房地产法规考试知识要点整理版.docx

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房地产法规考试知识要点整理版

第一章房地产法规概述

1.1房地产

1.1.1房地产的概念

房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆）

自然属性：

①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性

经济属性：

①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性

社会属性：

①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性③房地产与经济社会发展的协调性

1.1.2土地和房屋

房屋构成应具备的三个条件（理解记忆）

①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的

1.1.3地产和房产

地产和房产的区别（理解记忆）

1地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。

②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。

③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。

地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。

1.1.4房地产的分类

房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）

1按用途分类

1居住房地产：

住宅、集体宿舍

2办公房地产：

写字楼

3商业房地产：

商业店铺、购物中心

4旅游房地产：

宾馆、饭店、度假村

5餐饮房地产：

酒楼、美食城、餐馆

6体育和娱乐房地产：

体育场馆、保龄球馆

7工业房地产：

厂房、仓库

8农业房地产：

农场、林场

9特殊用途房地产：

医院、汽车站、教堂

10综合用途房地产：

商住两用楼

2按经营使用方式分类：

销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产

⑶按开发程度分类：

生地、毛地、熟地、在建工程、现房

1.2房地产业

1.2.1房地产业的概念

房地产业的定义（理解记忆）

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

房地产业和建筑业的区别（理解）

1.2.2房地产业的结构

房地产业的行业结构（记忆）

①房地产开发经营业②房地产咨询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业

1.2.3房地产业的地位和作用

房地产作用的表现（理解，了解）

1.3房地产法规

1.3.1房地产法的概念和调整对象

房地产法的概念（理解记忆）

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。

房地产法律调整的对象（理解记忆）

①房地产开发关系②房地产交易关系③物业管理关系④房地产行政管理关系

1.3.2房地产法律关系

房地产法律关系（理解记忆）

房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的权利、义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。

房地产法律关系的三要素（记忆）

构成房地产法律关系的三要素：

房地产法律关系的主体、客体和内容。

房地产法律关系的主体的类型（理解记忆）

1房地产开发关系中的主体：

国家或政府、房地产业主、开发商、建筑商

2房地产交易中的当事人：

房地产卖家和买家、房地产抵押人和抵押权人、房地产交易中介机构、房地产金融机构、房地产经纪人

3物业管理关系中的当事人：

业主和房屋使用人、业主委员会、物业管理企业

房地产法律关系的客体的类型（理解记忆）

1表现为财的客体：

建设资金、交易资金

2表现为物的客体：

房屋、土地

3表现为行为的客体：

房屋销售、设计、施工等活动

4表现为非物质财富的客体：

如产品的专利权

房地产法律关系的内容（了解）

1.3.3房地产法律事实

房地产法律事实的概念（理解记忆）

房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。

房地产法律事实的中行为的分类（能够举例）、事件（能够举例）

行为的分类：

2房地产法律行为：

房地产开发的申请行为

②房地产管理行为：

房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。

③违法房地产行为：

如不按土地使用权出让合同约定进行房地产开发行为、不进行交易价格申报行为等。

事件：

主要是指国家房地产法律、法规的颁布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等。

1.3.4房地产法规体系

1.房地产政策法规体系的组成（对每一种能够举例）

①宪法

②房地产法律：

《土地管理法》、《城乡规划法》、《民法通则》、《物权法》

③房地产行政法规：

《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》④地方性房地产法规：

《上海市居住物业管理条例》、《浙江省城市商品房预售管理办法》

5房地产部门规章：

《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》

6法律解释，其中最主要是最高人民法院有关房地产司法解释

7房地产政策

⑧房地产习惯

2.区别房地产法律、房地产行政法规、地方性行政法规、房地产部门规章

1.3.5我国现行房地产管理体制

知道有哪些机构（了解）

第二章房地产开发用地法律制度

2.1我国现行土地制度概述

2.1.1土地制度的概念

土地制度是人们在一定社会条件下土地关系的总称。

土地制度的组成：

土地所有制、土地使用制、土地国家管理制度（理解记忆）

2.1.2土地使用权

国有土地使用权、集体土地使用权（理解）

2.1.3土地管理的基本制度

4种基本制度（记忆）

2国家实行土地登记制度

②国家实行土地有偿有限期使用制度

3国家实行土地用途管制制度

④国家实行耕地保护制度

2.1.4建设用地

建设用地的概念（记忆）、土地管理法第43条

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利实施用地、旅游用地、军事实施用地等。

从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农业建设用地。

临时用地的两类（了解）

2.1.5国有建设用地供应

建设用地审查报批程序的6个步骤（记忆）

1建设用地预申请

2用地申请

3拟订方案

4审核方案

5批准方案

6组织实施

临时用地使用的相关规定（了解）

2.1.6房地产开发用地

房地产开发用地的特点（记忆）

1房地产开发用地仅限于国有土地

2房地产开发用地主体的特定性

3房地产开发用地的有偿性和有期性

4房地产开发用地的国家宏观调控性

房地产开发用地的取得（了解）

2.2国有建设用地使用权出让

2.2.1

国有建设用地使用权出让的含义（理解）

2.2.2国有建设用地使用权出让的范围及审批

出让范围（理解，了解）

批准权限（了解）

2.2.3（略）

2.2.4国有建设用地使用权出让的年限

最高年限（记忆）

1居住用地70年

2工业用地50年

3教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

4商业、旅游、娱乐用地50年

5综合或其他用地50年

出让年限的计算（理解，会计算）

出让年限届满和续展（了解）

2.2.5国有建设用地使用权出让的收回和终止制度

收回的三种类型（理解记忆）

1强制收回②自动收回③提前收回

终止的原因（理解）

2.3国有建设用地使用权划拨

2.3.1

国有建设用地使用权划拨的法律特征（理解记忆）

①划拨建设用地使用权是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。

2划拨建设用地使用权的取得具有无偿性。

3以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

④未经依法批准，划拨建设用地使用权不得转让、出租、承包、作价出资、抵押。

2.3.2

国有建设用地使用权划拨的范围（了解）

2.3.3

划拨土地转让、出租和抵押的相关规定（理解、了解）

2.3.4

应当无偿收回和可以无偿收回的条件（理解、了解）

2.4国有建设用地使用权的转让

2.4.1

国有建设用地使用权转让的形式（记忆）

买卖、抵债、交换、赠与、作价入股、合建、继承

2.4.2

国有建设用地使用权转让的原则（记忆，理解）

①权利义务同时转让原则②产权一致原则③效益不可损原则

2.4.3

以出让方式取得的建设用地使用权转让的条件：

整幅地块转让的条件（记忆）、分割转让的条件（理解）

整幅地块转让的条件：

1按约定已全部支付土地使用权出让金

2完成登记，取得国有土地使用权证

3按合同进行投资开发，并完成投资总额的25%以上

4成片开发的，须形成工业用地和其他建设用地条件

5对已建成的房屋，应持房屋产权证书

国有建设用地使用权转让的年限（理解，会计算）

以划拨方式取得的建设用地使用权转让的条件（理解，记忆）

1受让方办理建设用地使用权出让手续，按规定缴纳出让金。

2有批准权的政府按国务院规定决定可以不办理建设用地使用权出让手续的，转让方应将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。

国有建设用地使用权禁止转让的条件（理解，了解）

2.5国有土地租赁

2.5.1

国有土地租赁和土地使用权出让的区别（理解）

国有土地租赁和土地使用权出租的区别（理解）

国有土地租赁的方式和期限（了解）

2.5.2

国有土地承租土地使用权的转租、转让和抵押相关规定（理解）

承租国有土地承租土地使用权的收回（理解）

第三章房地产权属登记制度

3.1房地产权属概述

物权的分类（理解、记忆）

自物权和他物权

物权的特征（理解、记忆）

1物权是支配权②物权是对世权③物权具有优先性④一物一权⑤物权具有追及效力

权利和权属的区别（了解）

3.2房地产所有权

3.2.1

房地产所有权的特征（理解、记忆）

本原性弹力性限制性无期限性

房地产所有权的权能（理解、记忆）

房地产所有权具有占有、使用、收益和处分4项权能。

3.2.2

土地所有权的特征（了解）

国有土地所有权的范围（了解）

农村集体土地所有权的范围（了解）

3.2.3

房屋所有权的取得类型（理解、记忆）

原始取得和继受取得

房屋所有权的消灭（理解、记忆）

房屋所有权的消灭是指因某种法律事实的出现，使原房屋所有权人失去了对房屋占有、使用、收益或处分的权利。

能引起房屋所有权消灭的法律事实有以下几种：

1主体的消灭：

如房屋所有权人死亡（自然死亡或宣告死亡）或法人被终止而导致房屋成为无主财产。

2客体的消灭：

如因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭。

3因房屋转让而引起消灭：

如因房屋买卖、赠与、交换、继承等引起原所有权人对所有权的丧失。

4因国家行政命令或法律判决而丧失：

如房屋被国家行政机关征用、征购、拆迁等，原房屋所有权因征用、征购、拆迁而消灭。

房屋所有权的分类（了解）

房屋按份共有的特征（理解）

按份共有房屋的分割方式（理解、了解）

房屋共同共有的特征（理解）

处理共同共有房屋时，应掌握的原则（理解）

3.3建筑物区分所有权

3.3.1

建筑物区分所有权包括的内容（理解、记忆）

建筑物区分所有权的特征（理解、记忆）

1权利主体身份的多重性

2权利客体上的整体性

3权利内容上的复杂性

4专有所有权的主导性

专有部分面积计算的规定（了解）

行驶专有所有权的限定性规定（理解、了解）

建筑物区分所有权人的共有权的特征（理解）

区分所有权人对公共部分的权利（理解、记忆）

1共用部分的使用权

2共有部分的收益权

3共有部分的改良的权利

区分所有权人对公共部分的行为的限制（理解、记忆）

1依共用部分本来的用途和通常的使用方法进行使用。

2各区分所有人对共用的门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用的部分应共同合理使用，任何一方不得多占、独占，各所有人另有约定的除外。

3未经其他所有人的同意或所有人会议决议通过，不得改变共有部分的外形或结构。

4各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定。

5分担建筑物共用部分的管理、维护、修缮费用。

6

建筑物区分所有权人的管理权（了解）

3.4房地产相邻权

房地产相邻权的法律特征（理解、记忆）

1房地产相邻权产生的客观条件是自然原因。

2房地产相邻权的主观条件是法律规定。

3房地产相邻权的主体是两个或两个以上的不动产的所有权人或使用权人。

4房地产相邻权的客体是行使不动产权利所体现的与相邻人有关的利益，而不是不动产本身。

5房地产相邻权的内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便或接受必要限制的义务。

6相邻关系是一种从属关系，与相邻不动产具有不可分性。

房地产相邻权和地役权的关系（了解）

相邻关系的内容（了解）

3.5房地产权属登记

房地产登记的目的和意义（理解、记忆）

1保护房地产权利人的合法利益

2保证交易安全，减少交易成本

3为房地产管理奠定基础

4为城市规划、建设、管理提供科学依据

房地产登记的功能（理解、记忆）

公示功能公信功能管理功能警示功能效率功能

阅读《不动产登记暂行条例》

3.6房地产产籍管理

计算全部建筑面积的范围（理解、记忆）

计算一半建筑面积的范围（理解、记忆）

不计算建筑面积的范围（理解、记忆）

阅读《房产测量规范》房产面积测算部分

第四章国有土地上房屋征收与补偿法律制度

4.1

国有土地上房屋征收与补偿的原则（理解、记忆）

决策明主程序正当结果公开公平补偿

房屋征收与补偿的主体、负责部门

房屋征收与补偿工作的实施制度（了解）

4.2

房屋征收的条件（了解）

征收房屋应满足规划的要求

国有土地上房屋征收的程序及相关规定（了解）

4.3

国有土地上房屋征收补偿的范围（理解、记忆）

1公共利益的界定

2房屋征收的条件

3征收房屋应满足规划要求

房屋征收补偿的形式（了解）

国有土地上房屋征收补偿的标准（理解）

国有土地上房屋征收评估制度（了解）

征收房屋应坚持的原则（理解）

国有土地上房屋征收的强制执行（了解）

第五章房地产开发建设管理法律制度

5.1

房地产开发的特征（理解、记忆）

1房地产开发是在取得建设用地使用权的国有土地上进行的。

2房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能。

3房地产开发是一项以“经济效益”为杠杆作用的投资活动，具有风险性。

4房地产开发是一项具有较长周期性的投资活动。

5房地产开发是一项涉及面广泛的经济活动。

房地产开发的分类（了解）

房地产开发的基本法律原则（理解、记忆）

1严格执行城市规划的原则。

2房地产开发应坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。

3房地产开发应当坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则。

4房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则。

5.2

房地产开发企业的分类（了解）

房地产开发企业设立的条件（了解）

房地产开发企业的资质管理（了解）

5.3

城市紫线管理、城市绿线管理、城市蓝线管理、城市黄线管理：

在城市规划中的作用（理解、记忆）

房地产开发建设规划管理包括的内容及相关规定（了解）

房地产开发项目的勘察包括的4个阶段，及其主要内容（记忆）P155

房地产开发项目的勘察包括选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察等4个阶段，其主要内容主要包括地形测量、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等。

房地产开发项目设计的3个阶段P156

房地产开发项目的设计一般分初步设计、技术设计、施工图设计3个阶段，包括工业建筑设计和民用建筑设计。

工程勘察资质的分类、等级（了解）

工程设计资质的分类、等级（了解）

专业技术人员执业资格类型（了解）

建设工程勘察设计文件的编制与实施中的相关规定（了解）

5.4

强制招标制度（了解）

房地产开发工程招标的类型及内容（了解，记忆）

1房地产开发工程项目总承包招标

2房地产开发工程勘察招标

3房地产开发工程设计招标

4房地产开发工程施工招标

5房地产开发工程监理招标

6房地产开发工程材料设备招标

房地产开发工程招标的方式及优缺点（理解）

房地产开发工程招标的程序步骤（了解）

5.5

房地产开发建设立项管理：

应符合的规划和计划要求；应当遵循的原则。

房地产开发项目环境保护管理建设项目影响评价的分类管理、环境保护设施建设

房地产开发项目资本金管理：

房地产开发项目施工管理：

建筑施工企业资质的序列、申请领取施工证应具备的条件、工程监理的内容

房地产开发项目竣工验收管理：

竣工验收的监督、组织机构；

房地产开发项目的质量责任制度（了解）

第六章房地产交易法律制度

6.1

房地产交易的特征（了解，记忆）

1房地产交易对象的特殊性

2房地产交易形式的确定性

3房地产交易是数种典型合同的称谓

4房地产交易属于要式法律行为

5

房地产交易中的3项基本制度（了解）

6.2

房地产转让的法律特征（了解，记忆）

1房地产转让人必须是房地产权利人。

2房地产转让的客体是特定的房屋所有权和土地使用权。

3房地产转让的内容是当事人之间就房地产权利转移而产生的权利义务关系。

房地产转让的形式（了解，记忆）

房地产买卖房地产赠与房地产转让的其他合法方式

房地产交易标的的法律要求（了解，记忆）

房地产转让应符合的法律规定的形式要件（了解，记忆）

1房地产交易双方应当签订书面合同。

2进行房地产交易需要有关部门审批的，应当报有批准权的部门审批。

3进行房地产交易应当依法办理权属登记。

4进行房地产交易需要备案的，应当向有关部门报案。

房地产开发项目转让的条件

房地产合作开发（了解）

房地产转让中的特殊问题（了解）

6.3

房屋买卖的条件（了解）

商品房销售的分类（了解）

商品房销售中的禁止的行为（了解）

商品房预售的条件

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

商品房预售管理规定（了解）

办理商品房预售许可证应提交的材料（了解）

商品房交付的条件：

法定交付条件、合同约定交付条件（了解）

商品房交付的风险承担、质量问题和面积问题（了解，理解）

商品房买卖中相关责任认定（了解，理解）

6.4

房屋租赁的条件（了解）

房屋租赁的分类（了解）

法律特征（理解）

房屋租赁期限（记忆）

房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限，并且最长不得超过20年。

房屋合同的终止（了解）

房屋转租的特征、不得转租的情形、合法情形、法律后果（了解）

6.5

对房地产抵押的理解P211

房地产抵押的法律特征（记忆）

1抵押人必须是对房地产享有所有权或者使用经营权的人，即抵押人对抵押物必须享有处分权，具有处分能力。

2抵押人是以其合法的房地产，以不转移占有的方式，向抵押权提供担保。

3向抵押权人提供债务履行担保。

房地产抵押的种类（了解，理解）

房地产抵押的一般规定（了解，理解）

房地产抵押的效力（了解，理解）

房地产抵押登记（了解）

房地产抵押权的实现的条件、方式和清偿（了解，理解）

住房按揭贷款的3种形式。

第七章房地产市场管理法律制度

7.1

房地产市场的特性（理解，记忆）

1综合功能：

既可以用作生活资料，又可以用作生产要素。

2多级市场：

房地产交易有多层次的市场。

3法定形式：

房地产交易活动属于严格的要式法律行为。

4国家适度干预：

对房地产市场实行宏观调控，同时运用市场竞争机制

房地产市场的分类、参与主体（了解，理解）

7.2

房地产合同的性质（了解，理解）

房地产合同成立的一般条件（了解，理解）

房地产合同有效的基本条件（了解，理解）

无效的房地产买卖合同（了解）

商品房销售计价方式（了解）

7.3

基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期公布制度（了解）

房地产价格评估制度（了解）

房地产价格申报制度（了解）

国家对土地市场的价格管理相关制度（了解）

7.4

房地产中介服务的内容（记忆）

房地产中介机构的资质管理（了解）

房地产中介业务管理（了解）

7.5

住房公积金的性质（理解，记忆）

1住房公积金本质属性是工资，是住房分配货币化的需要形式。

2住房公积金的个人所有权是限制性所有权，职工对公积金的占有、使用、收益和处分4项权利的行使受到一定程度的限制。

住房公积金未被提取之前，职工不能实际占有。

3住房公积金由职工所在单位缴存到住房公积金管理中心，在受委托银行设立的专户统一管理，实现保值和增值，个人不能直接决定保值方法和收益率。

住房公积金的特点（理解，记忆）

普遍性强制性专用性福利性返还性

住房公积金管理的基本原则（理解，记忆）

1住房公积金管理委员会决策。

2住房公积金管理中心运作。

3银行专户。

4住房公积金的运营和管理必须接受监督。

住房公积金制度的作用、住房公积金的缴存、提取条件（了解）

住房公积金个人住房委托贷款（了解，理解）

第八章物业管理法律制度

8.1

物业管理的特征（了解）

物业管理条例确立的基本制度（了解）

8.2

物业管理服务的基本内容（了解）

物业服务收费（了解）

8.4

住宅专项维修资金管理的原则（理解，记忆）

住宅专项维修资的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致（谁受益谁分摊的原则）的原则。

住宅专项维修资金的交存（理解，记忆）

住宅专项维修资金使用的范围、原则、分摊规则、使用禁止（理解，记忆）

第九章房地产税费法律制度

9.1

税收的特点（理解，记忆）

强制性无偿性固定性

房地产税的分类（了解）

房地产税的构成要素（理解，记忆）

纳税人课税对象税基税率附加、加成和减免违章处理

9.2

各种土地税的征税范围、纳税人、计税依据、税额计算、税收优惠

9.3

各种税的征税范围、纳税人、计税依据、税额计算、税收优惠

9.4

房地产费的内容、计费方式

第10章房地产纠纷处理法律制度

10.1

房地产纠纷的分类（了解）

房地产纠纷的处理方式（了解）

10.2

房地产纠纷的协商的特征、调解协议的性质（了解）

房地产纠纷调解的种类

房地产纠纷行政复议的受案范围、程序、行政赔偿（了解）

10.3

仲裁的特征、原则、基本制度（理解，记忆）

特征：

1仲裁本质上的民间性。

2机构设置上的独立性。

3制度设计上简易性。

4仲裁服务上的有偿性。

5裁判方式上灵活性。

6裁判程序上的便捷性。

7裁判依据上兼容性。

8当事人意愿上的自主性。

9纠纷解决途径上的低成本性。

原则：

1自愿原则

2独立公正原则

3以事实为依据以法律为准绳，公平合理解决纠纷的原则

基本制度：

1协议仲裁制度

2或裁或审制度

3一裁终局制度

仲裁的受案范围和不受理的案件（了解）

仲裁裁决的条件、理由（了解）

10.4

房地产纠纷民事诉讼的特征、原则（理解，记忆）

特征：

1民事诉讼的诉讼标的是发生争议的民事法律关系。

2民事诉讼的诉讼主体具有多元性。

3民事诉讼是分阶段、按顺序进行的。

4民事诉讼活动必须严格依法进行。

5民事诉讼实行公开审判。

原则：

1民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。

2人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解，调解不成的，应当及时判决。

3人民法院审理民事案件时，当事人有权进行辩论。

4当事人有权在法律规定的范围内处分自