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餐饮休闲娱乐项目策划书
餐饮休闲娱乐项目
计划书
2016.03
第一章项目概要2
第二章市场分析3
第三章项目定位分析5
第四章项目实施计划9
第五章项目设计理念12
第六章项目财务分析13
第七章风险分析与应对策略18
第一章项目概要
本项目抓住餐饮、休闲娱乐行业迅速发展的市场机会，依据项目
负责人及团队对行业市场的充分了解与专业判断，结合当地的实际情况，最大限度地利用当地市场的雄厚资金、专业团队、社会关系等各方面的资源优势，致力于在武汉南湖打造一个集餐饮、休闲与夜总会娱乐于一体的全新休闲娱乐品牌。
经营主体：
（待定）
业务范围：
餐饮、夜总会娱乐和休闲一体。
项目选址：
南湖佰港城（初定）
经营面积：
某大厦2F-5F,其中2F为餐厅，3F-4F为夜总会，5F为
休闲娱乐，
共计约7000川（具体规划布局详见后文）
投资金额：
万元（待定）
第二章市场分析
．休闲娱乐行业市场机遇
随着中国经济的高速增长、人民生活质量的提高和传统保健产业的发扬光大，休闲娱乐成为现代人重要的生活方式，休闲娱乐行业在中国异军突起。
经济的高速增长，必然伴随着休闲娱乐产业的发展，这是经济发展的一条规律。
据统计，全国休闲娱乐产业的年产值超过2000亿人民币。
“休闲娱乐”所带动的各类生产和服务活动，日益成为经济繁荣的重要因素。
据美国休闲专家杰夫瑞戈比预测，专门提供休闲服务的第三产业在2015年左右将主导劳务市场，休闲业在GDP中将有一半的份额。
而国内外不少专家学者认为，在2015年后的约100年时间内，休闲经济将居主导地位。
随着人们工作、生活节奏的不断加快，生活水平的稳步提高，餐饮、休闲娱乐在短短的几年内异军突起，正成为现代人消除“亚健康”的潮流和时尚。
足疗、按摩推拿、KTV等休闲健康理疗形式，不仅逐渐为市民大众喜闻乐见，而且成为人们放松身心、交友待客、商务洽谈的场所，也是消费经济的新的发现点、着陆点和生长点。
在欧洲、日本、韩国、东南亚，休闲理疗养生正渐成为习惯，国内出现的一些企业也以“阳光操作、规范经营”的休闲保健理念给市场带来了巨大的商机和发展空间。
．南湖佰港城周边休闲娱乐行业的经营现状
通过对南湖佰港城周边进行考察发现佰港城周边大型成熟小区较多，例如：
水域天际、风华天城、华锦花园、武昌府、北港佳和云居等；大型购物广场有沃尔玛、家乐福等；而大型餐饮、休闲娱乐商户却寥寥无几。
根据本项目拟建的规模和档次，在休闲理疗
方面,我们相对于周边的重庆富侨、重庆富侨足疗保健馆、清泉沐足等距离本项目较近的同类经营企业列为关联单位，作为重点考察
的对象；在夜总会业务方面，则选定歌库量贩式夜总会、君悦国际夜总会、米乐星KTV等单位作为重点考察的对象。
餐饮业务方面，选定T8餐厅、黄记煌三汁闷锅、滇爱泰式海鲜火锅等单位作为重点考察对象。
以下是三组经营情况分析表：
1.周边关联休闲理疗单位基本情况和经营状况表:
单位
类项
重庆富侨足疗保健馆
重庆富侨
清泉沐足
席位数量
200
150
20
经营面积
1500m2
1000m
100m
设备档次
中咼定位
中等定位
低定位
服务项目
沐足、按摩
沐足、按摩
沐足、按摩
收费情况
140元/双钟
120元/双钟
90元/双钟
上座率
平时：
80%节假日：
120%
平时：
80%节假日：
100%
平时：
50%节假日：
100%
2.周边关联夜总会娱乐单位基本情况和经营状况表:
单位
类项
君悦国际夜总会
歌库量贩式夜总会
米乐星KTV
包间数量
40
30
20
经营面积
1600m
1200m
1000m2
设备档次
高档定位
中高档定位
中等定位
收费情况
2500元/间
800元/间
500元/间
单位
类项
T8餐厅
黄记煌三汁闷锅
滇爱泰式海鲜火锅
包间数量
50
30
20
经营面积
1000m2
1000m2
800m2
设备档次
中档定位
中档定位
中档定位
收费情况
50元/人
70元/人
60元/人
3.周边关联餐饮单位基本情况和经营状况表:
上座率
平时：
60%节假日：
100%
平时：
50%节假日：
100%
平时：
60%节假日：
100%
结论：
从上面的调查表分析，南湖佰港城周边的休闲、娱乐、餐饮企业大多处于中档定位，无论从装修设备档次、收费等方面都可以反映出来。
而且从以上的上座率和开房率来看，南湖佰港城周边的休闲娱乐市场远未达到饱和状态，仍处于需求大于供应的市场状况。
第三章项目定位分析
.项目品牌定位
根据对南湖休闲娱乐行业市场状况的分析，深入了解行业市
场的需求状况，本项目品牌定位为高端市场品牌，通过硬件环境投入、高质量的专业服务、准确客源定位、品牌形象推广等方式，打造一个集餐饮、保健理疗与夜总会娱乐于一体的高端休闲娱乐品牌。
．项目客源定位
根据项目的高端品牌定位，结合南湖当地市场状况及本项目
的经营业务范围，细分和定位本项目的客源群体为：
1.保健理疗业务客源定位：
政府人员、企业老板、高薪白领等群体，适合于朋友接待、商务接待、政府接待等活动。
2.夜总会娱乐业务客源定位：
政府人员、企业老板等群体，适合于较高规格的政府接待与商务接待等活动。
3.餐饮业务客源定位：
政府人员、企业老板、附近居民、高薪白领等群体，客源十分充足。
三．项目产品定位
1.产品组合定位
足疗是传统理疗的重要组成部分，社会上普遍认同经常进行专业的足疗，能够起到保健作用。
对比推拿按摩、SPA桑拿等
理疗形式，足疗能被更广泛地接受。
因此，本项目在保健理疗业务方面的产品组合定位中，依然以专业的足疗作为核心产品，配合传统推拿按摩的服务产品，适应市场需求。
同时，针对高端客户的政府或商务接待需求，增加餐饮和夜总会娱乐服务产品，让高端客户群感受“餐饮—娱乐—理疗”一条龙的至尊享受，以高质量的硬件环境和服务获得高端群体的青睐，引领高端消费。
2.产品价格定位
本项目客源定位的锁定在当地高端的客户群，高质量的硬件环境及“专业、至尊享受”的产品的组合，决定了需要在价格方面区分目标群体。
因此，在产品定价方面，本项目的价格定位以高出市场平均价格约20%的定位，以体现高端的品牌定位，增加盈利的能力。
四.项目SWO分析
1.优势（Strengths）
专业理疗技法，针对高端群体打造“餐饮—娱乐—理疗”至尊享受的专业服务体验，易获得客户的青睐，打开高端客户市场；
项目选址位于南湖较繁华的地段，行业经营环境成熟，客源充分；
武汉经济发展迅速，休闲娱乐的市场需求旺盛；
拥有良好的社会关系资源及雄厚的资金实力。
2.劣势（Weaknesses）
进入市场的时机相对滞后；
产品价格定位较高；
项目经营用地为租赁形式，经营成本较大。
3.发展机会（Opportunities）
得益于社会经济的高速发展，休闲娱乐行业正处于一个飞速发展的时期。
结合武汉南湖的实际情况，佰港城周边市场上暂未出现专业、高端的，集餐饮、休闲理疗与夜总会娱乐与一体的会所式经营品牌。
以此为契机和卖点，将有利于迅速占领武汉休闲
娱乐的高端市场，引领武汉高端休闲娱乐消费。
4.竞争威胁（Threats）
武汉当地市场上中低端沐足理疗的经营单位较多，大多收费较低，消费者对现有非专业理疗的认识较根深蒂固，这都将给项目带来较大的竞争威胁。
总结：
经过综合的SWOT分析，武汉整体经济的快速增长、对休闲娱乐业的政策相对宽松，为本项目的投资提供了良好的环境。
契合休闲娱乐行业进入快速发展时期的市场机遇，准确把握市场需求，针对目前市场存在的缺陷，细分目标群体，采取差异化定位的市场经营策略，发挥项目品牌的专业技法、高质量服务、良好硬件环境的优势，满足专业、高端、综合的市场需求。
第四章项目实施计划
.项目组织建设
1.注册项目公司
以作为公司股东及法人代表，在当地注册项目公司，
引进万元注册资本。
项目公司命名暂定为：
2.公司组织架构
董事会
副总经理
.项目实施流程
为了科学规范地建设本项目，尽量避免由于项目前期因定位失误，重复施工，运营管理不善等原因，导致的投资风险。
投资时按以下运作流程运行。
第一步：
编制《休闲娱乐会所项目筹备计划书》
第二步：
依据《休闲娱乐会所项目筹备计划书》进行项目方案审定，同时进行资金规划与筹措。
第三步：
确定项目运行合作单位（包括项目行业运营管理专业单位、装修设计单位和工程监理单位）。
第四步：
组建项目执行团队（包括运营、财务、行政等人员）该团队与各合作单位共同组建项目筹备小组。
第五步：
项目筹备小组共同拟定筹备进度日程表，各部门严格按日程表交叉作业运行。
第六步：
在筹建过程中重点导入科学化、国际化、规范化运行模式，组建优秀的专业运营团队，完整财税规划方案，采用行业信息化管理系统等；同时注重工程施工质量，以及设施设备的选用。
第七步：
拟定开业方案，按倒计时进行适当营销推广，同时选定项目开业后的运营管理方式。
第八步：
成功开业，稳定经营。
第九步：
获取强大社会资源平台与社会影响力，并且有效实现现金
流积累。
三.项目实施日程安排
日期
计划工作内容
备注
2016年4月下旬
资金到位
2016年4月底前
1.签订场地租赁协议
2.设定筹备办公室
3.项目核心筹备人员到位
4.敲定项目设计、施工单位
2016年5月上旬
完成项目设计，审定设计方案
2016年10月底前
完成所有装修工程
1.完成技师、服务人员招聘
2016年12月上旬
2.开展技师、服务人员培训
3.完成所有设备、物品的采购工作
4.完成相关证件、执照的办理
2017年1月1日
降重试业
第五章项目设计理念
本项目的产品、价格及品牌均定位为武汉当地的高端市场，因此,
在硬件投入方面，必须具备做到区别于武汉当地的一些娱乐场所的环境设计，做到别出心裁、与众不同。
行之有效的方法是与一些著名的设计单位进行合作，结合当前北京、上海、广州、香港等一线城市的知名休
闲娱乐场所的主流环境设计，让硬件条件成为赢得市场竞争的有利因素之一。
以下参照一些知名的会所反映本项目的环境设计理念。
（休闲理疗环境设计参照）
（夜总会环境设计参照）
（餐厅环境设计参照）
第六章项目财务分析
一.项目财务技术数据指标
1.面积技术数据汇总表
项目
指标
备注
大堂
300m2
预估所有大堂面积合计
过道、走廊
600m2
预估所有走廊面积合计
休闲理疗面积
800m2
夜总会面积
3400m
餐厅面积
1500m
办公区域面积
200m2
包括行政、会议办公面积
后勤区域面积
200m2
含仓库、食堂等功能区域
面积总和：
7000tf
2.经营布局技术数据汇总表
经营类型
面积设置
房间数量
席位数量
大房
40m2/间
8间
8个
休闲理疗中房
30m/间
8间
6个
小房
20m/间
12间
4个
总统房
70m2/间
17间
夜总会豪华房
50m2/间
20间
贵宾房
40m2/间
30间
大包房
40m2/间
10间
12个
中包房
30m/间
10间
8-10个
餐厅一宀
小包房
20m/间
15间
6个
卡座
500m2
-
200个
二.项目投资估算
1.装饰工程费用
序号
项目
估算方法
基础
单位
单价（元）
估算值
与说明
指标
/系数
（万兀）
1
会所大堂
按市场标准及项
目要求估算
300
m2
2000
60
2
过道、走廊
同上
600
m
1000
60
3
理疗大房
同上
8
间
60000
48
4
理疗中房
同上
8
间
40000
32
5
理疗小房
同上
12
间
30000
36
6
夜总会总统房
同上
17
间
100000
170
7
夜总会豪华房
同上
20
间
80000
160
8
夜总会贵宾房
同上
30
间
60000
180
9
餐厅大包房
同上
10
间
50000
50
10
餐厅中包房
同上
10
间
40000
40
11
餐厅小包房
同上
15
间
30000
45
12
餐厅卡座
同上
500
m
800
40
13
办公区域
同上
200
m
1500
30
14
后勤区域
同上
200
m
800
16
15
室外灯光、灯饰、广告牌
同上
1
组
35000
3.5
装饰工程费用小计
970.5
2.经营设施设备费用
序号
项目
估算方法与说明
基础指标
单位
单价（元）
/系数
估算值（万兀）
1
综合空调系统
按市场标准及项
目要求估算
1
套
60
60
2
综合消防工程
同上
1
套
30
30
3
综合监控系统
同上
1
套
10
10
4
管理软件系统及硬件
同上
1
套
35
35
5
综合热水系统
同上
1
套
8
8
6
发电机组
同上
1
套
15
15
7
电视机及有线电视
同上
1
批
80
80
8
综合污水处理
同上
1
套
10
10
9
理疗设备
同上
1
批
80
80
10
音响系统设备
同上
1
批
50
50
11
夜总会家具
同上
1
批
60
60
12
厨房设备及家
具
/、
同上
1
批
50
50
经营设施设备费
用小计
488
3.开办费用与流动资金
序号
项目
估算方法与说明
基础指标
单位
单价（元）
/系数
估算值（万元）
1
桑拿用品
按市场标准及项
目要求估算
1
批
6
6
2
桑拿布草
同上
1
批
3
3
3
夜总会用品用具
同上
1
批
8
8
4
餐具及清洁设备
同上
1
批
10
10
5
办公设备、家具
同上
1
批
20
20
6
注册、办证费用
同上
-
-
3
3
7
装修设计费用
同上
--20
20
8
筹备期工资及福利
同上
-
-
25
25
9
办公车辆添置
同上
--20
20
10
开业营销费用
同上
1
宀宗
20
20
11
员工制服
同上
400
套
200
8
12
员工宿舍及餐厅
同上
-
-
60
60
13
租金及押金
同上
--147
147
13
隐性费用-
-
-
50
50
14
流动资金
-
--100
100
开办费用小计
500
4.项目投资估算表汇总
类另y
估算值（万元）
占总投资的百分比
装饰工程
970.5
49%
经营设施设备费用
488
25%
开办费用与流动资金
500
26%
项目总投资估算
1958.5
100%
.项目营业收入预测
业务类别
单位数量
日均使用率
单位平均消费
营业收入
休闲理疗
160（席）
120%
150元/席
2.88万
夜总会
67（间）
70%
3000元/间
14.07万
餐厅
510（席）
120%
80元/席
4.89万
每日营业收入
21.84万
每月营业收入
655.2万
每年营业收入
7862.4万
根据营业收入，按照每年15%勺行业净利润预测，即
每年净利润额为：
7862.4万X15%=1179.36万元/年;
投资回报期为：
1958.5万-1179.36万=1.66年。
第七章风险分析与应对策略
．政策风险
政策风险包括政府限制休闲娱乐项目建设或提高准入门槛，或项目本身受环保及其他政策、法规的影响而无法立项，或项目启动后无法正常进行。
应对策略：
A.项目启动前进行充分的调查、分析和论证；
B.加强与政府有关管理部门的沟通，引用其他城市的行业发展情况，获取政府部门支持；
C.通过各种方法把项目置于法律保护之下；
D.严格按行业规范标准操作实施项目。
．资金风险
资金风险是指投资者对资金的需求估计不足，资金的安排、使用计划不周密，从而造成资金缺口，以致延长项目的建设周期，增加建设成本，最终延缓项目开业时间，丧失市场先机，延长项目投资回收期及影响各项财务指标。
应对策略：
进行精确的投资预算与紧密的资金投放计划，确保资金能够按计划投放。
三．建设成本控制风险
建设成本控制风险包括建设期间建材、设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从而延长投资回收期，导致投资回报率下降。
应对策略：
在项目前期策划和设计上严格把关，广泛邀请有关专业机构，严格审核各种设计方案，保证工程启动后设计不作或少作改动；选任有经验之工程监理部门，有计划性地制定各项工程施工进度和材料选购，严把质量关，减少重复施工和施工误差机率；同时选择优秀之筹备经营管理团队，导入一套科学成熟的运营机制构建核心团队等。
四．市场风险
市场风险主要指宏观经济发生变化带来的风险，包括国家宏观经济出现危机，武汉市薪资水平相对较低等，在这种情况下，人们的消费欲望和消费水平下降，餐饮收入减少，最终导致经营亏损。
应对策略：
A.抓住目前国家经济形势稳定，武汉市经济快速发展，人们消费能力不断提高的大好时机，千方百计加快项目建设速度，使项目尽快投入使用，收回投资；
B.项目投入使用后，密切掌握和预测国内、武汉市的经济动向，提前采取适当的应对措施：
C.对经营管理进行精心策划，使项目赢利能力达到最大化；
D.坚持走品牌道路，将本项目产生的社会影响力投入到自身多板块的多元化发展经营路子。
E.压缩运营成本。
五．竞争风险
竞争风险主要指同一区域内同档次数量急剧增加，市场供大于求，休闲娱乐项目之间削价竞争，导致会所收入减少。
应对策略：
A.充分做好市场竞争的思想准备，认识到市场竞争是不可避免的，对会所进行认真的客户定位和市场定位，从投资立项开始就认真进行经营管理规划，同时根据市场情况的变化不断修正规划。
B.在项目规划和设计上最大限度地突出新颖性，主题以新取胜；保证以核心文化内涵来打造项目，使之成为行业品牌，持续拉长项目的运营周期。
C.充分利用良好的自然环境，最大限度地走差异化发展的路子，创造独特的文化主题风格，最大限度地使该项目具有不可替代性；
六．经营管理风险
经营管理风险主要包括由于没有会所经营管理的经验，对此行业不甚了解导致其在经营管理中的局限性，企业自身管理思想落后于时代的发展，管理思想老化、僵化、管理制度的不健全，责、权、利、职责不明确等不利于经营管理的因素。
应对策略：
A.项目开业后聘请专业的职业人士参与管理；
B.导入一套健全、规范的管理模式，建立完善的管理体系；
C.在专业的指导和协助下进行项目人力资源体系的构建，从
而确保会所工作人员的专业度；
D.注重对各级员工的培训，提升员工的专业技能和解决问题的主观能动性，为标准化、规范化管理打下坚实的基础。
七．突发事故风险
突发事故包括区域疫情，区域交通条件严重恶化，水灾，火灾和其他严重危机事件。
此类突发事件都会严重影响会所营业。
应对策略：
A.项目开业后加强风险管理，建立一套危机处理机制；
B.项目开业后树立积极、正面和诚信的品牌形象，巩固客户的消费信心；
C.注重企业文化建设，增强员工的归属感和解决问题的主观
能动性，同时加强员工培训，提高他们处理危机的能力；
D.突发事件发生后，积极与政府管理部门沟通，取得政府部门的理解和帮助；
E.购买必要的财产保险和意外保险。
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