成都蛟龙工业港发展模式的调研.docx

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成都蛟龙工业港发展模式的调研

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成都蛟龙工业港发展模式的调研

成都蛟龙工业港发展模式的调研提要:

综上，我们认为:

1、蛟龙工业港模式是一个定位较准、能促进工业快速发展的有效模式。

蛟龙工业港将招商对象聚焦于国内外中小企业源自管理资料

成都蛟龙工业港发展模式的调研

建设社会主义新农村是新时期全党工作的重中之重，是全面建设小康社会的重大历史任务，建设社会主义新农村离不开工业的带动，离不开产业的支撑，离不开城镇化的健康发展，离不开农民收入的增加和素质的提高。

蛟龙工业港在自费兴办民营工业园区的过程中，始终把发展工业同建设社会主义新农村结合起来;同建设农民新居、构建和谐社会结合起来;同转移农村劳动力，增加农民就业，提高农民收入结合起来。

探索出了一条以民营园区为依托，以发展产业为支撑，推进社会主义新农村建设的成功路子。

一、“蛟龙工业港”发展特点

“蛟龙工业港”由香港蛟龙集团成都蛟龙经济开发有限公司投资经营，目前有蛟龙工业港青羊园区和蛟龙工业港双流园区。

青羊园区2000年6月开工建设，2003年3月完成一期开发，建成区面积680亩，入驻企业120家;双流园区2004年4月开工，到今年6月，建成区面积1200亩，签约企业110家，其中入驻70家，正在建设40家。

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资金到位快。

2000年6月，蛟龙公司与青羊区达成协议，租用农民集体土地进行蛟龙工业港开发，一期工程计划总投资20亿元人民币，到2003年一期工程完成，投资13亿多元，占投资计划的65%，其中蛟龙公司投资亿元，进区企业投资9亿多元;2004年初与双流县达成协议，同年4月开工，计划总投资20亿元，至2005年6月，仅15个月时间，双流园区投资15亿元，占投资计划75%，其中蛟龙公司投入7亿元，入区企业投资8亿多元。

这样的资金到位速度是快的，基本达到计划投资与实际到位资金相一致。

开发建设进度快。

按照“成片建设、滚动开发”的原则，青羊园区在3年多一点时间里建成厂房40万平方米，双流园区1年多时间里建成厂房50万平方米，并做到厂房建成一片，企业入驻一片，道路绿化等基础设施配套跟进一片，形成工业建成区形象一片，达到了没有闲置空地，没有闲置厂房，没有道路绿化配套死角，建设速度快，整体上给人良好的视觉感受。

企业入驻率高。

青羊园区短短两年多时间入驻企业达120家，月均4家;双流园区在短短15个月内引进企业110家，月均家。

这样的引进速度及入驻率在全市其他工业集中发展区是不多见的。

在蛟龙工业港，企业从谈判、签约到开工建设，一般只需1周时间。

产出见效快。

蛟龙工业港实现了当年投资、当年建设、

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当年投产、当年见效。

入驻蛟龙工业港的企业，一般3—4个月便能建成投产。

2004年，青羊园区120家企业实现销售收入15亿元，在青羊区缴纳税收2270万元，其中，蛟龙公司132万元，其他进区企业2138万元;至2005年6月，双流园区60家企业建成投产，初步统计，可实现产值6亿元，实现税收1000万元。

引进外资外地企业多。

蛟龙工业港两个园区开园分别不到3年和2年，入住企业基本为民营企业并呈多国别、多地区性，外商独资企业占25%，中外合资企业占20%;以省外企业为主，省外企业占90%，其中沿海企业占60%。

目前成功地引进了美国、德国、法国、瑞典、日本、马来西亚、香港、台湾等多家跨国跨地区外商独资企业和中外合资企业。

在不太长的时间里，蛟龙工业港两个园区基本形成了以机械制造、电子信息、生物制药等为支柱产业的特色精品工业集中发展区，同时，园区兴建的政务大楼、体育馆、广场以及注重其它相应的环境配套建设，表明了蛟龙公司对成都的长期投资和持久发展的打算与决心。

二、蛟龙工业港发展模式

蛟龙工业港的建设发展速度，取决于其主动适应市场经济发展和城乡一体化要求的发展思路，更在于其形成的特有的管理方式和运行机制。

蛟龙工业港模式可以归纳为:

企业为主体的园区投资开发经营管理模式。

这一模式，一是建立

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了企业为主体的园区投资开发经营管理体制和运行机制;二是注意形成长效的农民利益增长维护机制;三是采取了灵活的企业进入退出机制，从而实现了土地资源的集约利用，招商引资的实用有效，园区管理的低成本运作，有关各方的互利多赢。

政“园”分开—企业为主体的园区投资开发经营管理模式

政府与园区分开，蛟龙公司是蛟龙工业园区的投资开发主体、拆迁安置主体、招商引资主体和经营管理主体;政府搞好服务，收取园区企业税收。

蛟龙公司承诺:

园区其他企业不享受除国家政策之外的税收减免等优惠政策;园区和入区企业分开，蛟龙公司为园区企业提供租用的厂房或代建厂房、水电供应和物管服务，园区企业生产经营自主，蛟龙公司不干预。

按照蛟龙公司先后与青羊区文家街道企业办和双流县九江镇政府的约定，公司负责园区内的农民拆迁安置、道路基础设施建设、招商引资工作，政府负责向园区提供一定的优惠政策和公共管理服务。

这一模式，在一定程度上解决了区县政府发展工业的源动力问题:

一是改变了传统的由政府主导办园区的经营与管理模式。

企业成为园区经营管理主体，走出了企业办园区的路子;二是企业是投资主体。

达到了政府低成本投入或不投入发展工业的目的，克服了多年来工业发展资金不足和政府投资工业成本居高不下的弱点。

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青羊园区一期政府基本没有投入，双流园区政府仅投入200万元基础设施补贴;三是政企分开。

企业自主，市场化运作，提高了园区的经营管理效率和效益。

蛟龙公司管理经营园区，不仅不亏，还能做到盈利，2004年，青羊园区仅蛟龙公司本部就上缴税收132万元，其中，地税万元，国税万元。

农民为本—长效的农民利益增长维护机制

建立长效的农民利益增长机制和维护机制，是加快区县工业发展、推进城乡一体化，建设社会主义新农村，构建和谐社会的必然要求。

蛟龙工业港在租用农村集体建设用地发展工业园区的过程中做好了以下三方面工作。

1、建立以集体土地使用权资产为纽带的农民利益联结机制。

一是建立租用关系，每年租金1500元/亩确保农民基本收入;二是年租金每5年增加200元/亩，最高达到年租金3500元/亩，确保农民一定的增值收入;三是采用“股田制”，明确农民以土地承包经营权折资认股，按年分红，并在一定时期按比例增长，解决了确保农民长期收益问题。

2004年，农民每股已分红利87元。

从目前看，园区农民可以得到比种粮高3-4倍

成都蛟龙工业港发展模式的调研提要:

综上，我们认为:

1、蛟龙工业港模式是一个定位较准、能促进工业快速发展的有效模式。

蛟龙工业港将招商对象聚焦于国内外中小企业

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源自管理资料

的收益。

2、园区负责为出租土地农民提供就业岗位。

在两个园区分别创造了近万个就业岗位的基础上，蛟龙公司一是鼓励园区企业在用工方面优先使用园区出租失地农民，每使用1个失地农民，蛟龙公司向用工企业给予100元/月的补贴。

据了解，青羊园区出租失地农民在园区企业就业率达40%，双流园区目前为%;二是园区的环卫、绿化、道路维护等工作岗位，优先提供给当地难以到企业上班的农民;三是拓宽就业渠道。

园区内配套建设农贸市场或广场，既为园区工人购物休息提供方便场所，又为农户从事第三产业提供机会。

目前，双流园区的当地农民在园区企业务工的近2000人，年收入达到6000元以上。

随着园区的发展和就业人员的不断增多，部分农户还将农民新村的富余住房出租给外地打工者，从而获得可观的房租收入。

3、统一规划建设农民新村集中居住并让利农民。

公司修建统一公寓，供拆迁农民集中居住，对失地农户实行住房补偿。

青羊园区农民每人得到园区提供的27平方米住房和13平方米商铺门面;双流园区农户每人得到35平方米住房和5平方米的商铺门面，共计40平方米，超过此数，蛟龙公司仅要求农户按成本价购买。

同时，园区修建倒班房，考虑了企业管理人员和外地民工的住宿问题，体现了人本关

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怀。

规模开发—集约的土地资源利用方式

蛟龙工业港规模开发，集约利用土地，注重资源共享。

一是规划用地，做到土地整合使用，所有企业用地按园区规划统一修建;二是成片建设标准厂房对企业租赁;三是个性化设计。

根据进区企业的需要对厂区规划、厂房建设进行个性化设计安排，满足进区企业的不同需要;四是订单用地，防止土地闲置。

入区企业协议签订后，方按需拆迁租用农民承包土地，不搞先大片圈地，避免土地闲置;五是代建厂房，按企业需求配给用地。

这种工业地产方式，实现了集约用地和资源共享。

青羊园区一期工程680亩建成区，企业120家，户均占地亩，亩均工业产值250万元，亩均税金万元，大大提高了农村集体土地的产出效益。

双流园区1200亩建成区，签约企业110家，其中入驻企业70家，在建40家，亩均产值和税收更高。

企业自主—灵活的企业进入退出机制

企业进入。

在蛟龙工业港，灵活的企业租用工业用地和租金支付方式，降低了企业的入驻门槛，尤其是灵活的租金给付方式，给进区企业以发展机会。

一是租用厂房按月支付租金，也可以按年支付，还可以延期支付、商定支付;二是代建厂房，可以分期支付代建费;双方签订合同时，进区企业只需按房款总额交一定比例的定金，余款则从建成交付日

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起，3年内分期付清;企业有困难，还可以向蛟龙公司拆借资金。

灵活的款项支付方式降低了企业入驻园区的门槛。

企业退出。

企业租用厂房合同期间，允许退出;当企业经营不善，无法继续履行租赁合同时，可以解除租赁合同，由蛟龙公司另租他人。

在租赁期间，企业可以把使用权转租第三方。

代建厂房，企业也可以退出，蛟龙公司全额退还企业所缴纳的代建费。

灵活的退出机制既使企业以较低的成本轻松地从园区撤出，又不会造成土地和资源浪费。

重实有效—多样化多渠道的招商引资方式

蛟龙公司拥有自己庞大的招商引资网络，在香港、广州、深圳、温州、合肥、上海、宁波、武汉等国内大中城市和美国等境外地区建立了26个招商部，采取委托招商、直接招商、产业招商、以商招商、环境招商等多种方式，全方位、多渠道引进企业入驻。

创新招商工作机制，招商人员与蛟龙公司没有固定的雇佣关系，蛟龙公司不发工资或者工作经费，使公司平时几无招商成本，待项目落户工业港后，由蛟龙公司按项目业主实际租用厂房面积给予招商人员一次性奖金。

这种激励方式使蛟龙公司在招商引资方面花费的精力少，成本不高，效果不错。

大网络、宽领域、重实效、低成本的招商机制，使得蛟龙公司在招商引资方面富有成效，呈现出企业排除等候入区局面。

苦心经营—依靠精细管理的盈利模式

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蛟龙公司在基础设施和厂房等建筑上的投资相当大，仍然有相当的投资回报。

据我们对青羊园区一期工程的投资情况的静态分析，公司投资回收期约为10年，年成本利润率达80%以上。

蛟龙公司黄玉蛟先生也乐观认为，7年多一点时间就可收回投资。

投资回收主要依靠其苦心经营，从以下三个方面取得:

1、租金，包括道路、管网等基础设施投资分摊收入。

青羊园区厂房租金、安置房和倒班房出租等园区建筑物年租金总额约2000-3000万元，厂房租金每平方米比我市其他园区低3-5元。

蛟龙公司给企业的这种低租金经营成本，在于其在融资、建筑原材料采购等环节，千方百计降低成本，使其建筑成本比同行要低30%-50%左右。

2、水电差价。

蛟龙公司统一建设园区供电设施，按大工业用户价格购电，再按小规模用户价格零售给企业。

工业用水则由蛟龙公司抽取地下水，按市场价供给。

3、物业管理费。

每户企业每月向蛟龙公司缴纳物业管理费200元，仅青羊园区每年可收取20多万元。

此外，不拒小利，如回收利用垃圾一项，年可收入100多万元。

这三种方式对园区的精细管理均提出了较高要求。

三、“蛟龙工业港”发展的启示

蛟龙工业港的快速发展，为工业集中发展区的发展提供了以下三点启示:

背靠有实力的公司。

蛟龙工业港给我们提供了企业或民

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间组织投资开发经营管理工业园区的成功范例。

一个重要原因，是园区的背后有一个实力较强的香港蛟龙集团作支撑，这个集团具有在香港国际资本市场融资的能力，可以为成都蛟龙工业港的发展提供不断的开发资金支持，确保了蛟龙工业港在青羊和双流发展的资金需要。

选择有实力的公司作为工业园区投资经营主体是举办民营工业园区成功的重要环节和必要前提。

搞好园区定位。

与一些园区主要瞄准大企业不同，蛟龙工业港把招商引资对象聚焦在国内外民营企业、中小企业，使蛟龙工业港成为民营企业、中小企业集中发展园区，这个定位是准确的。

一是符合成都及各区县区位条件和市场环境。

我市地处内陆，与沿海和国际市场距离较远，市场容量有限，适合中小企业发展;二是现有的一些园区多以大中型项目为对象，门槛较高，使中小企业投资者投资无“园”或进入困难，蛟龙工业港则填补了空白;三是符合中小企业的实际:

规模不大，自有资本不多，拥有自主知识产权的产品和市场等;四是符合国家大力发展中小企业的宏观政策导向。

中小企业具有的资本、技术、劳动密集型结合特征，是国家

成都蛟龙工业港发展模式的调研提要:

综上，我们认为:

1、蛟龙工业港模式是一个定位较准、能促进工业快速发展的有效模式。

蛟龙工业港将招商对象聚焦于国内外中

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小企业

源自管理资料

和地方政府所需。

因此，蛟龙工业港得到了国内外中小企业的青睐。

国内外中小企业数占企业总数90%以上，应该说蛟龙工业港模式还有广阔的发展前景。

坚持契约化管理。

契约是维系市场经济的纽带，契约意味着市场主体地位平等、交易自由、交易双方自愿接受彼此达成的合同约束，有利于双方形成稳定预期，节约交易成本。

在蛟龙工业港内，除政府公共管理所必须的行政手段外，各方关系的发生，皆以各方自愿签订的合同为基础;园企分开，进区企业自主经营，包括独立与国家工商、税收部门发生管理关系和税收解缴关系，不受蛟龙公司的干涉;农户的安置、租金的支付、劳动用工管理等都按照合同执行，简化并有效地维护了各方关系，形成了各方利益互动的良性循环。

这也是外商青睐蛟龙工业港的重要原因之一。

这值得我市各个工业集中发展区在管理中借鉴。

四、基本结论

综上，我们认为:

1、蛟龙工业港模式是一个定位较准、能促进工业快速发展的有效模式。

蛟龙工业港将招商对象聚焦于国内外中小企业，定位准确，收到了园区发展快、投资到位快、产出见效快、提供就业岗位多等实效，实现了当年投资，当年产出，当年见效、当年受益，故可称为“蛟龙工

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业港速度”。

2、蛟龙工业港模式是一个可持续发展模式。

土地规模开发、集约利用，资源共享，实现了企业发展、环境绿化、基础设施建设、职工生产生活的系统结合，良性和谐。

3、蛟龙工业港模式是一个多赢的发展模式。

园区投资开发管理主体—蛟龙公司得利，7-10年即可收回投资，年成本利润率达80%以上，投资效益高;园区农民在得到拆迁安置的合理补偿，得到比种粮高3-4倍的土地收益的同时，还可获得在园区企业就业和从事第三产业的稳定收入，股田制下能实现长效增收和一定的就业保障;当地政府得到了工业快速发展、园区企业税收及用于缓解社会就业压力的就业岗位。

实践表明，蛟龙工业港模式符合地处中国西部内陆的成都及各区县发展工业的实际;集约用地，综合开发，互利多赢，具有可持续性;以中小企业为主，是加快工业化进程，形成产业集群，缓解就业压力，提速工业化、城市化和城乡一体化的有效模式，在区县推进工业集中发展，实现工业化、城市化和城乡一体化，探索工业发展与社会主义新农村建设中有一定的借鉴和推广价值。

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