浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例.docx
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浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
浙江发布宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
浙江发布十年房地产审判白皮书
商品房二手房买卖纠纷受宏观调控影响大
本报杭州2013年9月5日电（记者余建华孟焕良）今天，浙江省高级人民法院对外发布《2003—2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》，从司法的视角分析、梳理和总结十年来房地产审判中发现的问题及建议，并发布十大典型案例，为相关部门的科学决策提供参考，为当事人理性维权提供指引。
统计数据显示，2003年至2012年间浙江省房地产纠纷收案数量总体上呈波浪形上升趋势，年度收案数量受宏观调控政策影响的特点比较突出，2003年至2007年每年度基本维持在1万件左右，2008年后增长明显，每年度约1.3万件，2012年上升至14357件，收案数冲至历史新高。
各类房地产案件中，商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷各年度收案数相对波动幅度较大，且明显受到宏观调控政策影响。
为实现民事审判与宏观调控政策的有效衔接，浙江法院密切关注国家政策变化，准确把握法律规定与国家政策的关系，不轻易否定合同效力，严格适用情势变更原则，严格区分情势变更与正常的市场风险、交易风险之间的界限，不以政策变动为由恣意免除合同责任。
浙江高院于2011年4月出台全国首个专门针对审理受宏观调控政策影响的房屋买卖案件的司法指导性意见，统一相关纠纷的裁判尺度，为当事人理性维权提供行为指引。
“法律与政策尽管规制方向一致，但执行政策与适用法律在很多具体细节上仍存在某种程度的冲突。
”为此，《白皮书》建议宏观调控宜采取具有较长远规划功能的经济和法律手段，尽量避免进行突袭式的行政干预。
“一方面以立法形式对宏观调控政策制定主体、发布程序、政策实施效果评估和调整、违反政策的法律后果予以规范，防止出现随意性和大的偏差，减少相关利益阶层的政策博弈机会，避免可能存在的部门主义和地方保护主义，增强政策权威性。
另一方面，在决策时不仅要从经济角度，还要从政治、法律等角度审视调控政策的可行性，更加尊重市场经济规律和法律的刚性要求。
”
·浙江发布十年房地产审判白皮书
·宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
·浙江房地产审判白皮书
·浙江房地产审判白皮书新闻发布会发言稿
宏观调控背景下房地产审判十大典型案例
限购政策未预料买卖双方均无责
2010年9月10日，黄某和薛某在某中介公司的介绍下达成房屋买卖协议，约定薛某将温州某小区两套房屋（期房、需并套使用）出售给黄某。
合同签订后，黄某向薛某支付了定金100万元。
2010年10月12日，温州市人民政府发文规定本市户籍居民家庭只能在本市新购买1套商品住房或二手存量房，对违反规定购房的，不予受理房地产登记申请。
故黄某无法同时购买该两套房屋，双方均认为对方应负违约责任。
后黄某向法院起诉要求解除合同、薛某双倍返还定金。
法院认为，双方签订的房屋买卖合同的标的物为两套房屋且必须合并使用，根据政府文件的规定，黄某不能同时购买两套住房，房屋买卖合同客观上无法履行。
由于合同无法履行系因政府房产宏观调控所致，双方均不承担违约责任，遂判决解除合同，薛某返还黄某定金100万元。
【评析】由于合同在调控政策实施前订立，交易双方对政策均无法预知，其后确因限购、禁购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，买受人同时可以请求返还购房款或定金，出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。
房屋限购已规定解除合同失定金
2011年6月15日，岑某与某房开公司签订商品房认购协议两份，约定认购宁波某小区商品房两套；岑某还出具购买承诺书，承诺于同年7月31日之前与房开公司签订商品房买卖合同并保证符合宁波市住房限购政策具备购房条件等；如未能按约签订合同，每逾期一日支付房款总价万分之二的违约金；逾期七日以上，房开公司有权解除合约，岑某自愿放弃定金等。
2011年12月26日，岑某提出自己不符合限购政策规定的购房条件，房开公司对此明知却仍收取款项显属恶意，起诉请求判令房开公司返还已付定金20万元和预付款200万元，并赔偿利息损失。
经法院主持调解，双方当事人同意解除协议，房开公司返还岑某预付款200万元，并支付利息损失7万元；岑某放弃对20万元定金及利息的主张。
【评析】限购政策实施后，市场参与者对调控内容已知悉，交易时对买受人购房资格的审查均有审慎审查和注意义务。
限贷政策已明知解除合同无依据
2011年4月30日，景某与某房开公司签订定购单约定，景某购买位于台州某小区住宅，买受人签订房屋定购单前已充分了解相关银行的贷款政策及其他相关法律，如无法办理银行按揭贷款或贷款数额不足的，买受人应一次性付款或按出卖人要求增加支付首付款。
同年5月11日双方签订商品房买卖合同。
合同签订后，景某共支付购房款63万元，余款未支付。
2012年4月24日，景某向法院起诉，以银行限贷不能办理按揭贷款为由，请求解除合同，房开公司退还购房款63万元并支付利息50000元。
法院认为，2011年1月26日国务院办公厅发文出台了限购、限贷等宏观调控措施，而本案交易发生在政策出台后。
双方当事人签订的房屋定购单及商品房买卖合同约定：
无法办理银行按揭贷款的，买受人应一次性付清款项。
这表明双方交易时对限贷政策均有了解和预期，也约定了应对措施。
故景某以限贷为由请求解除合同缺乏依据，对其主张不予支持。
【评析】商品房按揭贷款根据所购房是首套、二套等实行差别化利率直至限贷是房产宏观调控的重要内容。
对于房贷政策调整前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等确实影响到买受人的履约能力，导致合同无法继续履行的，除另有约定外，买受人可以请求解除合同、返还购房款或定金。
房贷政策调整后，因交易双方对此均有了解，买受人应根据自己的实际情况，充分注意到贷款条件、成本和审批要求，合理商定无法从银行获得贷款时的后续处理方法，慎重决定。
规避限购借名买请求确认不支持
2011年5月，任甲以弟弟任乙的名义向某房开公司购买位于宁波某小区房屋一套，款项由任甲全额支付。
房屋三证办至任乙名下。
后任甲以其系实际买受人为由起诉任乙，要求确认房产归其所有，变更产权登记至其名下。
法院认为，根据双方当事人的陈述及款项支付情况，可认定案涉房屋是任甲以弟弟任乙名义借名购买的事实。
但因任甲名下已有两套房产，不具备购房资格，故对任甲以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的诉请不予支持，判决驳回任甲的诉讼请求。
【评析】为了规避国家房地产宏观调控政策，借名买房行为时有发生。
此类行为不仅妨碍调控政策的落实，扰乱房屋权属登记管理秩序，对实际买受人来讲也有重大的风险和隐患。
一旦名义买受人对房产进行擅自处分，在相对方系善意取得的情况下，实际买受人将无法追回房屋而“鸡飞蛋打”。
针对实际买受人系为规避限购政策而进行借名，本身不具备购房资格的情况，法院对其以系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的，不予支持。
实际买受人可在其符合购房条件时请求确权。
购房未果因限购居间费用打折扣
2011年2月23日，张某通过某房产中介公司与赵某签订房屋买卖合同，约定张某购买赵某所有的杭州市江干区某房屋。
合同订立后，张某向中介公司支付了居间费用20000元。
2011年2月28日杭州市出台限购政策，张某因不具备购房资格，遂与赵某协商解除了房屋买卖合同。
合同解除后，张某要求中介公司退还居间费，中介公司则认为买卖合同的解除与其无关，其已促成合同成立，有权收取居间费。
张某索要未果，故诉至法院，请求判令中介公司返还居间费用20000元。
鉴于本案房屋买卖合同解除是因国家限购政策而起，双方当事人均无过错，经法院主持调解，双方达成协议，由中介公司返还张某居间费用12000元。
【评析】房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支持。
房屋买卖合同当事人因调控政策未能实际完成房产交易，请求房地产经纪机构返还报酬的，应根据房产交易未能完成的原因以及各方当事人有无过错及过错程度，对其请求的合理部分予以支持。
房屋契税突调高税费分担纠纷消
2010年4月初，沈某经某中介公司居间介绍与章某签订了购房协议，约定沈某购买章某所有的杭州市某住宅房屋，房屋面积70余平方米，价款185万元。
合同订立后，因章某因公出差在外，因未能还清银行贷款、撤销房屋的抵押登记的原因，没有及时办理过户手续。
2010年4月26日，杭州市财税局下发通知调整契税标准，建筑面积小于90平方米的非首次购房（即二套房），契税优惠政策全面停止，税率由此前的1%恢复至总房价的1.5%，于是案涉房屋的契税增加9250元。
沈某认为，协议订立后其已按约支付了部分购房款，章某没有及时办理相关手续导致房屋未能在契税优惠期内过户，增加的税费不应由其负担。
章某则认为，其办理相关手续的时间虽未在契税优惠期内，但并未超出双方合同约定期限，契税应由买家交纳。
双方协商不成，沈某诉至法院请求章某支付9250元。
经调解双方达成和解，9250元由双方各半负担。
【评析】房屋交易税费是房屋交易总价款的组成部分，交易时需要考虑税收政策在交易期间可能的调整。
虽然根据法律规定营业税及附加、个人所得税应由卖房人负责交纳，但目前二手房市场交易普遍实行卖家净到手价格，交易税费实际由买家负担。
为减少争议，交易双方在签订合同时应明确约定各项税费的实际交纳者、税率和纳税金额，并对税费调整时的后续处理进行约定。
出让土地难交付转让股权促和解
2010年12月21日，某市国土局发布公告挂牌出让某住宅用地。
2011年1月19日，某项目公司以3亿元竞得该地块并于当日与国土局签订成交确认书。
至2011年3月24日，项目公司付清全部土地出让金，要求国土局在其全额支付土地出让金后10个工作日内履行交地义务。
2011年3月31日，双方到土地现场进行了踏勘，发现现场与规划图不符，红线范围不明，且地块上尚有建筑物、构筑物和各种农作物等。
后双方就土地交付等事宜多次函件往来。
2012年5月31日，项目公司向国土局发送解除成交确认书通知。
2012年7月23日，项目公司以国土局未完成拆除平整等前期工作违约为由，起诉请求国土局解除成交确认书，返还土地出让金，双倍返还定金，赔偿损失等。
同年8月23日，国土局起诉请求确认项目公司解除成交确认书的行为无效，判令项目公司与其签订土地使用权出让合同等。
经法院积极主持调解，引入第三方投资者受让项目公司50%股权，项目公司与国土局签订国有建设用地使用权出让合同继续宗地开发，实现了多方共赢。
【评析】国土局是政府土地行政主管部门，行使行政管理职能。
但在国有土地使用权出让法律关系中，其与受让人同属平等的民事主体。
国土部门应严格履行合同义务，落实“净地”出让要求，完成拆除平整等前期工作。
当土地不能按期如约交付时，将加重受让人的资金负担，拉长土地开发周期，使受让人额外承担宏观政策调整和房价波动的不确定性带来的风险。
尤其在宏观经济形势不利于房地产开发建设时，更容易因土地交付不符约定而引发合同解除、违约赔偿等纠纷。
合作协议不履行返还投入加赔偿
2006年10月19日，甲公司与乙公司签订联合开发杭州某房产项目经营协议，约定双方组建联合项目部，由乙公司提供已办理好土地使用权证的180亩土地供联合项目部开发，每亩作价80万元；甲公司负责项目开发所需的建设资金；售房款必须100%打入联合项目部账户；房屋销售收入优先抵做项目开发建设资金；项目部房产销售后的可分配利润，甲公司得60%，乙公司得40%。
2009年4月27日，甲公司以乙公司擅自定价、私收房款为由诉至法院，请求解除合同，返还投资款，赔偿预期利润损失等。
法院认为，在合作协议履行过程中，乙公司未依约履行协议，致使甲公司无法参与项目的销售以及资金的管理控制，合同目的落空，甲公司有权解除合同及要求乙公司承担违约责任。
遂判决合同解除，乙公司支付甲公司预期利润损失1.3亿元，返还投资款4000万元。
【评析】房地产合作开发通常投入资金大、开发周期长、涉及事项多。
在合作期间，在签订协议时经双方平等议定的成本投入或利润分成条款，其后因土地、房产的市场价格波动，可能会出现利益失衡而不合理的情形。
但合作开发各方并不能以此拒绝履行，仍应秉承“合同必须严守”原则，诚信履行合同义务，促成合作开发目的的实现。
农房买卖需谨慎合同无效各担责
2004年，城镇居民于某与村民史某夫妇签订协议，约定史某夫妇将其所有的金华某农村宅基地上房屋卖与于某，房屋价款20万元。
合同订立后，于某依约支付了房款，史某夫妇交付了房屋。
2007年6月，史某夫妇以城镇居民不得在农村购买房屋，房屋买卖合同违反了国家禁止性规定为由向法院起诉，请求确认合同无效，于某腾退房屋等。
于某则反诉请求判令史某夫妇返还房款，并赔偿因房屋买卖无效造成的损失75万元。
法院认为，根据国家政策，城镇居民不得到农村购买宅基地上房屋，本案买卖合同应认定无效。
合同无效后，双方应相互返还房屋和购房款。
对于因合同无效造成的损失，双方主观上均有过错，而史某夫妇在出售房屋数年后主张无效，有违诚信，应承担主要责任，判决史某夫妇赔偿于某50万元。
【评析】随着城市房地产价格的上涨，农村宅基地房屋因其价格低廉，吸引了不少城镇居民的目光，也引发了许多农房买卖的纠纷。
在实际交易中，城镇居民无法取得相关权属证书，其居住使用的权益缺乏法律保障，随时可能因出卖人反悔等原因被诉至法院导致买卖合同被认定无效，购房者的权益难以得到有效维护。
分割办证有障碍房屋政策须了解
2003年1月15日，甲公司与某市国土局签订土地使用权出让合同，以协议出让方式取得该市某宗地，用途为综合（办公）用地、商业用地，宗地使用权5年内不得转让。
2004年12月2日，甲公司与黎某签订房屋转让合同，约定向黎某转让宗地上所建大厦的房屋一套，转让价款143万元；合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提；房屋具备转让条件后，黎某决定受让承租房屋的，甲公司承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等转让手续，将权证变更至黎某名下；如因法律修改、政策变化、政府规定等无法按时办理手续的，甲公司不负违约责任等。
同日，双方签订租赁合同，约定黎某自2005年6月30日起承租该房屋20年；若租赁期内黎某受让该承租房屋的，自所有权转移至黎某之日，租赁合同终止；如黎某未受让的，本合同续订20年；续订期满，黎某仍未受让的，再续订至2053年3月15日；三阶段租金合计143万元。
合同签订后，黎某支付了143万元，甲公司亦交付了上述房屋。
2008年12月12日，甲公司致函黎某表示在分户产权证办理过程中，政府主管部门告知大厦不能分套转让，房屋转让合同无法生效及履行。
后双方针对买卖合同是否生效、能否解除以及租赁合同的履行进行了数次诉讼。
经法院多次主持调解，各方就数个纠纷达成一揽子调解协议，协商解除因政策调整原因已无法履行的房屋转让合同，各方均无法律责任；房屋租赁合同期限经协商确定为第一期的20年，租赁合同中涉及的房屋转让条款全部终止；甲公司返还黎某支付的第二、三期预约续租款项85.8万元，并赔偿占用期间的利息损失33万元。
【评析】随着城市化的扩容以及房地产市场的升温，越来越多的消费者、投资人将目光转向具有价格、地段等综合优势的国有非住宅用地上的建设项目。
此类建设项目用地性质往往是国有科研用地、工业用地或者办公（综合）用地，不属于经营性房地产开发项目，采用协议出让等方式，土地出让金较低，项目建成后不得分割销售，且政府政策通常规定此类项目只能按幢或按整层办理单一房屋所有权证，而不能按照套或间等最小单位分户办理。
买受人购买此类房屋，产权过户存在履行障碍，法律关系处于不稳定状态，房产的保值增值亦会受到影响。
购房者应仔细权衡利弊，尽量避免此类房屋交易，切莫因小失大。
在《2003-2012房地产宏观调控背景下
浙江房地产审判白皮书》新闻发布会上的发言稿
浙江省高级人民法院民一庭庭长蒋卫宇
（2013年9月5日）
各位新闻界的朋友：
大家好！
今天，浙江省高级人民法院发布《2003-2012房地产宏观调控背景下浙江房地产审判白皮书》，回顾总结十年来我省房地产审判的情况，并提出相关意见和建议。
下面，我向各位介绍白皮书的主要内容。
一、发布白皮书的背景
房地产业是跨生产、流通和消费领域的综合性长链条产业，关联度高、带动力强，与人民群众的生产生活息息相关，在经济社会发展中具有重要的地位和作用。
1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，深化城镇住房制度改革，推动我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
但房地产业在为经济增长提供强劲动力和支撑的同时，也因其快速的财富积聚效应导致过度的投资和投机，房价由此持续攀升，影响了国民经济的健康发展和人民群众的生活质量。
为使房地产市场回归价值和民生本位，解决价格非理性上涨及住房供给结构不均衡的状况，国家开始对房地产市场进行宏观调控，综合运用财政税收、金融信贷、土地市场、行政监管等经济、法律和行政手段，逐步形成限贷、限购、限价、税收调整为基本方式的调控体系，对遏制房地产市场投机行为起到一定的作用，但同时在客观上也引发相关纠纷并且进入司法诉讼程序，房地产审判由此出现了一些新情况、新问题。
为摸清宏观调控下我省房地产纠纷的基本情况，省高级人民法院成立了专门课题组，通过统计分析、查阅案卷、召开座谈会等方式，考察十年来我省法院审理的房地产纠纷情况，从司法的视角分析、梳理和总结房地产业发展和房地产审判中的问题，并提出对策和建议，以期进一步完善房地产审判机制，为房地产业的健康持续发展提供更加完备的司法保障。
该课题是今年全省法院的重点调研课题，目前课题组已经完成了调研报告，并在调研报告的基础上形成了白皮书，于今天正式发布。
同时发布的，还有十个典型案例。
希望通过今天的新闻发布会，让社会各界能进一步了解房地产审判工作，进一步体认人民法院在保障经济社会和谐发展方面作出的努力，同时也希望能够为相关部门的科学决策提供参考，为当事人理性维权提供指引。
二、白皮书的主要内容
白皮书的主要内容包括四个部分。
第一部分介绍基本情况；第二部分进行成因分析；第三部分介绍开展房地产审判的做法；第四部分提出对策和建议。
（一）基本情况
2003年至2012年，浙江各级法院共受理房地产纠纷案件118761件，审结117248件，诉讼标的总金额为505.93亿元。
审结的案件中，判决46958件，占40.05%；调解、撤诉64685件，占55.17%；驳回起诉、终结等其它方式结案的5605件，占4.78%。
统计数据显示，2003年至2012年间我省房地产纠纷收案数量总体上呈波浪型上升趋势，2008年至2012年的后五年与2003年至2007年的前五年相比，收案数量总体迈上新台阶，且持续处于相对高位。
年度收案数量受宏观调控政策影响的特点比较突出，表现为：
在调控政策出台后相对较短的一段时间内（一般反映在当年度），案件数量会呈现一定的上升趋势，其后相对较长的一段时间内，随着房地产市场趋冷、交易量下降，案件数量也呈下降趋势，但之后因政策的递减效应及财富的叠加效应，市场逐步回归活跃，案件数量也随之上升，各年度案件数量伴随宏观调控政策的出台呈现出上升、下降、再上升且底部不断抬高的波浪型特征，说明案件总量的变化与调控政策密切相关，也与房地产市场活跃度成正相关。
考察各类房地产案件情况，房屋租赁合同纠纷、房屋拆迁合同纠纷、国有土地租赁合同纠纷的收案数量总体平稳、起伏不大，表明该几类纠纷与宏观调控政策的关联度不大。
而商品房销售合同纠纷和二手房屋买卖合同纠纷各年度收案数相对波动幅度较大，且明显受到了宏观调控政策的影响。
就商品房销售合同的纠纷事由而言，在调控政策宽松、房地产市场偏热的情况下，由开发商因素引发的纠纷增多，如房屋延期交付纠纷、延期办证纠纷等；而在调控政策趋紧、房地产市场遇冷的背景下，由买受人因素引发的纠纷增多，如拖欠房款、要求补偿降价差额，以楼盘规划变更、与广告宣传不符、存在严重质量问题等理由主张合同无效、解除合同等。
此外，商品房预售等房地产纠纷涉诉标的额较大，关涉个人、房地产企业的重大利益，群体性特征明显，矛盾比较尖锐易激化，对抗性较强，处理难度相对较大。
买受人往往会采取抱团行动以合力增加其维权筹码；有的以个案形式先行诉至法院“投石探路”，背后则“潜伏”着大量的纠纷和众多的利益攸关方。
从案件的地域分布情况看，经济总量越大、经济越发达的地区，房地产市场交易越活跃，房地产价格水平越高，房地产纠纷案件数量也就越多。
杭州、宁波、温州作为我省经济发达地区，受理的房地产纠纷案件数量一直以来位居全省前列，合计占总收案数的近六成。
从案件调撤率分析，2003年至2007年五年间我省房地产纠纷案件的平均调撤率为50.21%。
2008年后的相当长的一段时间内，法院的收案数量虽然上了一个台阶，但案件调撤率不降反升，平均调撤率为59.12%，2010年更是达到了十年中的峰值63.89%。
这表明在宏观调控政策力度不断加大的情况下，法院也加大了调解的力度。
（二）成因分析
一是政策变化影响市场各方的利益预期。
房地产是资本密集型产业，而且项目开发周期较长，在所谓“十年九调”的大格局下，开发商的资金面不时受到调控政策的影响几乎成为常态，直接影响到其市场预期，并增加了企业项目规划管控的难度和风险。
如在房地产销售形势较好时受让了土地，但调控政策出台、赢利前景看空后，开发商就会以种种借口为由“退地”以终结开发项目；项目建设过程中在资金压力下采取变更规划设计、缩减配套项目、延长工期、断续施工甚至是停工，最终导致预售房屋延期交付、无法交付或交付的房屋不符合约定条件或存在质量问题；销售出现问题后则直接影响资金的回笼。
在银行贷款受限、资金紧张情况下，部分开发商为了维持资金链的稳定，将目标转向民间资本，导致相当部分的商品房销售合同纠纷系由民间借贷纠纷转化而来，个别开发商甚至陷入集资诈骗的泥潭。
二手房房东则在房价的大幅波动状态中产生了较强的经济利益驱动，存在无故反悔违约甚至一房多卖等现象。
签订长期限房地产租赁合同的出租方在房价推高后，往往试图寻找合同的缺陷并藉此提高租金或毁约。
而对买受人而言，由于首付比例和贷款利率变化、限购限贷政策、税费增加等，客观上直接影响到其购买能力和购买意愿；购房人在签订购房合同时基于房价上涨和房产增值收益的预期，对开发商通常在合同中单方设定的限制买受人权利、增加买受人义务、免除或减轻开发商责任的附加条款往往采取容忍的态度，当调控政策出台使预期落空时，购房人则会以质量、交付不符约定、虚假广告、格式合同加重买受人负担等问题为由主张解除合同；楼盘在销售过程遭遇宏观调控，开发商采取让利、降价等促销手段后，先期购房人认为吃亏要求退房或补差价，有的不惜采取聚众上访、打砸售楼处、堵塞交通、哄闹法庭等“房闹”方式向开发商和政府、法院施压，以转嫁市场风险。
二是规避调控政策的行为暗藏纠纷隐患。
针对调控政策设置的障碍和不利影响，一些交易主体试图采取各种措施进行规避和消减。
在规避限购、禁购和限贷方面，当事人通过借用其他有购房资格的人的名义购买房屋并办理了房屋权属证书，但如果实际购房人之后以其系实际买受人为由，向法院提起确认之诉，往往难以获得法院的支持，使房屋所有权的实际归属处于不稳定的状态之中；有的则先采取签订虚假合同而后提起诉讼并达成调解协议，利用法院的生效裁判文书以房抵债、规避购房资格等限制；有的家庭甚至不惜采取假离婚、将原所有房产全部登记在夫或妻的一方，并由离婚后的另一方购买房屋的
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