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一、苏州写字楼市场发展历程
1、回眸
20世纪90年代左右，迅猛发展的国民经济，推动了苏州房地产业的飞速发展，然而，过热的国民经济并未持续多长时间，在国家的稳健的财政政策和紧缩的货币政策双重调控下，逐渐趋向平缓，而房地产业却因其特有的时间延续性，由“波峰”跌落“波谷”一蹶不振，从而导致了苏州市场上大量“烂尾楼”的出现。
到本世纪初，市场对商铺、写字楼的需求再度升温，苏州地区上个世纪90年代左右的许多烂尾楼也相继被成功盘活。
细看这些烂尾楼，我们可以发现，它们多是十余年前夭折的商业项目，如在04~05年之间被盘活的几个商业或者商住楼盘，如新地中心、新发展国际广场、绿源大厦等，写字楼市场迎来再一轮春天。
2、现状
据国内一些发达城市的经验，写字楼市场的启动，一般落后于住宅市场2到3年左右，从20XX年及20XX年苏州市内“烂尾楼”逐渐被改造盘活的形势看，在未来几年内，相信苏州房地产发展的主要动力将会是商业地产，而与苏州强劲经济相呼应的，将会是大量中高档次写字楼的渴需。
苏州房地产业在经历了20XX年上半年的潮起潮落后，再度进入了一个走势平缓的局面，据预测，苏州全市20XX年商品房的供应体量将会超过800万㎡，随着住宅空置率的不断提高，其投资风险也急剧增加，投资者的眼光也逐渐转移向商业地产的投资。
作为商业地产主导的写字楼及商铺则成了众多投资者竞相追逐的热点。
3、展望
随着苏州写字楼市场的进一步发展，新近开发的写字楼产品逐渐向高端化、智能化的方向发展，市场上出现了大量的5A甲级写字楼，该类产品多分布于园区、新区。
二、苏州写字楼市场板块特征
1、板块格局分布
目前苏州写字楼主要分布在市区、园区和和新区三大板块：
a）市区写字楼主要集中在②观前商圈、③石路商圈、④南门商圈区域（即城市交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线）及其辐射范围内
b）新区写字楼集中在新区中央商贸区域，即图中⑤所示区域
c）园区写字楼分布在①湖西CBD商圈周围和⑥为湖东行政中心
d）吴中、相城区写字楼发展尚处初期，仅少量中低档写字楼，尚未形成密集区
2、特征概括分析
a）20XX~20XX年是苏州写字楼发展最为迅速的时期，供应体量较大20XX年；近两年写字楼的开发量相对较少，特别是在园区和新区，主要原因可以理解为是连续几年的快速开发后，写字楼市场供需基本平衡，以及在部分地段造成一些项目搁浅或闲置，其他开发商对新的写字楼建设和投资十分谨慎，不敢冒更大的风险。
b）目前园区高档次写字楼较多，新区次之，市区最少；园区租金水平高达80元/月·㎡，物业管理费也大都在20元/月·㎡左右；新区整体水平次之，但新地中心档次相对较高；市区已投入使用写字楼整体水平最差，在售案例除外。
c）目前苏州写字楼市场整体供不应求，普遍达到90%以上的出租率（除个别在销案例）
d）苏州已建的写字楼大部分集中在环线以内的中心城区，其具体又分布在中心城区的主要交通干道沿线，如干将路、人民路、三香路沿线等。
老城区的写字楼总量大，但高档次产品不多。
e）园区的写字楼主要集中在中新路、金鸡湖路一带和其中央商贸区，而新区写字楼主要集中在其金融商贸区。
三、苏州市同类写字楼市场板块分析
1、市区板块
（1）样本汇总
案名
层数
位置
主要消费客户
租售方式
租售价格
元/月·㎡
物管
费用
元/月·㎡
面积范围（㎡）
销售率
出租率
丽景苑
8
干将路、凤凰街路口
多为外资，主要为外贸、电子
售罄只租
租：
54～62
4
30
-900
100%
80%
飞洲国际商务大厦
8
干将西路与人民路交口
苏州本地私营企业居多
目前只售
售10600-10700元/㎡，租：
75
暂定5-7
59.84
-166.46
/
/
宏盛
大厦
6
干将路、丽景苑旁边
苏州本地私营企业居多
目前只售
售：
10000-12000元/㎡预计租金：
70
/
59.75
-229.02
/
/
商务
大厦
6
干将西路与养育巷路口
科技公司、驻苏办事处、律师事务所等
售罄只租
租：
55
5
/
100%
95%
敬业商务大厦
7
宫巷和干将路交界处
货运、电子、外贸
/
租：
50（含物业费）
/
33
-196
/
80%
嘉实
大厦
6
中新路
房产、贸易、科技
出租
租：
50
1.8
/
/
99%
（2）特征概括
市区写字楼由于受到城市限高限制，以多层为主，档次以中低档和中档为主，较高档次的不多，且都是在建项目，如飞洲国际大厦与宏盛大厦都是在建设过程中的项目，目前正在销售过程中。
由于位于商圈的辐射外围，市区写字楼不仅拥有发达的交通系统，也拥有成熟齐全的市政配套，可为周边写字楼提供餐饮、采购、休闲、银行等配套服务。
（3）租金与售价
早已投入使用的较高档次的商务大厦和丽景苑租金水平在50-60元/月·㎡，而目前正在建设的宏盛大厦与飞洲国际大厦租金水平在70-75元/月·㎡，售价10000-12000元/㎡。
（4）租赁情况
市区写字楼的出租情况较好，商务大厦和丽景苑的出租率均在80%以上，在售项目的销售率也达到65%以上。
入驻客户以苏州本地企业以及外地公司在苏州的办事处居多，以电子科技类、外贸类、评估代理类、货运类等中小型企业为主；
物业管理不规范，一般是自产自管。
（5）客群特征
市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。
单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。
这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。
他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。
（6）在建、在售案例简析
Ⅰ．飞洲国际商务大厦
地上建筑
1-2层为商铺，
3-8层为写字楼
建筑面积
11500㎡
单间面积
59.84—166.46㎡
租售方式
只售不租，
明年2月份开始出租
销售价格
写字楼10500元/㎡
商铺21000元/㎡
租金水平
预计75元/㎡
物管费用
预计5—7元/㎡
客源构成
市内公司为主
简析：
该案位于苏州市人民路与干将路交叉位置，系市区观前商圈外围区域，周边商业、文化、娱乐、休闲、教育配套齐全。
该案采用目前高档甲级写字楼通行的5A智能化标准，包括楼宇自控管理系统、安保监控自动化系统、火灾自动报警及消防联动系统、办公自动化系统、信息通讯自动化系统等，在智能化领域居苏州市区写字楼前列。
商铺销售情况良好，销售率达56%。
Ⅱ．宏盛大厦
地上建筑
6层，1、2层为商铺
建筑面积
10046㎡
单间面积
59.75-229.02㎡
租售方式
目前只售
销售价格
写字楼10000—12000元/㎡
商铺21000元/㎡
租金水平
70元/㎡
物管费用
／
客源构成
市内公司为主
简析：
该案位于市中心观前商圈核心区域，是市区档次较高的写字楼之一。
毗邻干将路等苏州市交通主干道，交通便捷通畅。
该案目前正在施工，据悉引进国际顶级标准的商务办公10大智能系统。
商铺的销售情况较好，小面积房型均已售出，目前只剩下2000㎡的大
户型。
2、园区板块
（1）样本汇总
案名
层数
位置
主要消费客户
租售
方式
租售价格
元/月·㎡
物管
费用
元/月·㎡
面积范围（㎡）
销售
率
出租
率
高峰会
30
苏华路与星汉街交叉口,园区管委会西侧
外企、本地企业、以及外地企业驻苏办事处
租售
结合
85
18
77
-1600
/
/
建屋大厦
19
苏州工业园区旺墩路
多为外企
租售
结合
租：
82售：
11500
18
120
以上
/
/
世纪金融大厦
20
工业园区苏华路
大量贸易公司、房产公司、物业公司
租售
结合
租：
80-90
20
100
-400
/
85%
国际大厦
工业园区苏华路
原园区管委会，多为外企
租售
结合
租：
85
22
100
-400
/
80%
星海国际广场
20
工业园区星海街
贸易、装饰、物流、电子
出租
租：
65～75
6
120
-200
/
85%
（2）特征概括
目前主要是沿中央商贸圈周边分布
已经进驻的大型企业以生产型与加工型企业为主，对写字楼特别是高档次的写字楼的需求逐渐显现。
租用客户仍以中小型的经贸企业以及智力密集型的服务性企业为主。
园区中央商贸区的出现，使园区有了商业中心，苏州市场最高级的写字楼——国际大厦和世纪金融大厦坐落于CBD靠金鸡湖的一端，加上高峰会以及紧靠CBD的星海商务中心，这一区域已成为写字楼的一个相对密集区。
（3）租金与售价
较高的租金水平与高档次的物业是相匹配的
整体租金水平总体较高，该区域写字楼的租赁价格大都在80元/月·㎡以上，加上物业管理费将近100元/月·㎡。
在售的建屋大厦与高峰会，目前销售价格在10000元/㎡左右。
该区域的写字楼都具有智能化信息接口，综合布线系统完备，具有较高的发展余地与空间。
（4）租赁情况
各档次的写字楼出租率总体达到80%以上，达到国际公认合理水平。
由专业的物业管理公司提供规范化的管理与服务，显示了写字楼自身的档次，也有利于入驻企业形象的树立与维护。
在企业注重品牌和形象的今天，这无疑为该区域写字楼的租赁提供了机遇。
写字楼车位充足，停车问题可以得到解决。
周边配套设施完善，园区的整体规划为该区域的写字楼创造了良好的周边环境。
（5）客群特征
从上表可以看出，园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群，准确地说，它没有一个总体的可描述特征。
在面积划分上，目前在园区办公的公司对办公面积的需求差异较大，小型公司面积在50——100平米左右，中等以上规模的公司面积在几百平米，甚至上千平米不等。
目前入住园区写字楼的公司要外资性质占一部分，或者其公司本身业务、经营行为和园区其他产业有很强的关联度。
（6）在建、在售案例简析
Ⅰ.高峰会
地上建筑
30层
建筑面积
60000㎡以上
单间面积
77-1600㎡
租售方式
目前只售
销售价格
写字楼8000—12000元/㎡
商铺20000元/㎡左右
租金水平
72元/㎡
物管费用
18元/月·㎡
客源构成
/
简析：
高峰会位于苏华路与星汉街交叉口，园区管委会西侧，总建筑面积6万㎡以上。
整栋办公楼拥有24小时分户小型中央空调供应系统，可随时自行选择并调控。
标准层建筑面积为1547-1652㎡。
项目周边交通便利，景色优美，目前正在销售中。
该案物业配套较好，是一座多功能、顶级化写字楼。
Ⅱ.建屋大厦
地上建筑
19层
建筑面积
74949㎡
单间面积
120㎡以上
租售方式
租售结合
销售价格
11500元/㎡
租金水平
82元/月·㎡
物管费用
18元/月·㎡
客源构成
多为外企
简析：
该案地处园区湖东行政中心
位于金鸡湖东岸旺墩路，北靠现代大厦（园区管委会），南临东湖大郡等高尚住宅区
周边配套齐全，西近金鸡湖商业广场、现代休闲广场等大型商贸区及高档酒店区
面积区间较大，既适合中小户型入驻，又有超大面积无柱空间供中大型客户选择。
物业配套完善，属5A高档甲级写字楼。
3、新区板块
（1）样本汇总
案名
层数
位置
主要消费客户
租售
方式
租售价格
元/月·㎡
物管
费用
元/月·㎡
面积范围（㎡）
销售
率
出租
率
金狮
大厦
25
狮山路南
台湾企业、本地私营企业
售罄只租
租：
65-80（含物业费）
/
64-194可分割
100%
98%
新地
中心
54
狮山路、塔园路路口
外企、国内私营企业
售罄只租
租：
90-120
18元/月·㎡
112-214可分割
100%
/
金河
国际
42
高新区狮山路
外企、国内私营企业
售罄只租
83
17元/月·㎡
70-200
100%
90%以上
国际经贸大厦
28
西环路边狮山桥东堍
进出口公司及对外贸易单位为主
售罄只租
70（含物管费）
/
48-138
100%
90%以上
江南宝马大厦
10
吴中区长江路
/
目前只售
售：
5500元/㎡
5元/月·㎡
31.96-120.37
40%
/
润捷
大厦
18
滨河路、邓蔚路
/
在预定中
售：
7000-8000元/㎡
未定
130-200
/
/
（2）特征概括
地段优越。
从区域在整个市场所占的位置来看，它与市区仅一河之隔；从区域在新区的位置来看，它处于新区的行政中心、金融中心。
为公司的日常工作提供了方便。
日常配套齐全。
该区域有银行、超市、及新区商业街配套。
交通便利。
30、68、601、游3、17、38路等多条公交从该区域经过。
客源充足。
随着新区的不断开发，越来越多的企业进驻新区，新区各方面的配套都趋于成熟，这些都为新区写字楼市场的发展提供了契机。
新区的写字楼大多是中高档写字楼，是很多中小型贸易公司目前最为青睐的，正是这一部分贸易公司，占据了新区写字楼的半壁江山。
在其它区域也出现了一批新建写字楼项目。
（3）租金与售价
新区写字楼具有多种档次，较高档次写字楼租金在80元/月·㎡左右，新地中心最高租金达120元/月·㎡，此类写字楼客户以注重企业形象的外资企业和跨国公司在中国的办事处为主。
润捷大厦和江南宝马大厦在建设过程中，目前江南宝马大厦销售起价为5188元/㎡，润捷大厦为商住公寓，目前尚未开盘，预计销售价格在7000-8000元/㎡。
（4）租赁情况
租售状况好，新区以90%以上的整体租售率位于三个区域之首。
写字楼周边大环境好，行政中心、金融中心和新区商业中心为客户提供全方位的服务。
写字楼整体素质较好，基本都能满足客户在电梯、停车位等方面的要求。
新区的锦华苑、御花园等一批涉外住宅为一些外企老总提供良好的居住环境，而外企老总从方便角度考虑，会就近选择写字楼，这就促进了新区写字楼的租售。
（5）客群特征
客户为外资企业或机构、外省市公司机构及苏州本土外向性公司为主，这类型公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。
也有较多主要从事管理或服务类的业务的中小型公司，兼有部分生产加工性的公司。
（6）在建、在售案例简析
Ⅰ.润捷大厦
地上建筑
18层
建筑面积
49500㎡
单间面积
130-270㎡
租售方式
目前只售不租
销售价格
7000-8000元/㎡
租金水平
/
物管费用
未定
客源构成
/
简析：
润捷大厦地处新区滨河路、邓尉路交界处，新区CBD核“新”地带，商
务配套齐全，周边交通便利，临河而建，特别配置观光电梯
该项目地上18层，规划为商住公寓，目前尚未开盘，据了解1-6层已
经被新区某部门预定，其余楼层的预定情况也较好
自用和投资客户均有一定比例。
Ⅱ.江南·宝马大厦
地上建筑
地上10层
地下1层
建筑面积
20740.80㎡
单间面积
31.96-120.37㎡
租售方式
目前只售不租
销售价格
写字楼5500元/㎡
商铺6200－8500元/㎡
租金水平
/
物管费用
5元/月·㎡
客源构成
/
简析：
江南•宝马大厦位于苏州高新区主干道长江路和苏州交通要道苏福路交界
处，目前周边配套一般
该案地上10层，地下1层，其中1-2层为商业配套，9-10层为酒店，
项目价格较低，20XX年6月18日开盘时起价只有4888元/㎡，8月9日起价则调
整为5188元/㎡，项目整层1500㎡，规划全部为50㎡左右的小户型，可自由分割
自用和投资客户均有一定比例。
四、写字楼商业配套分析
从外表破旧、设施落后的老写字楼到建筑风格现代的智能化大厦，经历了十几年发展的苏州写字楼呈现出参差不齐的状态。
从写字楼的商业配套来看，大体上可以分为三类：
1、整个商业配套以一种业态呈现，如酒店、卖场等。
从整体来看，商业配套以这种形式出现的写字楼比较少，尤其以卖场形式出现，这对地段和商业氛围要求较高。
如：
（1）新区的新地中心：
整个1－6层作为香格里拉大酒店的餐饮、会议用房
（2）园区的综艺开元大厦：
裙楼部分作为万家灯火大酒店的营业用房
（3）市区的金洲大厦：
1－3层作为宏图三胞的营业用房
2、商业配套呈现多种业态，商铺、餐饮等。
这种形式的商业配套主要是以为写字楼的入驻客户服务为目的，通常以餐饮、银行等为主，在一定程度上这可以弥补写字楼周边商业配套不全的缺陷。
商业配套以这种形式出现的写字楼相对来说比较多。
如：
（4）新区金河国际：
1－3楼为商业配套，有祈福汤馆、天一渔港、西堤牛排和南方航空等
（5）园区的星海国际广场：
有5层的商业配套裙楼，入驻企业有张生记酒店、宝力豪健身、园邸法式烧烤等，但主要以体育健身为主体，有配备先进的游泳馆、健身房等等，同时也是周边天域等社区的一个重要生活配套
（6）高峰会：
现在正在招商中，裙楼的1－3楼为商铺，面积在300－1000多㎡之间，现已引进星巴克、荷兰银行、中行等著名品牌，4－5楼将以会所的形式出现
（7）市区的宏盛大厦：
1－2层为商业配套，现正在招商，面积在200－1600㎡之间，价格在2万左右
3、没有商业配套，或者只有底层沿街店铺。
这类写字楼主要为上世纪九十年代所建，写字楼房型布局、结构等普遍陈旧和落后，办公自动化和智能化水平较低，主要分布在老城区。
但这些写字楼周边的生活设施较全，可以满足入驻客户的生活需求。
如新区的金运商务大厦，市区华孚大厦、丽景苑、华亭大厦等等。
但从整体上来看，这类写字楼所占的比例是最高的，尤其在老城区。
五、吴中区写字楼市场分析
1、特征概括
吴中区写字楼相对其它区比较薄弱，写字楼体量不大，档次不高，少有的几个写字楼大都集中在吴中商业中心区，即东吴北路与吴中路，东吴北路与宝带路交叉的位置，但总体来说外观比较陈旧，楼内配套设施一般，停车位不足，档次普遍较低。
东吴北路与吴中西路交叉口处的东吴商业大厦正在建设中，定位档次较高，目前尚未开盘。
2、租金与售价
目前已投入使用的严格意义上的写字楼并不多，只有国贸大厦、新桥大厦，租金水平30元/月·㎡，物业管理费2-5元/月·㎡。
吴中大厦为中国银行自己的大厦，7-14层由中国银行进行出租，企业数量并不多；经济大厦为吴中区对外经济贸易局所在地，入驻客户大都为政府部门；苏美中心为商住公寓，但大多数作为办公之用。
东吴商业大厦是在建项目，据悉售价在6000元/㎡以上。
3、租赁情况
租赁情况较好，基本上没有空余房源；
写字楼周边环境较好，配套设施齐全，吸引了较多客户入驻；
入驻客户以物流、贸易、工程、机电设备类较多；
物业水平一般，车位严重不足，新桥大厦只有20个车位。
4、客群特征
总体上来看，主要以吴中本地中小规模民营企业为主，办公面积多在50－200㎡，多比较注重实用性
有部分规模较大的企业，比较注重企业形象，目前主要集中在吴中区层次稍高一些的国贸大厦、吴中大厦等写字楼，多为整层租用
从企业所属行业来看，入驻写字楼的以贸易、机电设备类的企业居多。
5、个案简介
（1）国贸大厦
地上建筑
12层
租售方式
只租不售，出租率98%以上
单间面积
80－180㎡
租金水平
30元/月·㎡
物管费用
2元/月·㎡
电梯
3部
空调
无中央空调
客源构成
贸易、工程、机电设备类较多
该案位于东吴北路与宝带西路交叉口，交通便利，配套设施齐全。
大厦共12层，一层为各大银行和餐厅所占有，配备3部电梯，电梯厅大理石贴面，办公楼走道铺有地毯，档次相对较高。
入驻客源以贸易类公司居多，很多单位占有一层作为自己的办公场所。
（2）新侨大厦
地上建筑
7层
建筑面积
110000平方米
占地面积
343平方米
租售方式
售出30％左右，出租率90%以上
单间面积
140～230㎡
租金水平
25－30元/月·㎡
物管费用
5元/月·㎡
客源构成
物流、贸易、机电设备类较多
新侨大厦地处宝带东路，吴中广场对面，是上世纪90年代建造的写字楼，较为破旧，只有一部电梯，没有地下停车位，只有地面的公共停车位。
大楼共七层，一、二层为商场用房，有30％左右的面积卖给了私人业主，大厦整体出租情况较好。
（3）苏美中心
苏美中心地处东吴北路与宝带路交叉口，是吴中区的商业中心，附近生活设施具全，交通便利。
该案为一商住公寓，但大部分企业在此办公。
大楼共24层，1层到3层为商业配套，3层以上为商住公寓，租金每月每平米20元左右，二手房售价每平米4300元左右。
（4）经济大厦
经济大厦紧靠项目用地，为吴中区对外经济贸易局所在地，入驻单位大都为政府部门。
该案外观比较陈旧，但据了解每天都有人要租赁大厦办公楼，出租情况非常火爆，一般只有与政府部门有关系的公司才能租到此处办公用地，真正出租的房源很少。
（5）吴中大厦
吴中大厦地处东吴北路与吴中西路交叉处，也称为中国银行大厦，大厦共14层，1-6层为中国银行自己使用，7-14层由中国银行出租给其他公司，大多公司规模较大，占用一层办公面积。
大楼内配套设施一般，档次并不高，已经全部出租，没有空余房源。
6、在建、在售案例简析——东吴商业大厦
地上建筑
三座塔楼，分别是12、14、18层
建筑面积
27716㎡
占地面积
10151㎡
租售方式
目前尚未开盘
单间面积
400-600㎡标准独层
销售价格
6000元/㎡以上
东吴商业大厦地处东吴北路与吴中西路交叉口的位置，与本项目一路之隔，交通便利，配套设施齐全。
该案规划为三座塔楼，分别为12、14和18层，目前正在建设过程中，预计将于9月开盘，但目前尚无售楼处，据悉价格将会在6000元/㎡以上。
吴中区写字楼板块小结
通过对吴中区写字楼的实地调研，我们发现，吴中区写字楼的公共和市政配套设施较为齐全，但写字楼内配套比较落后。
因此，吴中区写字楼大都存在电梯、车位、空调等硬件配套的“硬伤”。
而智能化、环保、采光、新建筑材料的使用和创新方面，与苏州园区和新区写字楼相比，还存在较大的差距。
吴中区写字楼的开发时间普遍较早，多集中在吴中中心商务区的位置，体量也比较小，真正意义上的写字楼更少；
物业管理水平不高，且服务和写字楼管理落后；
写字楼设施、房型布局、结构等普遍陈旧和落后，主要是中低档次写字楼；
许多写字楼的功能复杂，比如混合有商业、有居住、有办公等；
租金水平大大低于市区、新区或园区；
出租率很高，平均在95%以上；
吴中区写字楼产品结构、功能、服务等趋同，可替代性和选择性强。
吴中区
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