开发商不给签购房合同.docx

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开发商不给签购房合同

编号：

_______________

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开发商不给签购房合同

甲方：

___________________

乙方：

___________________

日期：

___________________

说明：

本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。

文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。

开发商不给签购房合同

篇一：

如何签订正式的购房合同

?

1.正式合同文本的签订

买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签

合同。

大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，

而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。

因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。

我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。

（1）认准签约主体

仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。

因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。

因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体（《商品

房预售许可证》上标明的公司），在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。

这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。

此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。

（2）仔细阅读合同内容

拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。

（3）不要漏项

对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。

在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。

（4）寻找谈判的机会

《商品房买卖合同》中有许多相关条款

都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。

也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。

但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。

这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。

否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。

（5）对于双方违约的处理应平等

在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。

如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

（6）关于房屋面积差异的处理

关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。

但

是在这里还需要进一步予以详解：

我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：

出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。

如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。

如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%^分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3如内（含3%）部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%^分的房价款由卖方双倍返还购房者。

此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分（套内建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同

摊面积是共有产权）。

如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。

因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。

当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

（7）产权登记要明确

按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发

商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办

理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管

部门备案。

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，

预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，

办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的

购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用

权变更和房屋所有权登记手续。

因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义

务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。

在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属

证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，

同时还有房屋交付使用（预售）90天内或者合同签订后（现

售）90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违

约责任。

当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时

间期限。

（8）配套设施要明确

在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、

燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商

填写。

如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。

比如他们

会填写“入住时具备通水（电、气）条件”。

看上去这句话没

什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：

“入

住时具备通水（电、气）条件”中的水电是临时的，还是正式的？

入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。

因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。

虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽n明确的约定。

同时，还应有对违约责任的处理方法。

（9）不可轻视设计变更

很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。

事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却乂有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

（10）明确合同附件

合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。

此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。

（11）注明商品房的抵押和租赁情况

在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。

此外，还应详细填写商品房的质虽及设备情况。

2.商品房买卖合同的补充协议

现如今，购房者需要购买住房的时候，都需要与开发商

签订《商品房买卖合同》，这份合同是建设部颁布的格式化文本。

此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充协议的方式附在《商品房买卖合同》里，补充条款可多可少，因此，购房者应该提前考虑清楚，将自己想到的需要约定的问题添加进去。

当然，也可以没有此项。

由于补充协议是房屋购买合同里没有约定的事项，因此成为《商品房买卖合同》中重要的组成部分。

所以，在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题：

（1）应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里

购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。

售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。

从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

律若干问题的解释》第三条规定：

“商品房的销售广告和宣

传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为

要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视

为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

”但为了

避免可能产生的纠纷，最好还是将这些内容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。

（2）明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定房屋权属的法律依据，但在现实生活中，常常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况，要想避免这种情况发生，就必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取赔偿。

（3）要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担如今，人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。

因此，在付款方式的附件中就需要写明：

如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。

但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：

购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额。

而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失，因此，购房者在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时，应当将其明确标明。

（4）明确公摊建筑面积

目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分

摊问题，这主要是因为部分

开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。

为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置，并将其写在《补充协议》中。

（5）应该明确装修的标准

如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，

但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。

如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。

（6）明确违约责任

应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到《商品房买卖合同》或《补充协议》的约定，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。

（7）明确退房责任

购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一部分投入，

如果房屋出现质虽问题并涉及到退房，你的装修费用就会白

白丢掉，因此，必须写明退房后的处理办法：

由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金（包括银行的利息、罚金）。

（8）关于商品房交付时的约定

房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、《建

设工程竣工验收备案表》、〈〈住宅质虽保证书》、〈〈住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。

而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

（9）明确房屋质虽

房屋质H的好坏，直接影响到购房者的居住质也是

购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。

因此，应在

《补充协议》中标明房屋质虽的具体内容。

比如：

墙体平直

的标准；房间的防水标准（顶棚无水渍、厨房及厕所防水良

好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等）；表面裂缝的标准（内部无任何裂缝，墙壁表面平整）；管线安装与室内表面的平整标准；所用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

（10）明确收房入住时须交的费用

购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中包括取暖费、物业管理费、煤气开户费等等，如果购房者没有记录清楚，很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用。

（11）明确配套设施

房屋的配套设施（包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等）是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时应当具备使用条件。

但是，有些时候，其中的部分设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应当将相关的条款写在补充协议中。

（12）明确物业

现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在《补充协议》中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。

总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。

当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。

3.关于建筑面积的补充条款

虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相

关说明，但是我们在这里还需要进行具体的阐述，因为这是

最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有可能遭受很大的

损失，可是因为合同上的漏洞，我们还无法获得相应的赔偿。

那么，在签订具体合同的时候，我们在建筑面积方面应该具体注意哪些问题呢？

（1）购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面积，虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积，但砖结构的房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，所以，同单元、不同楼层的套内使用面积（外墙米数）还是有很大差别的，即便是同一楼层，楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的单元套内使用面积小一些。

（2）购房者要记住，套内的使用面积即大家俗称的“地毯面积”，并不是真的按地毯面积计算，房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的。

由于现在多数的楼宇都采用户外查表，暖气也实行分户计往往共用的管道井从房屋中通过，因此，在买房的时候，要让房地产商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大，以免你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积。

（3）套内建筑面积包括阳台的建筑面积。

我们都知道，封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。

因此，购房者在签署合同的时候，必须了解所购商品房的阳台是不是封闭式的，因为封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台，

以赚取其中的差额。

（4）现今商品房的辅助建筑越来越多，比如：

“飘窗”、

室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者在不清楚的情况下，开发商往往将其全部算入购房面积中，为了避免日后不必要的纠纷，购房者最好在买房

时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积，哪些辅助建筑不算套内建筑面积。

（5）如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时，往往忽略对建筑面积（公摊面积）的约定，从而导致开发商有条件随意增加公摊面积，使购房者的利益受到侵害，因此，在签订预售商品房购房合同的时候，一定要在合同的补充条款

中标明，分摊面积应该由“有资质的测绘单位出具商品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况：

被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的公用部位。

”这些全部都应该写清楚。

（6）我们都知道，房屋使用率是套内使用面积与建筑面积之比，也就是说，房屋使用率越高，建筑面积就越小，购房者所使用的空间就越大，但是，在通常情况下，购房者不太了解房屋使用率的具体数值，在签订商品房合同的时候，只能接受开发商提出的房屋使用率，实际上，设计合理的住

宅楼使用率为：

高层塔楼约在72%^7

5%高层板楼约在78%^80%多层住宅建筑在85%^右。

了解了这些数值，购房者便可以事先计算出所购房屋的使用率，并以此判断开发商所说的使用率是否准确，以及房地产开发商的信誉如何，从而考虑是否签订购房合同。

篇二：

买房签合同要注意这些否则吃大亏

买房签合同要注意这些否则吃大亏

前言：

买房这个问题相信许多人都要面对。

对于这个生活中的“头等大事”之一，许多细节万万不能马虎。

尤其是现在房价居高不下的时候，买套房得投进不少人力财力，所以大家一定要慎重对待。

很多朋友说在买房的时候不清楚买房签合同流程，购房合同上很多专有名词看的也是云里雾里的，最重要的是买房签合同注意事项有哪些也不甚了解，金融之家小编特意整理了下买房签合同注意事项等相关内容，分享给大家，希望对刚需族有所帮助。

一、买房签合同流程：

购房者认购——购房者交定金（拿收据）——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付一一开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同一一开发商将备案合同送到房产局审核盖章一一办理相关贷款手续。

A:

买房有关的专有名词解释：

1、"五证"否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还

除了定金和订金。

买房子的时候还会出现"认筹金"和"

诚意金"。

"认筹金"是指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用，缴纳了"认筹金"之后，你不仅可以获得一定折扣的优惠，还可以优先购买房屋，一般用来解决开发商的资金问题。

但是，

亲们，认筹金是违法地。

诚意金与认筹金类似，都是通过收取一定金额的钱，向买房的人承诺一定的优惠，并以此确定购房者的先后顺序，但是，诚意金更相当于一种营销手段。

同样，诚意金也不具有合同效力，不受到法律保护。

3、各种面积的含义

建筑面积有一个公式：

建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。

套内建筑面积包括：

房内房屋使用空间的面积，墙体面积以及阳台面积；公摊建筑面积自然就是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。

有些开发商为吸引更多客户，会在宣传页上标有赠送面积。

赠送面积：

顾名思义，赠送面积就免费的面积。

但请大家切记：

羊毛出在羊身上，开发商是很有可能把这部分钱平摊到单价中的；一些含大虽赠送面积的户型，往往内部格局并不好；一些赠送的面积是开发商"偷来的"，这些面积不被法律承认和保护？

？

4、各种税的解释

首先来解释一下最近比较受关注的房产税。

房产税是按

照房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的财产税。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向

产权承受人征收的财产税，一般是房款总额的

1.5%。

房地产印花税则是指因房地产买卖、房地产产权变动、

转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收

的一种税赋，一般是总房款的0.05%。

二、买房签合同注意事项：

1、使用规范的合同文本

一定要使用规范的合同文本，并按照文本中所列条款认

真填写，了解各项具体内容。

不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一

笔订金。

就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。

且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。

最好能够直接与开发商签预售合同就好。

这个步骤，一

定不能马虎啊！

否则到时吃大亏就惨了。

2、查验有关证明文件

检查开发商是否具有上述所介绍的"五证"和"两书"。

买

期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之

房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的

大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

3、注意合同文本中补充协议的内容

（1）购房者应谨防开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

（2）应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

（3）要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

（4）明确房屋所有权证办理的时间。

因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

（5）明确退房的责任。

购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

篇三：

签订购房合同八大注意事项

签订购房合同八大注意事项

第一项：

关于五证

陷阱：

有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。

五证不全可能导致买受人不

能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在

一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

律师建议增加

补充条款：

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。

若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第二项：

关于公摊面积

陷阱：

建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化

的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。

依据合同开发商并未违约，买受人也起

诉无据。

对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

律师建议增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第种

方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出

暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

第三项：

关于房产证

陷阱：

建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。

可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为

买受人办理取得房产证的，双方选择以下第种方式处理:

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第

（1）项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出

卖人责任的约定承担责任

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，

导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，

买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标

准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交

房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互

不承担责任。

但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文

件，否则视为出卖人违约。

第四项：

关于书面通知