杭州未来世界项目产品策划书定稿版.docx

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杭州未来世界项目产品策划书定稿版

杭州未来世界项目产品策划书

杭州未来世界项目产品策划书

杭州金马房地产有限公司

二〇〇八年六月

目　录

第一章前言3

第一节项目可行性研究结论4

第二节项目开发理念8

第二章项目地块及周边概况10

第一节项目地块规划指标10

第二节地理位置及现状12

第三节项目周边规划结构23

第四节自然条件37

第三章项目所在的城市历史文化背景44

第一节历史文化内涵与底蕴44

第二节地方文化习俗46

第四章市场定位及产品定位49

第一节主要竞争楼盘分析49

第二节本项目市场定位75

第三节产品定位82

第五章规划设计85

第一节设计理念及意象85

第二节规划设计控制条件87

第三节规划设计基本要求88

第四节交通组织要求92

第五节开发分期与样板区、现场售楼处设置96

第六章建筑设计99

第一节住宅部分99

第二节公共配套104

第七章室内设计107

第一节周边竞争楼盘室内设计调查及分析107

第二节样板房113

第三节会所及公共部位115

第八章景观设计116

第一节设计理念及意象116

第二节景观设计要求120

第九章安装、基础设施配套设计139

第一节给排水系统139

第二节电气系统141

第三节弱电系统143

第四节暖通149

第五节其他150

第十章物业管理及服务体系152

第一节物业管理模式152

第二节物业管理时间的界定156

第三节开发商一次性投入内容的要求161

第四节园区服务功能要求163

第五节服务内容166

第六节服务及物管收费标准174

第十一章经济估算176

第一章前言

杭州未来世界项目是由添智企业有限公司和逸丰（中国）有限公司联合收购杭州金马房地产有限公司100％股权形式取得，项目位于杭州之江国家旅游度假区之江路186号，占地335亩，其中有40多亩水面（梦湖），原为金马公司开发的未来世界主题公园。

该地块为住宅用地，与浙江工业大学之江校区比邻而居，紧邻国都房产正在开发销售的国都·阳明谷，该地块应是之江国家旅游度假区范围内、之江路以北所剩为数不多的住宅用地。

之江区域以往虽然房产开发量不是很大，但一直是以高档楼盘为主，绿城玫瑰园、南都西湖高尔夫别墅区为该区域的代表楼盘，目前正在开发的高档楼盘有公元·沐桥、国都·阳明谷、新帝·郞郡、天怡等，待开发的还有金都、九龙仓合作项目以及雅戈尔、酒店项目的项目，该区域将会再一次以高档住宅项目引起了市场的关注。

鉴于之江区域住宅开发的高起点、高标准定位和本项目自然环境优越的禀赋，客观限定了本地块项目高品质、高档次、精品化的开发方向。

本产品策划书的编制以市场调查为基础，力争使得本项目产品策划理念在契合市场需求的基础上具备一定的前瞻性。

本产品策划书对项目的市场定位、规划设计、建筑设计、景观环境设计、小区生活配套设施设计、基础设施配套设计、公共服务设施设计、形象系统设计、物业管理要求、经济估算等方面进行了阐述，提出了相应的基本思路和原则，供项目设计参考。

第一节项目可行性研究结论

一、投资环境可行性结论

杭州位于中国东南沿海，浙江省省会，浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢纽，中国最大的经济圈——长江三角洲地区重要的第二大中心城市。

全市总面积1.66万平方公里，其中市区面积3068平方公里。

市区人口达409.5万。

总人口660.4万。

杭州经济发达，有“钱塘自古繁华”之称，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。

杭州具有良好的自然环境和深厚的历史文化积淀，成为杭州房地产市场长盛不衰的一个重要原因。

随着“国家环保模范城市”、“中国城市总体投资环境最佳城市”、“中国最具经济活力城市”、“全国幸福指数最高城市”、“联合国人居奖”、“国际花园城市”等荣誉称号的获得，杭州的人居环境得到了迅速提升，“住在杭州”、“创业在杭州”已越来越多地被国内外人士所接受，如今已成为浙江各地企业家和大批“海归派”看好的城市，有力地拉动了杭州房地产市场的发展， 此外，杭州通过新的城市规划拉动杭州房地产市场，不仅吸引了余杭、萧山、临安等地农民向城市聚集，也同时凝聚了上海等周边地市人们的购买力。

杭州之江国家旅游度假区依托国家级旅游度假区的“品牌”优势和与全国12个国家级度假区的公共资源优势，以休闲旅游度假为发展方向，重点发展特色旅游景点项目，休闲娱乐设施和现代会展业，将之江度假区打造成为休闲产业的聚集地。

经过近10年的建设，已建成宋城主题公园、高尔夫球场和云栖假日酒店、绿城玫瑰园度假酒店、阳明谷希尔假日酒店，以及一批高档住宅——九溪玫瑰园、云栖蝶谷、南都高尔夫别墅、景月湾等。

2004年8月杭州市政府将转塘纳入之江度假区，之江旅游度假区面积扩大至50.68平方公里后，转塘规划定为旅游中心镇，将逐步建设成为国内一流的生态型旅游休闲城镇，成为杭城西南部地区旅游服务、旅游集散、文化娱乐、体育健身、教育培训、高尚居住、商务办公的基地。

中国美术学院象山校区的迁入，更为转塘提升城镇品位，打造充满艺术气息、文化底蕴深厚的旅游休闲中心城镇，提供了强力支撑。

2007年年初，杭州市的政府门户网站上公示，之江度假区包括转塘镇旅游用地、住宅用地已储备4000余亩，其中可以直接招拍挂的土地达到700多亩。

该区块的拆迁工作也从去年5月启动，为下一步发展腾出了空间。

6月初，杭州市规划局公示转塘镇区单元、之江度假区管理单元和双浦单元的三个控制性详细规划，这次公示的储备宅地集中在之江度假管理单元和转塘镇区单元内，其中，之江度假区管理单元约有2600多亩储备用地，将建设小高层、高层住宅，转塘镇区单元的储备土地有1300多亩。

但从规划上看之江、转塘区域住宅用地基本都在之江路以南、绕成高速及320国道附近。

商业

2007年之江、转塘区域已招商建设极地海洋主题公园，正在招商洽谈和前期规划中的项目有会议中心、会展中心，会议度假村、美食度假村、花卉博览城、钱币博物馆等，随着这些项目的陆续建成，之江、转塘区域必将成为浙江乃至整个长三角的旅游度假胜地。

本项目位于之江、转塘区域中心地段，未来交通便捷，周边配套完善，区域价值不言而喻。

二、市场可行性结论

2007年8月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨9.0%，尤其下半年房地产市场销售增长明显，楼市不断出现楼盘排队抢购、土地高价竞拍的场面，宏观政策的实施并未抑制住市场有效需求，使得购房需求持续旺盛，促使2007年杭州房地产市场形成价涨量增的现象，进入2008年后，受宏观政策和银行信贷以及春节假期的影响，整体房地产市场销售放缓，购房者暂时处于观望阶段。

据国家统计局发布的信息，2008年7月，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点。

从长期来看，房地产作为重要支柱产业是不会改变的；健康、稳定、发展的房产方向也不会改变， 就杭州目前市场来说，市场总体形势保持稳定，价格趋向理性，自住型需求作为市场的主流需求，对于房产品结构和需求结构都将以实用型为主，尽管销售周期、开发周期都有可能延长，但一切仍然在朝着“细水慢流”的方向前行。

三、项目本身可行性结论

本地块坐落于杭州市之江国家旅游度假区核心区，项目南临之江路，周边与四个已交付的别墅区接壤，距转塘镇1KM、龙坞镇2.6KM，交通便捷，有游5路、假日5路、观光8路、331路、504路、308（K308）路等公交线路，可轻松前往城市各中心区域。

本地块占地面积大，自然景观较好，良好的自然条件配以卓越的产品品质作为产品的核心竞争力，在规划、建筑、景观、节能、智能化、精装修、配套、物管、园区服务体系等产品内在相关元素上发掘和制造产品的亮点，使产品在该区域市场竞争中脱颖而出，同时利用绿城固有的品牌优势以及借重在该区域开发的玫瑰园别墅区的经典之作，充分发掘忠实客户资源潜力，迎合目标客户群体需求，营造强势的稀缺性、高品质卖点，必能对项目的开发和销售带来良好的推动力。

四、经济可行性结论

初步测算项目税后投资收益率%（按0.35容积率测算），经济上可行。

鉴于该区域房地产发展现状，在建设过程中，在保证产品品质的前提下，成本管理和控制将是关键；同时，应确保项目的工程进度，在项目高性价比的基础上通过营销策划和推广工作，获得市场接受度，从而保证项目的顺利销售。

五、结论

1、杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃发展的经济为房地产业的发展提供坚实的基础。

2、地块所在区域的自然环境、人文环境优越，这些资源优势加上产品品质的提升和绿城的品牌优势，将在未来的激烈竞争中转化为项目的强大竞争力。

3、杭州市房地产行业逐渐回归理性发展的轨道，产品品质的提升成为行业发展的主流，因此该项目必须在绿城现有高层住宅产品品质的基础上作明显的提升，以适应市场的变化。

4、在看好市场中长期发展趋势和绿城品牌优势的前提下，产品售价尚存在提升空间。

本项目经济上可行，但由于地价偏高和国家宏观调控影响，以及存在90/70政策，依然存在着一定的政策和法律风险。

降价观望气氛、

第二节项目开发理念

本地块位于杭州市之江国家旅游度假区核心区块，南邻之江路及浙工大之江校区，北至大诸桥村山地，东与润和山庄、景月湾别墅区接壤，西与梦湖山庄、枫丹白露别墅区接壤，地块南北进深约720米,东西长约310米，总用地面积约223445平方米，其中梦湖面积约27000平方米，考虑分两期进行开发。

本项目作为绿城在之江国家旅游度假区开发建设的第三个楼盘，因此在原九溪玫瑰园东西区开发建设的基础上，其定位必须与高起点、高标准的城市发展规划定位相匹配，引领现代舒适、景观住宅的发展，充分体现对居住者的地位和对他们的人文关怀，倡导蓬勃大气的现代审美关和健康、向上、亲和的舒适居住生活理念。

在项目的开发建设过程中应和谐的处理产品、文化、经济以及社会多方利益需求的均衡；通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的；产品应具有前瞻性和对未来生活需求的持续适应能力。

为把项目树立为绿城在之江、转塘区域新的代表性项目，应在设计中注意以下问题：

1、项目占地较大，地块中具有大面积的水面，因此在建筑排布上应注意中心景观与建筑物之间的关系以及建筑物相互间的通透性，同时注重建筑形势变化和竖向设计，创造起伏变化的建筑群体效果。

2、重视建筑风格和外立面形象的设计，在保持绿城原有建筑风格的基础上，注重外立面材料的选择和色彩配置以及节能要求，创造和谐的视觉效果。

3、在基地面积较大且原有水景、绿化的情况下，应考虑尽量保留小区内的原生树木及自然水景，增加景观及绿化层次和丰富性，创造小区多层次的景观及生活环境，达到人与环境的有机结合，创造别具一格的环境效果。

4、在政府相关政策（90/70）的约束下，应考虑客户及市场需求，在户型设计的过程中应考虑通过优化户型结构有效规避政策约束，并考虑户型的合理性和舒适性要求。

5、考虑目前地块周边的实际情况，小区应配置相应的配套设施，结合项目周边商铺分布情况对小区内商业进行合理的规划定位和整体布局，同时考虑绿城园区服务体系的配套用房。

第二章项目地块及周边概况

第一节项目地块规划指标

一、主要规划指标

本项目是从原金马公司收购取得，原用地性质为住宅用地，容积率0.35，但由于该地块曾建设为未来世界主题公园，并涉及到许多历史遗留问题，前期经多方努力与政府相关机构协商，并测算相关经济利润，现确定按照原容积率0.35开发，但需保留一部分土地作为旅游用地，具体经济技术指标见下表：

项目主要技术经济指标

总用地面积（㎡）

215501/323亩

建设用地面积（㎡）

175030/263亩

总建筑面积（㎡）

87709

其中

地上建筑面积（㎡）

其中

住宅面积（㎡）

公建面积（㎡）

商业面积（㎡）

旅游面积（㎡）

地下建筑面积（㎡）

总户数（户）

居住人口（人）

建筑密度

建筑限高（m）

容积率

绿地面积（㎡）

绿地率

小汽车泊位（地下）（个）

户均汽车泊位（个）

二、用地红线图（附图）

三、规划设计控制条件

四、规划道路后退要求

五、日照及通风要求

六、其它

第二节地理位置及现状

一、地理位置

本项目位于杭州之江路186号，总占地335亩，其中有40多亩水面（梦湖），原为金马公司开发的未来世界主题公园。

项目距离杭州市中心武林广场18公里，距离西湖11公里，距离钱江新城市民中心17.3公里（以上为车行距离），黄龙，绕城南北线、机场、杭千高速。

项目隶属于西湖区杭州之江旅游度假区，可视同为传统意义上的高端住宅区。

——地块位置示意图

——地块卫星截图

——项目所在板块与杭州其他板块关系图

二、地块现状

项目南邻之江路及浙工大之江校区，北至大诸桥村山地，东与润和山庄、景月湾别墅区接壤，西与梦湖山庄、枫丹白露别墅区比邻而居。

本地块地势东北高，西南低，东北部为30～45度山坡地，逐渐向西、南趋于平坦，地块南北进深平均约720米，东西平均长约310米，总用地面积约223445平方米，其中地块中间偏西位置为梦湖，面积约27000平方米。

本地块北倚小桥山，近看梦湖约27000㎡水面，向西、南远望连绵不断的望江山、象山、鸡山、石龙山、凤凰山等山景，形成贯穿地块南北的景观轴线。

基地现状绿化条件优越，植物种类丰富，现有树木1200余棵，其中胸径大于30cm的有157棵，胸径大于40cm的有34棵，主要分布在基地的主要道路和原公园各景点处，具有较高的保留价值。

---地块西南侧现状

——地块东北部现状

——地块内现有水景

---地块内现有道路

——地块内暂时保留建筑

——地块西南侧暂时保留的办公用房

——地块西南侧之江路

地块内管线较多，原未来世界主题公园及梦湖山庄、枫丹白露等楼盘水电管线、梦湖排水管道均暗埋在地块内。

三、周边规划道路情况

1、本地块南侧即主出入口直接与市政主干道之江路相连，向南通过梅灵路、虎跑路、复兴路可直达市中心，向西经留泗路可进入绕城高速或到留下，经320国道可通往富阳、桐庐、千岛湖或进入杭新景高速，因此从路网规划看，本区块的出入较为方便，但由于节假日之江路进出城车辆过多，易造成之江路短时拥堵。

2、该区块以原未来世界主题公园和转塘镇为依托，已形成较为成熟的公交网络，之江路现有公交线路主要有：

游5路、假日5路、观光8路由市区到未来世界，331路由转塘到留下路过未来世界，504路、308（K308）路由延安路到转塘镇，终点站距本地块约800M，公交线路可直通黄龙体育中心、城站火车站、火车东站、延安路等市中心区域。

K190

——地块东南角公交车站

四、项目地块的周边情况

（一）周边社区配套与环境

1、周边社区配套与环境

（1）交通状况

项目南侧即主出入口直接与市政主干道之江路相连，向南通过梅灵路、虎跑路、复兴路可直达市中心，向西经留泗路可进入绕成高速或到留下，经320国道可通往富阳、桐庐、千岛湖或进入杭新景高速。

（2）教育

转塘目前已有并建设中的教育配套涵盖普及教育及大学，有中国美术学院象山校区、浙江工业大学之江学院、杭州仁和外国语学校、杭州宋城华美学校、上泗中学（小学）、西湖职业高中（扩建中）、杭州市第七中学（拟建）、转塘中心小学（建设中）、西湖乡中心幼儿园（建设中）等。

——中国美术学院象山校区

（3）医院等级和医疗水平

目前转塘已有两个医疗设施，杭州西湖二院和省人民医院望江山分院。

杭州西湖二院是二级医院；省人民医院望江山分院，2006年7月望江山疗养院与省人民医院合并成省人民医院望江山分院，合并后将增设门诊及住院部，占地面积12公顷。

（4）主要楼盘住宅类

本项目区域已交付的楼盘有枫丹白露、梦湖山庄、景月湾、绿城·九溪玫瑰园、钱塘·云栖蝶谷、钱塘·樱花小筑等；在开发的楼盘有杭州阳明谷、九树公寓、公元·沐桥、天怡、西房·云溪香山、西湖高尔夫别墅、赞成·岭上、新帝·朗郡、钱塘·新梧桐公寓等；将开发楼盘有金都的【2007】21、37、38、43、44号地块、中海·雅戈尔的【2007】50、51号地块。

（5）主要商业和菜市场

目前转塘商业配套完善，具有世纪联华超市、上海华联二家综合超市。

其中世纪联华超市面积最大，有近2000㎡。

未来转塘区域还将引入规划面积近万平方米的世纪联华大型综合超市。

（6）文化、娱乐设施图

本项目距离宋城、梅家坞、茅家埠、杨公堤等休闲旅游景点仅10-20分钟车程，并毗邻西湖国际高尔夫、杭州野生动物大世界。

（7）公园

根据西湖区政府工作报告，未来转塘区域还将建设冰雪世界主题公园、极地海洋主题公园、之江网球中心等设施，规划中的“沿山河绿色生态走廊”是转塘镇的一个亮点，该走廊以望江山为中心，根据转塘山色水景的自然特点，规划4个区块，规划占地面积约36万平方米，性质是以公园绿地为主的复合型绿地，以自然、生态、水景为特色，以满足居民休闲、健身为主要内容的生态景观绿地，将再现转塘“路绕定山转，塘连范浦横”的意境。

——之江金都极地海洋公园效果图

（8）银行

农业银行、联合银行等。

（9）宾馆

杭州华庭云栖度假酒店、杭州玫瑰园度假酒店、杭州新宇之星转塘宾馆、阳明谷希尔假日酒店大清谷等住宿。

——华庭云栖度假酒店

——玫瑰园度假酒店

（10）其他

市民卡服务中心，联通、移动服务厅，转塘农贸市场、小商品市场、茶叶市场、邮政局、超市、网吧、药店、梦园宾馆、天元楼酒店、永和豆浆等各类生活配套。

（二）大市政配套

1、供水状况：

现有管线、管位及未来规划和实施时间

2、污水、雨水的排放：

现有管线、管位及未来规划和实施时间

3、通讯：

现有管线、上源位置、与宗地距离

4、永久性供电和临时施工用电：

现有管线、上源位置、与宗地距离

5、燃气：

现有管线、管径、上源位置、与宗地距离、接口位置

6、供热及生活热水：

现有管线、管径、上源位置、与宗地距离、接口位置

7、周边配套调研图——说明上述配套管线的走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加情况（附图）

河道

第三节项目周边规划结构

一、之江区域

（一）区域位置

杭州之江国家旅游度假区是国务院批准设立的十二个国家级旅游开发区之一，位于杭州市的主城区的西南面，距市中心武林广场约15000米，单元北侧紧临西湖风景名胜区和龙坞风景区，西靠转塘镇区，南临袁浦、周浦，东面钱塘江，是杭州向西发展的必经通道。

单元内有绕城公路、320国道、杭千高速、规划城市远景轻轨线路等多条对外交通道路汇合，是杭州西南部对外的一个重要门户。

（二）用地现状

本规划区是以之江路为界，之江路以北基本已开发，以住宅、游乐用地为主，规划予以保留；之江路以南基本未开发，基本以农居、企业、水塘为主。

（三）规划结构

规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式。

一心：

即位于度假区中西侧的中心绿地，也是上泗地区的中心绿地；是之江旅游度假区、转塘镇区和浮山双浦地区的绿化核心，是地区绿化景观和生态环境的重要节点。

五轴：

即之江路发展轴、之浦路发展轴二条发展轴和绕城公路绿化景观轴、云河路（320国道）生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴三条生态景观轴；

六片：

即规划区内的六个功能片区，具体为综合度假片区，北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。

（四）交通分析

本区道路围绕对外交通道路布置，并结合规划布局，路网突破了以往的方格网状，呈弧线形。

道路分为对外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五级。

对外交通：

绕城公路、杭新景高速公路；

城市快速路：

云河路之江通道；

主干道：

之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、枫华西路、枫华东路、小江路、科海路；

次干道：

军师路、枫华东路、四号浦路、涛雪路、碧波路、丽景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；

支路：

为了连接主次干路，完善和发挥道路的网络效应，本区规划宽度在12-24米的支路，用以集散客流和服务。

（五）用地规划

规划从旅游西进的宏观战略出发，将之江度假区单元纳入上泗地区整体保护与发展的大框架中，明确“一地两区”的规划目标，体现之江旅游度假区地区特色，坚持保护第一、生态优先和可持续发展方针；

规划明确保护与发展相协调的理念，在保护的前提下适度开发，通过适度开发实现真正的保护，进而达到保护与开发的“双赢”；

鉴于规划区范围用地较大，南北跨度达到7千米。

单元内包括大型的文化、旅游、会展等设施，投资巨大。

规划采用组团结构模式，使得每个组团都形成相对独立的开发条件，能实现阶段开发建设，有利单元开发的逐步推进。

规划突出旅游度假、文化娱乐、会议会展、休闲观光等主导产业，实现西湖风景名胜区旅游功能的延伸。

同时适度应引入居住功能，发展部分外向型居住房产，实现旅游度假与居住生活的协调发展。

（六）公共服务设施

根据之江度假区发展的条件，规划引导单元内进行旅游度假和商业服务的综合开发，充分发挥度假区的品牌效应，突出之江单元的旅游度假功能。

（七）绿化分析

单元绿化系统依托绕城高速公路、钱塘滨河绿带、之浦路沿路绿化带以及面向江边的楔型绿地，以单元内河道滨水绿地和道路绿化为纽带，以居住公园为亮点，形成点、线、面结合的绿地布局形态。

规划区内设置了绕城公路绿化带、沿钱塘江绿化带、之浦路绿化带3条大型城市绿带、南北2个居住区公园、5个居住小区绿地以及沿道路、河道布置的滨水绿地。

规划重点控制和强化四个要素，即钱塘江沿江整体空间轮廓线、滨江绿带和楔型绿轴、重点城市设计地段、建筑形象及色彩，以全面提高规划区景观质量。

二、转塘区域

（一）区域分析

转塘镇区单元位于杭州西南部，地处西湖区上泗地区。

规划用地范围为北至之江国家旅游度假区西湖国际高尔夫俱乐部二期用地及龙坞风景区界线，南至老320国道南侧山体，东至绕城公路及狮子山，西至区界，规划总用地15.19平方千米。

（二）用地现状

该地区拥有良好的生态环境及自然景观。

现状用地以居住用地和公共服务设施用地为主，另有少量市政公用设施用地、工业用地和绿化用地。

（三）规划结构

规划确定“一心、三轴、七区”的用地布局结构

“一心”：

以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。

“三轴”：

象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路（现320国道）及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。

“七区”：

北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。

（四）交通网规划

单元干道形成“两横、五纵、半环”的路网格局，主要由以下道路构成：

城市对外交通道路（高速公路及国道）：

绕城公路、320国道；

主干路：

杭富路、美院南路东段；

次干路：

美院南路西段、美院北路-环山路、象山路、之江路（西段）-留泗路、灵龙路。

根据道路节点在路网中的交通功能，本次规划范围内控制1处全互通立交及6处分离立交。

（五）用地规划

规划根据城市西部地区（南部地区）的规划优化思路，为推进上泗地区的城市化进程，促进生态示范城