存量房交易市场价格估价方案.docx
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存量房交易市场价格估价方案
工作实行方案-存量房交易市场价钱估价
依照“存量房交易市场价钱估价项目”的详细要求，本次是对存量房住所采纳批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住所存量房在未
进行批量估价前按个案进行估价，依据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及有关国家标准，制定本估价工作方案。
一、成立特意估价小组
项目总负责人：
***（所长，注册财产评估师、房地产估价师）
负责与拜托方协调、交流工作
项目组长：
全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；
主要成员：
**（副所长，注册财产评估师、房地产估价师、土地估价师）
**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）
**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）
**（项目经理，注册土地估价师）
组员：
主要负责采集估价资料，协助组长达成任务，主要成员：
**（估价员）
**（估价员）
**（估价员）
**（估价员）
**（估价员）
二、时间计划
税务部门将纳税人提交的有关评估资料信息传达给我公司后，我公司在接到
税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。
三、估价程序
（一）接受拜托：
税务部门将纳税人提交的有关估价资料信息传达给我们，
我们即为接到税务部门委找的估价任务。
（二）现场检查：
估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产
估价师及技术人员进行现场检查，到现场采集资料、勘查实物状况，并做现场记
录。
（三）采集估价资料。
依据拜托估价目的及估价时点，采集有关估价对象的
精选文库
权属资料以及市场询价等方面的估价资料。
（四）评定估量。
依据采集的资料及现场勘查的状况，依照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及有关国家标准，依照《**省地方税务局对于印发展开应用房地产估价技术增强存量房交易税收征管工作推行应用实行方案的通
知》和《**市人民政府办公厅对于展开应用房地产估价技术增强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，联合估价对象的详细状况，进行方法合用性的议论和判断，选择估价方法并选用适合的参数，估量委估对象的价值。
（五）编制和提交估价报告。
由估价小组组长负责编制估价报告草稿，报告草稿经项目总负责人审察后与拜托方进行必需的交流，并依照本公司内部规定的复核制度进行复核后出具报告，并依照拜托要求两日内将估价报告上交至税务部门。
（六）工作稿本归档。
依照有关档案管理方法进行估价稿本归档。
四、估价技术方案
依据《房地产估价规范》，房地产税收估价，应兼备公正、效率和成本。
对同类房地产数目许多、互相之间拥有必定可比性的应税房地产，应优先采纳批量
估价方法进行估价。
对同类房地产数目较少、可比性差、难以采纳批量估价方法估价的应税房地产，应采纳个案估价方法进行估价。
依据本项目的估价要求，主假如对存量房住所采纳批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住所存量房在未进行批量估价前按个案进行估价。
所以我们依据不一样的估价对象，依照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及有关国家标准，拟订了详细的估价技术方案。
（一）存量房住所采纳批量估价或信息补录
为高效率、低成当地达成大规模目标房地产的估价工作,保证估价过程科学合理,本次对存量房住所采纳批量估价，采纳的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。
详细技术路线：
一是选定基准住宅；二是依照成片、连续、同质等原则，区分红若干地区，经过市场调研、交易比平等方法，利用交易样本数据，获取各地区基准住宅的估价值；三是选出地区中房子质量、价钱显然高于其余小区的项目
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作为特别项目，独自确立小区住宅的估价值；四是确立基准住宅的修正系数。
修
正因素包含建成年月、房型、楼层等因素；五是将各地区及小区住宅的估价值下
浮必定比率，作为估价存量房交易价钱的基础，再联合上述修正因素，确立存量
房交易价钱估价值。
估价流程
选
取
可
比
市场状况修正
实
批
建筑成新修正
批
例
确
建
量
量
建筑构造修正
定
立
导
估
确
标
可
入
建筑面积修正
价
定
准
比
房
结
房
存
价
产
建筑层次修正
果
产
量
格
基
因
房
基
础
建筑朝向修正
素
础
信
区中地点修正
修
息
正
建筑单元修正
1、确立标准存量房
1.1建立标准存量房种类:
主要分为：
独立院落住所、低层住所、多层住所、
中高层住所、高层住所、超高层住所、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅等。
1.2评税分区的区分及数据采集
将**市市城区依照行政区划区分行政地区;依据每个行政地区繁荣程度、交通便利程度、环境景观、医疗教育基础设备齐备程度,将各个行政地区分红评税分区;考虑到每个大评税分区房子建筑年限、朝向和楼层等因素,再成立小评税分
区;在每个小评税分区内找寻房地产交易实例,对没有交易实例的评税小区,选用样本房;对有交易实例的评税小区选用实例,在全市找寻多个交易实例,经过挑选,
确立可比实例库，并及时更新可比实例库。
2、可比实例的选用
2.1可比实例选用的原则
选用的可比实例要与估价对象在同样或相像小区内且为同样房子类型;可比
实例的建筑构造要与估价对象的建筑构造同样、邻近并区分有无电梯;可比实例
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的交易日期应在1年内;可比实例的交易种类要与估价对象的交易种类相符合;
可比实例的成交价钱应是正常成交价钱或能修正为正常成交价钱。
2.2标准房的制作
没有可比实例的小区,按上述原则选用标准房。
采纳与估价对象同样或相像
小区内的同样房子类型,成立标准房价钱。
2.3成立可比价钱基础
选用可比实例后,对可比实例的成交价钱进行换算办理,以单位平方米售价
为可比价钱基础,面积为建筑面积。
3房地产价值修正
3.1市场交易状况修正
房地产市场是一个不完好市场,成交价钱易受非正常状况的影响,要将非正
常状况下的成交价钱修正为正常状况下的成交价钱。
3.2交易日期修正
在可比实例的成交日期至存量房交易价钱申报估价时点时期,若房地产价钱
安稳,则不进行交易日期修正;若房地产价钱上升或下跌,则应付房地产价钱指数
进行交易日期修正。
3.3地区因素修正
地区状况对房地产价钱影响因素主要包含繁荣程度、交通便利程度、环境景观、公共服务设备齐备程度等。
因选用的可比实例与存量房交易价钱申报估价对象在同样、邻近小区内,繁荣程度、交通便利程度等因素一致,所以不对地区因素修正。
3.4个别因素修正
个别因素的调整内容比许多,主要包含新旧程度、建筑规模、建筑构造、设
备、装饰、平面布局、工程质量、楼层、面对光景、采光及朝向等。
在同一存量
房交易价钱申报估价分区内,也有一些因素是不便于修正的。
如房地产类型、建
筑构造、交易种类和局部公共设备（电梯）等因素。
假如不对其修正,就需要在存
量房交易价钱申报估价时选择与其同样种类的房地产交易事例。
4房地产估价值确实定
4.1确立比准价钱
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比准价钱＝可比实例成交价钱
×（1±T%）×（1±R%）×（1±S%）×（1±X％）×（1±Y%）×（1±Z%）4.2求取待估价对象最后比准价钱
V＝（V1+V2+V3+?
Vn）/n
4.3确立房地产估价值
房地产估价值＝V×M
T%-从成交日期至存量房交易价钱申报估价时点可比实例价钱涨跌百分率
R%朝-向调整系数S%-楼层系数差X％-面对景观（山）修正系数Y%-面对景观（水）
修正系数Z%-其余因素修正V-最后比准价钱
V1、V2、V3、?
Vn—n个修正、调整后的比准价钱,详细的可比实例个数为
3-5个
M-待估价对象的建筑面积
（二）非住所存量房
非住所存量房指的是指已被购置或自建并获得全部权证书的不用作住所的
房子，主要包含营业用房、办公、商业、车库等非住所存量房的估价，因其价值
受影响因素较住所复杂，交易事例相对住所也要少。
所以非住所估价难以用一致
的标准去权衡，采纳个案估价，依照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》
以及有关国家标准，主要估价操作方案以下：
1、估价基础数据的采集、整理
为促使估价业务的顺利展开，做好估价基础数据的采集整理工作，一定全面
认识我市房地产市场行情，掌握地方有关规定，并经过市场检查、概括剖析等方
法采集整理必需的估价技术参数、基础数据，包含：
1）各地段住所、商业、办公、工业等各种类房地产的市场价钱和租借价钱；
2）土地基准地价、征地赔偿费、各样规费及配套文件；
3）房子重置价钱及配套文件；
4）新建房子造价水平及成本花费构成；
5）城市房子拆迁赔偿方法、赔偿标准及配套文件；
6）其余地方性规定等资料。
2、制定估价作业方案,组织实地勘探
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主要包含拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进
度安排。
对技术复杂、工作量大或时间紧急的估价项目，业务部门应及时向公司
领导说明状况，申请分配人员，以保证准时交托报告。
实地勘探是估价程序中正确认识估价对象的必需步骤。
无论何种估价目的和
估价项目种类，存档的估价报告一定附有《房地产估价现场勘探表》和现场照片，
并由勘探人、有关人员在勘探表上署名.
3、估价方法采纳
3.1房地产估价方法的采纳
依据《房地产估价规范》的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、利润法、成本法、假定开发法。
对同一估价对象宜采纳两种以上的估价方法进行估价。
依据已明确的估价目的，
若估价对象适合采纳多种估价方法进行估价，应同时采纳多种估价方法进行估价，不得任意弃取；若一定弃取，应在估价报告中予以说明并陈说原由。
有条件采纳市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
收
益性房地产的估价，应采纳利润法作为此中的一种估价方法。
拥有投资开发或再
开发潜力的房地产的估价，应采纳假定开发法作为此中的一种估价方法。
在无市
场依照或市场依照不充足而不宜采纳市场比较法、利润法、假定开发法进行估价
的状况下，可采纳成本法作为主要的估价方法。
现就本项目常有几类用途的非住所房地产评估方法选择和操作做简要说明以下:
3.1.1商业房地产估价的常用方法
商业房地产估价能够采纳利润法、市场法、成本法等进行估价。
（1）利润法。
商业房地产的一个重要特色是能够用以获取利润，商业房地
产的价值正是表此刻它的获取利润的能力上，所以利润法是商业房地产估价最为
常用的方法之一。
（2）市场法。
商业房地产的转售转租比较屡次，特别是小型商店更是这样，
所以较易获取交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法
之一。
商业房地产估价的估价方法固然基本一致，但在详细的技术路线选择和办理
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上又各有特色。
按经营方式可分为出租型和商业营运型两类，
（1）出租型商业房地产主要采纳利润法和市场法进行估价。
采纳利润法估价的要点是求取租金利润。
采纳市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：
一是直接求取商业房地产价钱；二是求取商业房地产租金。
（2）营运型商业房地产主要靠经营获取收入。
按规模又可分为：
（1）整幢商业房地产估价，主要采纳利润法和市场法。
对整幢商业房地产进行估价时，第一应详尽认识不一样楼层的商业业态、经营方式、种类、收入水平差异等；其次认识同层商业房地产店面的散布格局及价钱散布影响因素；最后依据不一样楼层的详细状况、交易实例采集的难易程度、潜伏租金及其经营花费测算的难易程度而选择不一样的估价方法。
（2）整层商业房地产估价主要采纳市场法和利润法。
往常状况下整层销售或出租的交易实例较少，所以，常常选用近似估价对象的单个商店的成交实例作为可比实例，而后进行修正得出整层商业房地产的价钱。
3）同层商业房地产不一样店面评估，对于同层商业房地产不一样店面进行估价时，可先评估出一个店面的价钱，其余店面的价钱在此基础长进行适合修正得出不一样店面的估价结果。
3.1.2商务办公房地产估价
商务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或公司从事各样业务经营活动的建筑物及其隶属设备和有关场所。
写字楼可从不一样角度、依照不一样标准进行分类和分级。
按建筑面积的大小不
同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，此中建筑面积在1万平方米以下的
为小型写字楼；建筑面积在1～3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平
方米以上的为大型写字楼。
按使用功能不一样，可将写字楼分为：
①纯真型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其余功能（展现厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既能够办公还能够住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其余多种功能，如展现厅、商场、公寓、餐饮等功能。
按写字楼所处的地点、自然或质量状况和利润能力不一样，可将写字楼分为甲、乙、丙三个品位。
此中，①甲级写字楼拥有优胜的地理地点和交通环境，建筑物
的物理状况和建筑质量优秀，利润能力强，有完美的物业服务；②乙级写字楼具
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有优秀的地理地点，建筑物的物理状况和建筑质量优秀，建筑物的功能不是最初进的，建筑物存在自然磨损，利润能力低。
新落成的同类写字楼；③丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在显然的物理磨损和功能陈腐，租金水平较低。
商务办公房地产估价的常用方法是利润法、市场法等。
（1）利润法。
商务办公房地产往常采纳出租经营，所以利润法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一。
（2）市场法。
商务办公房地产的转售转租比较屡次，所以较易获取交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。
３.1.3车库估价方法
泊车库估价方法主要有市场法、利润法。
对于地下泊车库一般分为两种状况：
一是开发商拥有车库独自产权，可对车
库自由履行利润和处罚权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不可以独自销售
所以泊车库估价方法的选择，第一应当要点考虑其权属状况，判断其能否属
于经营性房地产；其次，应当观察周边房地产中近似房地产的租售状况，以此来确立采纳何种估价方法。
市场法的选择，取决于能否拥有大批泊车库交易实例资料，同时估价对象应
为可转让的。
利润法的选择，主要鉴于估价对象属于经营性物业，有较稳固的利润。
与地上房地产对比，地下泊车库在必定程度上处于隶属地位
3.2土地使用权估价方法的采纳
依据《土地估价规程》的要求，依据宗地用途选择不一样的估价方法，对同一
估价对象应采纳两种以上的估价方法进行估价。
估价人员应从估价资料、估价方
法、估价参数指标等的代表性、适合性、正确性方面，对各试算价钱进行客观分
析，并联合估价经验对各试算价钱进行判断调整，确立估价结果。
依据地产用途不一样，宜分为住所用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、
交通用地和综合用地等；并可按开发程度不一样，分为待开发土地、已开发土地、
在建用地和已建用地等
3.2.1居住类宗地价钱评估
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居住用地估价，宜采纳市场比较法、节余法（假定开发法）、利润复原法和
基准地价系数修正法。
此中：
1）独立住所用地价钱评估：
应要点剖析：
城市地理地点与天气条件、
居民生活方式、社会、地域经济增加、财政金融状况与利率水平、景观、人文环
境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。
一般应首选市场比
较法，但如极具特征则不宜采纳。
2）高档公寓用地价钱评估：
应要点剖析：
居民的生活方式、人文环境与景
观、基础设备与公共配套、交统统畅程度、规划限制、容积率、地形条件等因素
对地价的影响。
一般应首选市场比较法，辅之以利润复原法、假定开发法或基准地价系数修正法。
3）一般住所用地价钱评估：
应要点剖析：
城市人口数目与家庭规模（社会）、经济发展水平、居民收入与花费水平，居民住宅条件、政府的住宅花费政策与住宅金融政策、地区地点、公交便利程度、基础设备与公共配套、规划限制、容积
率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。
一般应首选市场比较法，辅之以假定开发法、利润复原法或基准地价系数修正法。
评估已售公房和经济合用房（安居房）地价时，应注意与一般商品住所用地的权益差异。
4）简略住所用地价钱评估：
简略住所用地多为待拆迁改造用地，评估此类
用地价钱时，如无特别需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。
商业金融业用地宗地价钱评估
商业金融业用地估价宜采纳市场比较法、利润复原法、节余法（假定开发法）
和基准地价系数修正法。
此中:
1）金融保险业用地价钱评估，应要点剖析：
当地金融保险业的地位与
作用；估价对象能否位于某级金融中心以及临街状况等。
2）办公服务类宗地价钱评估，应要点剖析：
当地经济发展水平及服务业在公民经济系统中的比重、与行政经济中心的靠近程度、交通便利程度、周边人文环境及公共配套设备（购物及娱乐场所等）。
3）综合商厦类宗地价钱评估，应要点剖析：
辐射区内的固定人口与流感人口、居民购置能力、商业繁荣程度与集聚程度、客流量与交统统畅程度等。
4）一般零售店类宗地价钱评估，应要点剖析：
服务范围内的人口数目、收入
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水平与能力等。
5）估旅行宗地，要点剖析：
景点等及著名程度、自然与人文景、交统统畅程度⋯⋯。
工、用地宗地价钱估
工、用地估价宜采纳市比法、成本迫近法和基准地价系数修正法。
此中;1）井、区用地价钱估，注意：
宗地外开程度的定，可开
采年限与出年限的关系、土地整理的易程度、相土地的使用限制等；
似油气田用地，注意：
宗地外开程度的定，土地使用与他利之的
关系。
2）制造、力、煤气及水的生和供用地价钱估，注意：
特色、用地模、用地度、染程度、城市划的影响、用途及的易程度。
3）、高新技企用地价钱估，注意品的高技、高附带特色、染小、境好、土地利用程度高、及与信息集散地的靠近程度、取人力源的易程度、的齐集度与关度等。
4）用地价钱估，注意：
开程度的定、交通的方便程度、土地利用的时机成本等。
合用地宗地价钱估
合用地指集公、商住（公寓）、餐、物、于一体的代化合
大厦或大厦群用地。
合用地价钱估方法,可用利润原法、市比法、节余法和基准地
价系数修正法。
合用地价钱估的关是正确掌握同一建筑物中各不一样利用部分的重
及各部分之的互相作用。
合用地价钱估不可以等于各不一样利用部分所分土地价之和。
合
利用的土地价可能大于或小于各不一样利用部分所分土地价之和。
无用何种方法，能够先分估各不一样利用部分所分土地的价钱，然
后依据宗地的主要用途、地区的主要土地利用型及地区各不型的
市价钱，行宗地各利用方向互相之的影响程度修正。
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4、估价结果确立
估价结果应在对不一样估价方法的测算结果进行校核和比较剖析的基础上合
理确立。
在确认所采纳的估价方法的测算结果无误以后，应依据估价目的和不一样估价方法的合用程度、数据靠谱程度、测算结果差异程度等详细状况，并经过剖析，采纳简单算术均匀、加权算术均匀等方法计算出综合结果，或采纳此中一种估价方法的测算结果作为综合结果。
五、估价质量要求
（一）估价结果质量要求
对不一样估价方法的测算结果应做以下检查，找寻致使它们之间差异的原由，并除去不合理的差异：
1）估价测算过程能否有误；2）估价基础数据能否正确；3）估价参数选
取能否合理；4）计算公式采纳能否适合；5）不一样估价方法的估价对象范围是
否一致；6）不一样估价方法的估价前提能否同样；7）采纳的估价方法能否合用
估价对象；8）估价假定能否合理；9）能否依照了相应的估价原则；10）房地
产市场能否处于特别状况。
当采纳不一样估价方法时的估价结果有显然误差时，对所选用的估价参数、基
础数据、计算过程、估价方法等的核查，最后使估价结果达到客观、公正、合理。
（二）估价报告的质量要求
对估价报告的整体要求是全面、客观、公正、正确，并有优秀的包装质量（报告的封面、纸张、构成、格式等由公司一致设计）。
禁止出现错别字、报告编号错误、装订错误等初级错误，不得出现描绘错误、计算过程和计算公式错误、选用参数错误和报告内容缺乏等质量问题。
详细应做到以下几点：
1真切，即应按事物的原来面目陈说事实、描绘状况、说明状况，没有虚假记录；2客观，即应不加个人偏看法进行表达、剖析和议论，得出的结论应有充足的依照，没有误导性陈说；3正确，即估价基础
数据应正确，用语应明确必定、防止产生歧义，对未予以核实的事项不得草率写入，对难以确立的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞；4完好，即应供给必需的信息，全面反应估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重要遗漏；5清楚：
即应有条有理，用简短
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的文字对有关状况和问题进行概括总结，防止不用要的重复，便于估价报告使用者理解和使用；6规范，即估价报告的制作应切合规定的格式，文字、图表等的使用应切合相应的标准，有关专业术语应采纳相应专业明文规定或商定俗成的术语。
六、主要控制保障举措
估价过程中，估价人员应严格执行我公司内部管理制度，如《估价质量管理
制度》、《档案管理制度》、《估价报告三级审察制度》、《技术负责人制度》、《公司财务制度》，严把报告质量关，以慎重和专业态度，保证整体时间进度及提交评估成就的质量。
（一）人员保障举措
为保证估价项目的及时达成，投入足足数目的专业人员，我公司本次特意建立特意的估价小组，由公司主要领导直接负责，并派出四名项目经理和五名估价助理人员，同时依照拜托方要求派驻特意人员到指定工作地址工作。
依据项目供给的财产规模和时间上的要求，我公司可随时组织估价队伍，各估价人员在一致方法、一致标准、一致时点的基础上同步展开工作。
第一时间与客户联系，商定勘查现场时间，保障按拜托方要求出具正式估价报告。
（二）估价过程控制
每个估价项目起码有一名参加该项目的注册房地产估价师或土地估价师亲身到估价对象现场，察看、检查、查对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况，拍摄反应估价对象外观和内部状况以及四周环境和景观的照片等影像资料，增补采集估价所需的对于估价对象的其他资料和有关房地
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