写字楼项目申请报告.docx
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写字楼项目申请报告
第一章申报单位及项目概况
第一节申报单位的概况：
公司名称：
连云港瑞嘉置业发展有限公司
成立时间：
2006年11月15日
注册资本:
800万元人民币
注册地址：
连云港市东海县青湖镇青北村1组
企业类型：
有限责任公司
连云港瑞嘉置业发展有限公司成立与2006年11月15日，注册经营期限至2026年11月14日。
公司注册资本800万元，实收资本800万元。
公司主要经营房地产开发、房地产销售业务。
公司一般经营项目：
物业管理及房地产信息咨询。
公司为自然人控股的有限责任制公司，目前公司股东构成：
股东牛士瑞出资额400万元占50%股份；股东葛高法出资额400万元占50%股份。
目前公司资产资产及经营状况良好无不良资产。
本公司自成立以来东海晶都瑞嘉花园写字楼项目为我公司投资开发建设的第一个住宅项目。
目前公司在职职工17人，公司分为五个科室分别为：
投资开发科负责公司开发前期的评估及方案的研究为领导决策提供依据；施工管理科负责公司开发工程的施工管理工作；销售管理科负责公司开发项目的销售管理工作；财务科负责公司的财务工作；人事科主要负责公司人员的学习、劳保、人员的招聘等工作。
公司年开发能力为50万平方米房地产规模。
公司可支配流动资金1.5亿元。
第二节项目概况
一、拟建项目基本情况
项目名称：
晶都瑞嘉花园写字楼项目
开发单位：
连云港市瑞嘉置业有限公司
建设地点：
晶都大道南侧，复兴路西侧，中华路东侧
建设性质：
新建
建设投资：
9846.10万元
资金筹措方式：
自筹
项目负责人：
李春亮
建设周期：
18个月
项目总用地面积30269平方米；本期用地5000平方米；项目总建筑面积92581平方米，本期拟开发写字楼建筑面积约27196平方米；项目占地面积2760平方米，项目总建筑密度为23%，总绿地率41.5%,总容积率为2.7（未计入地下建筑），地上停车位255辆，地下停车位306辆。
建筑概况如下：
1#楼：
框筒结构，该栋楼2个单元，23+1层，地下1层建筑面积为2760平方米，地上23层建筑面积24436平方米（每层建筑面积1062.43平方米），建筑面积共27196平方米，基地面积2760平方米;地上1层层高4.5米，2-23层层高3.3米。
二、项目定价及销售收入预测
根据周围楼盘的销售价格，项目价格预定为：
写字楼4500元每平方米；车库及储藏室2800元每平方米；项目开发销售收入估算为11769万元。
三、投资估算
1、项目建设投资额9846.10万元。
2、资金来源于企业资本金、项目销售收入等。
3、项目财务和经济评价见下表。
项目综合经济技术指标
序号
项目
单位
指数数值
备注
1
基本指数
万元
1.1
建设投资
万元
9846.10
1.1.1
建设费用
万元
9816.10
1..1.2
建设期贷款利息
万元
0.00
1.1.3
流动资金
万元
30
1.2
项目总建筑面积
平方米
100196
1．3
本期项目建筑面积
平方米
27196
1.4
项目销售收入
万元
11769
1.5
项目总成本
万元
10228.02
1.5.1
建设投资
万元
9816.10
1.5.2
销售及管理费用
万元
411.92
1.5
营业税金金额及附加
土地增值税
万元
764.99
1.6
税前利润
万元
1187.91
1.7
所得税总额
万元
296.98
1.8
项目利润率
9.1%
四、地块位置
东海“晶都瑞嘉花园写字楼”项目位于晶都大道南侧、复兴路西侧，中华路东侧地块。
小区主出入口朝向晶都大道。
环境景观优美，且紧邻东海行政区，是商务办公的绝佳场所。
周边交通便利，环境清幽。
第三节拟建项目建设背景
目前，东海县经济飞速发展，客商云集，商务用房紧张，很多公司和单位办公场所简陋，不具备现代化办公条件，但东海写字楼又无处寻找。
因此，东海发展写字楼势在必行。
该项目是我公司详细分析东海县房地产开发建设市场状况，公司董事会经慎重分析考察后的作出的投资决定。
连云港是国家第一批沿海开放城市，东海县是连云港欧亚大陆桥西行第一县，因历史的种种原因东海县的经济发展一直徘徊不前。
随着改革开放不断的推进东海的经济建设迈入一个新台阶。
东海县的房地产市场同时也进入高速发展阶段。
商业用房价格一路飙升由最初的每平方米2000元左右升至现在的每平方米10000元左右，甚至几万元一平方。
房地产市场的兴盛带动相关产业的发展。
目前东海县的房地产市场开发量大，市场需求旺盛，但写字楼项目开发很少，该项目出台顺应历史的潮流，目前其紧靠行政办公区，周边的体育中心、市民广场的建设成为项目的销售亮点。
项目建成后可以解决很大一部分商人对商业用房的需求。
该项目是我公司在详细分析东海县目前经济状况、消费水准、地理位置等基本情况后，分析预测东海县房地产市场未来发展前景，公司董事会经慎重分析考察后的决定。
连云港是国家第一批沿海开放城市，东海县是亚欧大陆桥西行第一县。
因历史的种种原因连云港的发展一直徘徊不前。
自2007年以来我市发展得到省委省政府的高度重视，2009年连云港的发展提高到国家的战略高度，自此连云港的发展迈入了快车道，连云港的经济同时也进入高速发展阶段。
项目投资比例逐年大幅上升，财税收入有过去的十几亿发展到现在的上佰亿。
东海县距离连云港市区紧35公里。
近年经济建设也迈上新台阶，财税收入达30多亿元。
城区面积达42.5平方公里，人口接近20万人。
随着经济的发展人们消费观念及消费层次不断提高。
房地产市场需求旺盛。
该项目就是在这样背景下产生。
为了加快东海县城市建设步伐，改善城区的面貌，坚持统一规划、按照公开、公平、公正的原则，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，根据东海县总体规划和城北新区发区总体规划的要求，经过充分协商，连云港嘉瑞置业有限公司在东海县牛山镇复兴路西侧、晶都大道南侧、北辰路北侧交汇处地块进行开发建设，该项目土地总面积约5000平方米。
该项目的建设档次及建设规模属较高档的商业办公用房，开发销售定位为公司和各单位团体等。
该项目的开发定位符合本行业的产业政策要求。
符合房地产行业的准入标准。
第二章项目发展规划、产业政策
和行业准入分析
第一节发展规划分析
东海县位于江苏省东北部，隶属连云港市；连云港是新亚欧大陆桥东桥头堡；东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，地处北纬34°11′至34°44′，东经118°23′至119°10′，东濒黄海，北接齐鲁，全县总人口为114万人，总面积2250平方公里，耕地163万亩，辖24个乡镇场；336个行政村，是闻名中外的“水晶之都”，全国首批沿海对外开放县，全国农业百强县之一。
近年来，东海县依靠优越的地理环境，丰富的自然资源，始终坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，不断加强城市基础建设，在做大、做强上下功夫，由此使城区建设驶入了快车道。
同时东海县对外开放的步伐也明显加快，“两个文明”建设获得了飞速发展。
政府行政新建北区已初见成效，卫生防疫大楼、广电服务大楼、劳动技能培训大楼、财政局会计培训大楼相继建成交付使用。
行政中心办公楼、检查院办公大楼及配套广场等正也已投入使用。
一个环境优美整洁的方便群众办事的政府行政区域已经形成。
工农业生产方面；东海县虽为农业生产大县，农业生产一直是全县的主导产业。
但随着支柱产业硅资源产业的开发，目前全县企业已达近5000多家，物流、客流飞越发达。
带动全县第三产业的飞速发展。
连云港市旅游资源十分丰富，素有“海古神幽”之美誉。
有名闻遐迩的国家级风景名胜区花果山，有“世外桃源”宿城、渔湾，有古老而神秘的将军崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金沙，风光旖旎的海滨度假村等。
东海县紧临市区，是市区的后花园，卫星城，作城市的补充具有较强优势。
东海同时有华东第一泉东海温泉；有全国最大的水晶礼品城－东海水晶城；东海有大型规模的生态农业种植园；有亚洲第一深井等旅游资源。
东海县紧临市区，是市区的西花园卫星城，作城市的补充具有较强优势。
本项目位于连云港市东海县牛山镇新城区内，随着城市建设发展，东海做为连云港城市西大门，周边地域的环境急需加快配套建设和改善，该地块作为东海新城区内的一个商住地块，不论是从改善环境角度，还是从加快城市建设的角度都是非常必要的。
第二节产业政策分析
由于国家住房体制改革和宏观形式的好转，房地产项目目前前景及投资都处于快速增长期，商品房销售增场迅速，空置面积持续下降，商品房价格上升等基本面貌不断改善，特别是近两年房地产行业明显步入了加快增长期。
2009年，全县总人口111.78万人。
随着我市大旅游发展战略的实施，房地产市场已经形成而逐步增加。
由于来连来东海县的人口不断增加，良好的投资环境和优美的地理环境，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为房地产业、旅游业、旅馆业、餐饮业的进一步发展扩大了市场。
该项目具有优越的地理环境。
在城北新区及东海未来商业区内，紧邻体育中心及市民广场，作为周围项目的补充，该项目可以吸引大批商人及相关公司的庞大群体入住写字楼进行办公。
近两年以来全国一线城市的商品房销售价格直线上升，国家真对抑制房地产过热情况出台相关的措施，目前真对房地产市场的形式渐冷落。
但该项目的开发建设属房地产末端市场，政策调控影响不大，县城一级的房地产市场特别是东海县市场一直以来没有太大的泡沫现象。
我县的经济支柱产业为硅资源产业，目前国际需求旺盛，市场供不应求，这将直接导致我县经济飞速发展。
该项目的建设符合地方产业政策及房地产发展的长远政策，项目政策分析可行。
第三节行业准入分析
该项目为高层写字楼，本项目总占地面积30269平方米，总建筑面积为92581平方米，本期项目占地面积为5000平方米，本期项目建筑面积为27196平方米，总容积率为2.7，总绿地率为41.5％，总建筑密度为23％。
该项目符合国家房地产开发的行业准入规定，符合东海县“十一五”规划纲要等。
项目用地除了建筑占地外，其他为道路、绿化及附属用房用地，满足规范采光、通风要求。
符合国家住宅小区相关的行业准入要求。
东海县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要（摘要）：
坚持“工业立县、城镇强县、开放活县、科教兴县”的战略方针，全力推进沿东陇海产业带建设，加快构建以水晶硅材料产业、机械制造业等为支柱的制造业板块，以温泉为龙头，“水、石、湖、井”为载体的旅游业板块，以生态高效农业为特色的现代农业板块，着力打造“水晶东海、湖滨东海、生态东海、休闲东海”，使我县成为连云港市“一体两翼”T型产业布局的重要支撑和沿东陇海产业带的重要切点，实现跨越式发展，努力把东海建设成为以海港空港为依托、生态湖滨为特色的现代化中等城市和国际知名的水晶之都。
到2010年，基本完成工业化、城镇化和新农村建设任务，建成人与自然和谐、全面小康社会的中等现代化城市。
A、经济发展目标
——经济发展指标。
GDP年均增长力争达到20%左右，期末总规模超过190亿元，人均超过1.6万元。
城镇化率42%左右；
——到2010年，财政收入一般预算年增长32%左右，期末达到10亿元左右；
——全社会固定资产投资年均增长35%左右，社会消费品零售额年均增工15%左右。
B、提升城镇化水平
加快改造老城区、扩建新城区和建设中心镇的步伐，坚持基础设施建设适当超前发展的原则，加强重点工程项目建设，提高基础设施的综合服务功能，促使农村人口尽快向城市和中心镇转移。
C、加快新城区建设
加强建设以牛山镇为基础、合并石榴镇和驼峰乡的新城区，带动周边地区和中心镇发展，逐步形成规模适度、功能完善、特色鲜明、辐射力强的新兴中等一城城市和连云港最重要的卫星城。
重点优化开发新城区。
新城区要处理好产业园区、商务区和生活区的功能分开关系，北延、东进，以中心商业区和行政区为主的中心活动区逐步北移，生活居住和大型文化体育设施为主的生活居住区和休闲商务区适当西迁，大型商贸物流园区南移，产业开发区有计划地东移西迁，并与老城区和中心活动区、生活居住区和休闲商务区保持必要的距离，建设风景隔离带。
加快城市基础设施建设，实现主干道内外环贯通，建设老城区“六纵、六横、一环线”的网状交通框架。
西双湖、城北新区道路建设按照老城区道路向外延伸建设连云港接，形成新区道路框架，以道路建设推动城市规模扩张。
建设完善的水电煤气等城市公用事业设施，形成良好的保护城市生态环境的设施体系。
D、房地产业发展目标
按照“四先四后”的经营城市新理念和建设现代化旅游休闲城市要求，体现以人为本的理念，以旧城改造、城北新区建设和西双湖开发等为重点，加快规划并实施一批重点房是产项目，大力发展公寓、酒店、度假村、休闲中心、商业娱乐中心、水晶珠宝城、建材城等旅游休闲房产和商业地产。
重点解决中低收入人民群众住房问题，加快发展经济适用住房、廉租房和普通商品房为主的居民小区，适度建设高档住宅和现代化写字楼，建立科学合理的多层次住房供给体系。
加强房地产物业管理，注重住宅小区配套设施建设，满足居民多层次需求，促进房地产业健康、持续、稳定发展。
本项目的开发建设符合《东海县国民经济和社会发展第十一个五年规划》关于“到2020年，基本完成工业化、城镇化和新农村建设任务，建成人与自然和谐、全面小康社会的中等现代化城市”的发展目标。
东海县城市住房建设规划（2006－2010）：
根据东海县十一五规划和县城总体规划，2010年县城规划人口为30万，人均住宅面积达到25m2，至规划期末，城区人口增加12万。
规划期内，城区建设各类住房32000套，总建筑面积300万m2，其中：
套型面积小于90m2的住房2.42万套，建筑面积210万m2，占住房总建筑面积的70%；套型面积大于90m2的住房7800套，建筑面积90万m2，占住房总建筑面积的30%。
规划期内，建设商品住房28300套，建筑面积270万m2，其中：
套型面积大于90m2的商品住房7800套，建筑面积90万m2；小于90万m2的商品住房20500套，建筑面积180万m2。
2009年建设各类住房7500套，建筑面积70万m2。
2010年建设各类住房8600套，建筑面积80万m2。
根据《东海县城市住房建设规划（2006-2010年）》，“十一五”期间县城建设面积将超过40平方公里，人口将达到30万人。
为东海县房地产行业的快速发展提供了有利的契机。
东海县社会经济发展水平是项目成功的保证
2009年，全县经济社会保持平稳健康发展。
综合实力再攀新高，实现地区生产总值162.7亿元，同比增长15.1%；财政总收入25.42亿元，其中一般预算收入11.35亿元，分别增长40.1%和51.3%，一般预算收入增幅位居全省第五；完成全社会固定资产投资158.41亿元，同比增长34%；全年实际利用外资1.53亿美元，内联客方到位资金100亿元；城镇居民人均可支配收入12813元，农民人均纯收入6328元，分别增长14%和12%。
工业经济逆势上扬，完成工业投资115.51亿元，增长32.7%；实现规模以上工业总产值151.22亿元，增长38.1%；新增规模企业60家，规模企业总数达294家；全县新开工过3000万元项目119个，其中过亿元项目26个、过10亿元项目1个；获批实施国家星火、火炬计划项目20项，2项科技成果填补国内空白，1项获国家科技进步二等奖，专利申请量名列四县之首，获得专利授权25件，被评为“全国科技进步考核先进县”；硅材料获批建设国家新材料高技术产业基地、荣列中国“百佳”产业集群。
现代农业亮点纷呈，全县粮食再获丰收，连续五年蝉联全国粮食生产先进县，荣获全国粮食生产先进县标兵称号；新增高效农业面积10万亩，总面积达到51万亩；成功获批第6家省级外向型农业示范园区，双店鲜切花产业示范区成为全省最大鲜切花产业基地，李埝现代农业综合示范园成功获批全国农业旅游示范点；新增无公害、绿色、有机食品品牌22个，通过省级认定无公害农产品基地55个，“东海老淮猪肉”获批国家质检总局地理标志保护产品。
第三产业蓬勃发展，实现社会消费品零售总额65.47亿元，增长19.1%，其中家电下乡销售额达1.1亿元，居全市之首；服务业增加值56.98亿元，增长20.6%；旅游业稳步发展，全县接待游客165.2万人次；第十届中国•东海国际水晶节成果丰硕，水晶市场年交易额达35亿元；中国温泉之乡创建工作扎实推进，温泉度假区旅游休闲配套功能进一步完善；与南美十大软件企业之一的阿根廷毕莱萃克斯公司合作项目正式运营，软件与服务外包产业取得新突破；苏北地区最大货运市场、总投资5亿元的福尔多国际商贸物流中心开工建设，开启东海商贸流通新时代。
金融行业健康发展，全县金融机构存款突破百亿，新增贷款22亿元，同比增长2.6倍，新增存贷比达99.98%；金融生态环境进一步优化，成功创建省级金融生态达标县。
第三章资源开发及综合利用的分析
本项目开发建设属房地产项目，建设目的主要用于商住，不属资源开发建设项目。
故本项目无需做资源开发及综合利用的分析。
第四章项目节能方案分析
本项目开发建设必须遵循国家住宅建设准则及标准要求的基础上必须做到环保节能。
第一节建筑节能措施分析
1、建筑节能
该项目建设及使用阶段都要做到节能的标准。
建设阶段二期住宅小区工程设计必须使用节能环保砌体，不设计不使用粘土砖。
所有的建材均采用节能环保产品符合国家规定节能措施及节能方案。
地面工程必须设置保温措施达到国家规定的保温隔热要求。
墙体保温必修严格按照国家墙体保温隔热的要求设计施工。
屋面必须满足保温隔热的规范要求。
窗采用双层真空保温隔热玻璃塑钢窗，门采用中间襄填保温隔热棉的保温门。
所有这些保温隔热措施必将带来电力资源的节约。
2、空调通风节能
所有设备选用高效节能、低噪音产品类型。
3、电气节能设计
1）采用节能光源。
2）所有变压器和变电所设备均采用高效率型，变压器低压侧设自动功率补偿器。
3）室外草坪、广场灯采用太阳能光电节能灯具。
变压器及配电设备采用低噪环保型产品，并做有效的隔声处理。
4、给排水节能设计
所有设备选用高效节能类型，卫生洁具选用节水型洁具。
该工程卫生洁具采用节水型快开快闭水龙头，厨房用水尽量循环利用综合以上几个方面的节以达到节约水目的。
第二节建筑节能效果分析
该项目建成后，若不实行建筑节能规范设计要求，则建筑能耗会较高；如果按上述建筑节能措施，也就是说，能全面执行民用建筑节能设计标准，则可达到节能35%-50%标准，节能效益显著。
所有这些措施及节点措施都将为本项目建设提供环保节能的目的。
项目建成必将达到环保节能的要求。
第五章建设用地、征地拆迁及
移民安置分析
第一节项目选址及用地方案
东海晶都瑞嘉商住楼建设项目位于牛山镇复兴路西侧、中华路东侧、晶都大道南侧交汇处。
本项目总占地面积30269平方米，总建筑面积为92581平方米，本期项目占地面积为5000平方米，本期项目建筑面积为27196平方米，总容积率为2.7，总绿地率为41.5％，总建筑密度为23％。
拟开发土地总面积5000平方米，场地上无任何建筑物、构筑物。
我公司将精心设计精心施工，该项目建成后对增强城市形象，完善城市功能；提高城市品味起到了巨大的推动作用；也将成为新城区一道亮丽的风景
总平面设计指标
序号
项目
占地面积㎡
占地比例
1
项目总占地面积
5000
100％
2
建筑物总占地面积
2760
17％
3
总绿化率
10487
41.5％
4
停车场、道路及其它
8971
35．5％
该项目建设用地为商业开发用地，本小区的建设不占用耕地，小区的建设不影响通航及军事设施，对防洪排涝没有太大的影响。
第二节土地利用合理性分析
该项目的开发建设没有涉及占用耕地的情况，占地规模符合国家商住小区开发建设的规模。
该项目的建设方案体现了集约和有效节约土地的要求。
该项目的周边都已建成住宅小区或公共建筑，随着城北新区的建设，本项目不久的将来必将会成为新城区的中心地带。
该项目的土地根据规划部门的规定容积率建设，决不浪费每一平方米的土地，同时也必将符合国家对住宅小区采光、通风及日照间距的要求。
第三节征地拆迁和移民安置规划方案
该项目的开发建设及土地的取得按照国家房地产开发用地的相关规定，通过挂牌方式取得。
本地块的取得属净地拍卖取得，不涉及拆迁安置的问题，没有移民的安置方案及安置计划。
关于地上青苗及树木的赔赏已同青苗及树木的所有者达成一至的意见，赔赏早已处理完毕。
第六章环境和生态影响分析
第一节环境和生态现状
一、自然环境条件
连云港市东海县处于暖温带与北亚热带过度地段，气候温和湿润，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，历年平均降水在910-980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月，全年无霜期220天，年均日照时数达2400-2600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6-125.5千卡，一年四级主导风向为东南风。
由于受海洋的明显调节，东海县属于季节特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。
地形对气候也有一定的影响，海拔600多米的云台山高耸海边构成了特有的气候峰区。
具有我国南方热带、亚热带向北方温暖带气候过度地带的特点。
东海县牛山镇地质构造属于华北地区，连云港—嘉山隆地带，一轴向NNE的倒转北斜为主，西部为走向WESSW海韩断裂。
区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0-50M。
本地区地震以远震度考虑。
详细资料一立项后的勘探的地质资料为准。
东海县位于江苏省东北部，隶属连云港市；连云港是新亚欧大陆桥东桥头堡；东海县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，地处北纬34°11′至34°44′东经118°23′至119°10′，东濒黄海，北接齐鲁全县总人口为114万人，总面积2250平方公里，耕地163万亩，辖24个乡镇场；336个行政村，是闻名中外的“水晶之都”，全国首批沿海对外开放县，全国农业百强县之一。
二、生态现状
工农业生产方面：
东海县虽为农业生产大县，农业生产一直是全县的主导产业，具有全国商品粮生产基地的美誉。
但随着支柱产业硅资源产业的开发，目前全县企业已达近两千家，物流、客流飞越发达。
带动全县第三产业的飞速发展。
近年来，东海县依靠优越的地理环境，丰富的自然资源，始终坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，不断加强城市基础建设，在做大、做强上下功夫，由此使城区建设驶入了快车道。
同时东海县对外开放的步伐也明显加快，“两个文明”建设获得了飞速发展，随着人民生活水平的不断提高，城乡居民的消费理念也在不断改变，对布局合理、经济适用住房及宽敞舒适的购物环境的需求将越来越大。
连云港市东海县处于暖温带与北亚热带过度地段，气候温和湿润，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，历年平均降水在910-980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月，全年无霜期220天，年均日照时数达2400-2600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6-125.5千卡，一年四级主导风向为东南风。
由于受海洋的明显调节，东海县属于季节特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。
地形对气候也有一定的影响，海拔600多米的云台山高耸海边构成了特有的气候峰区。
具有我国南方热带、亚热带向北方温暖带气候过度地带的特点。
东海县牛山镇地质构造属于华北地区，连云港—嘉山隆地带，一轴向NNE的倒转北斜为主，西部为走向WESSW海韩断裂。
区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0-50M。
本地区
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