营改增申报指引房地产业一般纳税人.docx

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营改增申报指引房地产业一般纳税人

营改增申报指引——房地产业（一般纳税人）

营改增申报指引———房地产业（一般纳税人） 

一、填写顺序

　　一般纳税人按照以下顺序填写申报表：

　　1.销售情况的填写

　　第一步：

填写《增值税纳税申报表附列资料

（一）》（本期销售情况明细）第1至11列；

　　第二步：

填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）。

（有差额扣除项目的纳税人填写）

　　第三步：

填写《增值税纳税申报表附列资料

（一）》（本期销售情况明细）第12至14列。

（有差额扣除项目的纳税人填写）。

　　第四步：

填写《增值税减免税申报明细表》。

（有减免税业务的纳税人填写）

2.进项税额的填写

　　第五步：

填写《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）。

（有不动产进项税额分期抵扣业务的纳税人填写）

　　第六步：

填写《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》。

（有固定资产（不含不动产）进项税额抵扣业务的纳税人填写）

　　第七步：

填写《增值税纳税申报表附列资料

（二）》（本期进项税额明细）。

　　第八步：

填写《本期抵扣进项税额结构明细表》。

3.税额抵减的填写

　　第九步：

填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）。

（有税额抵减业务的纳税人填写）

4.主表的填写

第十步：

填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》。

（根据附表数据填写主表）

二、业务填写

（一）一般纳税人销项　

某房地产企业为一般纳税人，2016年6月发生以下业务：

1.销售自行开发的商品房，取得含税销售额11100万元，给对方开具了增值税专用发票。

该项目的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是在2016年4月30日后的房地产项目。

【解析】

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的不动产，税率为11%。

该房地产企业含税销售额为11100万元。

　　不含税销售额=11100÷（1+11%）=10000万元

　　销项税额=10000×11%=1100万元

【申报表填列指引】

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第4栏第1列“一般计税方法11%税率”应填写10000万

　　附表一第4栏第2列“一般计税方法11%税率”应填写1100万

2.销售一套商品房，该商品房是以接盘形式购入的，购入时为未完工的房地产项目，该企业继续开发后，以自己的名义立项进行销售。

取得含税销售额为11100万元，给对方开具了增值税普通发票。

【解析】

　　房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的不动产，税率为11%。

不含税销售额=11100÷（1+11%）=10000万元

销项税额=10000×11%=1100万元

【申报表填列指引】

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一中第4栏第3列“一般计税方法11%税率”中应填写10000万

　　附表一第4栏第4列“一般计税方法11%税率”应填写1100万

3.销售自行开发的房地产项目，取得含税销售额为11100万元，给对方开具了增值税普通发票。

该项目在取得时支付的土地价款为1000万元，并取得了省级以上部门开具的财政票据。

该企业销售的房地产建筑面积为1000平方米，可供销售的建筑面积共10000平方米。

【解析】

　　房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

　　当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

　　当期允许扣除的土地价款=（1000÷10000）×1000=100万元

　　销售额=（11100-100）÷（1+11%）=9909.91万元

　　销项税额=9909.91×11%=1090.09万元

【申报表填列指引】

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第4栏第3列“一般计税方法11%税率”中应填写9909.91万

　　附表一第4栏第4列“一般计税方法11%税率”应填写1090.09万

4.销售自行开发的房地产老项目，即为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是在2016年4月30日前的房地产项目，取得含税销售额为10500万元，给对方开具了增值税普通发票。

该项目在取得时支付的土地价款为1000万元，并取得了省级以上部门开具的财政票据。

该企业对该项目选择简易征收。

【解析】

　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

　　不含税销售额=10500÷（1+5%）=10000万元

　　应纳税额=10000×5%=500万元

【申报表填列指引】

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第9b栏第3列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写10000万

　　附表一第9b栏第4列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写500万

5.销售自行开发的商品房，2016年6月取得预收款1100万元。

【解析】

　　一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　应预缴税款按照以下公式计算：

　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　该企业属于按照预收款方式进行销售房地产开发项目。

　　应预缴税款=1100÷（1+11%）×3%=300万元

【申报表填列指引】

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表四第4栏第2列“销售不动产预征缴纳税款”应填写300万，并带入主表第28栏“分次预缴税额”

　　增值税预缴税款表第2栏第1列“销售不动产栏次”应填写1100万（此处填写为含税额）

　　增值税预缴税款表第2栏第3列“销售不动产栏次”应填写3%

　　增值税预缴税款表第2栏第4列“销售不动产栏次”应填写300万

6.2016年6月转让土地使用权，取得含税销售额111万元，并开具普通发票，应缴纳增值税如何计算？

【解析】

　　当月不含税销售额=111÷（1+11%）=100万元

　　销项税额=100×11%=11万元

【申报表填列指引】

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第4栏第3列“一般计税方法11%税率”应填写100万

　　附表一第4栏第4列“一般计税方法11%税率”应填写11万

7.销售2016年5月1日以后取得的不动产，取得销售收入222万元，并开具增值税专用发票，发票金额注明200万元，税额为22万元。

购入时买价为111万元，购入时取得符合规定的发票，则A企业如何申报？

【解析】

　　本月不含税销售额=222÷（1+11%）=200万元

　　在地税预缴税额=（222-111）÷（1+5%）×5%=5.29万元

　　应纳税额=200×11%-5.29=16.71万元

【申报表填列指引】

　　在不动产所在地主管地税机关预缴税额为5.29万

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第4栏第1列“一般计税方法11%税率”应填写200万

　　附表一第4栏第2列“一般计税方法11%税率”应填写22万

　　主表第28栏第1列“分次预缴税额”应填写5.29万

8.销售2016年4月30日前购入不动产，购入时花费105万元，该纳税人于2016年6月将该不动产销售，取得收入210万元，并开具普通发票，发票金额为200万元，税额为10万元，该销售选择按照简易计税方法计税。

【解析】

　　该纳税人销售转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　本次的含税销售额为：

210-105=105万元

　　在地税预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元

　　在国税申报纳税：

105÷（1+5%）×5%-5=0万元

【申报表填列指引】

　　在不动产所在地主管地税机关预缴税额为5万

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第9b栏第3列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写200万

　　附表一第9b栏第4列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写10万

　　附表一第9b栏第12列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写105万（由附表三带入）

　　附表三第5栏“5%征收率的项目”中“本期服务、不动产和无形资产价税合计额”应填写210万

　　附表三第5栏“5%征收率的项目”中“本期发生额”应填写105万

　　附表三第5栏“5%征收率的项目”中“本期实际扣除金额”应填写105万

　　主表第28栏第1列“分次预缴税额”应填写5万

　　在不动产所在地主管国税机关申报纳税为0元

9.销售2016年4月30日前自建的不动产，该纳税人于2016年6月将该不动产销售，取得收入105万元，并开具普通发票，该销售选择按照简易计税方法计税。

【解析】

　　该纳税人销售转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　不含税销售额=105÷（1+5%）=100万元

　　在地税预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元

　　在国税申报纳税=105÷（1+5%）×5%-5=0万元

【申报表填列指引】

　　在不动产所在地主管地税机关预缴税额为5万

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第9b栏第3列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写100万

　　附表一第9b栏第4列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写5万

　　主表第28栏第1列“分次预缴税额”应填写5万

　　在不动产所在地主管国税机关申报纳税为0元

10.某纳税人2005年购买一层写字楼，价格2000万元，取得《不动产销售统一发票》。

2016年6月将该层写字楼以5150万元价格售出。

该企业选择简易计税方法：

 【解析】

　　在不动产所在地主管地税机关预缴：

（5150-2000）÷（1+5%）×5%=150万元

　　开具发票不含税金额：

5150÷（1+5%）=4904.76万元

　　开具发票税额：

4904.76×5%=245.24万元

　　在机构所在地主管国税机关申报纳税：

（5150-2000）÷（1+5%）=3000万元

　　应纳税额=3000×5%-150=0万元

【申报表填列指引】

　　在不动产所在地主管地税机关预缴税额为150万

　　增值税一般纳税人申报表

　　附表一第9b栏第3列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写4904.76万

　　附表一第9b栏第4列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写245.24万

　　附表一第9b栏第12列“简易计税方法5%征收率的服务、不动产和无形资产”应填写2000万（由附表三带入）

　　附表三第5栏“5%征收率的项目”中“本期服务、不动产和无形资产价税合计额”应填写5150万

　　附表三第5栏“5%征收率的项目”中“本期发生额”应填写2000万

　　附表三第5栏“5%征收率的项目”中“本期实际扣除金额”应填写2000万

　　主表第28栏第1列“分次预缴税额”应填写150万

　　在不动产所在地主管国税机关申报纳税为0元

（二）一般纳税人进项

　　该房地产企业2016年6月发生以下购进项目，取得增值税抵扣凭证，并在当月进行抵扣，具体业务如下：

1．17%税率的进项

（1）购买打印机一台，不含税金额为1000元，并取得对方开具的增值税专用发票，当月进行认证抵扣。

【解析】

　　进项税额：

1000×17%=170元

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写1000元，税额应填写170元

　　附表《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》“增值税专用发票”栏当期申报抵扣的固定资产进行税额应填写170元

　　附表《本期抵扣进行税额结构明细表》第2栏“17%税率的进项”金额应填写1000元，税额应填写170元

（2）以经营租赁方式租入一辆货车，支付租赁费2000元，取得了对方开具的增值税专用发票，当月进行认证抵扣。

【解析】

　　进项税额：

2000×17%=340元

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写2000元，税额应填写340元

　　附表《本期抵扣进行税额结构明细表》中第3栏“有形动产租赁的进项”金额应填写2000元，税额应填写340元

2．11%税率的进项

（1）取得货运企业开具的增值税专用发票，金额10万，税额1.1万。

【解析】

　　进项税额=10×11%=1.1万

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写10万，税额应填写1.1万。

　　附表《本期抵扣进项税额结构明细表》第6栏“运输服务的进项”金额应填写10万，税额应填写1.1万。

（2）修缮办公楼取得建筑企业开具的增值税专用发票，金额20万，税额2.2万。

【解析】

　　进项税额=20×11%=2.2万

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写20万，税额应填写2.2万。

　　附表《本期抵扣进项税额结构明细表》第8栏“建筑安装服务的进项”金额应填写20万，税额应填写2.2万。

　　（3）租入仓库取的增值税专用发票，金额30万，税额3.3万。

【解析】

　　进项税额=30×11%=3.3万

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写30万，税额应填写3.3万。

　　附表《本期抵扣进项税额结构明细表》第9栏“不动产租赁服务的进项”金额应填写30万，税额应填写3.3万。

　　（4）购入办公楼取得增值税专用发票，金额1000万，税额110万。

【解析】

　　进项税额=1000×11%=110万

　　当期允许抵扣的进项税额=110×60%=66万

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写1000万，税额应填写110万。

　　在附表二第9栏“本期用于构建不动产的扣税凭证”金额应填写1000万，税额应填写110万。

　　附表二第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”税额应填写66万。

3．6%税率的进项

（1）取的商业银行开具的资金管理费增值税专用发票，金额10万，税额0.6万。

【解析】

进项税额=10×6%=0.6万

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写10万，税额应填写0.6万。

　　附表《本期抵扣进项税额结构明细表》第13栏“金融保险服务的进项”金额应填写10万，税额应填写0.6万。

（2）取的保险公司开具的财产保险增值税专用发票，金额20万，税额1.2万。

【解析】

　　进项税额=20×6%=1.2万

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写20万，税额应填写1.2万。

　　附表《本期抵扣进项税额结构明细表》第13栏“金融保险服务的进项”金额应填写20万，税额应填写1.2万。

4．5%征收率的进项

　　购入办公楼取得增值税专用发票，金额1000万，税额50万。

【解析】

　　进项税额=1000×5%=50万

　　当期允许抵扣的进项税额=50×60%=30万

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额　　应填写1000万，税额应填写50万。

　　在附表二第9栏“本期用于构建不动产的扣税凭证”金额应填写1000万，税额应填写50万。

　　附表二第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”税额应填写30万。

5．3%征收率的进项

　　对本企业办公楼进行装修，发生装修支出10000元，取得小规模纳税人在国税局代开的增值税专用发票。

【解析】

　　进项税额=10000×3%=300元

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”应填写金额10000元，税额应填写300元

　　附表《本期抵扣进行税额结构明细表》中第22栏“建筑安装服务的进项”金额应填写10000元，税额应填写300元

6．1.5%征收率的进项

　　向某个体工商户租赁住房作为办公用地，向个体工商户支付租金共计5.25万元，取得个体工商户由国税局代开的增值税专用发票

【解析】

　　不含税金额：

5.25÷（1+5%）=5万元

　　进项税额：

5×1.5%=0.075万元

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第2栏“本期认证相符且本期申报抵扣”金额应填写5万元，税额应填写0.075万元

　　附表《本期抵扣进行税额结构明细表》中第27栏“减按1.5%征收率的进项税”金额应填写5万元，应填写税额0.075万元

　（三）进项税额转出额

　　1.该房地产企业2016年5月购买材料，金额10万，税额1.7万，取得增值税专用发票，并在当月进行了认证抵扣。

2016年6月，此批材料该用于免税项目上。

【解析】

　　由于转用于免税项目上，应做进项税额转出

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第14栏“免税项目用”应填写税额1.7万元

2.2016年5月购买一批手机，金额10万，税额1.7万，取得增值税专用发票，并在当月进行了认证抵扣。

2016年6月，此批手机用于了集体福利。

【解析】

　　由于转用于集体福利项目上，应做进项税额转出

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第15栏“集体福利、个人消费”应填写税额1.7万元

3.2016年5月购买材料，金额10万，税额1.7万，取得增值税专用发票，并在当月进行了认证抵扣。

2016年6月，此批材料因管理不善而丢失。

【解析】

　　由于发生非正常损失，应做进项税额转出

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第16栏“非正常损失”应填写税额1.7万元

4.2016年5月购买材料，金额10万，税额1.7万，取得增值税专用发票，并在当月进行了认证抵扣。

2016年6月，此批材料该用于简易计税方法征税项目上。

【解析】

由于转用于简易计税方法征税项目上，应做进项税额转出。

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

　　附表二第17栏“简易计税方法征税项目用”应填写税额1.7万元

5. 2016年5月购买材料，金额10万，税额1.7万，取得增值税专用发票，并在当月进行了认证抵扣。

2016年6月，发现此批材料有质量问题，于是给销售方退货，并且开具了红字专用发票信息表。

【解析】

　　由于发生退货，应做进项税额转出

【申报表填列指引】

　　一般纳税人申报表

附表二第20栏“红字专用发票信息表注明的进项税额”应填写税额1.7万元

（四）不动产分期抵扣

1.假设A企业为增值税一般纳税人，发生了如下业务：

（1）2016年6月1日，纳税人买了一座楼办公用，1000万元，进项税额110万元，取得对方开具的增值税专用发票。

【解析】

增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

6月当月抵66万元，2017年6月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。

【申报表填列指引】

一般纳税人纳税申报表：

附表五第2列“本期不动产进项税额增加额”应填写110万

附表五第3列“本期可抵扣不动产进项税额”应填写66万

附表五第6列“期末待抵扣不动产进项税额”应为44万

（2）2017年4月纳税人就将办公楼改造成员工食堂了。

（这期间无其他不动产进项）

a.如果这时该不动产净值500万元（五成新），不动产净值率就是50%（500/1000）。

【解析】

不得抵扣的进项税额为55（110×50%）万元，小于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元进项税额转出55万元即可（在附表二中做进项转出即可）。

【申报表填列指引】

一般纳税人纳税申报表：

此时附表五第1列“期初待抵扣不动产进项税额”为44万

附表五第2列“本期不动产进项税额增加额”应填写0

附表五第3列“本期可抵扣不动产进项税额”应填写0

附表五第4列“本期转入的待抵扣不动产进项税额”应填写0

附表五第5列“本期转出的待抵扣不动产进项税额”应填写0

b.如果这时该不动产净值900万元（九成新），不动产净值率就是90%。

【解析】

不得抵扣的进项税额为99万元，大于已抵扣的进项税额66万元，按照政策规定，这时应将已抵扣的66万元进项税额全部转出（附表二做进项税额转出66万），并且将99万元与66万元的差额33万元从该不动产待抵扣进项税额44万中扣减。

【申报表填列指引】

一般纳税人纳税申报表：

附表五第1列“期初待抵扣不动产进项税额”为44万

附表五第2列“本期不动产进项税额增加额”应填写0

附表五第3列“本期可抵扣不动产进项税额”应填写0

附表五第4列“本期转入的待抵扣不动产进项税额”应填写0

附表五第5列“本期转出的待抵扣不动产进项税额”应填写33万

附表五第6列“期末待抵扣不动产进项税额”应为11万

　　（五）填列示范