维修工作手册.docx

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维修工作手册

维修班工作手册版号：

维修班组织机构图更改号：

CSCPM-DM11-001页码：

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管理处

维修班工作手册版号：

维修班职责更改号：

CSCPM-DM11-002页码：

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1.目的：

明确维修班职责范围，确保机电设备良好正常运作，为客户提

供安全舒适方便的工作环境。

2.内容

2.1维修班实行24小时值班制度，负责监控设备，作好记录。

2.2每天定时巡视机电设备运作状况，发现异常及时维修或保养。

2.3对重大突发性故障，立即抢修。

2.4对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备正常运行。

2.5热情接受客户投诉，及时合理解决。

2.6每月定15号为查水电表时间，对每月水电用量审核分析后送财务、管理处各一份。

2.7对楼宇设备作到三干净、四不漏、五良好。

三干净：

设备干净、机房干净、工作场所干净；

四不漏：

不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；

五良好：

使用性良好、密封性良好、润滑良好、紧固性良好、调整良好。

2.8按设备实际情况和更好地为客户服务的需要，提出设备局部改造的合

理化建议，报管理处审核并实施。

2.9确保大楼消防设备完好无缺，保证任何时候都能起动使用，达到灭火

救灾的目的。

2.10配合管理处做好装修监督工作。

2.11执行公司及管理处工作指示及计划，遵守公司一切规章制度。

维修班工作手册版号：

维修班班长职责更改号：

CSCPM-DM11-003页码：

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1.职责范围

1.1领导全班贯彻公司决定，执行管理处制定的设备定期保养工作计划。

1.2全班员工每日工作服从班长统一安排指挥。

1.3纠正班内员工的维修程序及方法，检查鉴定维修质量。

1.4处理客户一般性的小维修申请。

1.5批准班内机具、材料使用。

1.6制定设备月保养计划。

1.7每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。

1.8收集、整理、保存设备技术资料及检修保养记录，总结检修经验，督查每人完整地作好各项记录。

1.9负责按培训计划对维修班人员的培训工作，落实培训效果。

1.10带领维修工进行设备大检修，及时处理突发事件。

1.11负责组织检查设备保养、运行情况及装修监督。

维修班工作手册版号：

电工职责更改号：

CSCPM-DM11-004页码：

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1.职责范围

1.1熟练地掌握管辖区内的供电系统线路布置、设备技术性能及实际操作。

1.2持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及班长安排。

1.3坚守岗位，按时巡视配电房、水泵房设备，注意负荷变动，发现异常

情况分析原因并报告班长，认真作好值班记录,“8：

00--17：

00”为巡视时间,每三小时巡视一次。

1.4按时上班，不脱岗，紧急事故未排除时不进行交接班，应上下两班协同排除，并详细记录异常情况。

1.5做好配电室的安全防范工作，防止小动物串入配电室、防水、防火，确保安全运作。

1.6发生事故或停电时应保持冷静，按规程操作，及时排除故障，必要时启动自备发电机，正确停送电。

1.7严格遵守安全操作规程，除经管理处主任批准并制定了可靠的安全措施，一般不允许带电作业。

对于故障线路，必须在停电作业线路柜的主开关把手上挂“禁止合闸”标志牌。

1.8经常保持配电房、值班室内外的清洁工作。

1.9积极做好节约用电宣传教育工作，每月认真做好抄表工作，并进行用电总量分析，上报管理处，对于不合理的用电应及时采取有效措施，节约用电。

1.10了解并会使用消防设备，配合消防设施检修，了解并掌握触电急救法。

维修班工作手册版号：

水（管）工职责更改号：

CSCPM-DM11-005页码：

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1.职责范围：

1.1负责大厦供水系统、排水系统、消防水系统的设备、设施的运行管理和维修保养；负责卫生间等设施的污水处理系统运行管理和维修保养。

1.2熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握维护保养知识，按要求正确使用。

1.3负责保管好水池、水箱检查孔盖的钥匙，保证大厦正常供水。

1.4负责大厦卫生间冲排水设施的检修，保证系统处于良好运转状态。

1.5当班时间及时巡视检查上下水系统设备和其它设备的运转情况。

1.6定期进行设备的维修保养，要作好记录并存档保管。

1.7做好应急（漏气漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告应迅速奔赴现场，及时进行抢修。

重大泄漏应在管理处领导指导下进行。

1.8经常保持大厦供水设备的清洁,达到“整齐、优美、干净、舒适”的

标准。

1.9每半年清洗水池后由市防疫站进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。

维修班工作手册版号：

空调工职责更改号：

CSCPM-DM11-006页码：

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1.职责范围

1.1在维修班长直接领导下，承担对空调系统设备值班、检查、维修、定期保养、记录等全套工作。

1.2熟悉本大厦装备的空调型号、使用方法，每天准时开启和关闭，并调试至最佳技术状态，满足客户要求。

1.3严格执行开停机操作程序和安全操作规程。

1.4每日定时巡视主机组运行状况，作好记录，并存档保管。

发现异常应立即认真查明原因，确保机组处于良好运行状态。

1.5每日按规定时间开停机组，必要时可根据实际负荷需要调整，以避免电力浪费。

1.6按规定巡视各客户使用空调的情况，发现问题立即上报，及时解决。

1.7做好应急抢修工作，值班空调工接到应急报告应立即奔赴现场，迅速完成任务。

1.8做好空调机房的清洁工作，达到“整齐、干净、优美、舒适”的标准。

1.9搞好各工种间的配合，努力完成领导交给的其它工作任务。

维修班工作手册版号：

电梯兼管员职责更改号：

CSCPM-DM11-007页码：

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1.职责范围

1.1遵守公司的各项规章制度，按时上下班，当班时不得会客，不得无故离岗、串岗。

1.2密切监视和掌握各电梯的运行情况，做好电梯运行方式的调度、管理工作，执行公司安排的电梯服务时间。

1.3协助电梯保养公司完成电梯保养项目及突发故障的抢修工作。

1.4值班人员遇到或接到投报电梯故障后，应保持镇定并立即与电梯保养公司联系，赶到现场进行处理，尽快使电梯恢复正常。

1.5交班时应交代清楚各电梯运行情况，接班者应按规定对各机房、各电梯进行异声、乘感、照明及内外选层、指示等项目的巡视检查，并作好值班记录。

1.6配合专业电梯公司完成周、月及年度的电梯保养任务，并检查保养

质量，经确认后将记录存档保管。

1.7保持电梯间的清洁卫生，控制机房温度在摄氏40度以下。

维修班工作手册版号：

配电房管理制度更改号：

CSCPM-DM11-008页码：

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1.目的：

确保大厦供电系统安全正常运行

2.适用范围：

中建大厦配电房

3.管理规定

3.1配电房的值班员，必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。

3.2配送电建立２４小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡视，做好每日运行记录。

发现问题及时处理，并在值班记录及运行记录中注明；不能解决的问题及时上报管理处。

3.3配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。

值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。

3.4供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。

3.5停电时，应提前向客户发通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

3.6配电房内设备及线路变改，要经管理处同意；

3.7配电房消防设施完好，并有气体灭火器,配备应急灯,注意防止小动物进入，无关人员须经管理处许可方可进入。

维修班工作手册版号：

发电机房管理制度更改号：

CSCPM-DM11-009页码：

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1.目的：

确保大厦发电系统安全正常运行

2.适用范围：

中建大厦发电机房

3.管理规定

3.1非公司领导或维修班人员须经管理处同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入，平时机房门应加锁。

3.2机房内禁止存放易燃、易爆物品。

3.3发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态。

3.4配电房值班员必须熟悉机组开停操作程序及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。

3.5每月起动机组检查并运转15分钟，确保机组正常自动投入使用。

3.6发电机油箱内储备８小时满负荷用油量。

3.7发电机实行定人定机维修保养制度和每月定期运转检查制度。

开关及按钮非值班或维修人员不得操作。

3.8机房及机组的清洁卫生由发电机机房负责人打扫。

3.9保持机房内消防设施完好，并有气体灭火器,配备应急灯。

维修班工作手册版号：

水泵房管理制度更改号：

CSCPM-DM11-010页码：

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1.目的：

为及时向客户提供合格的生活用水和大厦消防用水。

2.适用范围：

中建大厦水泵房

3.管理规定

3.1水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由维修班负责监控、清洁、定期保养及维修。

3.2水泵房内机电设备由维修班人员负责，值班人员操作，无关人员不得进入水泵房。

3.3消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。

3.4生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。

3.5消防泵按保养规定定期保养检查，每月进行一次“自动、手动”切换操作检查，每年进行一次全面检查。

3.6泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查擦洗一次。

3.7水池用盖封闭并加锁，透气孔用窗纱包，。

钥匙由水工保管。

3.8保持消防设施完好，并有气体灭火器,配备应急灯。

维修班工作手册版号：

空调机房管理制度更改号：

CSCPM-DM11-011页码：

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1.目的：

加强对中建大厦空调机房的管理，保证空调供应正常。

2.适用范围：

中建大厦空调机房

3.管理规定

3.1空调机房的全部设备，必须由值班员操作，非值班人员禁止操作，无关人员须管理处书面许可方可进入空调机房。

3.2保持室内良好照明和通风，严禁堆放与制冷无关物品，更不准堆放易燃、易爆等危险物品。

3.3值班人员应掌握机组运作参数，熟悉大厦供冷系统管道、阀门位置及操作程序、运转中对仪表、设备外观、声音、温度等勤检查、常巡视，确保设备正常、安全运转。

3.4空调机运作期间实行专人值班制，做好运行记录，每班至少巡查三次。

巡查内容包括：

听有无异常的声音；看机组各处的压力和温度是否正常；发现异常及时修理并上报。

3.5机组实行定人定岗负责保养维修，每月定期保养检查一次，及时更换磨损的零件，作好记录。

3.6根据空调负荷的变化，调节机组，使其达到节能运行的效果。

3.7保持空调机房的清洁卫生。

维修班工作手册版号：

值班制度更改号：

CSCPM-DM11-012页码：

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1.目的：

确保大厦设备安全正常运行。

2.适用范围：

中建大厦管理处维修班

3.管理规定

3.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。

3.2根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。

3.3如出现设备故障，应及时报告，在事故未处理完毕不得进行交接。

3.4值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。

班长应落实好代班人员，保证岗位上有人员工作。

4.相关文件及记录

4.1CSCPM-QR-WX-006《交接班记录》

维修班工作手册版号：

　　维修班培训计划更改号：

CSCPM-DM11-013页码：

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1.目的：

培训一支技术熟练、纪律严明、热心服务的维修队伍。

2.入职培训

2.1要求：

2.1.1树立维修服务的职业道德和从业热情。

2.1.2熟悉公司应遵循的规章制度及文明用语。

2.1.3明确维修工的职责、任务。

2.1.4掌握维修工上岗的基本技能。

2.2内容及进度：

序号

时间

内容

方式

负责人

考核

两天

公司概况、职业道德、ISO9000基础知识，大厦消防系统介绍等

面授

办公室

办公室统一安排书面考试

一天

维修文明语言、维修服务流程、公司规章制度、公司质量体系运作机制、维修班职责、所在岗位职责、维修服务范围、机电设备管理规定、机电设备的操作

面授

维修班长

三个月

熟悉楼宇结构、了解设备构造特点、掌握设备维护方法、熟悉维修养护技能、了解水电气走向、熟悉维修工作程序

以老带新

维修班长带领下实操实练

试用期三个月后进行上岗培训考核（书面、实操、工作表现等）

维修班工作手册版号：

　　维修班培训计划　更改号：

CSCPM-DM11-013页码：

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3.在职培训：

3.1目的：

不断巩固和提高基本理论知识及实用操作水平，保质保量地完成维修达标任务。

3.2要求：

管理处及时监督指导，维修班认真落实，练好技能。

3.3内容及进度：

具体培训内容见当年维修班年度培训计划。

3.4考核：

3.4.1管理处每月检查维修班培训落实情况，随机考核抽查培训效果。

3.4.2每季度对维修工进行一次全面考核（包括笔试和实操考试），并根据考核成绩进行奖惩，对不合格者，给予一次补考机会，补考再次不合格者劝退。

注：

具体教材《维修班工作手册》、《消防工作手册》、管理处提供的专业技术资料等等；政治思想教育由管理处根据公司安排或具体情况而定（可以从报刊等上面选）。

维修班工作手册版号：

电气维修规定更改号：

CSCPM-DM11-014页码：

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1.目的：

保证大厦电气设备的正常运行,促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化。

2.适用范围：

中建大厦管理处维修班

3.管理规定

3.1严格遵守和执行国家电气安全操作规程，操作人员持证上岗。

3.2维修班对于大厦内配置的电气设备，按计划定期地给予保养及维修。

重大电气设备的检修计划，要由管理处主任参与指导。

3.3维修和保养电气设备时，维修班长要采取相应的安全措施和技术措施，对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。

3.4在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护（至少由两人互相配合进行）；操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌；操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。

3.5对于高压设备的检修和维修，在停电、验电后，必须装设接地线，在醒目处悬挂标志牌，必要时加装遮栏。

3.6维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误，并拆除所有的安

全设施后，方可投入运行。

严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。

3.7本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。

维修班工作手册　版号：

　电梯安全管理更改号：

CSCPM-DM11-015　页码：

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1.目的：

电梯属国家的危险性较大的特种机械运输设备，是大厦主要的交通工具。

为了保证电梯安全正常运行，更好地为客户和客户服务，特制订此管理规定。

2.适用范围：

中建大厦五部通力电梯、手扶梯，一部低速货梯。

3.管理规定

3.1外包的专业电梯公司具有对电梯维修保养相适应的各种机具、设备、仪表、仪器以及调试、检测等技术手段；要有具体的质量安全保证体系。

3.2专业电梯公司维修技术人员须经正规培训并取得当地劳动局部门颁发的上岗证后方可上岗。

3.3电梯任何设备非电梯维修或兼管人员禁止操作。

3.4电梯维修人员及维修班电梯兼管人员实行24小时值班制度，电梯发生故障时应立即处理。

3.5如电梯发生困人故障，监控室利用摄像系统观察轿厢内乘客的行动，并尽快通知维修班前往救援乘客。

3.6物业公司电梯兼管员应每日对电梯进行巡视、检查，每周填写相应记录；对发生故障后不能解决的问题应及时报告专业电梯公司研究。

3.7未经电梯主管部门书面批准，电梯任何设备及功能不准变动。

3.8外包专业电梯公司必须严格按《电梯全责任维保合同书》中的有关规定进行定期保养，及时维修电梯发生的故障，并填写维修保养记录及故障处理记录，维修班人员负责检查监督。

3.9凡遇维修、保养、正常停电等任何原因造成的停梯，应在底层立标识牌示意。

维修班工作手册　　版号：

电梯故障困人救援规程　更改号：

CSCPM-DM11-016　页码：

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1.凡遇故障，应首先通知电梯兼管员或专业电梯维保人员，维修班其它人员（经过一般电梯培训）可根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客。

2.轿箱停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米：

2.1确定轿箱所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看）；

2.2关闭电源总挚（在机房或大厦电源总挚内）；

2.3用专用外门钥匙开启外门；

2.4用人力开启轿厢门（要慢，且力不要过大）；

2.5协助乘客离开轿厢；

2.6重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。

3.轿箱停于远离电梯口的位置时：

3.1应先将轿厢移动至就近的电梯门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为合适），然后照上述2.中所列步骤救出乘客.移动轿厢的方法如下：

3.1.1利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢

可能随时移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险；如轿

厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭或开启；

3.1.2进入机房，关闭该故障电梯的电源总挚；

3.1.3两个救援人员各把持旋柄的一端，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，轿箱将会由于自重而移动，为避免轿箱上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作（一撬一松），使轿箱逐步移动，直至最接近之电梯门口为止（以高于或低于楼面不超过0。

5米为准），操作时，尚要注意：

如轿箱停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开掣动，使轿箱自行移动，而应在撬开掣动的同时，把持

维修班工作手册版号：

电梯故障困人救援规程更改号：

CSCPM-DM11-016页码：

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紧旋柄，并用人力盘绞，使轿箱向正确的方向移动。

4.遇到其它复杂情况，应及时报告电梯公司处理。

维修班工作手册版号：

公共建筑设施的保养更改号：

CSCPM-DM11-017　页码：

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1.目的：

通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。

2.原则：

日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修，并有计划地对建筑物实行系统的保养。

3.职责

一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班进行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由维修班制订公共设施年度保养计划报管理处主任审批进行或由外包单位处理。

4.内容:

4.1天面。

每２年对隔热层进行保养一次，对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换且对面砖表面用白水泥勾缝，并检查天面是否有凹凸不平及下陷情况，如有，应立即进行整改。

4.2外墙饰面。

每年对重点部门进行清洗；每１年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，应及时修理。

4.3内墙饰面。

每３年进行全面保养，对裂缝较大的应予以更换；对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日

常巡查中注意，发现有脱落及时修补。

4.4楼梯间。

楼梯间踏步每３年进行保养一次，发现问题及时修理。

楼间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每３年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出

维修班工作手册版号：

公共建筑设施的保养更改号：

CSCPM-DM11-017页码：

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空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补。

4.5门。

对防火门日常发现生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部门应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。

对其它类型门每年对轴承上油一次。

4.6花园围栏每年刷油一次。

4.7窗。

每年保养一次。

4.8公共地面。

日常发现损坏及时维修，每３年进行全面保养一次，发现地面损坏或裂缝严重的应更换。

4.9管道。

室外一楼地面的管道每年刷油一次,井道内的管道每３年刷油一次,对重点部位，有必要时可以增加次数；对室内管道，严重污染的随时刷油，每３年全面刷油一次。

4.10雨水井。

每年揭盖检查清理污泥一次。

4.11玻璃幕墙（包括玻璃门）。

每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗；并对

玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次（外包单位进行）。

4.12在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙进行仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。

4.13污水井（油池）。

每半年对污水井进行一次消杀、检查，每年对污水井进行一次清理（外包单位进行）。

4.14化粪池。

每一年半对化粪池进行一次清理（外包单位进行）。

4.15避雷系统。

避免建筑物遭受雷击影响。

4.15.1每月检查一次大厦避雷系统，即避雷针、接闪器、引下线、避雷带

维修班工作手册版号：

公共建筑设施的保养更改号：

CSCPM-DM11-017页码：

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（网）的连接、油漆及避雷带（网）的支撑情况。

4.15.2每年做一次避雷系统的对地电阻测试，并做好记录。

4.16梁、柱。

日常对大厦各部分梁、柱进行检查，发现裂缝、变形等及时处理，并向管理处负责人汇报。

5.相关文件及记录：

5.1CSCPM-QR-WX-007《公共设施保养计划》

5.3CSCPM-QR-WX-008《大厦避雷系统接地电阻测试记录》

维修班工作手册版号：

维修过程的检验更改号：

CSCPM-DM11-018页码：

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1.目的：

确保客户提出的服务要求得到满足,使大厦各部分能安全、长久、有效的使用。

2.适用范围:

2.1大厦各公共部分的维修过程的检验。

2.2客户室内维修过程的检验。

3.职责:

3.1维修班长每日对《派工单》进行检验。

3.1维修班员工负责每周三次以上对大厦公共部分的巡视。

3.2管理处负责维修班工作的周检，并填写《周检表》。

3.3月检：

每月末由管理处组织相关人员对管理处的各项工作进行检查，并认真填写《月检表》。

3.4维修回访：

维修班班长每月初根据上月《派工单》，抽样20%进行回访，其中对维修次数多、维修时间长、维修项目大的客户进行重点回访。

维修回访可以是上门或电话形式。

回访后认真填写《维修回访记录》

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