某某地产产品质量实测操作指引终稿.docx

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某某地产产品质量实测操作指引终稿

某某地产产品质量实测操作指引

目录

第一篇总则4

1.目的4

2.适用范围4

3.取样原则与计算说明4

3.1.取样原则4

第二篇尺差控制篇6

1.混凝土结构工程6

1.1.基本原则6

1.2.截面尺寸偏差（砼结构）7

1.3.外门窗洞口尺寸偏差（砼结构）7

1.4.表面平整度（砼结构）8

1.5.垂直度（砼结构）9

1.6.顶板水平度极差（砼结构）9

1.7.楼板厚度偏差（砼结构）11

1.8.施工控制线设置（砼结构阶段）11

1.9.轴线偏差控制（砼结构）13

2.砌筑工程13

2.1.基本原则13

2.2.表面平整度（砌筑工程）13

2.3.垂直度（砌筑工程）14

2.4.方正度（砌筑工程）15

3.抹灰工程16

3.1.基本原则16

3.2.墙体表面平整度（抹灰工程）17

3.3.墙面垂直度（抹灰工程）17

3.4.室内净高偏差（抹灰工程）18

3.5.顶板水平度极差（抹灰工程）19

3.6.方正度（抹灰工程）20

3.7.地面表面平整度（抹灰工程）21

第三篇定尺加工篇22

1.砌筑工程23

1.1.基本原则23

1.2.外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）23

2.抹灰工程23

2.1.基本原则24

第五篇观感质量篇27

1.设备安装27

1.2.座便预留排水管孔距偏差（设备安装）27

1.3.同一室内底盒标高差（设备安装）28

1.4.并列面板高度偏差（设备安装）29

2.抹灰工程29

2.1.基本原则29

2.2.阴阳角方正（抹灰工程）30

2.3.地面水平度极差（抹灰工程）30

3.涂饰工程31

3.1.基本原则31

3.2.墙面表面平整度（涂饰工程）32

3.3.墙面垂直度（涂饰工程）33

3.4.阴阳角方正（涂饰工程）33

3.5.顶棚（吊顶）水平度极差（涂饰工程）34

4.墙面饰面砖工程35

4.1.基本原则35

4.2.表面平整度（墙面饰面砖工程）35

4.3.垂直度（墙面饰面砖工程）36

4.4.阴阳角方正（墙面饰面砖工程）37

4.5.接缝高低差（墙面饰面砖工程）38

4.6.空鼓（墙面饰面砖工程）39

5.地面饰面砖工程39

5.1.基本原则40

5.2.表面平整度（地面饰面砖工程）40

5.3.接缝高低差（地面饰面砖工程）40

5.4.空鼓（地面饰面砖工程）41

6.室内门安装工程42

6.1.基本原则42

6.2.门框正、侧面垂直度（室内门）43

7.铝合金（或塑钢）门窗安装工程43

7.1.基本原则43

7.2.型材拼缝宽度（铝合金门窗）44

7.3.型材拼缝高低差（铝合金－塑钢门窗）44

7.4.铝合金门或窗框正面垂直度（铝合金－塑钢门窗）45

8.木地板安装工程46

8.1.基本原则46

8.2.表面平整度（强化复合、实木复合、实木地板）46

8.3.地板接缝宽度（实木复合、实木地板）47

8.4.地板接缝高低差（实木复合、实木地板）48

8.5.地板水平度极差（强化复合、实木复合、实木地板、石材地面、瓷砖地面）49

第六篇防渗漏篇50

1.防渗漏工程50

1.1.基本原则50

1.2.卫生间涂膜厚度（防水工程）50

1.3.卫生间附加防水层（防水工程）51

1.4.外门窗边框外表面防水层（铝合金－塑钢窗）52

1.5.卫生间地漏（防水工程）54

1.6.外门窗边框外表面防水层（铝合金－塑钢窗）55

第一篇总则

1.目的

1.1．作为《产品质量评估管理办法（试行）》制度的补充。

1.2．规范产品质量实测过程的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

1.3．提供产品质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

2.适用范围

2.1.本指引适用于按《产品质量评估管理办法（试行）》要求，某某地产所有在建工程（自结构±0.00至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但某某负责经营管理的项目。

2.2.各一线公司应根据本指引制定本公司实测实量执行细则，明确：

施工单位应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目部及工程部专职质量工程师对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测；一线公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。

区域及集团进行实测实量时应对一线公司实测数据进行检查核对。

3.取样原则与计算说明

3.1.取样原则

3.1.1随机原则：

各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

3.1.2可追溯原则：

对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

3.1.3完整原则：

同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。

3.1.4效率原则：

在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。

3.1.3真实原则：

测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。

3.1.4常态原则：

各项目对施工现场的管理要保持常态化。

严禁采用停工迎检、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种形式的包装等。

3.1.4公正原则：

出现违法职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理；并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报。

3.2.计算说明

3.2.1为进一步澄清评估过程中出现的一些问题，保持实测实量工作的公平性，避免一些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。

3.2.2具备实测条件项目才参加观感评分；对于不具备实测条件的项目，可在质量风险项目中加以反映。

3.2.3对于采用技术创新和优化的标准节点，对可能的系统性质量隐患进行有效规避的，按如下方式进行评测：

（1）该创新或节点的有效性需报集团工程管理部认定；

（2）如该创新或节点能够全面消除可能的质量隐患，则其所涉及的分项实测指标按100%计算，并以相应的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算；

（3）如该创新或节点只能部分消除可能的质量隐患，则所涉及的分项实测指标按相应的比例就算，并以相应比例的合格计算点数，直接纳入相应标段的合格率计算；

（4）该创新或节点在评测标段内全面得到实施，其有效性的比例和涉及的实测指标须报集团工程管理部认定。

对于同一个项目，不同标段，由同一总包单位施工，且实际施工控制人为同一人时，为控制实测工作量，可将相关标段进行合并实测实量。

3.2.4对于砼工程，按以下方法进行计算处理：

（1）除砼拼缝、无抹灰层的砼结构（如墙、柱、顶棚等）打磨外，对于现场评估实测中发现的其他砼墙、柱打磨现象，在实测时需避开打磨区域，同时将对砼的观感质量评分进行扣减。

（2）砼结构原则上要求必须在45天后才允许甩浆隐蔽，具体时间：

24天（4套模板，24天后具备拆模条件）＋2天拆模＋2天砌筑＋14天顶砌技术间隔＋1天顶砌＋2天挂网开槽等。

（3）如发现存在砼不合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理：

●如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度级差四项指标，均按实测成绩的85％计算标段合格率、项目合格率；

●如现场已不具实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度级差四项指标，均按合格率75％计算标段合格率、项目合格率。

●如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补，则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直度三项指标，均按实测成绩的50％计算标段合格率、项目合格率。

3.2.5对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理：

（1）严禁进行砌体打磨。

如在评估期间，如发现存在砌体打磨现象，不论其打磨区域是否在评估抽样的范围内，砌筑工程中的平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边为砼结构除外）四项指标，均按80％合格率计入，并据此计算标段合格率。

（2）考虑砌体的砌体开槽、挂网等工序的合理时间，砌体部位甩浆隐蔽时间要求不得少于该部位主体砼结构浇注日期后45天。

（3）如发现存在砌体提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理：

●如现场仍具实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按实测成绩的85％，作为标段合格率、项目合格率的实际计算值；

●如现场已不具实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按合格率75％，作为标段合格率、项目合格率的实际计算值。

3.2.6对于住宅公区，只参加精装修阶段实测，其它阶段不测。

第二篇尺差控制篇

1.混凝土结构工程

1.1.基本原则

1.1.1.同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝土结构工程的实测层。

1.1.2.根据选取楼层结构平面图，实测实量选点考虑每层结构4个角和中间砼剪力墙、柱。

当实测砼结构的截面尺寸、表面平整度、垂直度时，每个实测层要选取10个实测区，2个实测层累计20个实测区。

1.1.3.当实测同一楼层内顶板水平极差时，每个实测层选取5个实测区，2个实测层累计10个实测区。

每个实测区实测5个点，每个点均作为1个计算点。

1.2.截面尺寸偏差（砼结构）

1.2.1.指标说明：

反映层高范围内剪力墙、砼柱施工尺寸与设计图尺寸的偏差。

1.2.2.合格标准：

截面尺寸偏差[－5，8]mm

1.2.3.测量工具：

5m钢卷尺

1.2.4.测量方法和数据记录：

（1）以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。

（2）同一墙/柱面作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。

每个实测区从地面向上300mm和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

1.2.5.示例

1.3.外门窗洞口尺寸偏差（砼结构）

1.3.1.指标说明：

反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及外门窗框塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险。

1.3.2.合格标准：

[－10,10]mm

1.3.3.测量工具：

5米钢卷尺或激光测距仪

1.3.4.测量方法和数据记录：

（1）对于平外墙面的门窗洞口：

同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。

测量结构洞口边对边，各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。

（2）所选楼层中的外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足20个时，需增加实测套房数。

1.4.表面平整度（砼结构）

1.4.1.指标说明：

反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。

1.4.2.合格标准：

[0，8]mm

1.4.3.测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

1.4.4.测量方法和数据记录：

（1）剪力墙/暗柱：

选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。

累计实测实量20个实测区。

（2）当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中取左上及右下2个角。

按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。

跨洞口部位必测。

这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点。

（3）当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。

跨洞口部位必测。

这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点。

（4）砼柱：

不测表面平整度。

1.4.5.

示例：

1.5.垂直度（砼结构）

1.5.1.指标说明：

反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。

1.5.2.合格标准：

[0，8]mm

1.5.3.测量工具：

2米靠尺

1.5.4.测量方法和数据记录：

（1）剪力墙：

任取长边墙的一面作为1个实测区。

累计实测实量20个实测区。

（2）当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度。

砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。

这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。

砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。

这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。

（4）砼柱：

任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位时各测1次垂直度。

这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

1.5.5.示例：

1.6.顶板水平度极差（砼结构）

1.6.1.指标说明：

考虑实际测量的可操作性，选取同一功能房间砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。

1.6.2.合格标准：

[0，15]mm

1.6.3.测量工具：

激光扫平仪、具有足够刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺、激光测距仪）

1.6.4.测量方法和数据记录：

（1）同一功能房间砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

（2）使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。

同一实测区距顶板天花线约30cm处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。

以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差。

偏差值≤15mm时实测点合格；最大偏差值≤20mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

最大偏差值﹥20mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

（3）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

1.6.5.示例：

1.7.楼板厚度偏差（砼结构）

1.7.1.指标说明：

反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差。

1.7.2.合格标准：

[－5，8]mm

1.7.3.测量工具：

超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法）

1.7.4.测量方法和数据记录：

（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

每个实测区取1个样本点，取点位置为该板跨中区域。

（2）测量所抽查跨的楼板厚度，当采用非破损法测量时将测厚仪发射探头与接收探头分别置于被测楼板的上下两侧，仪器上显示的值即为两探头之间的距离，移动接收探头，当仪器显示为最小值时，即为楼板的厚度；当采用破损法测量时，可用电钻在板中钻孔（需特别注意避开预埋电线管等），以卷尺测量孔眼厚度。

1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（3）所选2套房中楼板厚度偏差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

1.7.5.示例：

1.8.施工控制线设置（砼结构阶段）

1.8.1.指标说明：

反映砌筑、抹灰、装修尺寸前期控制的偏差，以便控制砌筑、抹灰和装修的尺寸精度，为砌筑、装修房集中加工等提供控制条件。

1.8.2.合格标准：

每面砌体正手墙要求设置砌筑控制线（对剪力墙则为抹灰控制线）、水平标高控制线。

1.8.3.测量工具：

5m钢卷尺

1.8.4.测量方法和数据记录：

（1）每一面墙、每一个卫生间、每一个厨房各作为一个实测区，测量部位选择正手墙面。

累计实测实量40个实测区，其中卫生间、厨房各选取10个测区，非卫生间墙面选取20个测区。

所选2套房中砌筑节点的实测区不满足40个时，需增加实测套房数。

每1个实测区只取1个实测点，其实测值作为该指标合格率的1个计算点。

（2）测量方法：

采用目测、尺量方法，检查同一个实测区是否设置二线，其尺寸是否符合设计要求。

（3）数据记录：

每一实测区未设置二线，则该实测点不合格；反之，则该实测点合格。

不合格点均按“1”记录，合格点均按“0”记录。

1.8.5.示例（1套房、14个实测区）：

1.9.轴线偏差控制（砼结构）

1.9.1.指标说明：

反映现场轴线控制措施是否合理，现场放线是否满足精度要求。

1.9.2.合格标准：

（1）轴线竖向投测：

总高H（m）H≤30，允许偏差5（mm）；30＜H≤60，允许偏差10（mm）；60＜H≤90，允许偏差15（mm）；90＜H≤120,允许偏差20（mm）；120＜H≤150，允许偏差25（mm）。

（2）施工层放线精度：

承重墙、梁、柱边线精度允许偏差±3（mm）。

（3）每层放线孔不能少于2个。

1.9.3.测量工具：

激光铅直仪（经纬仪）、卷尺

1.9.4.测量方法和数据记录：

（1）每栋楼为一个测区，共3栋楼。

每层不少于2个放线孔，每栋楼任选一层进行实测。

每层轴线竖向偏差实测值及施工层放线偏差各实测2个实测值，各作为一个计算点，每个测区共4个测点，总共3个测区，12个计算点。

（2）轴线竖向投测：

在楼层放线孔上架设仪器，通过仪器对准基准点，施工层主轴线和基准点之间的偏差值，若偏差值不满足标准要求及楼层少于2个放线孔，则此测点为不合格。

（3）施工层放线精度：

用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。

（4）数据记录：

合格记为“0”，不合格记为“1”。

2.砌筑工程

2.1.基本原则

2.1.1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2套房作为砌筑工程的实测套房。

2.1.2.对于验收以后需改造的墙体仍需作为实测区，相关标准不变。

2.2.表面平整度（砌筑工程）

2.2.1.指标说明：

反映层高范围内砌体墙体表面平整程度。

2.2.2.合格标准：

[0，8]mm

2.2.3.测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

2.2.4.测量方法和数据记录：

（1）每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。

测量部位选择正手墙面。

累计实测实量10个实测区。

（2）当墙面长度小于3米，各墙面顶部和根部4个角中，取左上及右下2个角。

按45度角斜放靠尺分别测量2次，其实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3）当墙面长度大于3米时，还需在墙长度中间位置增加1次水平测量，3次测量值均作为判断该实测指标合格率的3个计算点。

（4）墙面有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜交测一次，作为新增实测指标合格率的1个计算点。

（5）所选2套房中墙面表面平整度的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

2.2.5.示例：

2.3.垂直度（砌筑工程）

2.3.1.指标说明：

反映层高范围砌体墙体垂直的程度。

2.3.2.合格标准：

[0，5]mm

2.3.3.测量工具：

2米靠尺

2.3.4.测量方法和数据记录：

（1）每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。

测量部位选择正手墙面。

累计实测实量10个实测区。

（2）实测值主要反映砌体墙体垂直度，应避开墙顶梁、墙底灰砂砖或砼反坎、墙体斜顶砖，消除其测量值的影响，如两米靠尺过高不易定位，可采用1米靠尺。

（3）当墙长度小于3米时，同一面墙距两侧阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：

一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置约30cm时测1次垂直度。

墙体洞口一侧为垂直度必测部位。

这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（4）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm和墙体中间位置，分别按以下原则实测3次：

一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距离下部地面位置约30cm时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。

这3个测量值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。

（5）所选2套房中墙面垂直度的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

2.3.5.示例：

2.4.方正度（砌筑工程）

2.4.1.指标说明：

考虑实测的可操作性，选用同一房间内同一垂直面的砌体墙面与房间方正度控制线之间距离的偏差，作为实测指标，以综合反映同一房间方正程度。

2.4.2.合格标准：

[0，10]mm

2.4.3.测量工具：

5米钢卷尺、吊线或激光扫平仪

2.4.4.测量方法和数据记录：

（1）砌筑前距墙体30－60cm范围内弹出方正度控制线，并做明显标识和保护。

（2）同一面墙作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

（3）测正手墙。

在同一测区内，实测前需用5米卷尺或激光扫平仪对弹出的两条方正度控制线，以短边墙为基准进行校核，无误后采用激光扫平仪打出十字线或吊线方式，沿长边墙方向分别测量3个位置（两端和中间）与控制线之间的距离。

选取3个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

如该套房无方正基准线或偏差超过5mm/2m，则该套房内所有测区的实测值均按不合格计，并统一记录为“50mm”。

选取3个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（4）所选2套房中方正度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

2.4.5.示例：

3.抹灰工程

3.1.基本原则

3.1.1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于抹灰阶段2套房作为抹灰工程的实测套房。

3.1.2.采用木夹板、石膏板等轻质材料作为后改造墙体，可不作为实测区。

对于其他后改造墙体，相关标准不变。

3.2.墙体表面平整度（抹灰工程）

3.2.1.指标说明：

反映层高范围内抹灰墙体表面平整程度。

3.2.2.合格标准：

[0，4]mm

3.2.3.测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

3.2.4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

每一面墙作为1个实测区，累计15个实测区。

所选2套房实测区不满足15个时，需增加实测套房数。

每一测尺的实测值作为一个合格计算点。

（2）测量方法：

同一实测区内

●当墙面长度小于3米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地面20CM左右的位置水平测1次；

●当墙面长度大于3米，在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙长度中间位置增加1次水平测量，在距离地面20CM左右的位置水平测1次；

●所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次；

●以上各实测值