土地估价实务考试宝典之一.docx
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土地估价实务考试宝典之一
土地估价实务考试宝典之一（重新整理）
土地估价实务考试宝典之一：
审查土地估价报告的关键
好的报告主要表现为：
第一、报告内容全面，正文内容和附件资料齐全、配套；
第二、公正客观，估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分；
第三、用词准确，报告文字表述严谨、逻辑性较强；
第四、评估结果基本准确，符合市场行情；
第五、报告装订整齐、美观、统一。
在实际工作中，审查报告的重点除了产权状况外，还有通过对估价对象客观的分析，对偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议，以避免国家或当事人的重大损失。
报告审查的主要内容：
1、 审查估价对象，其中包括权属、估价时点、估价作业日期和有关证明材料；
2、 审查估价目的，包括价格定义、价值类型；
3、 审查估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠？
估价结论是否得到相关数据的支持？
4、 审查估价方法，采用的方法是否合理，数据分析是否科学？
5、 审查估价条件，包括是否考虑得出估价结论的必要性，以及应用估价结论的限制条件，对房地产最高最佳使用评价的结论及其使用建议是否合理？
风险分析是否恰当？
估价方法要点之一：
市场比较法
应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要求比较实例不得少于三个。
估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求：
1、比较实例选择。
所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地号）。
比较案例选择（大于或等于三个）要求：
① 与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。
如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%）。
② 与待估宗地用途应相同或相似（按用地类型细类），如无用途相同案例，可选择用途相近。
例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有一至二个与待估宗地用途相同的交易案例。
用途不一致时应设用途修正。
③ 与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让，转让，股份制改造，租赁，抵押等。
如选择交易案例的交易类型与待估宗地的
A：
如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较（最长不超过三年）；
B：
如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（最长不超过1至2年），一般交易案例的有效期最长不超过三年；
⑤ 交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格）。
所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。
⑥ 价格内涵要一致，比如开发程度、市区的五通一平与郊区的差异：
是基底的价格还是含分摊面积的价格等。
按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容（如有可能，最好到现场查看）如下：
1、交易实例状况：
A座落位置、形状、地质；
B水、电、路、讯、暖等基础设施
C商业繁华、交通等环境条件
D土地利用现状与规范用途
E有关地上建筑物的基本情况
F权利状况和土地使用年限等
2、成交价格
包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类等。
3、付款方式
包括：
一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付支付等内容。
4、成交日期
一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件（如建筑面积、容积率、建筑密度等）、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。
区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。
2、因素选择
估价时选择的比较因素，应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。
以上因素 要与报告第二部分分析 的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。
选择因素的原则：
①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地区地价的因素有差异，且影响程度不同。
类型不一致，应进行交易类型的修正（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）。
④ 成交日与待估宗地的估价期日应接近。
②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。
因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：
⒈交易日期（必选）
⒉交易情况（必选）
⒊交易类型（必选）
⒋土地使用年限（必选）
⒌区域因素
A基础设施善（用几通一平反映）
B商业繁华度（商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映）
C对外交通便捷度（用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映）
D道路通达度（用道路类型、宽度反映）
E公交便捷度（商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映）
F环境质量优劣度
G产业集聚（工业用地选）
⒍个别因素
A绿地覆盖率（住宅用地选）
B产业集聚（工业用地选）
C规划限制（视情况可设可不设）
D自然灾害状况（视情况可设可不设）
E容积率（必选）
F宗地面积（必选）
G宗地形状（必选）
H临街状况（商业必选）
I地质条件（坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）
J地形、地势等
因素条件说明
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：
因素条件说明时应注意几点：
① 描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。
② 因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。
③ 因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。
4、编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表，除期日，交易情况，年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：
① 用途修正指数最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正；可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。
② 土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例。
方法与用途修正指数类似。
③ 交易类型。
一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。
调查不同交易类型、地价的差别，确定交易类型修正指数，最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正，抵押案例仅在抵押评估时选。
④ 交易情况修正指数。
选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正，如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行情有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。
⑤ 交易期日价格指数。
确定方法：
一是直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数；
二是调查当地近几年（最好是选择比较案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的房地产市场资料、分析、测算、确定地价指数。
⑥ 土地使用年限修正指数
利用年期修正公式：
k=1-1/（1+r）n
7、区域因素条件指数
A商业繁华度条件指数
a商服中心级别指数
将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。
b商业网点数
将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100个网点）、较优（50-100个网点）、一般（10-30个网点）、较劣（小于10个网点）五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降一定数值。
B距商服中心距离指数
将待估宗地距离商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几。
C交通条件
a交通便捷度指数：
以待估宗地临近的公交线路或公交站点数量指数为100，增加或减少一条公交线路修正指数增加或减少1%；
b道路通达度指数：
将道路划分为主干道、次干道、支路和胡同四个级别，因素指数增加或减少1%；
c对外交通便利度指数：
以待估对象与火车站或码头等直线距离为100，每增加或减少1公里或几公里，因素指数增加或减少1%；
d距市中心距离指数：
以待对象与市中心直线距离指数为100，每增加或减少1公里或几公里，指数增加或减少1%；
e路网密度：
将城镇内道路路网密度分为优（密度大于一定公里/平方公里）、较优（密度在一定公里之间的幅度）、一般、较劣、劣等五个等级，以待估宗地所处区域路网密度指数为100，每上升或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几。
f
D环境质量优劣度指数（或环境条件）
将城镇内的环境质量分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几。
E基础设施状况
a生活设施完善度：
指宗地所在区域的生活设施配套程度（如中小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等），将生活设施完善度分为完善（设施齐备）、较完善（缺少部分设施）、不完善（无主要公用设施）三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几。
b公用设施完善度：
将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。
达到开工条件等（注：
结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定），说明每增加或减少一通，因素指数的修正幅度，或者给由一个绝对的修正数值。
F个别集聚规模指数：
将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小、小等五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降一定数值。
8、个别因素条件指数
A容积率条件指数
确定方法：
如果宗地所在地有容积率系数（如广州等地），“可直接采用容积率修正系数”。
可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率；
B临街状况指数：
将宗地临街状况分为四面临街（或路）、三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加或减少一面，因素指数增加或减少百分之几。
C宗地面积指数：
将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级；
D宗地形状指数：
分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降某个%。
E地形坡度指数：
坡度假%以下属优、5-10%属较优、10-20%属一般、20-25%属较劣，25%以上属劣。
（对别墅或其它特殊用地除外）；
F地质条件指数：
也分为优、较优、一般、较劣、劣等五个等级。
G规划条件限制指数：
分为有规划限、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降某个%。
在确定因素条件指数时，注意以下几点：
因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度（即各影响因素的权重）。
在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素、影响程度不同如住宅用地，对交通便捷度的要求较高（即权重较大），修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地影响有，但影响程度不如交通便捷度。
工业用地道路通达度的对地价影响程度大，而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小，应充分考虑。
5、实例修正后的地价计算
经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件的地价，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定待估土地的估价。
市场比较法可能会出现的错误：
1、 实例选择不符合要求。
案例与待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太长、价格相差太大，案例数量不多、交易资料的可靠性等。
案例条件描述不够完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等。
2、 因素选择不合理。
区域因素，个别因素选择不合理或主次不分呀混乱，因素选择与报告中选用基准地价因素不一致且相差较大；
3、 比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。
4、 确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合理，某个因素修正幅度不合理或修正错误）。
5、 因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致；
6、 地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。
7、 计算比准地价时错误。
8、 确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误。
9、 计算公式错误。
土地估价实务考试宝典之二：
收益还原法重点
土地估价实务考试宝典之二：
收益还原法重点
应用收益还原法估价，要依据《规程》规定程序进行，技术报告应对以下内容予以明确说明：
具体说明实际总收益和客观收益及估价时采用的收益额和相应的条件；
总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准；
说明纯收益的测算依据和方法；
明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准；
说明土地使用年限、收益还原公式和收益价格确定。
1、收益还原法的基本公式：
收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：
（详见教材）
⑴土地年纯收益不变的公式；
⑵土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式；
⑶土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式；
⑷土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式；
⑸土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式；
⑹未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式。
2、采用收益还原法评估土地的步骤：
⑴确定房地产总收益
A在确定总收益时，一般应考虑以下条件：
a总收益是指客观收益（一般情况下的的正常收益），而不是待估房地收益；
b收益必须是长期可以固定取得的收益；
c收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）；
B确定收益的方法
根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况、收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。
a确定土地收益
调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。
b确定房地收益
调查待估宗地所处区域、同类用途、结果相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析，比较确定待估房地的收集。
房地年总收益=年总租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）
c确定企业总的营业收入。
⑵确定房地出租总费用
根据确定的收益，分以下几种情况考虑费用
A计算土地租赁总费用
一般单纯的土地租赁，发生的费用主要有：
a土地税：
因使用和租赁而缴纳的有关税费，如城镇土地使用税，按有关文件规定取值。
b管理费：
指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金的3%计算。
C维护费：
维护土地使用所发生的费用。
如给排水及道路的修缮费、调查或按年租金的1%-3%计算。
年总支出费用=a+b+c
B计算房地出租中的总费用
房地出租中，支出的总费用有：
a管理费：
对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金的2%-5%
b维修费：
按房屋重置价的1。
5%-2%
c保险费：
按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0。
15%-0。
2%
d税金：
依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设附加税0。
35%、教育费附加0。
05%等。
E计算房屋折旧费：
年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限=房屋重置价×（1-残值率）/耐用年限
注：
①房屋重置价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。
②耐用年限：
如土地使用者可使用土地的年期耐用小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重置价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。
则：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限
C计算企业经营收益中总费用
企业经营中的总费用一般包括：
a原料费
b运输费
c折旧费
d一般管理费
e职工工资
f应纳税金
g工厂房屋的维护、保险等费用
在股份制改造土地价格评估中，企业经营的总费用可采用资产评估机构的评估结果
⑶确定房地产出租纯收益
房地产出租纯收益 =房地产出租总收益-房地产出租总费用
⑷确定房屋出租纯收益
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原利率
A房屋现值的确定方法：
a房屋现值=房屋重置价-房屋折旧总额=房屋重置价-年折旧费×（1-残值率）/耐用年限×房屋已使用年限
b房屋现值=房屋重置价×成新度
B房屋还原利率的确定方法
房屋还原利率一般比土地还原利率高也2%-3%
⑸计算土地纯收益
土地纯收益可依据评估对象的不同而采用不同的方法计算。
A土地租赁中土地纯收益的计算
土地纯收益=租金-（管理费+维护费+税金）
B房地出租中土地纯收益的计算
土地纯收益=房地土地纯收益-房屋出租纯收益
C一般企业用房地产中土地纯收益的计算
土地纯收益=销售收入-原材料价格-运输费-折旧费-工资-利润-税金-其它应扣除费用
⑹确定土地价格
根据评估设定待估宗地的年限，确定土地价格的计算公式一般采用下式：
P=土地年纯收益（a）÷土地还原利率（r）×[1-1/（1+r）n]
3、采用收益还原法评估地价的关键
⑴合理、客观、准确地确定土地、房地产、企业的收益
⑵合理从收益中扣除有关费用
⑶合理确定方法中所涉及到的有关参数。
如土地还原利率、建筑物还原利率、重置价、残值率等参数的确定依据、方法和选取标准都应该具体说明。
收益还原法在实务考试中可能会出现的错误：
A收益还原法公式选错或计算过程漏步聚；
B收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理；C费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取价值错误）。
D术语不规范；
E建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理；
F地价计算中年限错误；
G计算过程有错；
H计算单位不统一。
土地估价实务考试宝典之三：
剩余法（假设开发法）
土地估价实务考试宝典之三：
剩余法（假设开发法）
应用剩余法（假设开发法）估价，要依据《规程》规定程序进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明：
通过分析待估宗地条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式，应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容；
明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据；
对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利率、税费、手续费和开发商利润等要说明选择依据和标准；
专业费用实际上是个代名词，指其他相关费用，需要注意该费用与建筑费的关系。
因为房地产开发成本除地价外含前期工作费用（设计、可行性研究、场地平整、专业人士等）、土建安装、附属工程、红线内外配套、大市政、水电配套、管理费、不可预见费等多项，应根据实际情况估算。
利息的本金为地价、建筑费用和专业费之和，应分段计息。
利润的计算可以按照成本计算，也可以按照总楼价计算，按成本计算时利息不能计利润。
动态计算公式中无论是贴现还是计息，计算结果是一样的。
说明计算公式、计算过程和结果。
1、 剩余法计算公式
地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利率 –销售费用 –税金-开发商利润
2、 评估步聚
⑴预测开发完成后不动产总价
A选择与待估房地产用途、性质、结构的不动产市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）；
B根据当时市场上与房地产同类用途性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法确定开发后不动产总价。
⑵估算建筑费、专业费（按建筑费的一定比例）、不可预见费一般为建筑费用专业费之和的2%-5%等各项成本费用。
⑶计算利息
A确定开发建设周期
B投资时间，合理确定计息周期（一次性均匀投入还是分段均匀投入）
C复利计息公式
⑷计算税金
主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等；
⑸销售费用
主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等。
⑹估算开发商的合理利润
剩余法考试中，指错题可能会出现的错误：
A公式选错或计算过程漏步聚；
B预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理；
C费用确定可能漏项或多项；
D术语不规范；
E利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误；
F利润计算时考虑了利息；
G未将地价还原至估价期日的价格水平；
H计算过程有错；
I计算单位不统一。
土地估价实务考试宝典之四：
成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：
成本逼近法
应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
说明土地价格确定方法和结果。
1、 采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：
⑴弄清成本逼近法的运用范围
成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土
地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：
城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式
土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：
A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率
采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、 采用成本逼近法评估土地价格的步聚：
⑴
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