广州房改房交易.docx

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广州房改房交易

交易程序：

从广州市国土房管局获悉，从2003年8月20日起，广州的房改房上市不需再经过市房改办的核准，只要是有房产证、产权清晰的房改房，广州市民就可到市房地产交易中心办理二手房上市交易，取消房改房上市核准，让房改房上市提速3天。

房改上市交易程序

1.第一步领取征询意见书卖方到交易所领取《房屋买卖征询意见通知书》（以下简称《征询意见通知书》），自行送达原产权单位征询意见，并向广州市房地产测绘所申请测绘房地产平面附图。

2.第二步买卖双方提交资料买卖双方向交易所提交有关资料，提出交易申请。

其中，买方提交身份证明等资料，卖方提交房地产权证、测绘图，经原产权单位加具意见的《征询意见通知书》、身份证明等资料。

交易所向双方出具收据。

3.第三步进行验价审核交易所对拟买卖的房改房进行验价、审核、核定税费。

卖方持收据到交易所领取《过户通知书》。

4.第四步缴交钱款费用卖方持《过户通知书》等资料到房改办办理房改房上市补交公摊面积价款或土地出让金审核。

缴交有关价款后，房改办在《过户通知书》上盖章确认。

买卖双方凭《过户通知书》按规定缴齐契税、印花税、房地产交易服务费等税费后办理过户手续。

5.第五步核发房产证登记所向买方核发房地产权证。

跟普通二手房一样，只需要注意一点，就是那时候房改房时有没有买属于自己那房子的公摊面积，如果没有就要回原来房改房的所属单位办理补买公摊面积的手续，一般不会太贵。

　广州市区二手房新的交易登记、过户、发证的程序：

（一）买卖双方持身份证原件、复印件以及拟买卖房屋的房地产证到交易所办理交易申请，并在交易中心工作人员的指导下填写买卖申请表。

拟买卖房屋有共有人或租户的，还需提交共有人、租户同意买卖的书面证明；

（二）买卖双方对拟买卖房屋进行查册并向交易中心提交相关证照资料，经交易中心审查，拟买卖房屋产权清晰，有关资料齐全的，买卖双方签订买卖合同，预定过户时间。

拟买卖房屋需要实勘的，应当预约估价时间，并由交易所填发收据；

　　（三）交易中心审核拟买卖的房屋的产权和价格，符合交易条件的，批准过户；

　　（四）交易双方到交易中心缴交有关费用并办理交易过户手续后，交易中心核发新房地产证。

　　实行这个新的程序后，办理二手房交易的居民无须再到国土房管局内的档案馆、估计所等多个部门，只需在交易中心办理即可，这样的改革大大提高了办案的效率和透明度，保证了办案质量，进一步活跃了二手房交易市场。

从2001年9月17日至2002年2月28日，实现二手房登记发证一条龙服务后，交易中心共发出房地产证7112本，受到了群众的好评。

　　交易双方须提交的资料：

　　卖方

（1）房地产产权证，如《房地产证》、《房地产所有证》或《国有土地使用证》及《房屋产权所有证》；

（2）业权人合法的身份证明。

如是港澳台同胞应缴验身份证或护照等。

如已加入外籍应缴验国籍身份证明；

　　（3）办理交易登记发证，须提供测绘图（份数=买方人数+1）

　　（4）共同共有的房地产，须提交房地产共有证及共有人对房地产买卖的征询意见；

　　（5）如房地产是出租的，须提交租赁合约、租薄及承租人对房地产买卖的征询意见；

　　（6）在同等条件下，按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。

国家另有规定的从其规定；

　　（7）凡属外文资料（含身份证明、委托书等）须要公证处翻译方可办理有关手续；

　　买方：

　　提交申请人合法有效的身份证明。

（如属外文资料，须要公证处翻译方可办理有关手续。

）

　　须缴交的税费：

　　卖方：

（1）按房屋产价的0.1％缴交交易服务费；

（2）按房屋产价的0.05％缴交印花税；

　　（3）根据该房屋用途所在地段的标定地价计收土地出让金；

　　标准：

（1）私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价的10％计算征收；

（2）私人非生活住宅，按房屋所在地段标定地价的50％计算征收；

　　（3）交易一方是单位的，按房屋所在地段标定地价的50％计算征收；

　　（4）土地增值税（具体执行参照国家规定）。

　　买方：

（1）按房屋产价的3％缴交契税，市区范围内的契税减免申报由市财政部门负责审批。

个人购买普通住宅契税按产价1.5％缴交。

（开发区、保税区范围内报同级财政部门审批。

国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

）

（2）按房屋产价的0.1％缴交交易服务费；

　　（3）按房屋产权的0.05％缴交印花税；

　　（4）登记费：

80元/宗，权利许可证照印花5元/本。

　　二手房交易收件须知：

（1）《查册表》须复印一份。

（2）如实填写《广州市房地产买卖申请表》或《广州市房地产买卖、登记申请表》（如系委托代理，须由代理人签名或盖章）复印四份；

　　（3）房地产证复印两份；

　　（4）卖方身份证复印一份（如属房改房上市或解困房上市须复印户口簿一份）；

　　（5）买方身份证复印一份。

　　广州市已购公有住房（房改房）出售、交楼程序：

（一）向市房改办购买并如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对职工有否违反购房约定。

根据职工填报的房屋出售价格，由原产权单位加具是否购买的意见，向市房改办提交下列材料申请办理已购公有住房上市核准手续：

　　1、《广州市职工已购公有住房上市核准表》（一式六份）；

　　2、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，交换的，必须按成本价付清房款；

　　3、《广州市公有住房买卖协议书》；

　　4、产权人身份证。

（二）经市房改办核准，允许出售、交换的已购公有住房应按《广州市房地产交易管理办法》的规定，到市房地产交易中心办理交易过户手续。

　　如职工所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，需先到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积。

　　1、办理已购公有住房出售登记过户应提交的资料：

　　卖方：

（1）经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》；

（2）《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；

　　（3）《已购公有住房买卖申请审批表》

　　（4）产权人身份证明。

　　买方：

申请人合法的身份证明。

　　2、办理已购公有住房出售需缴交的税费；

　　卖方：

（1）按房屋产价的0.1％缴交交易服务费；

（2）按房屋产价的0.05％缴交印花税；

　　（3）按交易评估价格的1％缴纳国有土地出让金；

　　（4）按规定缴交个人所得税（自住满5年以上的，免征个人所得税）。

　　买方：

（1）按房屋产权的0.1％缴交交易服务费；

（2）按房屋产价的0.05％缴交印花税；

　　（3）按房屋产价3％缴交契税（个人购买1.5％）。

　　（三）产权人在交易所发出《房屋交易过户通知》之日起30天内，按规定交纳有关税费及国有土地使用权出让金，并按规定把属于原产权单位收益的部分（应分摊的共有建筑面积价款、应向原产权单位缴交的国有土地使用权出让金、以标准价购买的已购公有住房出售中应向原产权单位缴交的20％增值额）存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到市房地产交易中心办理交易过户登记手续，领取《房地产证》。

　　（四）产权交换的按有关规定办理，契税则按交换双方产价差额交纳。

　　编者注：

2002年4月10日广东省物价局和建设厅发出通知，对房地产交易手续费已降低为：

商品房为每平方米3元（经济适用住房减半），由卖方承担，存量住房（二手房）为每平方米6元，由交易双方各承担50％。

（据广州市房地产交易中心材料）

梅花园地铁站周边二手房评估价

  先说明下我买的房是工商局的房改房，没有通过中介成交，按揭也是自己找的银行。

业主于07年买进补了地价也就是说变成了商品房，70年使用期限从07年开始算起，房产证未满二年。

业主远在内蒙古，委托他儿子出售此房，所以要准备的资料就多了《委托公主书》。

    3月初于业主儿子初步达成买卖协议（看房过程说来话长就省略了），但因不是业主本人交易，所以当时没有签合同、交订金，只是查看了房产证原件及身份证。

流程简略如下：

1、查册，不收费；

2、签合同、过定金；

3、办按揭，出同贷书用了10天（正常3-5天即可），费用500元。

4、递件；印花票5元。

5、问税、交税、过户。

递件7个工作日后凭回执回房管局完税,未满二年，个税、契税按报价的一个点，营业税按差额的5．5个点,买卖双方都要交房地产交易手续费:

房屋平方数*3元.还补了地价198元（公摊面积）,还有个什么手续费的是50元.出首次置业证明40元。

6、过首期.

7、完税后三个工作日拿新房产证。

印花票5元。

8、拿新房产证20个工作日后（正常是5个工作日，白云区特蜗牛）到珠江新城办加急归档。

办加急后第二天晚上上网站查询到已归好档可以利用了（正常说5个工作日），申请加急不用钱。

9、办抵押：

抵押费用80元。

8个工作日后出他项。

10、出他项权证后第二天银行放款。

11、收房。

放款后的第一个周六业主搬走，结清水电后收房。

小结：

1、时间太长了

    2、如果找按揭公司一定要问清楚放款时间，也就是说谈好的价格是不是快贷（完税、出新证、抵押三种快贷放款时间）  

    3、如果自找银行想快放款收房的也可以找跟银行合作的按揭公司担保，快贷费视贷款额的多少300元起（供参考，各家收费不同）

以下是手续的流程：

一、查册。

复印房产证到房管局查册（白云区的房管局在机场路561号，咨询电话：

86055685），只查询，不用收费。

二、签合同过订金。

4月初清明假时，业主儿子回内蒙古做了《委托公证书》回来，4月7号正式签订了《二手房买卖合同》，（样本是从网上下载的），本人提出先交点定金，但业主儿子说没必要，互相信用就好，也就没再坚持。

不过个人观点是最好还是要先交点订金，对互相都有约束。

三、按揭。

因为从达成协议到正式签合同有一个多月的时间，所以有充足的时间去寻找价格合适的按揭方式。

最先联系的是广州东风路那边的一个按揭公司，初步达成的协议是：

商贷30万内1500全包，相对比中介所那些最低消费3000几的按揭费是便宜不少  。

后来看到一位广发行的信贷员在妈网的帖子，联系过后发现更优惠，只收取主估费和公证费 ，但是房管局那边过户什么的得自己亲自去跑。

因为考虑到省心省事，所以最后还是选择了按揭公司1500全包的方式。

但是人算不如天算，就在准备签按揭合同的前一天，按揭公司告之银行方面对外地的委托公证书不认同，要把原件寄回原发证处核查再寄回，最起码要二个月以上的时间 。

这下可把我的方寸打乱了，着忙找其他的银行查问此相关规定，首先想到的是广发行的信贷员，但回复是他们那也没有先例，不能受理。

然后是农行、工行、招行……，到最后功夫不负苦心人，找到了农信社，给的答复是：

只要房管局能受理过户，他们银行就认同。

真的是让我喜出望外，因为之前有咨询过房管局，是可以办理的。

赶紧准备了资料交了银行。

交资料的第二天评估公司上门评估，评估价竟然比成交价高了不少 ，嘿……跑题了，主归正传，之后就是跟银行签按揭合约（要夫妻二人同时到场签约），因为五一，再就是递件的资料没准备齐全不着急拿同贷书，所以这个时间长了点，差不多有10天。

费用呢再美一把 ：

农信社只收取了500元的评估费（代评估公司收取）。

按揭所需提交的资料如下：

（各银行需提供资料有不同，仅供参考）

1、夫妻双方身份证原件、复印件；2、户口本原件、复印件；3、结婚证原件、复印件；4、银行存折原件、复印件（流水帐）；5、收入证明；6、买卖合同原件、复印件；7、委托公证书原件、复印件；8、房产证原件、复印件9、业主身份证原件、复印件；（我只交了复印件）

四、递件。

说到这一块不得不吐吐苦水，没想到委托卖房交易会有那么多的麻烦，都让我给赶上了。

本打算不等同贷书出来就去递件的，可省几天时间，准备资料交银行办按揭的同时也准备递件的资料，，谁知才发现业主儿子是个马大哈，没有复印业主的身份证过来（去看房的时候明明还看到身份证原件的呀） ，那就让赶紧寄过来吧，这一寄不得了，半个月都没收到（估计寄的是平信，再哭一把），等的过程中咨询到可用复印件，就又传真了一份身份证复印件过来，虽然很模糊，但抱着一线希望，开始了第一次递件，结果在预料之内，太模糊了，不受理 。

只能再等呀等，终于在5。

1前，4月30日下午那马大哈给打来电话说收到身份证复印件了，立马冲到房管局第二次递件，交了5元的印花票，想着9天后再过来问税交税……，正想得美，办事员竟然发现那份委托公证书有问题，把业主出生月份打错了，公证书在我手上差不多一个多月，曾多次拿出来研究，自己竟然没发现 第二次递件失败！

业主儿子也自责不已，但说什么都没用，得想办法解决才是最迫切的。

5月4号，经跟原发证机关咨询后，把原件寄回改正再寄回，这次效率高了点，5月12日下午收到改正后的公证书，5月13日递件，第三次递件，终于成功，5月25号去问税、交税、过户。

递件准备资料如下：

1.买、卖双方本人、买卖双方身份证原件（各复印一份）；2.重新填写《二手房买卖合同》（本想省点税按上次交易价报价的，但看银行评估价那么高，还是在原价基础上加了一万五，撑死胆大的，饿死胆小的 ）3.广州市房地产转移登记申请书（房管局提供）4.房地产平面附图（取号办理）5.房产证一式四份6、委托公证原件、复印件。

五、问税、交税、过户.

一早送女儿到幼儿园后就赶着坐车到珠江新城出首次置业证明.63路金碧新城总站--珠江新城总站从7:

20--9:

40才到达,竟然要二个多钟 ,下车后边问路边找,到交易中心已经快10点了.直奔45号窗排队,人不是一般的多,有MM说半个钟就可以了,但是我却是一个钟过5分钟才拿到结果. 花费40元。

赶回机场路随便吃了午饭刚好赶上13:

00下午上班,看架势税单早出来了,不过我拿来了首次置业证明和原业主的买房**,所以重新改了税.房产证未满二年,契税1个点,个税1个点,营业税按差额的5.5个点,还有买、卖双方都要按房屋平方数*3元交房地产交易手续费，还补了198元的地价（公摊面积）这些是在广花三路的建行交的，还有个50元的什么服务费要到农行去交，左折腾右折腾，到3点多才办好全部手续，31号就可以去拿新的房产证了 

六、过首期。

按照合同约定，完税后把首期款转到业主提供的帐户。

七、拿新房产证。

因为31号刚好是星期天，老公不用上班，老早就计划好了拿了新房产证后让老公直接去珠江新城办加急归档。

一早到了机场路，拿证倒是很顺利，交了五元买印花票，新的房产证就到手了，顺口问了句，现在去办加急归档的话什么时候能来办抵押呢？

工作人员的一番话是给我了一盆冰水：

要去办加急归档得拿新证后的15个工作日后才能去申请 这可是意料外的事呀，之前电话咨询只知办了加急归档是5个工作日，抵押是15个工作日，现在又多出15个工作日 候年马月才能放款收房呀

八、加急归档。

到今天为止是拿到新证的第20个工作日了，在我一天N多个电话打去催的情况下，档案才由白云区转到了珠江新城 今天终于去申请了加急归档，在珠江新城二楼45号窗取号排队。

对了，发现个问题，怎么现在人那么少了呢，前几次去人山人海的呀 。

对了，申请加急归档不用钱哦，只要带房产证原件去就OK了，不是本人去申请也可以。

昨天晚上上网站查看归档进度，竟然查到已经归好档可以利用了，才二天

九、办抵押。

因为银行方面安排不出时间所以拖了二天才去办抵押。

跟银行的车一起去的，快10：

30才到达，倒是比较顺利，不到11：

30就办好了。

只需带房产证和身份证原件及复印件一份就行了，其他资料银行会准备，抵押费用80元，也是要跑老远去农行交 。

回执上写着7月14日去拿他项，问过银行的人说拿他项当天可放款 

十、拿他项权证、银行放款。

14号如期跟银行的人一起去拿他项权证，本以为直接拿了本本就可以走了，谁知还要测绘，排了小小队 本来拿证当天银行可放款的，但银行的人到最后紧要关头还要再谨慎一下，竟然要求把款打到业主的帐户上（开始说是打到业主儿子的帐上的），着着忙的又让去开户，也就拖到第二天才放款了

十一、收房。

合同约定放款后7天内搬走，15号放的款，18号也就是周六一早7点多就叫我过去收房 

契税：

11700

查册费：

40

印花税：

1170

个人所得税：

11700

交易手续费：

396

贷款额（商业加公积金）：

公积金50万，商业15万

公积金申请费：

600

公积金保险费：

2600

公证费：

600

房屋所有权登记费：

50

贷款服务费：

7800

入抵押费：

80

中介服务费：

35100

总计：

71836

郑大源回复：

我的收费项目非常简单的啊！

如果我做，一般来说，房管局，中介费，给业主的钱自己给

我的收费只有2项

按揭费贷款额度的0.6%，你申请65万，所以按揭费是3900元

保险费你没有说清楚多少年，最多20年，所以保险费最多2000元--其实这是给保险公司的

也就是我仅仅收取5900元而已

你在房管局需要交纳的费用是

契税：

11700----看样子成交价117万，契税1%，当然这应该是没有报低价的情况了

查册费：

40----------这个可能不够，银行需要交一次，征收契税需要一次，所以其实是80元

印花税：

1170--------10元

个人所得税：

11700

交易手续费：

396

贷款额（商业加公积金）：

公积金50万，商业15万

公积金申请费：

600----0元，我没有收过这个费用

公积金保险费：

2600----最多2000元------这是保险公司收取的

公证费：

600-----0元

房屋所有权登记费：

50

贷款服务费：

7800----3900元--------这是我收取的了

入抵押费：

80

中介服务费：

35100------这里居然是3%，太贵了，如果我做2000元即可，就算我找业主也不用这么贵了

总计：

71836

综上节省很多啊！

  2011年6月中，在网上看到一房源：

陈家祠地铁附近，2000年楼，小区管理，三房，83平方98万元，证未过5年，但自住已经有11年，省一级小学学位，附近也有多间较好的中学。

这个房子平均1万多点一平米，相比同小区的其他房子在网上挂到1.9万一平方来说，价格相当吸引。

这个房子基本满足我的要求：

学位、地段、小区、三房、总价，所以，在网上看到此房源时，马上打电话约了中介第二天看房。

看房：

楼房共28层，房子位于8楼，有电梯上下，但电梯在1—9楼不停，相等于是楼梯楼了。

作为裙楼的1-9层里面的房子格局并不太理想。

我们看的这个房子向东、带精装修，缺点是楼梯楼、层数高、采光通风不好、阳台小。

这也是为什么比同小区的房子便宜那么多的原因所在吧！

虽然这个房子有那么多的缺点，但也有很多我前面提到的优点，为了小朋友的学位，我还是非常的想买的，我老公就觉得不理想的地方太多，不太想，但他最终还是听我的。

中介也是抓住了我的这种心态吧，一直跟我说这个房子有多么的笋，说什么很快就会被人抢走，说什么谁谁谁又去看房了、很中意的……其实，这都是中介的惯用手段。

自主交易：

第二天早上上班，跟同事说起昨晚看房的事情，同事跟我说已经退休的我们办公室的另一个同事就是住在这个小区。

于是，我马上打电话给这位老同事，咨询了一些情况，他非常好人，说要帮我去找这个业主谈谈。

他问到业主的底价是88万元实收，可拆卸的电器如果要的话另外算钱，可以自主交易。

听到这个价钱，我开心了一下，比中介放出来少了10万元啊，还可以省中介费。

到了那个周末，我们直接去找业主谈，我们还价85万元，业主说要考虑一下，说有几个人在谈，要6月底才给我们答复。

跟业主谈后的第二天，我们去交易中心查册了，这个房子是有抵押的，查册不花钱，如果要打印出来就要花钱：

房子信息30元、抵押情况40元，我们一共花了70元查册。

我这个人心急，加上没有买房经验，我怕房子被别人买走，等不到业主给我们答复的那一天，我就跟我的老同事说了我的底价90万元全包家具家电，叫我的老同事上去跟业主谈。

不知我的老同事当时是怎么跟业主谈的，总之就是把我的底价跟业主说了，业主第二天就回话说卖给我们了（当时对这事有点不爽，感觉给高价了）。

6月30日，我们约了业主，签了《定金合同》，给了2万元定金。

因业主的房产证还抵押在银行，我们先付30万元给业主赎契，跟业主谈了很久，最后业主给我们在价格上少了2万元（按他的话说他去找按揭公司垫资赎契也是要付这个费用的）。

也就是说我们的实际成交价是88万包所有家具家电，个人所得税卖家自付（因这个房产涉及赠予所得，有可能要交20%的个税，业主是家庭唯一住房且自住满5年、可以免征个税。

但为保险起见，我们的还是写明了个税是业主自付的），其他税费费用我们付。

公证：

我们是约定网签后再给业主30万赎契的。

2011.7.2去房地产交易中心打算网签的，但去到那里后，工作人员说要有房产证原件才给网签合同打印出来，网上预签约如果7天内不去交易中心打印出来也会失效。

这样来，就是说我们要先给30万业主赎契，对我们来讲没有任何保障。

后来商量说去旁边的公证处做公证。

公证处的公证人员说如果要公证合同（合同价88万元），公证费要收2700元左右，按合同价计费的；如果做委托书收费是190元（可单方取消委托）；如果做委托合同是600元（不可单方取消委托）。

我们做了600元的那种委托合同（内容是业主委托我们买卖房子的。

另外，BS一下公证处，公证处自己要留底的复印件，收我们的复印费而没票据的！

）。

要等一个星期后才出公证书。

和业主约定出公证书当天给他打款赎契。

其实，现在看来，可以自己在网上存量房预签约，把7天内不去打印出来的话，可以重新提交，就还再有7天，依此类推，可以一直保证预签约有效的。

这个是我后来才知道的，如果我早知道就不需要去做那个无用的公证，不用多花600多大元和浪费两个星期的时间！

赎契：

2011.7.13星期三公证书今天终于出来了，我们去领了公证书之后去银行和业主回合，在银行那里签了我们自己在网上下载的存量房买卖合同后，给业主的帐户打了30万元的款，业主给我们写了一张收款收据。

银行告知下个星期五可以拿到房产证（如果我们是7.12日就能拿到公证书打款给业主的话，这个星期五就可以拿到房产证了的！

）

公积金贷款申请：

2011.7.13给业主打款30万赎契后，当天下午5点左右赶到位于天河区华师后门附近的光大银行（事先已经和郑大源约好了时间，让他帮我做公积金贷款的）。

赶到后，立马和业主到光大银行的前台各自新开了光大银行的账号：

业主的用于收款，我老公的用于还贷。

然后拿着开好的账号去光大的贷款室找郑大源、郑小姐办理一系列手续。

被告知这两天内安排人上门评估，资料齐全15天内出同贷书。

这个之后有个小插曲，7.15郑小姐打电话过来说我老公的收入证明的落款日期打成了2010年的，立马找单位重新开了收入证明，当天送了过去。

后来问了郑小姐，房子的评估价是98万元，有点小开心。

公积金贷款申请的时候需要准备的材料：

卖方：

1、房产证（我们申请的时候没有房产证原件，复印件也可以的）；2、夫妻双方身份证；3、夫妻双方户口簿；4、婚姻证明（结婚证、离婚证、未婚证等）；5、收款账号。

买方：

1、夫妻双方身份证；2、夫妻双方户口簿；3、婚姻证明；4、收入证明；5、银行流水；6、买卖合同（并不需要网签合同）；7、公积金缴存证明（免费查询）；8、套数证明（去房管局查询，广州的每人每次要给40元）；9、定金首期款收据（减去贷款金额的余额的收据）；10、社保（外地户口需要提供）。

涂销：

2011