房地产估价理论与方法真题.docx

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房地产估价理论与方法真题

房地产估价理论与方法真题2008年

一、单项选择题

（共35题。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）

1、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（  ）。

  A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

  B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

  C．房地产估价会有误差且难以控制

  D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（  ）。

  A．最高最佳使用原则  B．合法原则  C．替代原则  D．谨慎原则

3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是（  ）

  A．该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

  B．该房改房现时上市交易的正常价格

  C．现时该房屋的房改成本价

  D．当时该房屋的房改成本价

4、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（  ）。

  A．抵押人无权优先受偿  B．抵押人有权对全部房地产优先受偿

  C．抵押权人有权优先受偿  D．抵押权人无权优先受偿

5、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（  ）元/m2。

  A．98  B．102  C．108  D．116

6、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100m2的住宅，单价为5000元/m2，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为（  ）元。

  A．4296.96  B．5560.86  C．5839.91  D．30838.91

7、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（  ）的结合体。

  A．实体、权益、区位  B．实物、权益、区位

  C．实物、权利、位置  D．实物、权益、位置

8、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是（  ）元/m2。

  A．4395  B．4486  C．4636  D．4850

9、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。

则该房地产的抵押贷款额度为（  ）万元。

  A．370  B．385  C．420  D．550

10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期时一次付清。

（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。

  （3）以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在来来10年内按月等额支付。

  （4）约定一年后一次付清。

  （5）从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

  下列选项中，存在名义价格的是（  ）。

  A．第

（1）、第（3）种情况  B．第（3）、第（5）种情况

  C．第

（1）、第（5）种情况  D．第

（2）、第（4）种情况

11、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（  ）。

  A．上升  B．下降  C．保持相对稳定  D．先上升后下降

12、为评估建筑面积为120m2的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比买例的是（  ）。

交易实例

建筑面积/m2

用途

价格/（元/m2）

成交日期

区位

正常情况

甲

120

居住

5800

2007.8

同一供需圈

正常交易

乙

105

居住

6000

2008.6

同一供需圈

正常交易

丙

140

办公

6500

2008.9

同一供需圈

正常交易

丁

115

旅馆

6100

2008.7

不同供需圈

正常交易

  A．甲  B．乙  C．丙  D．丁

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（  ）。

  A．区位因素  B．社会因素  C．实物因素  D．权益因素

14、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（  ）。

  A．配套设施建设的限制  B．房地产使用管制

  C．房地产权利的设立和行使的限制  D．房地产相邻关系的限制

15、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（  ）。

  A．收益递增原理  B．收益递减原理  C．最佳效益原理  D．适合原理

16、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（  ）。

  A．估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

  B．估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

  C．估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

  D．估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

17、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时．当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用（  ）的收益估计值。

  A．较高  B．较低  C．最高  D．最低

18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（  ）元/m2。

  A．3673.20  B．3673.68  C．3790.43  D．3792.93

19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（  ）万元。

  A．40  B．48  C．60  D．70

20、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方ft2，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为（  ）元人民币/m2。

（1ft2=0.0929m2）

  A．17484.19  B．19019.99  C．19753.57  D．20538.77

21、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。

银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（  ）元/m2。

  A．55.20  B．103.22  C．109.63  D．114.82

22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（  ）。

  A．81.00%  B．84.00%  C．84.17%  D．84.80%

23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（  ）万元。

（建筑物报酬率为10%）

  A．11.80  B．16.07  C．23.57  D．31.07

24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（  ）万元。

  A．95.40  B．97.87  C．98.55  D．99.33

25、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（  ）。

  A．V1=V2=V3  B．V3＜V2＜V1  C．V1＜V3＜V2  D．V1＜V2＜V3

26、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。

第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。

现市场上类似办公楼月租金为30元/m2，假设折现率为10%，则目前承租人在该房地产中的权益价值为（  ）万元。

  A．45.39  B．46.84  C．40.68  D．53.94

27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（  ）万元。

  A．690.40  B．8284.79  C．8720.83  D．9746.81

28、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是（  ）。

29、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。

若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为（  ）元/m2。

  A．5362  B．5347  C．5532  D．5563

30、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。

已知，前街路线价为320元/ft2，后街路线价为240元/ft2。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（  ）万元。

（采用四三二一法则）

  A．144.6

  B．160.8

  C．170.8

  D．180.8

31、下列关于地租的表述中，错误的是（  ）。

  A．农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

  B．土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

  C．生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

  D．经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

32、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。

后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为（  ）万元。

  A．375  B．450  C．500  D．600

33、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有（  ）。

  A．公司上市、企业清算  B．司法鉴定、城市房屋拆迁

  C．企业清算、城市房屋拆迁  D．司法鉴定、公司上市

34、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（  ）。

  A．注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

  B．注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

  C．估价作业日期、估价报告编号、附件

  D．估价时点、估价作业日期、估价报告编号

35、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（  ）。

  A．谨慎价值  B．市场价值  C．快速变现价值  D．投资价值

二、多项选择题

（共15题。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意）

1、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有（  ）。

  A．应做到诚实正直，公正执业

  B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

  C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

  D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

  E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

2、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的（  ）。

  A．用途多样性  B．合法性  C．相互影响性  D．外部性

  E．易受限制

3、下列属于成本租金构成的内容有（  ）。

  A．折旧费  B．维修费  C．管理费  D．保险费

  E．房产税

4、需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。

下列选项中，此规律的例外有（  ）。

  A．炫耀性物品  B．“吉芬”物品  C．低档商品  D．高档商品

  E．急需商品

5、影响房地产价值的权益因素包括（  ）。

  A．房地产权利设立和行使的限制  B．房地产区位的限制

  C．房地产使用管制  D．房地产通风采光的限制

  E．房地产相邻关系的限制

6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（  ）。

  A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致

  B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值

  C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值

  D．期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准

  E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%

7、下列房地产不得用于抵押的有（  ）。

  A．无地上建筑物的出让土地使用权  B．无地上建筑物的划拨土地使用权

  C．所有权或使用权有争议的房地产  D．依法查封扣押期间的房地产

  E．幼儿园等公益教育设施

8、下列房地产状况中属于区位状况的有（  ）。

  A．位置  B．房地产规模

  C．环境景观  D．外部基础设施完备程度

  E．朝向、楼层

9、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（  ）。

  A．单位比较法  B．市场提取法  C．分解法  D．工料测量法

  E．指数调整法

10、下列费用中属于运营费用的有（  ）。

  A．房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

  B．房地产税、人员工资、维修费、所得税

  C．保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

  D．为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

  E．所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

11、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有（  ）。

  A．续建前已建成本  B．续建管理费用

  C．续建投资利息  D．续建完成后房地产销售费用

  E．取得在建工程的税费

12、长期趋势法的作用主要有（  ）。

  A．用于收益法中预测来来的租金、空置率等

  B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整

  C．用于成本法计算重置价格

  D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力

  E．用来填补某些房地产历史资料的缺乏

13、城镇基准地价内涵包括（  ）。

  A．容积率  B．土地使用税  C．土地开发程度  D．土地使用年限

  E．征地补偿费

14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。

若建筑物总价值为120万元。

下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（  ）。

  A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%

  B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

  C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

  D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%

  E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%

15、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括（  ）。

  A．估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

  B．估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件

  C．估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件

  D．估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件

  E．估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明

三、判断题

1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。

（  ）

2、在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。

（  ）

3、某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。

（  ）

4、房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。

（  ）

5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。

（  ）

6、一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。

（  ）

7、在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。

（  ）

8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款利率8%，以等本金方式按月偿还本息。

目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。

（  ）

9、在采用市场法进行拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。

（  ）

10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。

（  ）

11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。

（  ）

12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。

（  ）

13、根据市场调查研究，获知某类房地产2003～2007年价格逐年上涨，分别为3500元/m2，3700元/m2，3950元/m2，4250元/m2，5500元/m2，运用平均发展速度法预测，则该类房地产2008年的趋势值大于4800元/m2。

（  ）

14、划分路线价区段时，将可及性相当，地块相连的土地划为同一路线价区段。

因此，两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段。

（  ）

15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。

（  ）

四、计算题

（共2题，要求列出算式，计算过程：

需按公式计算的，要写出公式；）

1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。

第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。

现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。

请计算目前该承租人权益价值。

2、某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。

预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。

公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。

同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。

请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。

答案:

一、单项选择题

1、C　　2、D　　

3、B

成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方承担的，排除A，法院委托评估是该套房的现时市场价格而不是其房改成本价，更不是房改当时的成本价，排除C、D，因此选B。

4、D　　

5、A

“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。

20元/m2+14元/m2+16元/m2+25元/m2+8元/m2+15元/m2=98元/m2。

6、B

开发教材有实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）三者关系式：

（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），此题中，2008年年底的Rr={1+[（1+0.5%）12-1]}÷（1+5%）-1=0.0111217，增值额=5000元×100×Rr=5560.86元。

7、B　　

8、B

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-（500-100）元/m2/10%[1-1/（1+10%）]-5000元/m2×3%=4486.36元/m2。

9、B

抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=600万元-50万元=550万元。

抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550万元×0.7=385万元。

10、D　　11、A　　12、B　　13、C　　14、C　　15、D　　16、C　　17、B　　

18、B

正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率），正常成交价格=3500元/m2/（1-3%）=3608.25元/m2，该可比实例修正调整后的价格3608.25元/m2×（1+0.3%）6=3673.68元/m2。

19、B

甲乙两地块合并后产生的增值=120万元-（6