房地产开发与经营重点复习.docx

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房地产开发与经营重点复习

房地产开发

狭义：

主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

房地产经营

是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

狭义：

仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

房地产开发与经营的特点

房地产开发与经营难度较大

房地产开发与经营风险较大

房地产开发与经营政策性强

房地产开发与经营形式和内容

按开发范畴分类

按开发的时间不同，可以分为初次开发和再次开发；

按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发；

按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。

按经营范畴分类

按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；

按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；

按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

消费者市场购买行为理论

消费者市场是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。

（一）消费者购买动机

本能动机和心理动机

（二）购买决策过程

产生需求——收集信息——分析比较——购买阶段——进行评判

（三）消费者购买行为分析

主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题。

房地产市场开发策略

（一）开发由本地化向跨区域发展

（二）开发由品质向品牌跨越

（三）住宅开发向商用物业拓展

（四）诚信开发地产争雄楼市

（五）开发健康住宅风声水起

房地产价格策略

（一）房地产产品的生命周期和市场周期

寻找地段—规划设计—贷款—施工建设—建成完工—出售或出租—使用—邻里关系稳定—老化—更新和再开发

1年---5年

40年---50年

（生命周期）

进入期——成长期——成熟期——衰退期

（市场周期）

（二）不同时期房地产价格策略

房地产品进入期

Ø投入期应采取的策略

Ø投入期商品房的特点：

Ø产品新。

具有新外观、样式，新型室内结构、建筑材料，

配套布局等。

Ø市场占有率低

Ø购买率低

Ø风险大

Ø应采取的对策：

Ø努力提高新产品的知名度，对新产品做广泛宣传。

Ø灵活选择销售渠道。

根据不同用户群的特点，细分销售

市场。

Ø激发购买动机，促进购买行为。

如加强宣传力度，采取

实地参观，灵活定价，售后服务等多种促销手段。

Ø在价格上薄利多销，打开产品销路，迅速占领市场。

房地产品成长期

Ø成长期应采取的策略

Ø成长期商品房的特点：

Ø产品逐步被市场广泛接受，产品供不应求，销售量高速

增长。

Ø初步形成标准化设计，进行批量生产，不断降低生产成

本和提高利润。

Ø出现市场竞争。

Ø应采取的对策：

Ø不断进行市场调查，改进设计，使之更加完善。

Ø适当提高房价，以增加赢利。

Ø开辟新的市场，扩大市场渗透。

Ø利用优质的售前、售中、售后服务，争取用户，扩大销

售范围。

房地产品成熟期

Ø成熟期应采取的策略

Ø成熟期商品房的特点：

Ø生产模式化。

设计被正式确定为标准化设计，并广泛认可、接受。

Ø商品市场房总面积猛增，供求基本平衡，市场趋于饱和。

Ø市场竞争加剧。

Ø应采取的对策：

Ø提高产品质量，以优质取胜。

Ø保持市场价格，努力维持市场占有率，将经营利润维持在较稳定水平。

Ø增加配套服务项目，提高服务质量。

房地产品衰退期

Ø衰退期应采取的策略

Ø衰退期商品房的特点：

Ø新式房屋产品出现。

Ø竞争对手转移到新产品领域。

Ø产品供大于求，出现滞销现象。

Ø应采取的对策：

Ø将成本控制在最低的标准之内。

Ø采取灵活降价方案，扩大销售。

Ø扩大销售渠道，强化促销手段。

如采取人员推销、有奖

促销等。

不确定型决策

乐观准则：

最大化最高原则，大中取大

悲观准则：

最大化最低原则，小中取大

后悔准则：

最小化最高

等可能性准则：

机会均等准则

房地产企业的概念及特征

概念；

房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及在房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

特征：

地域性

不完全竞争性

专业化和综合化发展趋势

房地产企业的类型

（一）按照企业功能分类

1、房地产开发企业

•专门从事土地和城市基础设施开发的企业

•专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业

•房地产综合开发经营企业

2、房地产中介服务企业

房地产咨询服务企业、房地产估价服务企业、房地产经纪服务企业

3、物业管理企业

（二）按照企业所有制性质分类

城镇集体所有制房地产企业

国有独资企业、股份有限公司

合伙制房地产企业企业

中外合资、中外合作、外资房地产企业

土地储备和一级开发项目：

土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

住宅房地产开发项目

普通商品住房开发项目：

户型最大面积不超过120平米，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品住房。

限价商品房开发项目：

政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格，建设标准和销售对象的普通商品房。

经济适用房开发项目：

以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。

廉租房开发项目：

政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

别墅开发项目；

旅游住宅房地产项目。

商用房地产开发项目

非生产性，非居住性物业

写字楼房地产开发项目：

类型

酒店式公寓类住宅开发项目：

纯公寓型、综合用途型、酒店型

旅游房地产开发项目：

时权酒店、产权酒店、养老型酒店、高尔夫、登山、滑雪运动度假村、时值度假型酒店

商业用房项目。

房地产项目定位的含义

房地产项目定位的重要性

房地产项目定位的发展趋势

房地产项目定位的原则

房地产项目定位的方法

房地产市场调研的含义

房地产市场调研的内容

房地产可行性研究的概念和作用

（一）房地产可行性研究

是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。

（二）房地产可行性研究分类

★按照所处的阶段和研究的详细程度不同：

投资机会研究，初步可行性研究和详细可行性研究

★按照研究的对象提供的现状条件不同：

土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究

★根据房地产项目的用途不同：

居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究

★根据项目未来获取收益的方式不同：

出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究

（三）房地产可行性研究的作用

是投资决策的重要依据

是项目审批的依据

是项目资金筹措的依据

是编制设计任务书的依据

是开发商与各方签订合同的依据

房地产可行性研究的基本内容

★项目概括

★市场分析和需求预测

★规划方案的优选

★开发进度安排

★项目投资估算

★资金的筹集方案和筹资成本估算

★财务评价

★风险分析

★国民经济评价

★结论

房地产项目反映财务状况的指标体系

效率型指标

价值型指标

财务净现值

财务净年值

费用现值

费用年值

财务净现值率

投资报酬率

财务内部收益率

投资回收期

指标体系

期限型指标

房地产开发建设投资估算方法

（一）土地费

土地征用拆迁费

土地出让地价款

土地转让费

土地租用费

土地投资折价

（二）前期工程费

规划勘测设计费

可行性研究费

“三通一平”费

（三）基础设施建设费

（四）房屋开发费

建安工程费

附属工程费

室外工程费

采用的方法：

单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法

（五）公共配套设施建设费

（六）开发间接费

（七）管理费：

按项目投资或直接费用的3%左右

（八）销售费用

（九）财务费用

（十）其他费用

（十一）税费：

固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费等等

（十二）不可预见费：

是前面所有费用的3%---7%估算

国民经济评价与财务评价的主要区别

经济目标、价值尺度、折现率、汇率不同

项目

财务评价

国民经济评价

目标

利润最大化

国民经济效益最大化

出发点

经营项目的开发商

国民经济

价格

现行价格

影子价格（包括影子工资和影子汇率）

折现率

基准收益率或期望收益率

社会折现率

外部费用和外部效益

不考虑

考虑

计算指标

财务评价指标

国民经济评价指标

房地产融资的概念

从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。

从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

房地产企业的一般性资金来源

企业自有资金

政府财政资金

银行贷款

股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式

其他资金来源

房地产融资的主要方式

•银行贷款融资

概念：

是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。

融资的基本条件：

对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：

（1）房地产企业应满足的融资条件

（2）房地产开发项目应满足的条件

•信托融资

概念：

从资金信托的角度；房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。

从财产信托的角度；房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。

房地产信托融资的优势：

信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。

具有财产隔离功能。

不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目总投资35%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。

房地产信托的运营模式：

抵押贷款类信托

股权投资类信托

股权证券化信托

权益转让模式

混合型信托

•股票融资

发行途径

发行方式

发行程序

发行价格

Title

-直接发行

-间接发行

-平价发行

-折价发行

-溢价发行

-募集设立公司发行

-募集新股公开发行

-无偿增资发行

-可转换公司债券

-准备阶段

-审批阶段

-实施阶段

房地产债券融资

房地产债券的概念：

房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。

债券发行

（1）债券发行的方式

按照债券的发行对象，可分为私募发行和公募发行两种方式。

①私募发行

♦私募发行是指面向少数特定的投资者发行债