房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

房地产估价报告

估价报告编号：

京杜鸣估F字[2017]第35669号

估价项目名称：

河北省廊坊市安次区顺安街以南、常甫路

以西钻石国际第1幢1单元1525号公寓

用途房地产估价报告

估价委托人：

北京市东城区人民法院

房地产估价机构：

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

注册房地产估价师：

童益春（注册号：

68）

闫伟（注册号：

10）

估价作业日期：

2017年3月13日至2017年4月28日

致估价委托人函

北京市东城区人民法院：

受贵院委托，我公司对位于河北省廊坊市安次区顺安街以南、常甫路以西钻石国际第1幢1单元1525号公寓用途房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价。

估价目的：

为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。

估价对象：

北京市东城区人民法院（以下简称“估价委托人”）委托评估的位于河北省廊坊市安次区顺安街以南、常甫路以西钻石国际第1幢1单元1525号公寓用途房地产，即建筑面积为34.09平方米的房屋所有权及相应分摊的国有建设用地使用权。

价值时点：

2017年3月13日

价值类型：

按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。

根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。

估价方法：

本次估价采用比较法和收益法进行估价，将上述二种方法的估算结果综合分析后，得出估价对象的市场价值。

估价结果：

注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定：

估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币427904元，大写人民币肆拾贰万柒仟玖佰零肆元整，折合单位建筑面积价值约为人民币12552元/平方米。

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

法定代表人签字：

2017年4月28日

估价师声明

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的规定进行估价工作，撰写估价报告。

5、我公司注册房地产估价师闫伟已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。

姓名

注册号

签名

签名日期

童益春

68

年月日

闫伟

10

年月日

估价假设和限制条件

一、一般假设

（一）本次估价以估价对象能够按照法定用途持续有效使用为假设前提。

（二）本次估价根据北京市东城区人民法院出具的《北京市东城区人民法院价格评估委托书》对估价对象在价值时点的市场价值进行评估。

（三）本次估价中，注册房地产估价师对建筑物安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，未发现影响估价对象价值或价格的上述因素存在明显负面影响。

本次估价以现场难于观察到的建筑物及配套设施、设备内部不存在安全、质量、环境污染等问题为假设前提。

（四）本报告中市场价值为交易税费正常负担下的价格，即买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。

（五）本报告以估价对象可以正常上市交易出售，不受任何限制为假设前提。

（六）注册房地产估价师未对估价对象的建筑面积及相应分摊的国有建设用地使用权面积进行测量，因估价对象尚未办理房屋所有权证，建筑面积以估价委托人提供的《商品房买卖合同》记载建筑面积为测算依据。

由于估价对象未办理分割的《国有土地使用证》或进行分摊面积测绘，故关于国有建设用地使用权面积，暂以“相应分摊的国有建设用地使用权”进行描述。

如上述情况发生变化，本估价报告应作相应调整。

（七）估价结果为估价对象在价值时点的公开市场价值，其公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：

1、交易双方是自愿地进行交易的；

2、交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；

3、交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；

4、交易双方掌握必要的市场信息；

5、交易双方有较充裕的时间进行交易；

6、不存在特殊买者的附加出价。

（八）本报告所得出的估价结果内涵包括房地产、附着于房地产内部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值，不包括可移动的家具、电器等日常生活用品的价值。

（九）本次估价未考虑抵押、查封等权利状况对评估价值的影响。

（十）本次估价是以估价对象产权完整、清晰、无纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。

二、未定事项假设

经估价委托人调查了解，估价对象所处楼幢中有部分房屋已经办理《房屋所有权证》，但估价对象尚未办理房屋所有权证，本次评估以估价对象所在楼幢已正常竣工并交付使用、估价对象能正常办理房屋所有权证为假设前提。

三、背离事实假设

（无）

四、不相一致假设

（无）

五、依据不足假设

（无）

六、估价报告使用限制

（一）估价委托人只可按照本估价报告的估价目的合理使用，不可用于其它用途。

（二）本估价报告仅限估价委托人及估价当事人使用，本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

（三）本估价报告使用期限自2017年4月28日至2018年4月27日止。

如果使用本估价报告不在使用期限范围内，我们对由此造成的损失不承担责任。

（四）本估价报告所依据的估价委托人及当事人提供的有关资料，如《北京市东城区人民法院价格评估委托书》、《商品房买卖合同》等，以上述资料真实、合法、准确为假设前提。

估价结果报告

一、估价委托人

（一）名称：

北京市东城区人民法院

（二）联系人：

李菁华

（三）执行员：

陈利梅

（四）联系电话：

二、房地产估价机构

（一）名称：

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

（二）住所：

北京市西城区陶然亭路45号北京电信建筑工程有限公司网信鸿玺宾馆516室

（三）法定代表人：

杜鸣

（四）资质等级：

一级

（五）资质证书编号：

建房估证字【2013】104号

（六）统一社会信用代码：

96889

三、估价目的

为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。

四、估价对象

本次估价的范围为河北省廊坊市安次区顺安街以南、常甫路以西钻石国际第1幢1单元1525号公寓用途房地产，即建筑面积为34.09平方米的房屋所有权及相应分摊的国有建设用地使用权。

（一）区位状况

区位状况包括所在项目概况、交通、周围环境、所处楼幢概况、楼层及朝向等。

1、估价对象所在项目概况

估价对象所在项目位于河北省廊坊市安次区顺安街以南、常甫路以西，小区推广名为“钻石国际”，东邻常甫路，南临联嘉综合市场，西临顺安市场，北临顺安街。

小区位于廊坊市安次区，社区成熟度较高，地理位置较优越。

市政基础设施：

项目的给排水、供电、通路、通讯、暖气等，均与市政基础设施相接。

购物：

周边分布有明珠超市、联华超市、联嘉综合市场、富阳超市、永新超市；

教育：

周边分布有廊坊市实验小学、钰海双语幼儿园、廊坊市第四小学、廊坊市实验小学幼儿园；

金融：

周边分布有中国农业银行（永常路分理处）、中国农业银行ATM、中国工商银行（永华支行）、廊坊市安次区惠民村镇银行；

医疗：

周边分布有廊坊市人民医院、廊坊友谊医院、廊坊市安次区医院、廊坊世纪协和医院；

估价对象外部配套设施完善。

2、交通

估价对象所在项目北临顺安街，东临常甫路；

公交：

周边附近有14路、19路、26路a线、28路等多条公交线路通行并设站；

停车场：

估价对象周边有停车场，停车方便程度较好；

估价对象道路通达性及可及性较好，交通便捷度较好。

3、周围环境

估价对象周边绿化较好，自然环境较好；

估价对象周边分布有钰海嘉苑、顺安小区、富强小区、豪邸·坊等居住社区，居住社区成熟度较高。

估价对象周边分布有万达广场、发展大厦、盛德世纪大厦等办公物业，办公聚集度较高。

4、所处楼幢概况

估价对象所处楼幢为钻石国际第1幢，钢混结构，建筑物为地上19层，地下1层，楼幢外立面贴饰面砖。

经注册房地产估价师现场查勘，估价对象所处楼幢外观完好，主要承重构件基本完好，无倾斜变形；墙体无裂缝；基础未见不均匀下沉。

5、估价对象楼层及朝向

估价对象为15层；北朝向。

（二）实物状况

1、建筑面积：

平方米；

2、建筑结构：

钢混结构；

3、设施设备：

包括给排水、供电、通讯、暖气等，设施设备较齐全；

4、现状：

空置；

5、空间布局：

空间布局合理；

6、建筑功能：

经注册房地产估价师现场查勘，估价对象的防水、保温、隔热、隔声等建筑功能完整且基本完好，且通风条件较好、采光无遮挡；

7、估价对象装修状况：

室内地面为地砖、墙面为涂料、顶棚为涂料，卫生间地面为地砖、墙面贴瓷砖、铝扣板吊顶。

入户门为全封防盗门，窗为塑钢窗；

8、维护使用情况：

经注册房地产估价师现场查勘，估价对象正常使用、维护状况较好。

主要承重构件完好，墙柱无倾斜变形、无结构性裂缝；基础未见不均匀沉降；门窗完好，开启灵活；给排水室内管线及卫生配件正常使用且完好；供电线路及灯具正常使用且完好；其他配套设施完好；顶棚及墙面面层无漏水、空鼓、龟裂现象；地面地砖、地板无开裂、翘边现象，其他装饰装修设施完好。

（三）权益状况

《商品房买卖合同》

合同编号：

【001】

出卖人：

廊坊市圣龙房地产开发有限公司

买受人：

王岩梅

坐落：

河北省廊坊市安次区顺安街以南、常甫路以西

土地使用权出让证号：

廊国用（2002）字第00687号

土地规划用途：

综合用地

土地使用年限：

2002年6月28日至2052年6月28日

房屋规划用途：

公寓

总层数：

19（-1）

建筑面积：

34.09平方米

楼号或幢号：

1号楼

所在层数：

15

部位及房号：

1单元1525

结构：

钢混

五、价值时点

注册房地产估价师现场查勘日期为2017年3月13日，根据估价目的及委托方要求，本次估价的价值时点设为2017年3月13日。

六、价值类型

按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。

根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。

七、估价原则

本次估价遵循下列原则：

（一）遵循独立、客观、公正原则

评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

（二）遵循合法原则

评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

（三）遵循价值时点原则

评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

（四）遵循替代原则

评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

（五）遵循最高最佳利用原则

最高最佳利用状况包括最佳用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：

1、当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；

2、当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

（1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；

（2）更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；

（3）改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；

（4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；

（5）重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；

（6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

估价对象于价值时点已建成，本次估价是对估价对象在价值时点的现状价值进行评估，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）：

“现状价值评估，是按房地产的利用现状而非最高最佳利用状况进行评估，因此不应遵循最高最佳利用原则。

”

因此，本次估价选择维持现状、继续利用作为估价前提。

八、估价依据

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年第二次修正）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年第二次修正）；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、其他法律法规及地方政府规定。

（二）估价技术标准依据

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》；

2、中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》；

3、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》。

（三）权属依据

《商品房买卖合同》复印件。

（四）其他依据

1、《北京市东城区人民法院价格评估委托书》；

2、我公司所掌握的廊坊市房地产市场的有关资料及注册房地产估价师实地查勘、调查所获取的资料。

九、估价方法

对于市场价值的求取，估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，估价方法选用过程如下：

（一）比较法

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

（二）收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、酒店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

十、估价结果

注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：

估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币427904元，大写人民币肆拾贰万柒仟玖佰零肆元整，折合单位建筑面积价值约为人民币12552元/平方米。

十一、注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

童益春

68

年月日

闫伟

10

年月日

辅助人员：

贾利鹏年月日

十二、实地查勘期

实地查勘期为自进入估价对象现场日2017年3月13日至完成实地查勘日2017年3月13日。

十三、估价作业期

自受理估价委托日2017年3月13日至估价报告出具日2017年4月28日。

附件

附件一：

《北京市东城区人民法院价格评估委托书》复印件

附件二：

估价对象位置示意图

附件三：

估价对象实地查勘情况和相关照片

附件四：

估价对象权属证明复印件

《商品房买卖合同》复印件

附件五：

可比实例位置图和外观照片

附件六：

房地产估价机构营业执照复印件

附件七：

房地产估价机构资质证书复印件

附件八：

注册房地产估价师估价资格证书复印件