房地产开盘财务工作准备.docx
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房地产开盘财务工作准备
企业幵盘是企业a新a公司发展的关键节点，是对企业产品的市场定位推广的集中检验,在项目经营活动中具有举足轻廉的作用.
开盘活动中财务工作的罰推进是保证幵盘師IJ进行的坚实M■保证公司经营如的直
房地产幵盘销售过程主要分为认咖、幵盘㈱«s.集中签约期等三个吹,每个阶段财务的工作的侧直点既有車叠又有不|司・
认筹开盘前期准备工作简介
认筹期财务工作简介
认筹期财务工作简介
开盘解筹期财务工作简介
集中签约期财务工作简介
幵盘全过程财务工作关键点总结
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开始时间
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叔金融机构洽谈很行POS机『鸟力争费率优惠，5E成丈装以及《训T作
2014-03-10
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2014-03-17
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MSffl的推盘计划给制人员安袖需求农并确定何位职磺
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嫦认财鈔E作的树«s职黄.组织超n和关操柞训（金明源）
2014-04-11
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购SWH关业务SMR（nfa«以及税局专用牧1R＞并进行領购ail台肾理
2014-04-11
2014-04-17
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确定认《吋可起合公司握前盒购房人个人信用侑息的合作《行名单
2014-04-01
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2014-03-03
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轶件营用软追向《^7^怖5谈，«认合作银行
2014-04-01
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签订按橢令作协议
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2014-04-04
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项口集屮签釣
2014-05-05
2014-05-11
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•收银区要尽圈闭（或半封闭）
•寵定的至少3至4麴臓路,用琢PO5机
・如果有条件可竣监控灘头
办理收银相关
银行提早上门翅POS系统,进行测试.剧I相关岗位人员使用方法
・皱预售房諛齬进A监g户，如額贝0©靛朝位盼；
・如果有条件办理可以颔金的对公柜员机卡，以备存顾金时便用。
申请购置相关物资
•申请定制保险柜用于销售现场存放雜我临时现金，保险柜存放位置必wa；
•申轆置电脑ii®针测机,专门SESSS肠收银使用；
•购置馳机用于硕曲做輙见.题期行系统升级的删札
确定蜩人员岗位职责
•招邮员,希录并入昨编制或者从其他关联单位
•鳩销鮒fiM,预的工作SWA员需求,编制项目公司瞬人员现瘀攔十划,如果有讓可以向上级公司提出人员支援需求申请；
•组织1场收银员城项目公司财务部全员参加明源销售软件以S金鹏开盘软件的操作培训.申谓用户名,确定各岗位操作权限和职责
•购买通用收款收据用于收取认筹金和定金时使用；
・提早痿洽联系税务局,购买销售不动产和服务业预售发票或专用收据；
•争取开票授权额S,舞税务局专用开票系毓，安H阴关人员学习税务局专用开作勰;
•公司在房产登记部门备案完毕销售价格表后,在税务开票系统中录入待售房rw雳,房辭,觀面积擬，以节约礦开票时间.
确走合作按揭银行
'签订按揭
合同
虚前与金融机构沟a.了解墓础画曲以又工作方式•初步筛帼行
兴可否Sd合提前童购房人个人倍朋息“按揭利琢平（墓）©5«培）张按揭住獻客户的要求（年龄、换户
汝揭产品类型（任宅、商业以及车库等）皿否可以办廉公积金削
湘齢可否飾汝歸雌比钏
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认筹开盘前期准备工作■按揭工作■扣款条款补充
.■
由于银行为了保证其自身资金安全，一SSW兄下习惯在合同上约定对于客户违约，开发商作为担保方银行可以直接从开发商账户扣款「这样在気度上会威胁我公司资金安全，建议修改为通知扣款条款:
通知扣款（建议采用）
若客户按揭货款岀现關,甲方需要咖敢乙方，乙战到通知之日起5个工作日内将借款人贷款酬
所欠本息缴砌质押保证金专用账户内”以便贵行从保证金账户中扣款代借款人还款。
戟扣款（不建议采用）
若客户按揭贷款出现逾期,甲方（鱷银行）有权扣划乙方（开发商）疲揭银行开立的任一账户中的资
金用于清館扣划后甲方应将扣划所涉账号、合同号、扣划金额及剩余的债务金额通知乙方。
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響主要廻色
开盘解鞠：
围绕最大程度的（解筹）认购率,选择推售方式,确屈^售房源及价格,规范推售过程并进行清晰俶｛的职M划分>实现快速W效的i爛鐸。
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-财务工作主要任务：
持续一到两天,一般情况不收取房款,主要工作为业主换定金
•内部参与人员：
需要根据营销部现场售控人数相应配置财务人员
•外够驷勾：
一JIS情况下此阶段不彳魂场协助
解筹期财务工作
明源系统中录入客户认购收款信息
销售系统中更新认购信息
金鹏系统中将息与解筹®&1行关联
集中签约期财务工作
集中签约期：
项目开盘认购后的一段时间内（一般为一周时间），组织协调客户办理完毕银行按揭以及销售合同签订的工作。
•财务工作主要任务：
集中签约期为一周时间,财务主要工作收取首期房款、开具税局专用收据以及配合协调银行按揭事宜。
•内部参与人员：
现场收银员（如果有需要可以增派财务部同事支援）,销售会计主要跟踪按揭办理事宜
•外部参与机构:
该阶段需要合作银行进场办理相关按揭业务
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T对预售阶段的票据缶各地方税局要求不完全一致.例如江苏昆山地方税局要求开具销售不动产和I艮务业专用预售媒;江酶HL九江等税惡求要求开具销售不动产和服务业专用预Biiai；ro圳地方瀬对此不蚀魏定,企颐以使用通用1*嫌殛,待交房敢Tm销售发票；各公詆根据各tl城策要求酌1敵ts;
*2由于公司目前的分期付款主要是特殊客户瞒时间延期支付行为（月），为保证票据的訥使用,选灘»^—笔房臓付时用预售票据
开盘全过程财务工作关键点
硕蝴的内畴
•建立勰昭台瞬系『自制棘和税局专用票揭进彳扮类领购配昶
•蹄同躺鳩控制：
•1.认筹票餓定金剽民定金雜换房款票据时，必须坚持做到旧票据客户联附在新票据存根联后;-2.若客户确苞跌票！
g,需要M填勰酗游明.并附怖鱷后;
-3、退漏金时.必须收回认筹金收据客户联併将其附在退款申i»后一ffl?
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埶销售系统中wgtl
总结
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1、房地产企峻中开盘销售时,由于客户众多,工作任务繁雷.销售现场的资金管控较为复杂,资金风脸点较多；
2、开盘销售既涉及公司内部各个部门协同作业,又涉及外部代理公司以及银行、客户之间的协同配合,流程上稍有差池会引起客户抱怨,降f顼场效率
）、公司资金安全是房地产销售财务工作的首要任务,制定严格的制度，岗位职\/责以及操作流理加颤场收银的内SH空制；
2、在保证资金安全的前提下,加强各部门协同效率,通过优化流程、系统管理等方式，提升财务收银、销售回款管理以及银行触的工作效率，提升客户满誉度的同时加强公司资金管理效率.
在保碗司％^«£5¥阪客户林度
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