邕江湾别墅园可行性分析报告.docx
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邕江湾别墅园可行性分析报告
一、项目概况……………………………………………………………………4
（一）项目名称………………………………………………………………………4
（二）项目地理位置…………………………………………………………………4
（三）项目占地面积…………………………………………………………………4
（四）项目现状………………………………………………………………………4
（五）项目周边环境…………………………………………………………………4
二、政策及市场环境分析……………………………………………………5
（一）政策分析：
…………………………………………………………………5
（二）国内房地产市场分析………………………………………………………6
（三）广西房地产市场分析………………………………………………………7
（四）南宁市房地产市场分析……………………………………………………7
（五）仙葫开发区市场分析………………………………………………………10
三、市场定位……………………………………………………………………11
（一）项目定位………………………………………………………………………11
（二）消费群体定位…………………………………………………………………12
（三）价格定位…………………………………………………………………13
四、市场及竞争分析……………………………………………………………13
（一）市场分析……………………………………………………………………17
（二）竞争者分析……………………………………………………………………19
五、项目理念构想………………………………………………………………19
（一）项目地块的情况介绍…………………………………………………………19
（二）项目的开发理念……………………………………………………………19
（三）项目的规划布局及形象特征………………………………………………20
（四）项目的交通组织和停车设施………………………………………………21
（五）项目的景观设计及人文环境构筑…………………………………………21
（六）活动场地及交往空间……………………………………………………21
（七）公共设施的设置情况……………………………………………………21
（八）规划设计的经济技术指标…………………………………………………22
（九）单体设计情况……………………………………………………………22
（十）健康住宅的技术措施……………………………………………………22
六、消费者分析………………………………………………………………23
（一）消费结构分析………………………………………………………………23
（二）消费需求分析………………………………………………………………23
（三）、消费者心理分析…………………………………………………………24
七、SWOT分析………………………………………………………………25
（一）优势（S）………………………………………………………………25
（二）劣势（W）………………………………………………………………26
（三）机会（O）…………………………………………………………………26
（四）威胁（T）…………………………………………………………………27
八、邕江湾项目财务指标预测……………………………………………28
（一）项目投资额估算………………………………………………………………28
（二）项目销售收入、成本估算……………………………………………………29
（三）第一期工程现金流量预测……………………………………………………30
（四）财务风险分析…………………………………………………………………31
九、结论…………………………………………………………………………32
一、项目概况
（一）项目名称：
邕江湾别墅园
（二）项目地理位置
项目位于南宁市东南方向的南宁市后花园之称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。
项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长650米，宽为160米。
西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。
南宁市仙葫经济开发区成立于1994年，于2002年初南宁市规划为经济开发区的一区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。
仙葫经济开发区规划总面积为18平方公里，分为东、南、西三个功能区进行开发。
东区为大学园区和休闲度假城，面积为9平方公里。
南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为一体，面积为3.5平方公里，是县城新区主体，以发展金融、商贸、娱乐等第三产业为主。
西区为商住区，面积为6.5平方公里，其接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅6公里。
南宁至北海、柳州、百色三条高速公司交汇于此。
区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤、港、澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。
仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业、教育、仓储业、房地产业、度假业为主的南宁市卫星城。
（三）项目占地面积：
邕江湾别墅园项目总占地160亩。
（四）项目现状
（1）仙葫项目用地为待开发的生地，约2/3的地块为土山，最高土山绝对标高为92.83米，高出南蒲大道约21米（南蒲大道绝对标高为71.83米），约1/3地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约3米。
（2）地块沿江水位情况：
1937年最高水位绝对标高为74.3米，枯水期水位为59米。
（五）项目周边环境
（1）社会服务体系已形成：
已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市场。
超市、商场、医院正在筹备建设，派出所已设立。
（2）招商工作成果显著：
已引建项目152个，开发面积超过万亩以上，协议引入资金46亿，实际已投入13.9亿。
（3）别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。
目前已动工的有：
龙胤花园、枫丹丽舍，丽水湾180亩，海田地产500亩，土佳房地产190亩；房产总公司500亩。
（4）大学城的招商取得显著的成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，目前已落实广西财专、广西医科大学、广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范学院1000亩地已经开始报建工作。
二、政策及市场环境分析
（一）政策分析：
1、国家政策分析
央行出台《关于进一步加强地产信贷业务管理的通知》（又称121号文）提高购买第二套以上住房首付款比例；上调高档房和第二套房贷款利率；房地产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目；房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金（指所有者权益）不能低于开发项目总投资的30%；房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。
只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。
2、地方政策分析
广西出台政策规定：
有偿使用的土地要进入市场。
◎今后凡进行房产开发有偿使用的土地都要进入市场，主要通过招标、拍卖、挂牌等市场竞争性的形式出让；
◎各种土地交易都要在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为；
◎完善地价管理制度，规范地价的建立、地价的更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐；
◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。
从以上政策分析可知：
房地产发展将会越来越规范，房地产行业的发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进的作用。
（二）国内房地产市场分析
近年来，我国房地产市场呈现一片欣欣向荣的景象，从1998年开始，房地产市场经过几年的调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取一系措施鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速发展的阶段，全国各城市的房地产市场继续保持供求两旺态势。
我国房地产保持稳定发展主要表现为：
1、房地产供应量继续呈高位增长态势
1998年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。
从1999年到2001年的3年中，全国房地产开发投资分别保持13.8%、19.5%和25.3%增长；商品房销售面积分别实现了23.9%、30%和29.4%的增长。
今年上半年，继续保持前3年的好势头，开发投资同比增长32.9%，销售面积同比增长22.5%，销售额同比增长22.4%。
住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。
1998年以来，中国房地产市场一直保持着供求两旺的局面。
商品房供应量（竣工面积）每年递增16%～28%，今年上半年为20%；商品房需求量（销售面积）每年递增22.3%～27%，今年上半年为22.5%。
2、商品房总体价格平稳
从全国看，2000年商品住宅房价比上年增长2.5%，2001年比上年增长6%，今年上半年同比增长0.12%。
统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总额除以销售面积得出来的。
不同价格档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同（即便是每种楼盘售价不变），房价也会不同。
据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。
3、房地产投资和消费主体进一步发生变化
投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。
房地产市场已经出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。
综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运行，还处在持续发展的热潮中。
下一步随着各地政府部门鼓励住房消费的政策进一步建立，随着产品供应结构的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放，完全可以在三至五年、甚至更长时间的持续稳定发展。
（三）广西房地产市场分析
自1999年以来，广西的房地产开发得到了长足的发展，各主要城市的房地产开发浪潮不断提高，特别是南宁、桂林、柳州的房地产市场开发更是热火朝天，就连沉淀已久的北海房地产如今也风生水起，整个广西的房地产开发如火如荼，特别是2001年，广西房地产开发投资创下新高并出现产销两旺的良好态势：
完成房地产开发投资55亿元，比上年同期增长4成，比全国平均增速高出18个百分点；商品房实际销售面积约300万平方米，销售额近54亿元，分别比上年同期增长5成和9成。
2002年，广西的房地产开发更高一筹，截8月份止，房地产投资增长继续加快，1～8月房地产投资完成36.75亿元，同比增长47.8%，增速与上年同期基本持平，比1～7月加快5.4个百分点。
其中：
商品房建设投资28.48亿元，增长56%；土地开发投资2.13亿元，增长93.6%；土地购置费5.79亿元，增长25.3%。
商品房销售面积117.36万平方米，增长39.8%，商品房销售额23.35亿元，增长54.6%。
（四）南宁市房地产市场分析
南宁市位于我国的南部，是广西的首府。
是广西政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要枢纽，是华南经济圈和西南经济圈的结合部。
全市面积10029平方公里，其中，市区规划面积150平方公里，现有市区面积81.4平方公里，辖5个城区和二个县，总人口310万人，其中市区人口137万人。
南宁市素有“绿城”之称，在精神文明建设取得了新的成绩，继1995年起，先后荣获“全国卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”“全国双拥模范市”、“广西文明城市”、“国家园林城市”、“迪拜国际改善居住环境良好范奖”、“中国人居环境奖”等荣誉称号。
总而言之，南宁随着精神文明建设的不断加强，投资环境不断改善和提高，他成为区内外商界及外商投资的热点。
房地产产业也得到健康有序平稳的发展，据有关政府部门统计，南宁市房地产（特别是住宅建设）的资金投入、竣工面积、销售收入等指标均以较快速增长。
2001年，全市房地产开发完成投资18.56亿元，比2000年增长17.97%，社会固定资产投资和基本建设投资的增长率分别为8.5%、10.73%。
房地产投资额占固定资产投资总额16—18%，是全南宁市固定资产增长最快的部分。
1、南宁市2002年房地产状况
（1）投资增长，供需两旺
2002年1～8月，南宁市房地产开发投资11.22亿元，比2001年同期增长35%；商品房建筑施工面积305.63万平方米，比2001年同期增长35.4%；竣工面积24.83万平方米，比2001年同比增长110.9%，竣工房屋价值2.06亿元；商品房销售面积34.84万平方米，比2001年同期增长60.9%。
这说明南宁市房地产业有非常好的市场。
（2）南宁市房价稳中有升
近几年来南宁市住房的平均价格：
1999年为1724元/m2，2000年为2010元/m2，2001年为2182元/m2，2002年为2800元/m2。
由此可见其房价稳中上升。
各区域楼盘的销售价格（平均价格）不一：
江南区为1550元/m2；市中心区域为2350元/m2；琅东新区，南宁市住房平均售价为2250元/m2。
别墅方面也是如此，即随区城不同而不同，且单价也是所上升。
上规模上档次的都在150～250万元/幢，仙葫开发区的龙胤花园凭着沿江线的优越，定位为200万元/幢。
档次略低的，资金压力较大的楼盘，如枫丹丽舍，玫瑰园，推出的独体别墅在60～100万元之间，连体别墅在40～50万元/栋之间。
（3）市场日趋成熟，个人购房已成为消费的绝对主力
过去“以房为本，人适应房”的观念已经淘汰，“以人为本，房应适人”已成为导向。
相当一部市民的消费观念已从以前的解决住房到现在要住得好转变，如今市民购房由过去只注重地段，转向注重户型结构、环境、小区配套、物业管理、甚至生态环境等，“以小换大”、“以旧换新”、“用明天的钱买今天的房”、“按揭买房”等方式及观念已被市民普遍接受，并成为市民改善住房条件的重要路径。
同时，个人购房已成为消费的绝对主力，个人购房已达到89%以上。
2、南宁房地产发展态势
（1）政策开放，市场发展空间巨大
南宁市政府部门对房地产产业高度重视，在《南宁市2001年度国民经济运行状况及2002年度发展规划》中明确提出“培育和引导汽车、房地产、电脑、旅游等消费热点，抓紧清理和取消抑制消费的政策，为扩大消费创造条件。
2002年南宁市人民政府在给广西社科院的十项课题中，有三项是围绕着如何将房地产业培育成南宁市的支柱产业。
由此可见各级政府发展房地产业的决心未变，已进入高潮的南宁市房地产业不会在短期内回落。
（2）南宁市未来房价趋势将稳中有升
首先，根据WTO有关协议，我国将逐步取消对外资银行和外资房地产企业的限制，五年之内逐步地、全面取消外资银行经营人民币业务的地域限制，这必定引起大量的资本涌入我国的房地产行业，南宁市作为西部城市的大通道和“中国居住环境奖”的城市，将会引起外资的关注，其次，银行业从2002年开始将会对一些金融政策进行调整，比如采取贷款利率降低等一些手段来刺激百姓加大住房消费投入，促进了房地产住房的发展。
最后，南宁市政府对房地产市场加大宏观调控力度，每年对房地产开发用地实行限量供应，同时对房地产开发总量实行计划调控。
所有这些都会使南宁市的房地产更加有序，房价也将趋于稳中有升。
（3）南宁城市功能的定位必然带动房地产的发展
首先，今年是国家实施西部大开发的第二年，政策对包括广西在内的西部六省区适当倾向，西部各省区市必将由此获得发展，而广西是全中国唯一一个享有西部开发和东部沿海开发双重优势政策的省区，广西的经济必将迈出跨越式发展步伐。
其次，作为广西首府的南宁位于我国大西南最便捷出海通道枢纽位置，随着中国—东盟自由贸易区的确定，这将改变南宁市的历史地位，使南宁市成为中国进军东南亚市场的桥头堡。
明显的地理位置自然成为投资者的首选。
（4）南宁城市的建设将推动房地产新一轮的发展
首先，南宁市琅东区和快速环道的建设为南宁的房地产提供了巨大的发展空间，外环线的建成势必会引起周边房地产的大量开发，目前，南宁市新的开发格局已成形，随着城市重心的东移，将带动大规模社区的开发，其次，随着南宁投资环境的不断改善，极大地吸引外地企业进军南宁，将对南宁的房地产有着推动的作用，如大连万达已在南宁市朝阳广场旁计划投资12个亿建设商业楼，海南和记也在南宁大量圈地。
最后，南宁市城市规模的不断扩大，城市人口逐渐增长，南宁市人口每年增加五万人，每年结婚人数约两万两仟对，流动人口肆拾万人，这些都是住房的需求不断提升。
综上所述，目前南宁市住宅与房地产不仅保持着开发投资增长，市场供需两旺的大好形势，而且住宅小区的规模品质也在不断加大和提升，整个市场步入良性快速的发展轨道，随着南宁市城市建设的加快和政府部门对房地产产业的支持，南宁市的房地产将保持2—5年的高速发展。
（五）仙葫开发区市场分析
1、南宁市的城市布局结构特点使仙葫区位优越凸显
南宁市的城市结构有其明显的特点，主要表现是城市偏心化：
地理中心与城市中心偏差很大，地理中心在百货大楼、火车站一线，而城市中心，90年代在新城区，进入21世纪则逐渐迁移到琅东，偏心程度较高。
多中心：
由于城市结构偏心，使南宁出现多个中心概念，如商业中心在百货大楼、兴宁街、民生路一带，城市中心在琅东，市政中心规划在凤岭，景观中心在青秀山等。
轴向化发展而非辐射性发展：
南宁市的多个中心均匀分布在民族大道及其延长线一线，而逐步东扩，以环线结构看城市结构，东环与民族大道相接一带已成中心，而北环、西环延长线开发度还很低，从开发程度看，南宁呈现“鸭梨状”开发态势。
从以上城市结构分析看，仙葫的区位优势非常明显：
首先它靠近高发展度的“鸭梨状”顶部，其次它处在发展主轴线上，第三它紧临南宁市与区内主要城市的交通要道的交通枢纽。
2、南宁城市东进的步伐加快，为仙葫的发展创造了极为有利的条件
从琅东开发区的规划到建设分成两个阶段，97年以前，建设进度缓慢，97年以后建设进度明显加快。
进入21世纪后，房地产开发的复苏和成长，又使琅东的建设进一步提速。
而凤岭的开发则明显没有琅东第一阶段的缓滞期，已经呈现出开发热度。
如果说琅东开发区是以政府先行，房地产跟进的模式，凤岭开发则直接是以房地产先导的，未来若干年的开发热将会是凤岭，这种开发热点不断东进，使仙葫的开发一触即发。
从仙葫到凤岭，至青秀山风景区，仅是举步之遥，凤岭的会展中心、体育中心、客运中心、青秀山风景区、高尔夫球场，都将直接辐射到仙葫，为仙葫带来巨大的便利。
近年来，随着琅东区的飞速发展以及一些政府机构的东移，东部已成为一片前景大好的热土。
政府的重视和开发商的纷纷投资使东部扩展已见雏形，随着琅东、凤岭的房地产开发热潮，下一步的发展无疑就是仙葫开发区，目前已有大量的房地产开发公司在仙葫运作别墅项目，也有一些公司正在密锣紧鼓的筹备项目的开发，项目开发的类型都是别墅小区，按仙葫目前的市场情况和发展态势来看，仙葫在不久将成为南宁别墅区，将会是名副其实的南宁后花园。
三、市场定位
（一）项目定位
1、从仙葫区的市场情况定位
从仙葫区的地理位置、区位优势，决定了把仙葫项目定位为别墅是最佳的选择，因为仙葫项目所在地环境优美，空气质量好，交通也相当便利，符合别墅的建筑条件，而在仙葫项目所在地建成公寓楼，由于地段离市中心较远而不能让消费者接受，至于定位为卖宅基地也不合适，近几年仙葫区卖宅基地的形式，卖出很多，建的很少，宅基地已不太受欢迎，因为这种宅地的形式，乡镇气息浓，无法吸引真正的有钱人，因此，建中高档别墅区，才是仙葫区真正的目标，将来凤岭区、仙葫区将成为南宁市有钱人的天堂。
2、根据南宁市市场情况定位
从上述南宁房地产市场分析来看，南宁市房地产市场稳定发展，中心区域房价较贵，别墅不多，新开盘的几个大别墅区价格较贵，凭着仙葫项目优越的环境优势，营造一个中高档次价位适中的别墅区，将会吸引南宁市及周边城市的客户，特别是有车一族。
3、从仙葫项目本身条件定位
根据仙葫项目地块情况，呈条状分布，一边沿江，一边沿路，有2/3的区域有山，1/3区域是平地，这样的地貌建成别墅会得到很好的效果，在有山的部分宜设计成依山别墅，形成错落有致的别墅区，尽量让每一户都有能看到江景，从高程来看，最高的只高出道路21米，规划得当会是一道亮丽的景观，不会形成太陡的山路。
平坦部份靠江的宜设计成豪华别墅，看不到江景的部份，可布置中心花园、休闲会所、喷泉景观。
根据南宁市房地产的市场情况、仙葫开发区的发展态势和仙葫项目的情况来看，仙葫项目按目前的情况定位为别墅区是最佳的选择，从仙葫项目所处的地理环境来看，仙葫项目所在地山青水秀、空气清新，特别适合建设成为别墅区，同时，中大公司对于别墅的建设有丰富的经验和成功的案例，因此，仙葫项目的市场定位为中高档别墅。
（二）消费群体定位
目标消费群体定位：
主力消费群：
南宁金字塔顶端的富裕阶层
——南宁本地资金雄厚一族：
广西区内外政府高级官员、国有大中型企业高层管理人员、各上市公司高层管理人员、大型私营企业主、跨国界大型企业高层管理人员、跨区域大型企业高层管理人员。
——中国-东盟自由贸易区吸引来的外埠人士和驻邕机构管理人员。
——南宁正在形成的富裕的中产阶级人群。
目标消费群体的细分：
1、广西区、南宁市及邕宁县政府官员；
2、东盟各国领事、来邕投资工商界领袖和部分华侨；
3、广西区特别是南宁市大型企业领导、高级主管人员、高级工程技术人员；
4、广西特别是南宁市各大上市公司高层管理者；
5、广西区、南宁市科研部门、高科技企业为外籍专家购买“专家楼”
6、国内跨区域企业老板；
7、南宁市及周边地区私营企业主，特别是南宁市周边矿主；
8、艺术家、演艺界成功人士；
9、少数长线炒家、投资客。
目标消费群体的具体化：
目标客户年龄在35-50岁之间，家庭结构呈现出以核心家庭（即夫妻二人+小孩）为主，部分三代同堂家庭。
也就是说，主要家庭结构家庭成员构成集中在3—4人，家庭结构比较稳定，对住房的功能配置上趋向于客厅+餐厅+主人间+儿童房+老人房+工人房+客房+书房（艺术品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多卫生间。
（三）价格定位
在给本项目的价格定位时，在考虑成本的基础上，要结合市场的实际情况定位，根据调查，南宁的别墅价格大致分二个档次，一种价格在150—250万之间，如：
大自然花园、龙胤花园、新天地别墅、翡翠园。
一种价格在50—100之间，如：
玖瑰园、枫丹丽舍，调查情况了解到，价格在50—100万之间的别墅行情比较好，我们也按南宁市目前的经济情况和一些要素分析，南宁市1—9月份人均可支配收入为755.05元，其中40%的家庭人均可支配收入超过843.78元,20%的家庭人均可支配收入超过1185.37元（其中有10%的家庭人均可支配收入超过2148.16元）。
只要有按揭贷款支持，有10%的家庭有能力通过办理20年按揭购买总房款为90万元的住宅，或者有10%的家庭有能力通过办理10年按揭购买总房款为45万元的住宅。
根据市场和南宁市住宅消费预测，仙葫项目的价格定位宜分别为豪华型300万元/栋、普通型150万元/栋。
整个仙葫项目的价格策略是“低价入市、逐步成长”，或者选择“小幅调高”的方式，以达到首先获取市场份额再攫取市场利润和吸引消费者“追涨心理”的目的。
四、市场及竞争分析
（一）市场分析
南宁别墅市场调查研究：
1、别墅开发一片火热
据调查，在这些别墅项目中占地数百亩甚至上千亩的项目不在少数，一些项目一期开发就突破了百套；在产品结构
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