估价报告评审标准征求意见稿.docx
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估价报告评审标准征求意见稿
房地产估价报告评审标准（试行）
（征求意见稿）
第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理，制定本标准。
第二条（适用范围）本标准适用于鉴证性房地产估价报告评审。
本标准所称鉴证性房地产估价报告（以下简称估价报告），是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告。
第三条（评审方式）估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。
第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，分为一般项目评审和特殊项目评审。
一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量，分为4大项：
（1）封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件；
（2）估价结果报告；（3）估价技术报告；（4）附件及外在质量。
具体分为27个评审项目（见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。
房地产抵押估价报告的特殊项目包括：
估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。
第五条（定量评审得分）估价报告定量评审的满分为100分。
在赋予每个评审项目标准分的基础上，列举估价报告可能存在的质量缺陷并分别赋予一定的扣分值。
估价报告存在本标准列举的质量缺陷的，从相应评审项目标准分中减去该质量缺陷对应的扣分值，但该评审项目减去的扣分值之和不应超过其标准分。
各个评审项目的评审得分为该评审项目的标准分减去扣分值之和。
不具有特殊项目的估价报告评审得分，为各个一般项目评审得分之和。
具有特殊项目的估价报告评审得分，为一般项目评审得分与特殊项目评审得分累加后按照100分制换算而成。
第六条（测算过程评审）一般项目评审中，估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：
（一）只能采用一种估价方法估价的，该估价方法的评审得分为估价测算过程的评审得分。
（二）应当采用两种或者两种以上估价方法估价的，各种估价方法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分。
第七条（创新特色加分）估价报告在严于国家标准和技术规范以及本标准的基础上有创新或者特色内容的，可以在相应评审项目评审得分的基础上给予适当加分，但加分后的评审得分不得超过该评审项目的标准分。
第八条（定性评审内容）估价报告定性评审，采取审查估价报告中是否有本标准规定的不合格内容的方式进行。
估价报告不合格内容包括重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷。
对有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审。
第九条（重要内容缺失）估价报告中缺少下列必要组成部分之一的，为重要内容缺失：
（一）致估价委托人函；
（二）注册房地产估价师声明；
（三）估价假设和限制条件；
（四）附件。
估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：
（一）估价委托人；
（二）估价机构；
（三）估价目的；
（四）估价对象；
（五）估价时点；
（六）价值类型；
（七）估价依据；
（八）估价原则；
（九）估价方法；
（十）估价结果；
（十一）估价人员；
（十二）估价作业日期。
估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：
（一）估价对象实物状况描述与分析；
（二）估价对象权益状况描述与分析；
（三）估价对象区位状况描述与分析；
（四）市场背景描述与分析；
（五）估价对象最高最佳利用分析；
（六）估价方法适用性分析；
（七）估价测算过程；
（八）估价结果确定。
特定估价目的的估价报告中缺少应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容的，为重要内容缺失。
第十条（原则性错误）估价报告中存在下列情形之一的，为原则性错误：
（一）估价报告中没有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名的；
（二）估价报告中没有加盖估价机构公章的；
（三）估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的；
（四）估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的；
（五）随意编造估价假设的；
（六）估价对象不符合估价目的相应的处分要求的；
（七）估价对象范围或者状况界定存在严重错误的；
（八）虚构、编造估价对象状况的；
（九）估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的；
（十）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的；
（十一）虚构、编造可比实例的；
（十二）虚构、编造重要估价参数的。
第十一条（严重质量缺陷）估价报告中存在下列情形之一的，为严重质量缺陷：
（一）估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的；
（二）理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的；
（三）估价方法选用出现错误的；
（四）估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的；
（五）估价技术路线确定出现严重错误的；
（六）估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际的；
（七）估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的；
（八）估价报告中的内容前后严重矛盾的；
（九）致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的；
（十）对估价结果有重大影响的不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
第十二条（评审结论）估价报告评审结论由评审得分和评审意见组成。
估价报告评审得分不足60分或者有本标准规定的不合格内容之一的，为评审不合格。
评审意见应当说明估价报告是否合格，并列出估价报告存在的主要质量缺陷。
第十三条（解释）本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第十四条（施行时间）本标准自2010年1月1日起施行。
附件：
房地产估价报告定量评审标准
附件：
房地产估价报告定量评审标准
表1
房地产估价报告一般项目评审标准……………………………………
2
表1-1
市场法评审标准………………………………………………………
6
表1-2
收益法评审标准………………………………………………………
7
表1-3-1
成本法（房地）评审标准…………………………………………………
9
表1-3-2
成本法（建筑物）评审标准………………………………………………
11
表1-3-3
成本法（土地）评审标准………………………………………………
12
表1-4-1
假设开发法（现金流量折现法）评审标准………………………
13
表1-4-2
假设开发法（传统方法）评审标准………………………………………
14
表1-5
基准地价修正法评审标准………………………………………………
15
表2
房地产抵押估价特殊项目评审标准……………………………………
16
表3
房地产估价报告评审工作表……………………………………………
17
表3-1
市场法评审工作表………………………………………………………
19
表3-2
收益法评审工作表………………………………………………………
20
表3-3-1
成本法（房地）评审工作表………………………………………………
21
表3-3-2
成本法（建筑物）评审工作表……………………………………………
22
表3-3-3
成本法（土地）评审工作表………………………………………………
23
表3-4-1
假设开发法（现金流量折现法）评审工作表………………………
24
表3-4-2
假设开发法（传统方法）评审工作表……………………………………
25
表3-5
基准地价修正法评审工作表……………………………………………
26
表3-6
房地产抵押估价特殊项目评审工作表…………………………………
27
表1房地产估价报告一般项目评审标准
评审大项
序号
评审项目
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
一、封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件
︵10分︶
1
封面
（或者扉页）
要素齐全，表述准确、清晰、简洁。
1
（1）封面（或者扉页）的要素包括：
估价报告名称、估价项目名称、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期、估价报告编号6项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
（2）表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5分。
2
*致估价
委托人函
内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁。
3
（1）致函基本内容包括：
标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果（总价、单价）、估价机构名称和盖章、致函日期10项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
（2）表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。
3
内容完整，前后一致。
1
（1）目录基本内容包括：
标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
（2）估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。
（3）估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。
（4）组成内容名称前后不一致的，扣0.5分。
（5）未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。
（6）附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5分。
4
*注册房地产估价师声明
内容全面、规范，针对性强。
1
（1）未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期的，扣0.5分。
（2）说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助的，应说明帮助的专家，未说明的，扣0.5分。
（3）应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的，扣0.5分。
（4）缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，扣0.5分。
5
*估价假设和限制条件
假设和限制条件合法、合理，理由充分。
4
（1）估价假设未按“必要、合理、有依据”要求说明的，扣1～3分。
（2）估价限制条件针对性不强的，扣1～2分。
二、
估
价结果报告
︵20分︶
6
*估价委托人
内容完整，表述准确。
1
缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所）的，扣1分。
7
*估价机构
内容完整，表述准确。
1
估价机构基本内容包括：
估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
8
*估价目的
表述具体、准确。
2
（1）估价目的表述不具体、不准确的，扣1分。
（2）估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2分。
9
*估价对象
基本状况描述全面、准确，范围界定清楚。
4
（1）估价对象基本状况包括：
名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。
描述不全面、不准确的，扣0.5～2分。
（2）估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的，应说明）界定不清楚的，扣0.5～2分。
10
*估价时点
确定正确，确定理由简要明确。
1
（1）估价时点确定不正确的，扣1分。
（2）估价时点确定理由未简要说明的，扣0.5分。
11
*价值类型
价值类型正确，价值内涵或者定义准确。
2
（1）价值类型未明确或者不准确的，扣1.5分。
（2）价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1.5分。
12
*估价依据
依据完整、合法有效。
2
（1）必要的法律法规依据未列明的，扣0.5～1分；法律法规名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。
（2）估价标准依据未列全的，扣0.5～1分；估价标准名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。
（3）估价依据过时或者失效的，扣0.5～1分。
（4）滥列估价依据的，扣0.5～1分。
13
*估价原则
原则完整、准确。
1
应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
14
*估价方法
采用的估价方法的名称和定义准确。
2
（1）应采用的估价方法未采用的，扣2分。
（2）采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣0.5～1分。
15
*估价结果
完整清晰，前后一致。
2
（1）估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣0.5～1分。
（2）估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
16
*估价人员
人员与内容齐全、准确。
1
（1）未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的，扣0.5分。
（2）有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。
（3）有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。
17
*估价作业
日期
表达正确，有保质完成的合理时间。
1
（1）表达不正确的，扣1分。
（2）时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。
三、估
价
技
术
报
告
︵
60
分
︶
18
*实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述全面、翔实，分析客观、透彻。
3
（1）土地实物状况包括：
名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。
每缺少一项扣0.5分。
（2）实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣0.5～1分。
建筑物实物状况描述与分析
描述全面、翔实，分析客观、透彻。
3
（1）建筑物实物状况包括：
名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。
每缺少一项扣0.5分。
（2）实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。
19
*权益状况描述与分析
描述全面、翔实，分析客观、透彻。
3
（1）土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。
（2）房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。
20
*区位状况描述与分析
描述全面、翔实，分析客观、透彻。
3
（1）位置状况包括：
坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
（2）交通状况包括：
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
5（3）环境状况包括：
自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
（4）外部配套设施状况包括：
基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
（5）区位状况未来变化趋势未分析的，扣1分；分析不深入的，扣0.5分。
（6）区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。
21
*市场背景描述与分析
宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。
4
（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。
（2）未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。
（3）未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。
（4）分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣0.5分。
22
*最高最佳
利用分析
最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。
3
（1）未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。
（2）未进行利用前提选择表述的，扣0.5分。
（3）未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣0.5～1分。
（4）最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分。
23
*估价方法
适用性分析
技术路线表述清晰、明确；估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。
3
（1）技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.5～1分。
（2）已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。
（3）未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。
24
*估价测算
过程
数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
36
（1）按相应估价方法评审标准评审，详见表1-1～表1-5。
（2）当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。
25
*估价结果
确定
估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰（含单价、总价）。
2
（1）估价结果确定方式不恰当的，扣1分。
（2）估价结果确定方式和调整的理由不充分的，扣1分。
四、附件及外在质量︵
10
分
︶
26
*附件
附件资料齐全、完整、真实。
5
（1）附件的基本资料包括：
估价委托书、估价对象位置图、内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等，每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
（2）内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的，扣0.5分。
27
外在质量
报告名称、专业用语规范；文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；排版规整、前后一致、装订美观大方。
5
（1）报告专业术语及用词不规范的，扣0.5～3分。
（2）文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～3分。
（3）报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣0.5～2分。
（4）报告各部分之间内容重复的，扣0.5～3分。
（5）排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.5～2分。
（6）报告各部分之间描述不一致的，扣0.5～3分。
（7）装订质量粗糙的，扣0.5～2分。
合计
表1-1市场法评审标准
序
号
评审项目
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
1
可
比
实
例
真实性
可比实例不少于3个，来源真实。
3
（1）可比实例少于3个的，扣3分。
（2）未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实例外观照片的，每缺少一项扣1分。
（3）可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣1～3分。
（4）可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～3分。
（5）可比实例可比性较差的，扣1～3分。
客观性
成交价格内涵清楚。
3
信息完备性
信息较完整，内容清楚。
3
可比性
区位、权益、实物状况差异不大，成交日期与估价时点相隔不超过12个月。
3
2
交易情况
修正
交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。
2
（1）交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣1分。
（2）修正系数确定理由不充分的，扣0.5～1分。
3
市场状况
调整
成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。
3
（1）成交日期表述不明确的，扣3分。
（2）价格指数与市场状况描述不一致的，扣1分。
（3）调整系数确定理由不充分的，扣0.5～1.5分。
4
区位状况
调整
区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。
6
（1）因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。
（2）因素差异分析不够的，扣0.5～3分。
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～3分。
（4）子因素权重值不合理的，扣0.5～3分。
5
权益状况
调整
权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。
3
（1）因素（年限、容积率等）不全或者不明确的，扣0.5～2分。
（2）因素差异分析不够的，扣0.5～2分。
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。
（4）子因素权重值不合理的，扣0.5～2分。
6
实物状况
调整
比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。
6
（1）因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。
（2）因素差异分析不够的，扣0.5～3分。
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。
（4）子因素权重值不合理的，扣0.5～1分。
7
公式运用
与计算
公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。
4
（1）计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。
（2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣0.5～1分。
（3）测算结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1～2分。
（4）计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。
8
小计
36
表1-2收益法评审标准
序号
评审项目
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
1
有效毛收入
出租型
租金水平
选取的租赁实例真实、客观，信息较完整，可比性强；租金收入分析深入。
9
（1）租赁实例的真实性依据（来源、名称、坐落、外观照片，估价对象前3年租赁收入及运营费用情况）不充分的，扣1～2分。
（2）租赁实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～2分。
（3）租赁实例可比性较差的，扣2～4分。
（4）租金水平确定无理由或者理由不充分的，扣1～4分。
租约限制
租约限制处理合理，理由充分。
2
（1）未说明有无租约限制的，扣1分。
（2）有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣1分。
（3）有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣0.5～1分。
有效出租面积或者可出租面积比率
有效出租面积或者可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。
2
（1）有效出租面积或者可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。
（2）可出租面积比率数据确定依据不充分的，扣0.5～1分。
空置率与租金损失
空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。
2
（1）空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。
（2）空置率与租金损失市场依据不充分的，扣0.5～1分。
（3）空置率与租金损失市场依据不合理的，扣2分。
自营型
经营收入
商业经营业态或者生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。
15
（1）经营业态或者生产性质不明确的，扣2分。
（2）经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的，扣3～5分。
（3）经营收入测算无过程或者过程不详细的，扣1～5分。
（4）经营收入水平确定理由不充分的，扣1～6分。
2
其他收入
其他收入来源明确说明。
1
其他收入来源未说明的，扣1分。
3
运营费用
费用项目正确、齐全；费用估算或者确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或者符合政策规定要求。
6
（1）运营费用构成内容不完整、不
升级会员 