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天地凤凰城户型分析报告

天地·凤凰城户型分析报告

2011年3月11日

一、综述

天地凤凰城项目地处廊坊开发区东方大学城东侧，由“天地控股”投资的廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司开发，占地70公顷、项目开发面积达108万平米，计划分六期3年开发完成。

因数据非官方来源数据，本报告仅作为参考使用。

本报告分两部分，第一部分利用现有数据，对项目一期、二期、三期第一组团户型进行说明分析，第二部分则利用现有数据对项目三期第二组团、五期、六期户型（无准确数据）进行推测分析。

天地凤凰城项目由中部100亩核心景观带及市政路分割为南北两个地块，南侧产品类型为一期、二期、六期的低密度双拼、叠拼、联排别墅和部分5层花园洋房、10层小高层的观景洋房；北区南侧为四期的商业及五星级酒店产品，三期、五期为高层超薄板楼，主推70、90平米户型。

主要分三个批次推出产品

第一批次：

一期＋二期＋三期第一组团——包含双拼、联排、洋房、多层、高层产品；

第二批次：

三期第二组团——包含洋房、高层产品；

第三批次：

五期＋六期——包含双拼、联排、洋房、高层产品。

每一批次产品都保持相对完整的产品线，以低密度产品引领市场，树立产品形象；以高端的产品形象带动70、90产品的快速消化；以70、90产品的热销，带动低密度产品的消化。

推广方面针对廊坊市场以低密度产品为主导，树立高端楼盘形象，首期推出联排及洋房产品，引导高端的改善型需求；对北京市场则以低密度产品先行，以高品质楼盘形象，带动70、90产品的销售，迎合北京的首次低端置业需求；对廊坊下辖各县则以低密度产品树立产品形象的思路不动摇，低密度改善型需求及首次置业需求同时兼顾。

二、第一批次产品（项目一期、二期、三期第一组团）户型分析

1、一期、二期产品特征

✧一期产品（平米）：

共13栋楼（小高层4栋204套，洋房3栋96套，四联排3栋12套，六连排3栋18套）

✧二期产品（平米）：

共18栋楼（小高层3栋151套，洋房4栋边单元2栋108套，四联排5栋20套，六连排1栋6套，双拼3栋6套）

（1）小高层，10层7栋，两单元共355套，分60平米一居小户型、100～120平米两居，120～140平米三居，及160～230平米复式大户型。

按户型区分套数占比情况

户型

套数

套数占比

面积区间

面积

一室一厅一卫

%

60－70

一室两厅一卫

%

60－70

～

两室两厅两卫

%

100－120

～

两室两厅两卫

%

120－140

～

三室两厅两卫

%

120－140

～

三室两厅三卫

%

140－150

三室三厅三卫

%

120－140

～

三室三厅三卫

%

160－170

～

四室三厅两卫

%

180－190

四室三厅两卫

%

210－230

～

合计

按面积极区间区分套数占比情况

面积区间

套数

套数占比

面积

60－70

%

～

100－120

%

～

120－140

%

～

140－150

%

160－170

%

～

180－190

%

210－230

%

～

一、二期小高层以110－120平米的两居为主，其次是70平米小户型及120－140平米三居户型，其余为部分大户型及超大复式户型。

（2）花园洋房，5层7栋204套，三单元或四单元，130平米左右平层及190、230平米复式。

按户型区分套数占比情况

户型

套数

套数占比

二室二厅二卫

%

二室二厅三卫

%

三室二厅二卫

%

四室二厅二卫

%

五室二厅三卫

%

合计

%

按面积区间套数占比情况

面积区间

套数

套数比

面积

面积合计

面积比

120－140

%

13,

%

180－190

%

9,

%

210－230

%

12,

%

合计

%

35,

%

花园洋房以120－140平米

三居户型为主，占到了总套数的

一半。

（3）联排别墅，地下1层地上2层，六联排4栋24套，四联排8栋32套，双拼3栋6套，240～390平米不等。

户型

面积

套数

面积合计

套数比

面积比

双拼

3

%

%

3

%

%

四联排

8

%

%

267

8

%

%

8

%

%

8

%

%

六联排

4

%

%

4

%

%

4

%

%

4

%

%

4

%

%

4

%

%

合计

62

100%

100％

2、三期第一组团产品特征

三期第一组团产品为20～26层高层板式住宅，六栋每栋两单元共1194套，平米。

按户型区分套数占比情况

户型

套数

套数占比

建筑面积

平均数

建面合计

面积占比

一室二厅一卫

850

%

71－

%

二室二厅一卫

138

%

%

二室二厅二卫

206

%

合计

1194

%

%

按户型区分高层产品以一室二厅一卫产品为绝对主力，占总数的71%。

按面积区分套数占比情况

面积区间

套数

套数占比

建筑面积

平均数

建面合计

面积占比

70－80

708

%

71－77

%

80－90

142

%

1194

%

%

按面积区分高层产品面积主要集中在70—80平米之间，占总数的59%；而90平米以下的小户型产品总计占到了总套数的%。

第三期第一组团高层户型明细表

楼号

单元

层数

户型编号

套数

建筑面积

套内面积

公摊面积

户型

1

1

26

A

26

一室二厅一卫

B

26

一室二厅一卫

C

26

一室二厅一卫

D

26

77

一室二厅一卫

E

26

一室二厅一卫

2

24

A

24

二室二厅二卫

B

24

一室二厅一卫

C

24

一室二厅一卫

D

24

68

一室二厅一卫

小计

226

2

1

22

A

22

二室二厅二卫

B

22

71

一室二厅一卫

C

22

71

一室二厅一卫

D

22

二室二厅一卫

2

20

A

20

二室二厅二卫

B

20

71

一室二厅一卫

C

20

71

一室二厅一卫

D

20

二室二厅一卫

小计

168

楼号

单元

层数

户型编号

套数

建筑面积

套内面积

阳台面积

户型

5

1

26

A

26

一室二厅一卫

B

26

一室二厅一卫

C

26

一室二厅一卫

D

26

77

一室二厅一卫

E

26

一室二厅一卫

2

24

A

24

二室二厅二卫

B

24

一室二厅一卫

C

24

一室二厅一卫

D

24

68

一室二厅一卫

小计

226

6

1

25

A

25

二室二厅二卫

B

25

71

一室二厅一卫

C

25

71

一室二厅一卫

D

25

二室二厅一卫

2

23

A

23

二室二厅二卫

B

23

71

一室二厅一卫

C

23

71

一室二厅一卫

D

23

二室二厅一卫

小计

192

9

1

22

A

22

一室二厅一卫

B

22

一室二厅一卫

C

22

一室二厅一卫

D

22

77

一室二厅一卫

E

22

一室二厅一卫

2

20

A

20

二室二厅二卫

B

20

一室二厅一卫

C

20

一室二厅一卫

D

20

68

一室二厅一卫

小计

190

10

1

23

A

23

二室二厅二卫

B

23

71

一室二厅一卫

C

23

71

一室二厅一卫

D

23

二室二厅一卫

2

25

A

25

二室二厅二卫

B

25

71

一室二厅一卫

C

25

71

一室二厅一卫

D

25

二室二厅一卫

小计

192

合计

1194

3、第一批次产品情况汇总

面积区间

套数

套数占比

建面合计（估算）

面积占比

60－90

%

69,

%

90-100

%

13,

%

100－120

%

39,

%

120-140

%

26,

%

140-190

%

3,

%

190-240

%

23,

%

240-310

%

15,

%

340-400

%

2,

%

合计

1,

%

192,

%

天地凤凰城项目第一批次推出的产品线比较全面，类型有高层、小高层到低密度的花园洋房、联排别墅，面积从60平米一居到300、400平米的超大户型各式产品丰富，客群涵盖了低端首次置业、二次改善居住、高端购买力强及投资、投机客户。

一批次产品总体以90平米以下小户型为主占到了%，100平米以下户型总计占比为%,定位为受北京高房价挤压出京的低端首次置业年轻客群及受北京调控影响出京投资置业客群。

100－140平米户型占%，为廊坊本地及周边县二次置业改善居住条件客群，140平米以上大户型不到10％，主要客群为廊坊市高端精英客群。

细分如下：

廊坊城市新贵；―――――――――――――投资小户型，改善大户型

大学城周边区域；――――――――――――首次置业需求，小户型

开发区内外资企业；―――――――――――中层小户型，高管大户型

廊坊政府部门及大型企业管道局――――――改善居住大户型

廊坊投资需求的富裕阶层人群；――――――大户型

在北京有度假、休闲、养老需求的富裕中产阶层；大户型

北京以政府退休干部为主的养老需求；―――――大户型

各大专院校退休教师、干部；―――――――――大户型

外地驻京的高端商务人士（驻京办）；―――――投资需求

北京市场压迫的一次置业客群；――――――――小户型

京津两地家庭；―――――――――――――――大户型

投资、投机人士；――――――――――――――小户型

私营企业业主及小型矿主；－－―――――――改善居住或投资大户型

下县的各类政府领导；―――――――――――投资改善大户型

下县户口在廊坊工作的―――――――――――一次置业小户型

三、第二、三批次（即三期第二组团、五期、六期）产品情况分析（蓝体字部分为推测，无数据支持）

从上图可知，三期第二组团为8栋2单元高层，11栋5层花园洋房；五期为4栋3单元高层、6栋2单元高层、2栋单体高层；六期为6栋2单元花园洋房、6栋3单元花园洋房、3栋4单元花园洋房；62套联排别墅。

1、三期第二组团户型分析

高层3、4、7、8、11、12、13、14、15、16户型情况（第三组团中部白色13、14号楼为2单元12层、15层130平米大户型，其余为23～28层2单元小户型）

面积区间

套数

套数占比

面积

建面合计

面积占比

户型

70-80

1,

%

86,

%

一室二厅一卫

80-90

%

21,

%

一室二厅一卫

90-100

%

14,

%

二室二厅一卫

100-120

%

24,

%

二室二厅二卫

130-140

%

15,

%

三室二厅二卫

合计

1,

%

160,

%

三期第二组团高层户型明细表

楼号

单元

层数

户型编号

套数

建筑面积

建面合计

套型

3

1

23

A

1,

一室二厅一卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

1,

一室二厅一卫

E

1,

一室二厅一卫

2

25

A

1,

一室二厅一卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

1,

一室二厅一卫

E

2,

一室二厅一卫

小计

18,

4

1

28

A

2,

一室二厅一卫

B

2,

一室二厅一卫

C

2,

一室二厅一卫

D

2,

一室二厅一卫

E

2,

一室二厅一卫

2

26

A

1,

一室二厅一卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

一室二厅一卫

E

2,

一室二厅一卫

小计

20,

7

1

25

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

二室二厅一卫

2

23

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

二室二厅一卫

小计

16,

8

1

23

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

1,

一室二厅一卫

2

25

A

1,

一室二厅一卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

1,

一室二厅一卫

E

2,

一室二厅一卫

小计

17,

11

1

23

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

二室二厅一卫

2

25

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

二室二厅一卫

小计

16,

12

1

28

A

3,

二室二厅二卫

B

2,

一室二厅一卫

C

2,

一室二厅一卫

D

2,

一室二厅一卫

2

26

A

1,

一室二厅一卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

一室二厅一卫

E

2,

一室二厅一卫

小计

19,

13

1

12

A

1,

二室二厅二卫

B

1,

三室二厅二卫

2

12

A

1,

二室二厅二卫

B

1,

三室二厅二卫

小计

6,

14

1

15

A

2,

二室二厅二卫

B

2,

三室二厅二卫

2

15

A

2,

二室二厅二卫

B

2,

三室二厅二卫

小计

8,

15

1

23

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

二室二厅一卫

2

25

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

二室二厅一卫

小计

16,

16

1

26

A

2,

二室二厅二卫

B

1,

一室二厅一卫

C

1,

一室二厅一卫

D

2,

一室二厅一卫

2

28

A

2,

一室二厅一卫

B

2,

一室二厅一卫

C

2,

一室二厅一卫

D

2,

一室二厅一卫

E

2,

一室二厅一卫

小计

19,

合计

1,

160,

以下部分为推测：

花园洋房户型（推算）共11栋5层3单元洋房平均每栋24户左右共264户，面积以120－140为主占50％左右132套，其余180－190及210－230各占25％左右各为66套。

2、五期户型分析

五期为高层板楼，分别有4栋3单元25层薄板楼、6栋2单元20层薄板楼、2栋单体12层板楼组成。

共2900户左右，其中60－90平米小户型占绝大多数，75％左右，2175户，90－100平米户型占8％左右232户，100－120平米户型占12％左右348户，130－140平米户型占5％左右145户。

3、六期户型分析

六期为的低密度洋房及联排别墅，6栋五层2单元花园洋房96套左右、6栋3单元花园洋房144套左右、3栋4单元花园洋房96套左右、62套联排别墅多为340平米以上户型。

推测部分户型分析及汇总

面积区间

套数

套数占比

70-80

1,

%

80-90

%

90-100

%

100-120

%

120-140

%

180-190

%

210-230

%

240-400

%

合计

3,

%

综上汇总第二、三批次即三期第二组团、五期、六期产品情况汇总：

面积区间

套数

套数占比

70-80

2,

%

80-90

%

90-100

%

100-120

%

120-140

%

180-190

%

210-230

%

240-400

%

合计

5,

%

四、天地凤凰城项目产品形式汇总

1、全部户型汇总

面积区间

套数

套数占比

60－90

4538

%

90-100

502

%

100－120

920

%

120-140

757

%

140-190

166

%

190-240

267

%

240-400

124

%

合计

7,

%

产品户型90平米以下为绝对主力，占到了总数的62％；90－120平米户型占19％，120－140平米占％，其余％为140平米以上大户型。

产品结构由项目着重于北京、廊坊两个市场而决定。

北京市场的客群看重的是环北京经济圈的建设带来的项目未来交通的便利，对70、90产品的低置业成本、高品质享受、高性价比的增值潜力的认可，对低密度洋房、联排别墅产品的高品质享受，保值潜力的认可。

廊坊客群更关心的是高品质社区享受及保值增值潜力发展。