学生公寓建设项目可行性实施报告.docx
《学生公寓建设项目可行性实施报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《学生公寓建设项目可行性实施报告.docx（48页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
学生公寓建设项目可行性实施报告
A学院学生公寓建设项目
可行性研究报告
（过程稿）
2013年8月
第1章总论4
1.1项目概况4
1.2建设单位概况5
1.3编制依据5
1.4主要经济技术指标6
1.5研究结论与建议6
第2章项目建设背景及必要性.8
2.1建设背景8
2.2建设必要性9
第3章项目建设容及规模11
3.1项目实施原则11
3.2项目容及规模11
第4章场址选择与场址条件.12
4.1场址选择12
4.2场址条件12
第5章建设方案17
5.1设计依据及参数17
5.2建筑工程18
5.3结构工程19
5.4给排水22
5.5电气工程26
5.6暖通工程29
第6章环境影响评价31
6.1编制依据.31
6.2环境现状.31
6.3主要污染源与污染物.32
6.4施工期环境影响.33
6.6环境影响评价.34
第7章节能及绿色建筑专篇.35
7.1项目所在地能源供应条件35
7.2合理用能标准及设计规35
7.3项目节能措施及效果分析36
7.4绿色建筑设计38
7.5节能方案41
第8章劳动安全与消防45
8.1劳动安全45
8.2消防工程47
第9章组织机构与人力资源配置.53
9.1组织机构53
9.2人力资源配置53
第10章项目工程进度计划55
10.1项目工期55
10.2项目实施进度安排55
10.3项目实施进度表56
第11章项目招投标57
11.1招标围57
11.2招标组织形式57
11.3招标公告发布57
11.4招标方式57
第12章投资估算与资金筹措.60
12.1估算围60
12.2估算依据60
12.3估算结果61
12.4资金筹措62
第13章经济效益分析63
13.1财务评价依据63
13.2基础数据与参数说明63
13.3收入及税金估算错误!
未定义书签。
13.4总成本费用估算错误!
未定义书签。
13.5财务分析及主要指标计算64
13.6本息偿还计划64
13.7财务评价结论65
第14章社会评价66
14.1社会影响分析67
14.2互适性分析68
14.3社会风险分析68
第15章结论与建议71
15.1结论71
15.2建议71
第1章总论
1.1项目概况
1、项目名称
A学院学生公寓建设项目
2、项目地址
A学院学生公寓建设项目选址在学院原有校区，A学院位于X区,东临X路，南临X路，西临X小区，北临X路。
3、建设容及规模
本项目主要建设容为学生公寓一栋，总用地面积为7.68亩，总建筑面积为13876.74平方米，停车位18个，建筑密度为41.45%，容积率为2.70，绿地率为30.45%。
4、主要建设条件
项目位于X区，建设过程中所需材料能从区域及周边购买，项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。
本项目为中层建筑，施工期间噪音小、灰尘较少，现场无大型搅拌站，且周边居民区域较少，正在施工项目多。
因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。
项目建设条件较好。
5、投资估算及资金筹措
（1）投资估算
经测算，本项目总投资约2876.7万元，包括：
工程费用约2431.5万元（其中：
土建工程费用约2317.3万元、学生公寓设备费约131.7万元，工程其他费用约308.2万元，预备费用137.0万元。
（2）资金筹措
经测算，本项目总投资2876.7万元，项目资金来源全部由开发公司进行出资。
6、工期安排
A学院学生公寓建设项目工期如下：
本项目计划总工期13个月（2013年8月开始，到2014年8月全部工程完工），其中前期工作2个月（2013年8月－2013年9月），建设期为11个月（2013年10月－2014年8月）。
1.2建设单位概况
单位名称：
A学院
单位简介：
1.3编制依据
1、国家及地方有关建筑工程设计规和标准；
2、国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
3、建设部2000年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价
方法（2000年版）》；
4、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
5、《城市房地产开发经营管理条例》；
6、《房地产项目经济评价方法》；
7、其它相关文件规、规程及强制性条文。
1.4主要经济技术指标
表1.1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一一一
主要技术指标
1
总用地面积
亩
7.68
5120.60
2
建筑面积
2m
13876.74
3
建筑占地面积
2m
2122.88
4
建筑密度
%
41.45
5
容积率
2.70
6
绿地率
%
30.45
7
停车位
个
18
1.5研究结论与建议
1、结论
（1）学生公寓项目的建设，是完善学院硬件、建设合格高校的需要，是学院自身发展壮大的需要，是培养高素质安全技术专业人才的需要。
（2）学生公寓的建设，符合国家的相关政策，学生公寓项目建
设的主体也获得了支持，项目建设政策可行。
（3）学生公寓项目建设已具备成熟的建设条件，建设方案可行。
（4）项目建设完成后，有利于专业技术人才的培养和学校的长远发展，项目社会效益显著。
2、建议
（1）根据项目可行性研究报告容及结论，本项目经济合理、技术可行，建议上级领导机关尽快批准项目实施，给予相关的政策支持和资金支持，使项目早日发挥社会效益和经济效益。
（2）项目在施工阶段是否能按规划工期、设计竣工标准顺利完工存在一定程度的不确定性。
在施工管理中应严格控制房屋开发建设费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，资金能否及时到位是影响施工进度、销售及工期交付的重要因素。
（3）建议项目单位在下一步工作中，一要进一步加强对设计方案优化；二要加强对建设工程质量、财务管理的监督和检查；三要继续争取当地政府及有关部门的支持，配置好项目所需的师资力量和教学设施，以使项目更好地发挥功能。
（4）项目建设过程中，应充分利用原有的地形地貌，充分考虑现有校容校貌，创造人文化、自然化、和谐统一的生态校园。
（5）项目在建设过程中，要处理好项目施工与学校正常教学、生活的关系，尽量避免干扰与影响。
（6）项目单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作，力争项目尽快建设，尽快投入运营。
第2章项目建设背景及必要性
2.1建设背景
教育是社会主义建设事业的基础工程，新中国成立50年来特别是改革开放以来，教育事业的改革和发展取得了令人瞩目的巨大成就，但我们的教育观念、教育体制、教育结构、人才培养模式、教育容和教学方法相对滞后，尤其是高等教育。
科教兴国和可持续发展两大战略、经济体制和经济增长方式两个根本性转变，是我国面向21世纪的发展战略方针，对高等教育的改革和发展提出更高更新的紧迫要求。
两大战略、两大根本性转变的全面实施和推进，急需大量高级专业人才。
人力资源和社会保障部介绍，2012年我国就业形势依然严峻。
一是就业的总量矛盾和结构性矛盾依然非常大。
2012年城镇需就业的劳动力达2500万人，比“十一五”时期的年均数多100万人，其中高校毕业生规模达到680万人，是本世纪初的6倍多。
另外结构性矛盾更加突出。
招工难和就业难并存。
不仅技术工人短缺，还有一个很重要的现象是普通工人也短缺。
这显然不适应经济建设的需要，高层次人才的供求矛盾十分尖锐，唯一的办法是要设法加快高等教育的发展，以缓和这一矛盾，让更多的青年能在就业前接受普通高等教育
或成人高等教育，以使他们能更好地上岗工作
随着高等教育体制改革的不断深入，我国高等教育事业快速发展，为了满足招生规模扩大对基础设施的需要，满足建设一流大学、一流学科对教学、实验设施的需要，许多高校都纷纷加大了基本建设投入的力度，有的在原有的基础上进行改造扩建，有的新征土地建设新校区。
几乎所有的高新都开始了新校区的建设。
由国家财政及各级地方政府对高校建设项目的投入资金有限，整个高校建设项目的资金大多订来源于数由学校自己筹措，学校大多通过金融机构、社会资本的融资来解决资金问题，最终实现共赢。
2.2建设必要性
1、该项目的建设是提高人口素质，构建和谐社会的需要“民族国运兴衰，系于教育；富民兴湘，必重才而兴教”。
1995年通过的《中华人民国教育法》和2006年通过的《中华人民国义务教育法》都明确指出：
接受教育是每个公民必经的人生历程，教育涉及到每个家庭、每个公民。
教育法的目标是推进教育公平，让所有的孩子都能念好书，教育公平实际上是社会公平的基础。
高等教育是国家教育体系的重要组成部份，关系到民族素质的整体提高，关系到亿万人民的切身利益，关系到科学发展观的落实和构建和谐社会的需要。
2、是提升城市综合竞争力、促进区域周边经济发展的需要
3、建设学生公寓项目，是完善学院硬件，建设合格高校的需要根据国家教育部《普通高等学校基本办学条件指标（试行）表一》（教发〔2004〕2号）、《普通高等学校建筑规划面积指标》（建标〔1992〕245号）等文件相关要求，学生公寓生均面积》6.5平方米。
。
由此可见，建设学院学生公寓，已迫在眉睫、刻不容缓，这是完善学院硬件、建设合格高校的现实需要。
4、建设学生公寓项目，是A学院自身发展壮大的需要学生公寓作为每所高校办学的必备条件之一，尤其对定位于全国技术人才教育和培训基地的A学院，学生公寓的作用更为重要。
8人同住一间空间窄小的宿舍，这样不但会影响学生的身心健康，更重要的是对学院的形象宣传、学生的就业、教师队伍的招聘及队伍的稳定等诸多方面产生不良影响，因此，建设学生公寓也是学院长远发展的需要。
第3章项目建设容及规模
3.1项目实施原则
1、符合国家相关政策及法律、法规
2、集约土地，将土地效益最大化
3、完善A学院的功能配套服务
3.2项目容及规模
本项目主要建设容为学生公寓一栋，总用地面积为7.68亩，总建筑面积为13876.74平方米，停车位18个，建筑密度为41.45%,容积率为2.70，绿地率为30.45%。
项目建成后能入住1500名学生。
表3.1项目建设规模
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
亩
7.68
5120.60
2
建筑面积
2m
13876.74
3
建筑占地面积
2m
2122.88
4
建筑密度
%
41.45
5
容积率
2.70
6
绿地率
%
30.45
7
停车位
个
18
第4章场址选择与场址条件
4.1场址选择
1、地理位置
A学院学生公寓建设项目选址在学院原有校区，A学院位于X区,东临X路，南临X路，西临X小区，北临X路。
图4-1本项目区域位置图
2、土地性质
本项目地块为划拨方式取得的国有土地。
4.2场址条件
1、地形地貌条件
2、气象条件
（1）气温月平均气温17.2最冷月平均气温4.7
最热月平均气温33.0
-11.3
历年极端最高气温40.6历年极端最低气温
气温0C以下年平均20天，气温35C以上年平均30天，全年无
霜期269-274天。
（2）湿度年平均湿度最热月相对湿度最冷月相对湿度（3）降雨量年平均降雨量日最大降雨量小时最大降雨量平均地表径流径流系数
80％
84％
75％
1455.06mm
192.5mm
82.5mm
700.16mm
0.48
（4）风速、风向、风荷载
最大风速（离地面10米处）21.3m/s
冬季平均风速
夏季平均风速
全年主导风向常年夏季主导风向
2.8m/s
2.6m/s
北偏西风
偏南风
风荷载（离地面10处）
0.35KN/m2
（5）雪
最大积雪深度
200mm
雪荷载0.35KN/m2
3、水文条件
4、场地工程地质条件
5、地震强度
根据野外钻探，结合区域地质资料分析，拟建场地各土层剪切波速Vs分别为：
杂填土80m/s,粉质粘土280m/s,砂质粘性土250m/s,场地覆盖层厚度约16.0m,经计算求得土层等效剪切波速为252m/s。
按《建筑搞震设计规》（GB50011-2001有关规定判断，拟建场地为中硬场地土类型，建筑场地类别为H类。
地区抗震设防烈度为W度，按照相关文件的要求，学校的抗震设防烈度需加高一挡，本项目的抗震设防烈度为％度。
场地特征周期值宜取0.35s，设计基本地震加速度为0.05g。
地震分组为第一组，场地在勘察深度围无地震液化地层，本场地为可进行建设的一般性场地。
6、施工条件
（1）工程用水用电条件
项目周边市政配套齐全，水、电、气等必备条件均已成熟，水电、
城市路网和公共配套设施能满足项目建设和后期正常经营需要。
（2）场地条件
项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的影响不大，
但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。
建设场地位于未来城市副中心，大部分地块都处于土地整理和项目建设阶段，基本无障碍物，施工方便。
建设所需要的砖、砂石、钢材等建筑材料均可在市境及周边地区采购，能充足供应，运输十分方便。
对保证工程进度和降低工程造价起一定的作用。
项目承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。
施工所需场地、道路、用水、用电均已满足，施工条件较好。
7、社会环境条件
根据《X省“十一五”教育事业发展规划》目标，全面普及九年义务教育，小学适龄人口入学率达到99%以上，初中适龄人口入学率达到98%以上，初中三年保留率达到95%以上，全省九年义务教育完成率达到95%以上；适龄残疾少年儿童入学率达到90%以上。
90%的乡镇达到“双高”普九标准。
逐步形成可持续发展的国民教育体系，增强教育供给能力，促进长株潭及“一点一线”地区、大湘西地区等区域教育协调均衡发展，人均受教育年限和人口整体素质较大幅度提高，教育服务于经济社会发展的能力进一步增强，初步实现由人口大省向人力资源强省、由教育大省向教育强省转变。
这些都为珠江花城小学的发展提供了有力的政策支持。
良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
8、交通条件
（1）项目地块所在区域交通项目地块所在区域道路发展完善。
铁路：
高速公路：
过江通道：
港口：
机场：
国际机场
（2）项目地块周边交通
A学院位于X县西部，属于X区，距X公园、X度假村、X公园等都在4公里围，与X相毗邻。
该区交通畅捷，可进入性强。
X路，横贯全区；运营在X路、X路、X西路等公交线路交叉成网，大宗货运可直接进区。
第5章建设方案
5.1设计依据及参数
1、设计依据
《建筑结构荷载规》
GB50009-2001；
《建筑地基基础设计规》
GB50007-2002；
《混凝土结构设计规》
GB50010-2002；
《建筑抗震设计规》
GB50011-2001；
《建筑桩基技术规》
JGJ94-94；
《砌体结构设计规》
GB50007-2002；
《建筑地基处理技术规》
JGJ79-2002；
2、设计参数
（1）恒荷载标准值
恒荷载标准值均按实计取。
楼面装修及粉刷取1.5KN/m2。
（2）活荷载标准值
宿舍2.0KN/m2
卫生间
2
2.5KN/m2
挑出阳台及走廊
2
2.5KN/m2
上人屋面
2.0KN/m
2
风荷载基本风压值
W0=0.40KN/m
基本雪压值
S0=0.55KN/m
0.5KN/m
不上人屋面
5.2建筑工程
1、设计依据及设计要求
（1）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；
（2）建筑设计防火规（GB50016-2010）；
（3）城市道路和建筑物无障碍设计规（JGJ50-2001）；
（4）建筑部装修设计防火规（GB50222-2001）；（5）工程建设标准强制性条文；
（6）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；
（7）民用建筑工程室环境污染控制规（GB50325-2010）；
（8）《宿舍建筑设计规》（JGJ36-2005）。
2、建筑物主要特征建筑类别：
宿舍为多层建筑。
建筑耐火等级：
二级。
主要结构选型：
拟选用钢筋混凝土框架结构。
设计使用年限：
50年。
屋面防水等级：
二级。
3、平面设计平面设计更多体现的是建筑与景观合的融合。
平面设计时建筑排布应与人们欣赏景观视线结合考虑。
拟建宿舍7层，层高为3.6m，
建筑总高度为25.2m,结构类型为框架结构。
本宿舍分为南北两部分，南北部分中间用一横向连廊连接。
4、立面设计
立面处理通过有序的开窗,简洁的体块关系,构架等元素来体现文化建筑特有的高雅、含蓄的特点,以柱廊、实墙、长条窗之间的虚实关系来丰富变化,为求建筑的外部形象真实地反映部的功能空间,纯粹的建筑思想表达对学校精神的崇尚。
5、围护结构构造及外装修
（1）外墙饰面采用面砖,局部涂料。
（2）屋面为坡屋顶,局部平屋顶,防水等级为二级,采用刚柔结合两道防水,结合节能设计,采用40厚挤塑型苯板倒置式构造。
（3）外窗选铝合金单框低辐射中空玻璃窗（5+6A+5）。
（4）墙体均采用240厚页岩烧结多孔砖,墙为200厚加气混凝土砌块,局部为120厚页岩烧结多孔砖。
5.3结构工程
GB50009-2001
GB50007-2002
GB50010-2002
GB50011-2001
JGJ94-94
1、主要规及标准《建筑结构荷载规》《建筑地基基础设计规》《混凝土结构设计规》《建筑抗震设计规》《建筑桩基技术规》
地下工程防水技术规》
GB50108-2001
砌体结构设计规》
GB50007-2002
高层建筑混凝土结构技术规程》
JGJ3-2002
高层建筑箱形与筏形基础技术规》
JGJ6-99
建筑地基处理技术规》
JGJ79-2002
人民防空地下室设计规》
GB50038-94
（2）自然条件
根据《X市城市抗震设防区划》，该工程场地属D区，amax=0.05;查场地特征周期分区图，该工程场地属H类地区，Tg=0.35秒，查地
震沙土液化分区图，该工程场地为非液化区;按照《城市抗震设防区划分》规定，本工程按六度区要求进行抗震设计。
综合以上，该工程抗震计算除去地震影响系数amax=0.05按《X
市城市抗震设防区划分》要求取值，其余有关抗震计算要求按国家现行规的六度区要求进行设计。
（3）结构设计
1指导思路
在结构设计中充分考虑以下容：
使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。
具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能
对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力
2建筑结构安全等级和设计使用年限
结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。
3结构选型
项目建筑为多层建筑，拟采用现浇钢筋混凝土框架结构。
楼、屋面均采用现浇钢筋混凝土板。
（4）主要建筑材料的材质和强度等级
1钢筋
直径w10mm寸为HPB235级钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混凝土用热轧圆钢筋》（GB13013的规定；
直径》12mm寸为HRB40（级钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》（GB1499的规定；
钢结构用钢采用Q235钢。
2混凝土
混凝土强度等级如表5.1所示。
表5.1混凝土强度等级
构件部件
砼强度等级
备注
主体
墙、柱
C35,C30
根据轴力大小，混凝土强度等级逐渐递减
梁、板
C30
楼梯
同楼层梁板
其他
部位
垫层
C15
构造柱、圈梁
C25
地下室
C35
地下室外墙混凝土抗渗等级为S8级
③砌体
非承重砌体（填充墙）如表5.2所示。
表5.2砌体强度等级
墙体部位
墙体材料
砌块强度等级
砂浆强度等级
首层地面以下所有填充墙
粘土多孔砖
MU10
M7.5水泥砂浆
首层地面以上所有填充墙
粘土多孔砖
MU10
M5混合砂浆
5.4给排水
1、设计依据
（1）《建筑给水排水设计规》GB50015-2003（2009年版）；
（2）《室外给水设计规》GB50013-2006；
（3）《室外排水设计规》GB50014-2011；
（4）《建筑设计防火规》GB50016-2010；
（5）《建筑灭火器配置设计规》GB500140-2005；
（6）《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010；
（7）建筑专业的图纸及有关资料；
（8）建设方提供的给水排水相关资料。
2、工程概况本项目为校区公寓建设工程，新建宿舍后可容纳约1500人。
3、设计围公寓的室外给排水及消防设计。
4、给水
（1）水源
校区已有较完善的给水管网，水源为市政自来水，供水压力》
0.38MPa,新建宿舍用水直接从校区室外管网接入。
（2）生活用水定额、新增用水量
1宿舍用水定额：
150L/人.d，新增住宿学生1500人，日用水量:
224.3m3；
2管网漏损及未预见水量按日用水量15%计：
33.6m3；
用水总量:
257.9m3/d。
（3）给水系统
宿舍7层，采用室外管网压力直接供水。
（4）热水系统
在本次项目的可研过程中，我们对三种集中供热系统进行对比分析：
①方案一：
大型集中供热太阳能热水方案
定量不定温系统：
本系统适合宿舍等定时供水的场所。
集热系统在楼顶集中摆放，整体美观。
采用集中集热、集中储热、集中供水和分户计量、定时供水等用水方式。
系统可定时供水、温差循环、定时循环、定时加热。
定温不定量系统：
本系统适合大型酒店、宾馆等24小时供水的场所。
集热系统在楼顶集中摆放，整体美观；系统采用集中集热，集中储热，24小时全天候供水。
系统可采取定温回水和温差循环方式。
②方案二：
高层太阳能热水方案集中集热、储热、分户计量；集热系统采用多种循环方式。
运行采用微电脑控制，设有防冻和自动上水、回水功能。
非承压型集中集热分户水箱：
集热系统集中放置，储水箱可放置承压型分户集热分
升级会员 