连云港市首次成立业主大会业主委员会选举工作程序20xx完整版.docx

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连云港市首次成立业主大会业主委员会选举工作程序20xx完整版

编号：

TQC/K164

连云港市首次成立业主大会、业主委员会选举工作程序（20xx）完整版

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【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】

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连云港市首次成立业主大会、业主委员会选举工作程序（20xx）完整版

下载说明：

本管理规范资料适合用于管理中，为使全体人员都知道应该做什么，不应该做什么，以及明确自己的主要职责，所担负的职责对整个企业工作具有的意义和作用，从而把全体人员的工作积极性充分地调动起来，成为推动企业生产经营工作的动力。

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　　连云港市首次成立业主大会、业主委员会选举工作程序（20xx）有关的物业管理文本，连住房发[20xx]148号关于印发《连云港市首次成立业主大会、业主委员会选举及换届工作程序》的通知各县（区）住建（房产）局，市开发区建设局，各业主委员会，各有关单位：

现将......

　　连住房发[20xx]148号

　　关于印发《连云港市首次成立业主大会、业主委员会选举及换届工作程序》的通知

　　各县（区）住建（房产）局，市开发区建设局，各业主委员会，各有关单位：

　　现将《连云港市首次成立业主大会、业主委员会选举及换届工作程序》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○一一年十二月十六日

　　连云港市首次成立业主大会、业主委员会选举工作程序

　　一、提出申请。

物业管理区域内已交付专有部分建筑达到建筑物总面积50%以上，建设单位应及时告知（入住率告知书）物业所在地街道办事处（乡镇人民政府），并报送筹备首次业主大会会议所需资料，一般包括六项材料：

（一）物业管理区域证明;

（二）房屋及建筑物面积清册;（三）业主名册;（四）建筑规划总平面图;（五）交付使用共用设施设备的证明;（六）物业服务用房配置证明。

　　二、发出成立筹备组的通知。

符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，并以街道办事处（乡镇人民政府）的名义在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加首次业主大会会议筹备组（以下简称“筹备组”）的通知。

筹备组报名时间为7个工作日。

　　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表（具有产权）、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居委会代表（不具有表决权）组成。

筹备组中的业主代表必须是该物业管理区域内的业主。

　　筹备组成员人数宜为5人以上的单数，其中有表决权的筹备组成员人数应为单数，而且非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二，组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，组长不具有表决权。

　　筹备组应当在街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的指导和监督下开展业主大会会议的筹备工作。

　　筹备组未依法开展工作的，县（区）物业行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）对选举产生的业主委员会不予备案。

　　三、确定筹备组成员。

报名截止后7个工作日内，街道办事处（乡镇人民政府）对参加筹备组的报名人员进行业主身份验核，并组织全部报名人员召开会议，确定筹备组成员。

　　如果符合条件的报名人员超过预定人数的，街道办事处（乡镇人民政府）应通知所有报名人员到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票选举的方式确定筹备组成员。

　　如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继续征集业主报名参加（延长期限为7个工作日）。

如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则暂停指导。

　　四、筹备组成员名单公示。

街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域公示筹备组成员名单。

公示期为7日。

　　五、第一次筹备组会议。

确定正式的筹备组成员名单后7个工作日内，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应及时召开第一次筹备组会议，并安排、布置工作，筹备组组长负责筹备组工作。

筹备组可组建宣传、文书、票务、异议处理等小组开展工作。

　　六、建设单位应当自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

　　七、筹备组的工作。

街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域公告筹备组成员名单，筹备组自公告之日起成立。

筹备组负责做好以下筹备工作：

（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则。

（二）参照行政主管部门的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）。

　　（三）首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　（四）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

筹备组根据本物业管理区域的实际情况，确定业主大会的召开形式。

　　（五）确认业主身份和业主专有部分建筑面积数及物业管理区域总建筑面积、总业主人数，以幢（栋）等形式建立业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数。

　　（六）根据该物业管理区域的实际情况，制定《业主委员会委员选举办法》，并确定表决票和选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单。

　　（七）组织每幢（栋）业主选举幢（栋）长（可视具体情况而定）。

　　（八）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　公告：

筹备组应当自成立之日起90日内完成上述工作并公告。

　　公告形式：

书面。

　　公告地点：

物业管理区域内显著位置。

　　公示期间：

7日，在此期间业主可以提出建议或意见，筹备组应当记录。

　　修改确认期：

公示期满后7日内，结合业主提出的建议或意见进行修改，确定拟提交表决的内容。

　　筹备组表决：

　　每人享有一票表决权，筹备组作出决定应当经筹备组中拥有表决权的过半数成员同意（组长没有表决权）。

　　成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。

持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。

　　筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认。

　　Ø筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议。

　　筹备费用：

筹备召开首次业主大会会议、业主委员会活动所产生的费用应由建设单位承担，包括参会人员开支、场地费用、材料费用等，建设单位应将费用支出列出明细并予以保留，作为已履行该项义务的证明。

　　筹备时间：

筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　八、业主委员会候选人报名及征求《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）的修改意见。

　　以筹备组的名义发出业主委员会候选人报名通知并发放候选人报名表，并载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取和递交报名表的时间和地点等事项。

　　业主委员会候选人报名时间为7日。

　　筹备组在物业管理区域内征求全体业主对《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）的修改意见。

　　九、验核委员候选人的业主身份。

筹备组在街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，按照通知中的资格条件要求进行验核（主要验核报名的候选人是否为本物业管理区域内的业主，是否有违反国家法律法规的行为，是否模范履行业主义务等）。

　　筹备组验核业主委员会候选人报名情况后，应将候选人的报名情况如实报送街道办事处（乡镇人民政府），街道办事处（乡镇人民政府）验核完毕后，由筹备组将候选人报名材料在物业管理区域内公示，公示期为7日。

如有业主对候选人的资格提出异议，并有证据证明该候选人不符合候选人条件的，筹备组应在街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下予以核实，在正式公布候选人名单之前将核实情况和处理结果书面告知异议者。

公示期满后，筹备组确定正式的业主委员会委员候选人，并公布正式候选人名单。

　　十、印制选票和表决票，制作投票箱。

筹备组应当于业主大会会议召开前，印制完成选票和表决票，做好选票和表决票印制数量登记，制作选票和表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照投票点的数量制作投票箱。

投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2cm×5cm，箱门贴封条。

　　十一、发出召开业主大会的通知。

筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布：

　　1.业主大会会议议程;

　　2.《管理规约》（草案）;

　　3.《业主大会议事规则》（草案）;

　　4.业主委员会正式候选人资格表;

　　5.表决票和选票式样;

　　6.业主名册及票权数情况;

　　7.其他表决事项。

　　有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。

　　十二、业主大会的召开。

筹备组组建若干发放组及唱票组、计票组、监票组，每组三人以上，由筹备组成员、业主代表组成（委员候选人应回避）。

筹备组根据业主大会会议通知确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议。

（一）采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行：

　　1.发放选票和表决票。

发放组将选票和表决票送达每户业主，确认业主身份。

业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。

如收到选票或表决票的为非业主时，应由非业主及时转交或告知业主。

　　2.投票。

投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式进行。

（1）流动投票。

发放选票和表决票时，业主如愿意立即投票，可将填好的票投入到发放组携带的流动票箱内，并在投票登记表上签字。

（2）集中投票。

筹备组集中一个时段在管理区域出入口或社区居委会等处设立投票箱。

业主将填好的选票或表决票，持业主身份的有效证明到指定的投票箱进行投票。

筹备组应当组织人员（候选人应回避）在投票点做好验核业主身份、签收选票或表决票及登记等工作。

社区居委会派员在现场全程监督。

　　业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票。

代理人须出示业主身份有效证明、书面委托书及本人合法的有效证件。

　　投票时间超过一天的，投票当天截止时，筹备组在业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会见证下对所有的投票箱共同封箱，并放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。

　　投票时间不宜超过7日，但投票截止时，回收选票未达到法定票数的，应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。

　　3.计票。

投票结束后，在街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会的指导监督下，由监票组、计票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。

（二）采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，按以下程序进行：

　　1.入场登记。

由筹备组根据物业产权份额清单对到会的业主核对身份，业主签到登记。

非业主、物业使用人参加大会的，需出示业主身份有效证明、书面委托书，以及本人合法的有效证件。

　　筹备组应确认到会的业主数量符合法定人数和投票权数后才能宣布大会开始。

　　2.宣布会议议程，介绍委员候选人，宣读《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）和《业主委员会委员选举办法》及注意事项。

　　3.发放选票和表决票。

发放组核对业主身份后发放选票和表决票，业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。

　　4.投票。

业主填写好选票和表决票后，自行投放到会场设置的投票箱内。

　　5.统计投票结果。

由唱票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱票、验票，统计投票结果。

　　十三、确定业主委员会委员。

根据业主大会投票的结果确定业主委员会委员。

获得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主同意且获得占总业主人数1/2以上的业主同意的业主委员会候选人当选为正式的业主委员会委员。

　　十四、确定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）等表决事项是否通过。

对《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）等的表决统计，获得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主同意且获得占总业主人数1/2以上的业主同意，《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）等事项才能正式通过。

　　十五、公示选举和表决结果。

筹备组将业主大会对业主委员会委员的选举结果和对《业主大会议事规则》、《管理规约》等的表决结果在本物业管理区域内公告。

　　十六、召开首次业主委员会会议。

自公告之日起，筹备组组长应在3日内负责召集业主委员会委员，召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。

　　十七、业主委员会备案。

业主委员会自选举产生之日起30日内，向县（区）物业行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。

备案时须提交下列材料：

　　1.连云港市业主委员会成立备案申请书;

　　2.首次业主大会会议议程;

　　3.业主大会会议纪要;

　　4.业主委员会委员名单、报名表，产权证明和身份证复印件;

　　5.已通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》等;

　　6.其他材料。

　　十八、刻制印章。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　十九、业主委员会成立通告。

印章刻制后3日内，业主委员会应将《业主委员会成立通告》、业主委员会备案证明（复印件）、《业主大会议事规则》、《管理规约》在物业管理区域内公告。

筹备组自行解散。

　　二十、资料存档。

业主大会选举和表决工作结束后，业主委员会应将涉及选举和表决全过程的书面材料整理存档。

有条件的，对重要的工作进行数码拍照留存。

　　上述所有的公示、公告等均应在物业管理区域公示栏或其他显著位置张贴。

物业管理区域内人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选出一名业主代表参加业主大会会议。

涉及投票选举或表决的，须由业主本人亲自表决签名。