开封市住宅专项维修资金管理办法.docx

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开封市住宅专项维修资金管理办法

   开封市住宅专项维修资金管理办法

　　第一章总则

　　第一条为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内商品住宅（含与商品住宅相连的非住宅部分）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　本办法所称商品住宅包括普通商品房屋、经济适用房等政策性保障房屋、单位集资合作建房、拆迁安置房等商品住宅。

　　第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　本办法所称保修期按照《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）规定执行。

　　第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条市、县人民政府住房和城乡建设部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

　　市、县人民政府住房和城乡建设部门指定的住宅专项维修资金管理机构（以下简称住宅专项维修资金管理机构），具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

　　第二章交存

　　第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　第七条商品住宅的住宅专项维修资金由业主交存；公共租赁住房的住宅专项维修资金由产权人交存。

　　已售出的公有住房的首期住宅专项维修资金由售房单位交存；续交的，由业主交存。

　　第八条商品住宅、非住宅的首期住宅专项维修资金按下列标准交存：

（一）无电梯房屋由业主按建筑面积每平方米40元交存；有电梯房屋由业主按建筑面积每平方米60元交存；别墅由业主按建筑面积每平方米100元交存；非住宅由业主按建筑面积每平方米120元交存；

（二）公共租赁住房，无电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米40元交存；有电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米60元交存。

　　市人民政府住房和城乡建设部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价，适时调整并公布首期住宅专项维修资金的交存标准。

　　第九条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

　　第十条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金、商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由住宅专项维修资金管理机构代管。

　　住宅专项维修资金管理机构应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　第十二条房地产开发企业出售商品住宅时，应当将首期住宅专项维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主，并在《商品房买卖合同》中明确约定住宅专项维修资金的交存方式，由业主自行到住宅专项维修资金管理机构办理交存手续。

住宅专项维修资金管理机构不得委托开发建设单位代收住宅专项维修资金。

　　开发建设单位受业主委托代交住宅专项维修资金的，应自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户。

　　商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　尚未售出的房屋，由开发建设单位在办理房屋首次登记时垫交该部分房屋的专项维修资金，待房屋售出时由开发建设单位扣回。

　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　　第十四条房地产开发企业申请办理商品房首次登记前，住宅专项维修资金管理机构应对商品房住宅专项维修资金交存情况进行稽核。

　　第十五条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。

已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理。

　　第十六条业主大会成立后，经业主大会同意，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　已售公有住房的住宅专项维修资金专户，按售房单位设账，按幢设分账；业主续交时，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知住宅专项维修资金管理机构；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

　　（三）住宅专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受住宅专项维修资金管理机构的监督。

　　第十七条业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期住宅专项维修资金数额30％的，应当由业主续交。

商品房屋的住宅专项维修资金数额续交后应不少于首期住宅专项维修资金。

公有住房的住宅专项维修资金业主首次续交标准执行本办法第八条第

（二）项规定；业主分户账账面余额不足首次续交的住宅专项维修资金数额30％时，应当由业主再次续交，再次续交后的住宅专项维修资金数额应不少于业主首次续交的住宅专项维修资金。

续交住宅专项维修资金，可以一次性足额续交，也可以分期续交。

已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定并报住宅专项维修资金管理机构备案；未成立业主大会的，续交方案由住宅专项维修资金管理机构决定。

　　第十八条在本办法实施前，已建成且未交纳维修资金的住宅、小区（公有住房、单位集资房及个人已购商品房、经济适用房）均应统一按照本办法第八条、第九条规定的标准交存首期住宅专项维修资金。

　　第十九条房屋共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充住宅专项维修资金。

利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，应当主要用于补充住宅专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。

　　第二十条房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让人应当将结余的住宅专项维修资金支付给原业主。

当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的，从其约定。

　　第二十一条房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第二十二条住宅专项维修资金管理机构应当及时为业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

　　第二十三条住宅专项维修资金自交存之日起，按照国家规定的银行存款利率计息，由代管单位与专户管理银行按年结存到户。

　　第三章使用

　　第二十四条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十五条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿的；

　　（三）地下室出现渗漏、积水的；

　　（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值的；

　　（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变的；

　　（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

　　（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

　　（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

　　（九）其它情况。

　　第二十六条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

　　（三）避雷设施不满足安全要求的；

　　（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

　　（五）监控、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

　　（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其它设备损坏的；

　　（七）其它情况。

　　第二十七条使用住宅专项维修资金，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意。

　　使用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，应当经公有住房售房单位同意。

公有住房售房单位应当根据相关业主的维修建议，对符合条件的维修项目及时申报维修。

公有住房售房单位不存在的，按前款规定执行。

　　第二十八条根据《业主大会和业主委员会指导规则》〔建房（2009）274号〕的有关规定，业主大会在管理规约和业主大会议事规则中应当约定以下表决方式：

（一）委托表决：

业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：

业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

　　（三）默认表决：

业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

　　（四）异议表决：

在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　第二十九条房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，按照下列规定分摊：

（一）商品房屋之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

　　专属部分业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由拥有部分共用部位、共用设施设备的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊；

（二）已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照相关楼幢建筑面积从公有住房住宅专项维修资金专户分账中按比例分摊。

公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金不足的，差额部分由相关业主按照各自拥有物业的建筑面积从住宅专项维修资金分户账中按比例分摊；

　　（三）已售公有住房与商品房屋之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分别计算出已售公有住房和商品房屋应分摊的费用，再按照本款第

（一）项、第

（二）项规定分摊；

　　（四）未售出房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。

　　相关业主未交存住宅专项维修资金或分户账中资金余额不足的，应当补建、补足应分摊的费用。

相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

　　第三十条使用业主交存的住宅专项维修资金，业主委员会（相关业主）、或其委托的物业服务企业是申请人。

　　使用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，公有住房售房单位是申请人。

公有住房售房单位不存在的，按前款规定执行。

　　第三十一条使用住宅专项维修资金时，应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表的参与和监督。

　　业主代表可以是业主委员会委员，也可以在列支范围内名单中随机抽选。

业主代表的人数应为3－9人单数，名单应当公示。

　　第三十二条申请人应当根据维修和更新、改造的项目制定使用方案并公示。

　　使用方案的内容应包括：

维修项目清单及预算、施工方案及实施时间、主要材料的规格品牌、维修施工单位的选择方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围等。

　　第三十三条使用方案公示后，应当按照本办法第二十七条或第二十八条规定征求业主意见。

征求业主意见的结果应当公示。

经业主确认的使用方案，不得擅自改变。

　　第三十四条维修施工单位可以通过竞标或比选方式确定。

　　维修和更新改造项目费用在10万元以上的，应当通过公开、公平、公正的竞选招标方式确定维修施工单位，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。

开标和评标，应当有业主委员会、物业服务企业的代表参与和监督。

　　维修和更新、改造项目费用低于10万元的，申请人可以采取比选方式确定维修施工单位。

参与比选的维修施工单位应不少于3家，比选的过程应当有业主委员会、物业服务企业的代表参与和监督。

　　招标、比选维修施工单位的结果应当经业主代表签字认可并公示。

　　第三十五条申请人可以委托专业中介机构对维修和更新、改造项目实施监理及对维修费用进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。

维修和更新改造费用预算在10万元以上的项目，应当委托专业中介机构进行审核，出具预算咨询报告。

　　第三十六条使用业主交存的住宅专项维修资金，由政府管理机构代管的，使用方案经业主确认后，申请人应当向住宅专项维修资金管理机构申请核准，并提交以下材料：

（一）开封市住宅专项维修资金使用申请核准表；

（二）住宅专项维修资金使用（维修、更新、改造）方案；

　　（三）住宅专项维修资金使用方案征求业主意见表；

　　（四）住宅专项维修资金使用方案征求业主意见结果；

　　（五）招标、比选维修施工单位结果；

　　（六）住宅专项维修资金使用相关材料公示证明；

　　（七）业主委员会备案证明或物业企业营业执照、资质证书副本（查看原件，留存复印件）；

　　（八）经办人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；

　　（九）其他应提交的材料。

　　第三十七条使用业主交存的住宅专项维修资金，由业主自主管理的，使用方案经业主确认后，申请人应当向住宅专项维修资金管理机构备案，并提交以下材料：

（一）开封市住宅专项维修资金使用备案表；

（二）住宅专项维修资金使用（维修、更新、改造）方案；

　　（三）住宅专项维修资金使用方案征求业主意见表；

　　（四）住宅专项维修资金使用方案征求业主意见结果；

　　（五）招标、比选维修施工单位结果；

　　（六）住宅专项维修资金使用相关材料公示证明；

　　（七）业主委员会备案文件（查看原件，留存复印件）；

　　（八）经办人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；

　　（九）其他应提交的材料。

　　第三十八条使用从公房售房款中提取的住宅专项维修资金，使用方案公示后，公房售房单位应当向住宅专项维修资金管理机构申请核准，并提交以下材料：

（一）开封市住宅专项维修资金使用申请核准表；

（二）住宅专项维修资金使用（维修、更新、改造）方案；

　　（三）招标、比选维修施工单位结果；

　　（四）住宅专项维修资金使用相关材料公示证明；

　　（五）公房售房单位法人身份证件（查看原件，留存复印件）；

　　（六）经办人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；

　　（七）其他应提交的材料。

　　公有住房售房单位不存在的，申请人需提交本办法第三十七条规定的材料，同时还应提交社区居民委员会出具的相关证明。

　　第三十九条住宅专项维修资金管理机构对申报材料应当认真审核，组织对维修和更新、改造的项目进行现场勘查。

并及时将核准或备案的结果告知申请人。

对不符合有关规定和使用方案的，应当责令改正。

　　第四十条维修和更新、改造项目施工前，申请人和维修施工单位应当签订维修施工合同。

维修工程质量和安全管理，按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。

　　第四十一条住宅专项维修资金管理机构代管的住宅专项维修资金划转，由住宅专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行按规定划转资金。

申请划转资金，需提交以下材料：

（一）维修施工合同、施工单位营业执照及资质证书副本（划转首付款时提供）；

（二）竣工验收和费用结算报告（划转尾款时提供）；

　　（三）住宅专项维修资金使用相关材料公示证明；

　　（四）住宅专项维修资金使用分摊清册；

　　（五）施工单位出具的收款凭证；

　　（六）开封市住宅专项维修资金划转申请表；

　　（七）其他应提交的材料。

　　第四十二条业主自主管理的住宅专项维修资金划转，在维修项目经住宅专项维修资金管理机构备案同意后，专户管理银行凭业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知和《开封市住宅专项维修资金使用备案表》划转资金。

业主委员会应当留存以下材料：

（一）维修施工合同；

（二）竣工验收和费用结算报告；

　　（三）住宅专项维修资金使用相关材料公示证明；

　　（四）住宅专项维修资金使用分摊清册；

　　（五）施工单位出具的收款凭证；

　　（六）其他应留存的材料。

　　第四十三条发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，业主委员会可以先行组织维修；没有业主委员会的，可以由相关业主推选的3名以上业主代表先行组织维修：

（一）屋面、外墙防水损坏、渗漏严重须立即维修的；

（二）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改须立即维修的；

　　（三）高层住宅供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）泵体漏水、泵电机烧毁等，导致供水中断的；

　　（四）楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

　　（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的；

　　（七）其他严重影响使用安全和使用功能的。

　　紧急情况发生后，业主委员会或业主代表不及时组织维修的，住宅专项维修资金管理机构（所在地物业管理部门）可以组织代修。

　　物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第四十四条申请人应在紧急情况发生后第一时间告知住宅专项维修资金管理机构，住宅专项维修资金管理机构应立即组织进行现场勘查。

　　第四十五条应急维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　应急维修费用在3万元以上的项目，工程维修结束后，应当委托专业中介机构对维修费用进行审核，出具决算审核报告。

　　应急维修费用和列支分摊情况应当公示。

　　第四十六条符合应急维修条件的项目，维修后申请人应当向住宅专项维修资金管理机构申请核准或备案，并提交以下材料：

（一）开封市住宅专项维修资金使用申请核准（备案）表；

（二）住宅专项维修资金使用（维修和更新、改造）方案；

　　（三）住宅专项维修资金使用相关材料公示证明；

　　（四）决算审核报告；

　　（五）申请人（业主委员会备案证明或物业企业营业执照、资质证书副本）有效身份证件（查看原件，留存复印件）；

　　（六）经办人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；

　　（七）其他应提交的材料。

　　应急维修项目经核准或备案后，按照本办法第四十五、四十六、四十七条的规定划转资金。

　　第四十七条申请人应当将本办法要求公示的材料在物业管理区域内显著位置张贴公示。

公示的时间应不少于7日，公示情况应当留存影像材料。

　　业主对公示的材料有异议的，申请人应予以解释或澄清。

业主提出的合理化建议，申请人应当予以采纳。

　　业主对住宅专项维修资金使用情况有异议的，可以要求申请人提供有关的费用清单、发票等进行核对。

　　第四十八条申请人应当对申请使用住宅专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。

申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第四十九条住宅专项维修资金的管理费用在维修资金增值资金中列支，应当与专项维修资金分账核算并实行“收支两条线”管理。

　　第五十条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

　　利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

　　利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上业主同意。

　　利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第五十一条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

　　第五十二条下列费用不得从住宅专项维修资金