2个房地产策划示例.docx
《2个房地产策划示例.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2个房地产策划示例.docx(14页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
2个房地产策划示例
水景住宅
水岸楼盘有龙则灵
周春龄
作为房地产开发项目,谁都想选一块有山有水的风水宝地,或是找一个配套功能齐全的黄金地段。
“金水盘,银山盘”就显得更为可贵。
据资料统计,水岸楼盘比一般楼盘的价格高出5%─10%,国外如此,中国亦然.。
俗话说,水不在深有龙则灵。
那么,作为水岸楼盘的“龙”应该怎么理解呢?
人有精神,楼盘也有精神,我把它叫做“楼魂”。
水岸楼盘当然要做水的文章,但忌直白、肤浅,有许多水岸楼盘就是这样。
说来说去就是那么一句话,地位的象征,千篇一律,这怎么能有魂能活灵活现呢?
当一个楼盘一旦划下红线,策划师们的首要任务便是赋予它一个魂,然后规划师们才能把这魂、这创意体现在实体景物上。
一、 水岸楼盘要做响,给人们以联想
比如:
深圳有个楼盘叫“在水一方”,立刻使人想到琼瑶的同名小说,想到绿草苍苍,白雾茫茫,有位佳人在水一方,有意境,有生活的底蕴;再如,深圳湾有个楼盘叫“波托菲诺”,使人想到意大利的风情小镇;深圳威尼斯酒店,一听到这个名字,世界著名的威尼斯水城便跃然而出……
水岸楼盘的名字必须起好,名字起好了,比较响亮,就会起到画龙点睛、提纲契领的作用,令人想往。
二、 水岸楼盘要做深,给人以知识
深圳招商海月、蔚蓝海岸、万科东部海岸花园等,他们注意全球化思想采购,把地中海、阿姆斯特丹等世界著名水岸生活做了详细介绍。
水岸生活令人向往。
在夏威夷,看到了来自世界各地的人,他们对这个美丽的岛屿趋之若鹜;在墨尔本,看到了来自欧洲和东南亚的移民,他们为这个滨海花城深深自豪;在那不勒斯湾,看到了英国和俄罗斯的贵族,他们发出了最美的赞叹,不愿离开……使人在心理上对水岸楼盘有了一种认知,对海岸生活,作为引领世界的生活方式有了一定的认可。
三、 水岸楼盘要作美,给人以艺术的享受
青岛,真是令人倾倒。
你看那海岸楼盘、海岸的装扮,一排排的拉膜顶,象一队队白衣少女翩翩起舞,素雅娇羞而不失尊贵;树与花的点缀,恰到好处,万倾碧涛中点点红,点点绿……,住在这样的房子里,走在这样的水岸边,怎能不产生超凡脱俗的感觉。
我们有很多楼盘,水景很好,但是不会利用,不是过于花哨,就是过于简朴,须知浓装淡抹两相宜的妙处就在于“合适”,不合适,不相称,就会显得过于做作。
美是个性化,当前水岸楼盘缺乏个性也是个通病,以为有了水就什么都解决了,试想一个花季少女浓装艳抹,那会是一种庸俗。
然而过于简朴也不好,未加修饰的一个渔家儿女在海边,风吹日晒也不尽如人意。
四、 水岸楼盘要做实,给人以慰藉
水本来就有水性杨花或洪水猛兽等贬意之词,给人一种潜意识上的不安的感觉。
所以水岸楼盘做水的文章就更要注意实,不能夸大其词,任何宣传过分夸大就失去了它的真实性。
柔情似水的柔字做好了,就会使人感到此爱绵绵无尽期;似水流年的流字做好了,就会使人怀思古之幽情,感叹人生短促,使人少有所为,老亦有所为。
五、 水岸楼盘要做大,给人以整体感
一个楼盘就像是一个人,即要有它的实体部份,又要有它的虚拟部份。
外有躯干、四肢、五官,内有五腑六脏、动脉、静脉、大脑;这一切都是一个有机的实体,在这个基础上就会产生它的虚拟部份,即精神世界。
作为楼就是楼魂了。
这实体部份是指水岸楼盘的建筑艺术风格和物业管理水平,一旦这两项做好了,整体框架有和谐的美,就会出现眼角眉梢都是情的高层次效果。
附:
成功水岸楼盘主题选
一、 海珠半岛花园
□ 至佳居住环境社区
□ 【还珠半岛花园全新三期 户户望江现楼现正发售】
□ 江景永无遮挡,成就优越生活
□ 众人仰慕的风景,唯少数人专享的领地
□ 海珠半岛花园三期,位于滨江东江岸至显赫位置,凝聚多年发展经验,缔造江畔尊贵生活,户户尊享无际珠江景致,极目纵怀,睥睨天下。
二、 盈彩美居
□ 合景·让精彩生活腾飞
□ 色彩舞动人生
□ 天河东超大型色彩精英现代城
□ 超额认购掀起盈彩狂潮
三、翡翠绿洲
□ 可能是世界上最好的别墅
□ 与众不同的泊岸别墅
□ 政经名流养精蓄锐的专属领地
□ 尊贵源于罕有,享受全城仅有泊岸别墅生活
□ 瞩目晋升泊岸国际名流社区
四、东海岸
□ 规划宗旨、社区开发的最高纲领----
尊重原生的自然环境,提高建筑与环境的交互性
□ 理念和精髓----
无限生活,用心建造
□ 理想----
一个大规模高档社区
一个多元化品位社区
一个多功能综合社区
一个超越历史的创新社区
一次建筑无限生活的深度实践
五、 国际生活海岸巡礼
□ 墨尔本----在世界最美的海岸公路看海
□ 那不勒斯----意大利南部的地中海海湾
□ 夏威夷----享受生活的诗意
六、 招商海月
□ 经营理念-----
把蛇口建设成为最适合人类工作、创业与居住的地方
□ 品牌----
塑造具有强烈历史使命感、社会责任感和人性关怀的品牌
□ 建筑精神----
审美与实用的空间完美组合,塑造温馨怡人的居住环境
□ 追求----
滨海生活的新高度
□建筑哲学----中国内圆外方传统哲学全新表达:
海月全区的海洋建筑风格,采用了圆和方和谐对比造型,令人过目难忘;园中园、浩庭(高层)、小高层、多层住宅错落有致,此起彼伏,以这种韵律完美体现“建筑凝固的音乐”;浩庭每层四户人家,宽敞明亮的电梯间连接空中观景走廊,一流的景观采光通风,均体现了高标准的生活质量。
七、 水岸卫城
□ “林”江豪宅·水岸卫城
□ 养眼·养身·养心
□ 外有一线江景,以浩瀚养眼
内有无限园景,以青翠养身
更有四大会所,以和谐养心
□ 滨江东绝无仅有的成熟江畔豪宅绝版发售
八、 枫丹雅筑
□ 龙口西帝景苑旁·法兰西风情雅居
□ 天河北·龙口西罕有48万精英“小三房”
□ 5080元/平方米 即买即住
□ 特设夜间睇楼 直至晚上九点
□ 天河北金钻生活圈的价值所在
□ 轻松入主“万金之邻”生活圈
九、 海岸生活的发源
□ 公元前5-6世纪,爱琴海边的古希腊成为世界文明的中心;之后,罗马继承了希腊的文化遗产,成为地中海的统治者;文艺复兴时期,同样处于地中海的意大利出现前所未有的繁荣,重现海洋文明的精神;20世纪以后,海洋文明成为一种开放、包容和进步的世界文明!
□ 几个世纪以来,当征服海洋推动世界发展的同时,许多英雄也实现了他们的梦想;哥伦布发现加勒比岛屿、新大陆及南美洲;麦哲伦发现了麦哲伦海峡;库克发现南极洲、澳洲和新西兰;达伽马发现好望角……
□ 今天,无论是欧洲、美洲、亚洲还是非洲,几乎所有的国家,都把目光投向了海滨。
海洋文明吸引了无数的人,到海边生活,成为一种终极的追求。
□ 在夏威夷,我们看到了,来自世界各地的人,他们对这个美丽的岛屿趋之若鹜;在墨尔本,我们看到了,来自欧洲、东南亚的移民,他们为这个滨海花城深深自豪;在那不勒斯湾,我们看到了,英国和俄罗斯贵族,他们发出了最美的赞叹,不愿离开……
□ 海岸生活,引领世界的生活方式。
十、珠江帝景
□ 水景帝王·东方威尼斯
□ 每天的水岸心情
□ “爱琴心殿”·“巴黎印象”
□ 俯览300米爱琴湖光秀色;环拥欧式经典庭院异域风情
十一、上河道一号
□ 江景单位
□ 空前震撼
□ 高层全江景户型全线上市
十二、丽江花园·左岸二期
□ 无限生活 无限形式
□ 及时解决拥有左岸的渴望
十三、广州大学城
□ 大学城:
让番禺激荡热血与激情
□ 从田园牧歌中破土而出的大学城
□ 岛城·绿谷·水院
□ 追寻心中的康桥
□ 小谷围要变成牛津式的大学城了
十四、景华地产
□ 2003问鼎作品
□ 海伦堡御园
□ 国内首家儿童会所,培育孩童八大智能
---------------7岁之前决定40岁成就
□ 国内首家600米会所式内街
----------------在这里,光阴被美地消费!
□ 国内首个城堡文化社区
-------------全方位升级居住方式,才是所有人的要求
十五、南浦,海滨花园
□ 宽广、宁静就是好生活
□ 同样的居住高度,不同的享受高
十六、富力,碧涛湾
□ 拥览江景园景秀丽·坐享内环便捷交通
□ 东风西全江景高尚社区
□ 东南向绝版江景三房单位
智业逸景阁企划推广提案
作者:
sunnews12 发表于2003-6-29
智业逸景阁企划推广提案
兰晓华:
笔名尘沫、萧水之沫、四川广安人,毕业于重庆大学。
擅长地产,公关、品牌、事件行销策划等,爱好文学,钟情音乐,寄意山水。
电邮:
sunxiao@ sunnews12@
前言
羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词,大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。
因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位,堪称“智”。
然而,羊西线也是一个充满“战火”的市场。
过多的物业让购房者挑花了眼,价格的竞争也日益加剧,由于本案在规模上存在局限,所以更须努力强化优势,规避劣势。
如何避实就虚,抓住自身独特性,有效地区格市场是广告企划的首要任务。
只有树立了鲜明的个性,才能独享属于自己市场份额。
本提案将从市场分析的角度契入,并在此基础上提出我们的观点及执行方略。
鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验,因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。
•••••••公司
2001/12/10
本案目前面临的市场状况
一、 政策面影响
1、 WTO的加入,在消费者中产生观望心态,影响了有效市场的需求。
2、 即将来临的降息政策,预示着政府刺激消费的决心不变,但同时也反映了目前市场消费信心的不足。
二、 消费面影响
1、 成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光,在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。
目下而言,过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。
2、 购房者在有选择时总是患得患失,谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。
因此,象超级市场上总有些特价商品一样,楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。
三、 竞争面影响
1、 区域之间的竞争:
南门与西门,羊西线与成温路、交大路,战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。
2、 形态之间的竞争:
多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体,在本区域,目前后者处于不利的阶段。
3、 楼盘之间的竞争:
本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。
除了价格合理性,个性是否鲜明将决定胜负。
本案优劣势分析
优势:
1、 面积规划
本案面积规划合理,填补了羊西线所缺乏的户型空白,100平方米以下的户型占62%,115平方米以下的3房2厅占38%。
根据羊西线现有楼盘的调查,小户型的需求仍很大。
此乃本案规避风险获取成功的最大优势。
2、 地理位置
距羊西线主干道30米,闹中求静,方便却不喧嚣。
3、 停车位
142个泊车位供应160户,比较充分。
4、 建筑设计
在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情,既轻松又优美,非常适合本案较为年轻的主流消费群。
劣势:
1、占地规模
由于占地规模较小,难以满足目前购房者普遍的价值观:
环境好。
而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。
因而只能在“精”字上作文章。
2、电梯公寓
普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。
电梯质量不稳定,物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。
3、走廊式结构
为了交通动线而设计走廊结构影响密性,扩大了公摊。
4、局部户型不合理
存在采光不充分,有狭窄过道等问题。
羊西线
锦城花园
开发商:
中英和资成都锦城大厦
总开发期:
3期
现开发期:
1期、2期
总占地面积:
48000M2
园林占地面积:
28000M2
绿化率;达70.15%
容积率:
1.59
车库面积:
12000M2
车库价格:
租:
150元;售:
6万
建筑设计:
12层小高层设计。
141M2—324M2,16种户型设计
建筑标准:
采用全现浇短支剪力墙结构,七度抗震
按揭年限:
7成20年
电话:
7548080 7548181 7549090
地址:
羊西线蜀汉路269号
金都花园
开发商:
成都国贸房地产开发公司
总占地面积:
120亩
绿化率:
45%
容积率:
1.7
总开发期:
2期
现开发期:
2期
面积:
89.19M2—203.14M2
价格:
2630元—3380元
车库面积:
7500M2
车库价格:
地上:
100元/月;地下:
200元/月
按揭年限:
7成20年
电话:
7533888/7536706
地址:
羊西线蜀汉中路526号
会所花园
开发商:
成都晋阳房地产开发有限公司
总占地面积:
300亩
绿化率:
38%
容积率:
3.8
总开发期;4
现开发期:
1、2期
面积:
50—200M2
价格:
1770—2190元/M2
车库面积:
15000M2
车库价格:
100元/月 买:
4万/个
按揭年限:
7成20年
电话:
7424400/7424411/7424422/7424433
地址:
机投镇草金路
锦汇花园
开发商:
成都花园福房地产开发有限公司
总占地面积:
一期:
46502.9M2 二期:
26100M2
绿化率:
一期:
41% 二期:
42.9%
容积率:
一期:
2 二期:
2.3
总开发期:
2
现开发期:
2
面积:
120M2—150M2
价格:
2150元—3850元
车库面积:
8075M2
车库价格:
6万/个
车库配置:
按揭年限:
7成20年
电话:
7542004 7527489 7543551
地址:
羊西线蜀通街
翠堤雅筑
开发商:
成都干道建设综合开发总公司
总占地面积:
绿化率:
52%
容积率:
总开发期:
现开发期:
面积:
136——169M2
价格:
2400元/M2
车库面积:
车库价格:
卖:
10—15万/个 租200—300元/月
车库配置:
按揭年限:
8成20年
电话:
7333798/7319266/7772686
地址:
青羊区摸底河沿街8号
桂香庭院
开发商:
成都新成房地产开发有限公司
总占地面积:
12亩
绿化率:
30%
容积率:
总开发期:
1
现开发期:
1
面积:
50M2—200M2
价格:
2290元—3000元
车库面积:
3000M2
车库价格:
4万/个
车库配置:
按揭年限:
7成20年
电话:
7537128/7537228
地址:
羊西线蜀蓉路5号
绿杨新村
开发商:
成都天宝房产开发有限公司
总占地面积:
38亩
绿化率:
60%
容积率:
3.95
总开发期:
1
现开发期:
1
面积:
67M2—170M2
价格:
2280元—3600元
车库面积:
12000M2
车库价格:
6—8万/个
车库配置:
按揭年限:
8成30年
电话:
7575568 7575578
地址:
羊西线蜀汉中路
三和花园
开发商:
四川奥辉房地产有限公司/成都华明实业开发有限公司
总占地面积:
58亩
绿化率:
41%
容积率:
1.48
总开发期:
2
现开发期:
2
面积:
107.48M2—270.33M2
价格:
1998元—2548元
车库面积:
10000M2
车库价格:
200元/月 卖:
8万/个
车库配置:
按揭年限:
7成20年
电话:
7524912 7534122
地址:
黄忠小区同和路9号
蔚蓝天地
开发商:
成都泰怡实业发展有限公司
总占地面积:
42.33
绿化率:
34.5%
容积率:
1.95
总开发期:
1
现开发期:
1
面积:
84M2—120M2
价格:
1800元—3000元
车库面积:
4000 M2
车库价格:
未定
车库配置:
未定
按揭年限:
7成20年
电话:
7368484 7368585
地址:
新成温路入口
新天地
开发商四川中国强房地产开发有限公司:
总占地面积:
8亩
绿化率:
71%
容积率:
4.81
总开发期:
1
现开发期:
1
面积:
89M2—140M2
价格:
2298元—3000元
车库面积:
2500M2
车库价格:
6—10万
车库配置:
未定
按揭年限:
7成20年
电话:
7523497 7549542
地址:
黄忠小区附近
清水绿苑
开发商:
天协房产
总占地面积:
24.6亩
绿化率:
68%
容积率:
1.7
总开发期:
1期
现开发期:
1期
面积:
86.27M2—247.7M2
价格:
多层2789元—2985元;电梯2495元—3575元
车库面积:
地上1000M2;地下1500M2
车库价格:
租:
地上---150元—300元;地下---300元—500元。
按揭年限:
8成20年
电话:
2940888 2940889
地址:
双清北路1号
香榭名苑(1、2)
开发商:
成都华康房屋开发有限公司
总占地面积:
70亩
绿化率:
48%
容积率:
1.8
总开发期:
2期
现开发期:
2期
面积:
105.4—155.9M2
价格:
2150元—3200元
车库面积:
5000M2
车库价格:
租:
200—300元;售:
8万
按揭年限:
7成20年
电话:
7338686/7346045
地址:
羊西线同善桥南街9号
四季春天
开发商:
成都天祥新晋瑞房地产开发有限公司
总占地面积:
1亩
绿化率:
30%
容积率:
1.65
总开发期:
1期
现开发期:
1期
面积:
54.8M2—118M2
价格:
1930元—2440元
车库面积:
未定
车库价格:
未定
按揭年限:
7成20年
电话:
7346127/7345085
地址:
双清北路与同善桥交汇处
鸿生花园
开发商:
鸿生置业发展有限公司
总占地面积:
45亩
绿化率:
62.8%
容积率:
1.76
总开发期:
2期
现开发期:
1期
面积:
80M2—212M2
价格:
2100元—3280元
车库面积:
10000M2
车库价格:
租160元—200元;售4—8万
按揭年限:
7成20年
电话:
7312200/7313300
地址:
战旗小区
吉祥苑
开发商:
成都龙泉房地产开发有限公司
总占地面积:
7亩
绿化率:
45%
容积率:
1.4
总开发期:
1
现开发期:
1
面积:
84.885M2—174.389 M2
价格:
2080元—2090元
车库面积:
300M2
车库价格:
160元/月
车库配置:
按揭年限:
7成20年
电话:
2919396
地址:
站旗小区站旗小学旁
百草园
开发商:
四川瑞奇房地产开发有限公司
总占地面积:
20亩
绿化率:
30%
容积率:
2.1
总开发期:
1
现开发期:
1
面积:
89M2—120.71 M2
价格:
1930元—2260元
车库面积:
5000M2
车库价格:
80—100元/月
车库配置:
未定
按揭年限:
7成20年
电话:
7323300
地址:
战旗小区双清南路
千和沁香华庭
开发商:
成都千和物业发展有限公司
总占地面积:
20亩
绿化率:
40%
容积率:
1.7
总开发期:
2
现开发期:
2
面积:
60M2—180M2
价格:
1980—2080元
车库面积:
2250M2
车库价格:
150—200元/月
车库配置:
按揭年限:
7成20年(优惠3%)
电话:
2940788 2940789
地址:
战旗小区同盛路
西延锦绣
开发商:
聚仁`航宇房产
总占地面积:
54亩
绿化率:
48%
容积率:
总开发期:
3期
现开发期:
2期
面积:
60M2—180M2
价格:
均价2200元
车库面积:
7500M2
车库价格:
售6万—8万
按揭年限:
7成20年
电话:
7530011 7611999
地址:
羊西线蜀汉路
本案广告策略定位
根据本案的独特性和优势,结合目前羊西线区域市场的状况,本案最合理的定位应为坐落在“黄金通道成熟羊西线上一个充满生气,优美而又不失现代分割的精品中小套型电梯公寓。
形象口号定为:
1、精巧户型,玲珑居家
2、舒适空间,相见恨晚
广告定位为:
在借助江南精巧园林体现风格之基础上,着力包装本案产品优势,突出羊西线上稀缺这一卖点,并利用现场包装策略,把广泛的中小型消费者打动。
可利用之宣传优势:
付款方式策略,单价策略
置业灵活性,增值潜力
休闲居家氛围,方便大环境配套等。
广告计划
广告资金预算
一、 现场包装部分
1、 售楼处:
15万
2、 样品屋10万
3、 印刷品:
5万
4、 不可预见费:
5万
二、 报纸部分
1、 商报:
55万
其中半彩版:
2次 136160.00
35*16:
3次 138000.00
35*16黑:
4次 160000.00
购房超市:
若干 115840
2、 其他报纸:
5万
晚报超市、联合超市
广告节奏把握:
开盘气势突出,前紧后松。
后期主要依靠购房超市及良好的口碑,配合销售节奏,走“短平快”线路。
广告主题举例
举例一:
诉求主题:
羊西线久盼的小套型电梯公寓终于问世,填补该区域市场空白。
主标题:
相见恨晚
副标题:
罕有的舒适型小户型惊现羊西线!
内容:
1、突出建筑形象风格,江南风情
2、位置概念
3、开盘概念
举例二:
诉求主题:
小户型概念
主标题:
精巧户型,玲珑到家
副标题:
羊西线上的舒适型小户型精品电梯小高层终于面市。
内容:
1、外立面风格 3、价格及付款
2、广告推荐 4、位置概念
举例三:
诉求主题:
付款方式轻松
主标题:
乾坤大挪移,四两拨千斤
副标题:
首付4万元即可夺取羊西线上的成熟生活港湾
内容:
1、户型
2、价格
3、付款方式举例
完