筹资金、银行项目贷款、政策补助等三部分组成。

1．2可行性研究结论

1．2.1项目建设进度

本项目目前已完成土地征用，基本完成商贸综合服务中心的规划设计工作，预计经项目立项通过后可进行项目的后续设计与施工，在明年下半年可开展招商销售工作，预计在2013年前可实现项目的试营业或正式开业。

1．2．2项目综合评价结论

《当涂县农产品加工商贸综合服务中心》是基于《当涂县农产品加工园总体规划》工程的立足点上的，以项目的地域优势和政策优势，符号姑孰镇经济和社会发展现状，项目建设的外部环境较好，工程不涉及到拆迁问题，项目选址符号建设要求，项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力，项目的建设，必将进一步提升当涂县农产品加工园及商贸综合服务能力，促进姑孰现代农业综合加工的发展，产生巨大的经济和社会效益。

项目由南京继源置业有限公司投入充足的资金，通过深入市场研究，准确的项目经营业态定位和优秀的方案设计，以实现项目提升姑孰商贸形象，产业升级，为提升当涂县农产品加工园的整体品质发挥应有的推动作用。

通过商贸综合服务中心的运作可提供更多的就业机会和小额创业平台，也能够满足一些姑孰返乡打工群体在姑孰就业和创业的良好平台。

综上，我们认为：

项目进行商贸服务中心的开发建设是可行的，项目的改造和提升，可实现姑孰镇现有商圈的产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大的经济效益和社会效益。

第二章项目背景与必要性

2.1市场宏观背景

2．1.1当涂县投资宏观背景

①皖江城市带承接产业转移示范区

②长三角区域分工协作提供了良好的条件

2010年3月底，马鞍上正式成为长三角经济协调会城市。

马鞍上参与长三角区域分工与合作，将在更很大范围内和更高层次上展开产业发展布局，定位上与长三角成员对接，在马鞍山示范区共建现代物流整合和提升等方面开展合作，共同推进区域一体化进程。

③城市发展战略

▲“1255”城市发展战略

▲“6653”现代产业体系

做大做强6大优势主导产业，着力提升钢铁制造、汽车制造、装备制造、电力能源、精细化工、食品加工等6大优势主导产业核心竞争力。

培养壮大6大新兴产业，加快发展新材料、新光源、新能源、节能环保、生物医药、电子信息等6大新兴产业，形成信的经济爆发点。

改造提升5大传统产业，进一步改造造纸印刷、金属制品、机械加工、纺织服装、农产品加工等5大传统优势产业。

加速发展3大现代服务业，重点发展现代物流、金融服务、软件及服务外包、商务服务等生产性服务等

④城乡一体化发展战略。

2.1.2姑孰农产品加工园的定位

《姑孰工业园总体规划》将农副展品加工工业定位为主导产业之一：

姑孰工业园临大公于经济区。

该区为县域粮棉油、水产养殖、家禽饲养等的主要生产基地，充分利用该区的资源发展食品、轻纺和农副产品加工工业。

《当涂县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

提出：

立足产业基础，培育龙头企业，促进规模化生产。

引进先进适用技术，实施品牌战略，提升发展食品加工业、纺织服装业和船舶制造业，提高产品附加值和市场竞争力。

充分发挥区域内农副产品资源优势，着力引进健康食品项目，提高农产品加工深度。

以雨润公司、黄池食品、甜润米业系列食品加工等企业为引领，发展食品及农副产品加工产业集群，打造区域性重要绿色食品供应基地。

到2015年行业规模产值达20亿元。

当涂县农业产品发展规划

1、发展目标

到2015年实现农业总产值30亿元，到2020年实现农业总产值40亿元。

农民人均纯收入到2015年达到15000元，到2020年达到25000元，年均增长10%以上。

2、产业基地建设布局

优化全县农业产业布局，合理配置农业资源，在稳定发展粮油生产的前提下，进一步发展特色产业，加快粮油、水产、畜禽、蔬菜、林果产业规划区域内基础设施建设步伐，形成规模成片的优质粮油、生态水产、规模畜禽、无公害蔬菜和特色林果五大现代农业产业基地。

1）优质粮油生产基地

稳定粮食生产面积，实施高产栽培技术，提高粮食单产水平。

重点建设南北与6万亩粮食产业园、黄池和石桥3万亩高产栽培核心示范区、姑孰连千与1万亩良种繁育基地。

2）特色产业

（1）生态水产养殖基地

（2）规模畜禽养殖基地

（3）无公害蔬菜基地

（4）特色林果生产基地

（5）当涂现代农业示范区

（6）农产品加工园

在姑孰镇工业园区规划建设4平方公里的农产品加工园。

2.2当涂县农产品和加工区的发展现状

2010年，当涂县粮食总面积92.71万亩，总产量44.44万吨。

其中，小麦31.15万亩，总产10.67万吨；早稻4.20万亩，总产1.69万吨；一季稻50.59万亩，总产29.59万吨；晚稻4.26万亩，总产0.46万吨。

油料播种面积22.80万亩，总产35.35万吨。

其中，油菜22.58万亩，总产35.12万吨；花生0.02万亩，总产27吨。

蔬菜播种面积6.86万亩，总产9.92万吨。

2010年，当涂县生猪出栏16.6万头，家禽出栏1701万只。

肉类总产量2.36万吨，禽蛋总产5500吨。

当涂县现有林地面积6.7195万亩。

2010年当涂县淡水养殖面积22006公顷，水产品产量66542吨，主要水产品包括：

河蟹养殖面积32000亩，总产13297吨；虾养殖面积32万亩，总产4421吨；鱼养殖面积33万亩，总产37966吨。

2010年，经济果林和大棚蔬菜种植情况：

经果林：

护河园艺：

6000亩

大陇葡萄：

1500亩

设施大棚蔬菜：

2330亩

2.3项目实施必要性分析

㈠加快农业结构调整的需要

首先，有利于按市场需求调整结构。

其次，有利于促进农业生产向深度和广度进军。

第三，有利于促进农业增长方式的转变。

第四，有利于形成新的农业经营机制。

㈡世界经济一体化的需要

世界经济一体化潮流之中，面临更加开放的市场环境和更加激烈的市场竞争，努力提高当涂县农业的竞争力迫在眉睫。

㈢增加农民收入的需要

发展农业龙头企业，既可以解决农产品卖难，使农产品卖个好价钱，又可以通过多次加工增值，提高农业的附加值和综合效益，还可以通过企业实行保护价收购或返还一部分利润第二次分配方式，给农民直接带来一些实惠，还可以为城市下岗职工再就业提供了新的出路。

㈣建设农产品加工示范区的需要

实践证明，培育龙头企业是发展商品基地、培育主导产业的关键，建设农产品加工示范区必须有一批龙头企业带动园区促进主导产业的发展，使当涂县各地的主导产业形成产业基地。

在前所未有的发展机遇面前，一个区位优越交通便利的农产品加工园区是当涂县工业发展和招商引资的重要之地。

第三章场址选址及建设条件

3．1场址选址

3.1.1项目建设选址

本项目位于当涂县姑孰副城东部，紧临博望副城，处于两个副城的交接地带，距离南京仅50公里。

项目位于当涂县农业加工园西北部，是当涂县农业加工园重要的综合服务区。

北接姑孰镇工业园，南连连大公圩经济区，西靠居民安置小区，东侧规划中的农产品加工园办公管理区，其地理位置十分优越。

3.1.2场址土地类别

项目区内现状用地以耕地为主，有少量的村民住宅用地，另外还有部分滩涂地和水塘。

项目占地面积35亩，是当涂县农产品加工园总体规划中重点商贸服务中心的建设区域，承载着整个加工园建设的支撑平台作用，贯穿着整个加工区建设的整个过程。

3．2项目的建设条件

3.2.1自然条件

1、地形地貌

项目规划区位于当涂县农产品加工园总体规划东部，地表被第四系疏松积层覆盖。

综合服务中心地势开阔平坦，地形总的趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。

洼地内开阔平缓，地面比降1/500-1/1000不等，项目区位于东滩，海拔高程在372.5-385.9m，高差13.4m。

3、气候气象

项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。

全年多东北风，次为西北风。

四季分明，日照充足，雨量偏少。

年均气温14.5'（，降水量521.8mm，日照2242.9h，无霜期158-220天，相对温度64%，平均风速2.6m/s。

4、土壤和植被

土壤类型以轻、中、化学成分为硫酸盐与重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量0.872%，全氮0.0532%，碱解氮29.8ppm，

5、工程地质

项目场地为平原地区，水位埋深约1.1米-5米左右，其主要氯盐化合物。

地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。

6、水文

地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。

第四系空隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，一般井深150m以上，单井出水