城市公益性用地及其价值评估.docx
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城市公益性用地及其价值评估
城市公益性用地及其价值评估
城市公益性用地价格评估研究
刘卫东陈佳骊严伟黄郭城
[摘要与告白]城市公益性用地由于主要通过政府无偿、无限期供给以及交易少等因素，其价格评估的问题没有受到过人们的关注。
本文试图从公益性用地的特点和作用功能出发，来对城市公益性用地的外溢经济效益进行合理的确定，并通过适当的价格评估方法来全面揭示城市公益性用地的公平市价,从而为科学和有效地开展城市土地资产经营提供理论依据。
公益性用地指公益事业和公共设施建设用地。
城市公益性用地主要包括：
国家机关、人民团体办公用地；交通、水利等公共设施用地；城市给排水、供电、供气、供热、邮政、消防、环境卫生设施和城市广场、公共绿地、公园、名胜古迹、革命遗址等公用设施用地；公共文化、体育、教育、科研、医疗卫生、社会福利等公益事业设施用地；军事设施、各国驻华使领馆用地以及宗教设施、监教场所和公益性公墓、殡葬设施等特殊用地。
一、城市公益性用地的特点
（一）公共性和外部性
公益性用地的本质属性是一种公共产品和准公共产品，即符合萨缪尔森所定义的“每个人对这种产品的消费，都不会导致其他人对该产品消费的减少”。
公益性用地具有非排他性和非竞争性。
对于私人产品，产权一旦确定，便决定了所有者对产品的所有权。
拥有所有权的个人可以独享产品给他带来的效用。
然而，对于公益性用地而言，排斥能力要么在技术上无法实现，要么排除的成本可能非常高，有些纯公益性用地还具有消费的非拒绝性，比如国防军事用地，它所发挥的效益覆盖整个国家的全体公民，只要你在该国领土内就无法不享受这种公共产品。
公益性用地的非竞争性是指在一定范围内，任何人对某一公益性用地的消费都不会影响其他人对这一产品的消费，而且新增他人的消费的边际成本为零。
外部性是指“一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果并没有通过货币或市场交易反映出来”。
公益性用地的外部性是比较明显的，比如政府兴建开放的绿地和广场空间，使得市民获得休闲的场所，也使得周围的房地产升值，但这种作用并未得到货币补偿。
公益性用地的正外部性问题可以变成如下的表述：
MC=MBA+∑MBj
其中，MC指A进行公益用地开发时所支付的边际成本，MBA指A从中获得的边际私人收益，而MBj则是指该公益用地利用行为产生的正外部性给其他人j带来的额外边际收益。
通常，公式的右边被称为边际社会收益，MBA则被称为边际私人收益。
1.组织构成的系统性
所谓系统，就是指由一定要素组成的具有一定层次和结构，并与环境发生关系的整体，系统具有集合性、相关性、目的性和环境适应四个主要属性。
从系统科学角度看，城市公益性用地是由相互作用和相互依赖的空间要素组成的，具有一定的层次、结构和功能，处在一定社会环境中的复杂人工土地利用体系。
它是一项需要政府推动、社会公众参与、经济基础作为后盾、科学技术为导向的庞大的工程，并且随着社会的发展，而越来越趋于复杂。
1978年的《马丘比丘宪章》提出，城市是一个有机组织，城市中人与人之间存在多方面的联系，人类的活动要求流动的、连续的空间，规划、建筑和设计应该努力去创造一个综合的、多功能的环境，而不是一味追求分区清楚。
公益性用地和经营性用地是社会各种关系在土地上的投影，承载不同的活动，相互联系，共同发挥整体功能。
试想一个充满写字楼和百货商场而没有公交系统的CBD、一个没有学校的大型居住区、一个孤立在荒郊野林的政府办公大楼，这样的城市如何能运行呢？
公益性用地与经营性用地之间在功能上是互补的，不可分割的。
出于功能上的相互需求，任一给定城市区域内相关的土地利用经常集聚地出现，并能决定邻里的土地利用特色和物质环境。
例如，高等学府集中的文教区往往又是高科技园区，比如以美国斯坦福大学为主导发展起来的“硅谷”科学工业园区，以麻省理工学院，哈佛大学为核心的波士顿科研中心，以及英国的剑桥科学园，日本的筑波科学城，北京的中关村，杭州城西的高新技术开发区都是以大学为中心，以高新技术产业群为基础形成的产学研结合的科技发展基地。
公益性用地与经营性用地也存在着相互依存，相互促进的关系。
城市经营性用地的扩张，必然导致城市公益性用地增加。
城市公益性用地增加，也能够促进投资环境的改善，吸引更加多的外来资金投入，也使得城市城市经营性用地扩张。
2.空间利用的垄断性
空间垄断是指土地使用者凭借其拥有的土地权利或者地租支付能力而对于城市优势区位的垄断控制。
也就是说，任何一块城市建设用地，如果它确定为城市公益用途，它就排除了个人和企业的占用可能，不能为其他用途所使用。
西方学者在进行空间经济分析时，一般把空间垄断看成是资本主义市场条件下空间竞争过程的最终结果。
土地作为一种稀缺资源，其供给是缺乏弹性的，一定区域内，可供开发的土地总量总是有限的，公益性用地必然会减少可开发经营性用地供应，两者的竞争关系是普遍存在的。
新古典主义学派的代表人物阿隆索分析了区位、地租和土地利用之间的关系，即在完全竞争条件下，城市土地在不同用途使用者中进行分配是遵循“最高租金原则”的，即由愿意支付最高租金者使用。
城市公益性用地—般要具备足够的产品和服务规模，达到必要的规模经济效益，并多在政府的规制调控体系下运行，其空间垄断形成是由于公众利益保护和城市社会经济发展的现实需要而确定的，是政府和社会对于城市土地利用结构优化和土地资源合理配置的空间功能选择。
它和经营性用地是由于不同的土地用途，其经济产出能力不一样，经济效益好，地租支付能力强的用途，在城市空间竞争中形成的垄断性占有完全不同。
3.市场价值的隐含性
一般说来，经营性用地可以通过对项目的财务评价、国民经济评价和社会评价来衡量。
若项目财务评价的净现值远大于0，并高于全社会投资的平均报酬率，国民经济评价和社会评价的净现值大于0，则说明该项目就经营者而言是有利可图的，其土地开发利用主要是以盈利为目标的，可列为经营性项目。
如果项目财务评价的净现值小于0，财务上不可行，国民经济评价和社会评价的净现值远大于0，则说明该项目就经营者而言是无利可图的，它不能列为经营性项目，只可称为公益性项目。
若项目财务评价的净现值略大于0，并低于全社会投资的平均报酬率，而国民经济评价和社会评价的净现值远大于0，则说明该项目主要是服务于国民经济和社会发展目标的，盈利非其主要目标，也可列为公益性项目。
如果项目财务评价的净现值远大于0，财务上很可行，国民经济评价和社会评价的净现值小于0，则说明该项目就经营者而言是暴利的，但是，它对国民经济和社会发展是有损的，这类项目的发展是不准许的，它不能列为公益性项目，也不可能成为经营性项目。
城市公益性用地的价值依存于经营性用地，是通过经营性用地的效益提高来实现的。
城市公益性用地主要是根据其土地利用的功能划分的。
城市公益性用地是保证城市存在和发展的不可或缺的物质载体，为社会利益服务，包含促进社会平等、提高经济运行效率、增进公众福利和引导城市可持续发展的多重目标，带有明显的福利价值倾向。
城市公益性用地严格地讲是相对于非公益性用地而确定的，它并不一定就是不盈利的。
而是因为城市公益性用地的经济效益外溢性明显，特别是城市公益性用地的社会效益和经济效益难以为人们所认识，或者由于非排他性，而使得城市公益性用地的收益难以实现，而往往出现经济亏损，其土地利用具有非营利性或者营利很少。
这样，城市公益性用地便成为了相对于经营性用地而确定土地用途。
城市公益性用地多由政府以划拨方式供给，是国家对于其土地开发投资的外部经济价值、社会价值和生态环境价值的合理补偿。
对于少数具有盈利能力的公益性项目，政府仍然以划拨方式供给，则主要是对于该类事业发展的激励，使之能够更快发展，对国民经济和社会发展做出更大的贡献。
二、城市公益性用地的功能
（一）经济功能
城市公共物品的供给，会对整个国民经济产生强大的乘数效用，从而刺激总需求，带动城市各个产业的发展，促进经济增长。
以城市基础设施的投资为例，美国的经济学家戴卫.阿什奥尔研究并测算了基础设施对经济发展的直接效应，结果发现公共基础设施投资每增加1美元，国民生产总值将增加4美元。
城市公益性用地还能产生巨大的集聚效益，对周围一定区域产生很强的吸引力和辐射力，成为信息交流、消费服务、物质生产的节点和基地。
根据以足投票理论，哪个城市政府有效地提供了符合人们偏好的公共物品，哪里就会有较多的人口流入，那么，具备良好公益设施的城市无疑能吸引到更多的人才、资金，作为经济发展的推动力，增强竞争优势。
城市公益性用地有的本身就能直接为城市创造财富，比如风景名胜区。
南斯拉夫的滨海城市杜布罗夫尼克，一年游客50万，旅游业成了市民衣食之本，资本就是“城市博物馆”那座长宽不到一公里的旧城。
另外，开敞空间等自然公益性用地也可以作为保留用地，为城市增长预留发展空间。
可以节约城市发展的未来投资。
根据城市公益性用地的竞争性与排他性，对于城市公益性用地的特点和盈利能力也可以从表1来进行理解。
表1 城市公益性用地的特点和盈利能力
特性
排他性
非排他性
竞争性
私人产品
1．排他成本较低
2．有私人生产
3．通过市场分配
4．通过销售收入融资
经营性用地
拥挤性产品
1．产品利益由集体消费但受拥挤约束
2．由私人或直接由公共部门生产
3．由市场分配或直接由公共预算分配
4．通过销售收入融资（如使用费）或通过税收筹资
提供拥挤性产品的公益性用地（公共绿地、广场用地、共有资源）
非竞争性
俱乐部产品
1．含外在性的私人产品
2．私人企业生产
3．通过含补贴或矫正性税收的市场分配
4．通过销售收入筹资
提供俱乐部产品的公益性用地
（收费的高速公路用地、学校用地、医院用地）
纯公共产品
1．很高的排他成本
2．由政府提供
3．通过公共预算分配
4．通过强制性税收收入筹资
提供纯公共产品的公益性用地（军事国防用地、国家机关用地）
（二）社会功能
城市是人类社会和经济发展的产物，是人类居住聚落的高级形态。
在每个城市，人、社会生活和公共空间三者之间存在着紧密的联系。
城市公益性用地成为城市经济和社会发展的支撑，是市民生产和生活的公共舞台，也是城市居民获得社会服务，进行社会交往和自我学习的主要场所，是提高城市品位和市民素质的形象窗口。
城市公益性用地的合理配置不仅可以提高城市经济发展的效率和城市居民的生活质量。
它作为一种国民收入再分配的手段，也可以促进缩小贫富差距，为社会提供公平享受福利的机会，保障居民的基本权利，促进城市社会和谐发展。
（三）文化功能
所谓文化，从广义上说，是指人类改造自我、改造自然的一切活动及其获得的成果，它标志着人类的进化过程；而狭义的文化是指精神生产活动，是观念的上层建筑，它既包容于社会系统之中，又相对独立于政治、经济领域之外，是一切精神活动的总和。
公益性用地的文化功能就是指它能提供某种精神产品，使人们获得一种精神上的愉悦和美的享受，展示城市的精神和韵味，体现绿色和生活的人文关怀新理念。
公益性用地的建设与民族文化传统有重要关系。
对比东方城市和欧洲城市的城市空间机理，我们会发现民族文化的不同造成城市空间的外在差异很大。
宗教对于欧洲中世纪的城市公益性用地的建设乃至城市形态的发展起着相当大的决定性作用，而在现在对于宗教力量强盛的一些国家仍然有非常重要的影响。
中东地区伊斯兰城市，发展深受宗教因素左右，表现出的空间结构也带有强烈的宗教烙印，其古老的城市中心起源于清真寺及其修建的医院学校公共设施商店等，城市最中心部位有清真寺所占据。
城市的历史街区、文物古迹、街巷小桥等公益性用地往往还蕴含着城市的历史文脉，用物质形式记述城市的起源、发展中的重大阶段和历史事件。
比如，莫斯科的克里姆林宫、北京的故宫、巴黎的香榭丽舍大街。
事实证明，具有诱人的公益空间的城市会更具魅力。
例如，意大利的历史名城威尼斯、佛罗伦萨；法国的巴黎；中国的北京、丽江、杭州。
公益空间是创造宜人都市环境、体现城市风貌的重要场所。
（四）生态环境功能
从生态学角度而言，城市具有特殊性，是由城市居民与周围环境组成的一种特殊的生态系统，是人类创造的自然—经济—社会复杂系统。
在城市里，人口高度密集，生产力高度发达，汇集着大量的物质和财富，交换着大量的商品和信息。
作为一个巨大的人工生态系统，城市每天需要不断地从外界输人大量的物质和能量，同时又不断地向自然界抛出大量废弃物，否则城市一天也维持不下去。
公益性用地的存在具有维持城市生态平衡和改善环境质量的功能。
第一，环卫设施、排水、排污、环境保护设施等公益设施为城市系统提供环境物品良性循环的渠道，比如进行“三废”处理，过滤有害物质的排放，对大气、水、噪声等污染实施监控。
第二，自然公益性用地本身也成为城市生态系统的调节器。
城市空间结构一般分为建筑地段和开敞空间，分别由不同类型的大小斑块与廊道组成，在开敞空间中，河流和绿道（或绿带）是两类最重要的生态廊道。
公共绿地、生产绿地、专用绿地、生态绿地、城市林地等各类绿地与林地所组成的绿色空间体系，不仅具有净化空气、降低噪音、调节城市气候和防灾减灾的功能，而且也是人们放松心情、休憩游玩的场所，对城市居民心理和生理健康产生良好的影响。
1966年在德国汉堡城测定几乎无树木的城区，灰尘年平均值高于850mg/m3，而在郊区、树木茂盛的城市公园地区年平均值低于100mg/m3。
我国于80年代进行了“绿与消除人体疲劳的探讨”，其结果为：
绿化好的环境．人耐力持久度为1.05~1.42，绿化差的为1.0，平均提高11%。
北京对城市绿色空间分布特征与改善城市气候的研究表明，夏季气温最高的14时，绿化覆盖率超过20%的地区与热岛中心之间的气温相差2度以上，而在绿化覆盖率不足10%的地方，夏季热岛强度最高相差4~5℃。
良好的绿化体系能为城市节省污染防治费用。
以大连为例，从1993开始，大连修建了各具特色的5大公园，新建成了森林动物园，新建了230多处游园、街心绿地和20多个广场，城市周边植树3亿多棵，重点绿化了35公里的滨海路，通过绿化使市内7条主干道变成了“绿色长廊”，到1999年大连绿化覆盖率达40%,接近中等发展国家城市的绿化水平，自然降尘、悬浮微粒、二氧化硫等污染物，分别比1993年降低30%左右，这些指标的降低，至少为大连节省了20亿元的环保费用。
第三，城市公益性用地中部分用地继承和保留了城市与自然的和谐关系。
在城市建立森林公园、河流和道路绿化带，形成植物、动物生存和繁衍的生态环境，也有利于生物多样性的保护。
三、城市公益性用地的价格评估
城市公益性用地主要由政府无偿、无限期供给，在土地市场上进行交易的情况很少发生，因此，城市公益性用地价格评估的问题没有受到人们的关注。
但是，为了深化对城市土地资源合理配置的认识，科学和有效地开展城市土地资产经营，正确认识城市公益性用地存在的价值，对于改变城市公益性用地的用途，对城市公益性用地的产权变化进行公平和合理的经济补偿，运用房地产估价的理论和方法，评估城市公益性用地的价格，对其进行城市土地资产核算，具有重要的理论和现实意义。
（一）城市公益性用地价格评估的思路
城市公益性用地用地价格评估的目的主要是显化土地资产的价值，提高城市土地资源利用和土地资产经营水平，促进城市土地集约利用，防止城市公益性用地国有资产流失。
城市经营性用地的评估思路，从总体上将与经营性用地价格评估的途径没有差别，也主要是通过成本法、收益还原法和市场比较法来确定其公平、公正和合理的市场价格。
由于城市公益性用地的市场交易案例少，市场比较法的应用往受到很大的限制。
由于城市公益性用地的开发利用效益外溢效应明显，运用收益还原法对于城市公益性用地的合理评估，科学合理地估算其土地利用效益非常重要，需要参照表1中城市公益性用地的特点和盈利能力，区别不同的情况，选择合理估价方法来实现。
对于公益性用地利用效益的核算，主要通过两种方式进行。
孤立化处理。
这种思想最普遍的案例应用于马戏团的演出收费，马戏团的演出，假如没有设立帐篷或者其它壁垒条件，观众肯定是不会主动地购票的。
这样演出的价值也很难体现出来，而一旦设立了门槛，让不买票者完全失去了欣赏演出的权利，演出价值就通过门票的出售体现出来了。
在公益性用地的价格评估中，也可以参考类似的方式，对一些能够通过设立壁垒条件获得收益的城市公益性用地设立门槛寻求收益。
外部收益内部化。
即将公益性用地及其影响的范围看作一个整体进行分析，也就是将该范围内的土地利用效益的形成看做是该区域范围内经营性用地和公益性用地共同形成的。
公益性用地和经营性用地是不可分割的整体，公益性用地和经营性用地都具有盈利能力，如果没有土地利用的规划分工，公益性用地和经营性用地位于同一个地块，其价格是相等的。
目前公益性用地的直接经济收益少，是因为公益性用地将其经济收益能力以间接经济效益的形式转移给了经营性用地。
城市公益性用地价格评估的外部收益内部化主要程序如图1所示。
依据资源经济学的环境估价方法来确定城市公益性用地价格。
图1城市公益性用地价格评估外部收益内部化的主要程序
城市公益性用地价格评估应用最简便的方法是成本法。
城市公益性用地价格=土地取得费用+土地开发成本+管理费用+投资利息+利润+税金。
成本法规避了公益性用地利用效益很难确定的问题，也使得它在市场交易案例难寻的情况下，可以通过成本计算逼近求出城市公益性用地价格。
城市公益性用地价格评估中，成本法的应用主要是对于新开发用地或者计划开发用地的价格评估比较实用，因为通过调查和应用有关工程建设造价标准，可以准确地掌握其土地价格构成的具体数据。
但是，由于在现实中土地价格直接决定于效用，而不是成本，成本加利润是产品定价的方法，而在市场上产品的成本高，其价格不一定就贵。
特别在我国城市公益用地供给中，在其取得建设用地时所采用的征地补偿标准或者城市房屋拆迁补偿标准不合理的情况时有发生，用成本法估算城市公益性用地价格也容易出现偏差。
城市公益性用地价格的合理确定，其应当采用多种方法进行估价，通过不同方法的相互对照，相互印证，综合评定。
（二）城市公益性用地价格的环境估价方法
根据环境经济学原理， 对城市公益性用地价格评估具有参考作用的价格评估方法主要有意愿调查法、资产价值法、旅行费用法、有无对比分析法等。
1．意愿调查法
意愿调查法是一种典型的陈述偏好评估法，是在假想市场情况下，直接调查和询问人们对环境物品供给量（或质量）的变化的支付意愿或者接受补偿意愿。
意愿调查法在具体操作中一般需要解决4个技术问题,即调查的方式、调查问卷的设计、提问方式和数据统计分析。
这种价格评估方法是适用范围最广泛的一种方法,它能够用于评估各种资源的使用价值。
2．资产价值法
资产价值法最简单的形式是把同一时间、不同区位的房地产价值分解成各种不同的属性，分析各种属性对房地产价值的影响程度，评估其所具有的货币价值的分析方法。
其基本的思路是，人们在选择住宅的时候，会考虑交通、公共设施、周围自然环境状况等条件，也就是说人们选择的除了住宅以外，还包括住宅所在地的自然、社会、经济、环境等条件。
3．旅行费用法
旅行费用法起源于如何评价消费者从所利用的环境中得到的效益。
它是通过交通费和门票费（有时含有时间成本）等旅行费用资料确定某环境服务的消费者剩余，并以此来估算该环境服务的价值。
消费者在进行环境服务消费时，往往是不需要花钱的，或者只支付少量的入场费，而仅凭入场费很难反映出环境服务的价值。
后来，有些研究者发现，尽管环境服务接近于免费，但是在进行消费时仍然需要付出代价。
主要体现在往返的交通费、时间费用以及其它费用上。
4．有无对比分析法
有无对比分析法是指有项目情况与无项目情况的对比分析，这是社会评价中通常采用的分析评价方法。
社会评价通过有无对比分析以确定拟建项目引起的社会变化：
即各种效益与影响的性质和程度。
在社会评价中，无项目情况就是基准线情况，有情况项目，即考虑拟建项目建设运营引起各种社会经济变化后的社会经济状况。
举例来说，某项目的就业影响，无该项目时社区有100人就业，有该项目时，社区就业人数增加到200人，即该项目引起就业人数增加了。
在实践中，确定各种影响的性质和程度比较复杂，因为基准线预测可能会不准，因此有时需要对原来调查预测的基准线重新研究确定。
（三）公园绿地估价模式研究
为了进一步探讨公益性用地的价格评估的方法，选用公园绿地估价模式作为典型具体说明。
因为公园绿地具有较强的外部性，是非常具有代表性的城市公益性用地，其它类的公益性用地的估价可以以公园绿地的估价作为参考。
1．城市小区公园绿地估价
城市小区公园绿地指的是城市小规模居住区或者工业区开发中，用于绿化的公园用地。
对这类公园绿地的估价，采用价格转移的计算方法，具体的估价方案如下：
小区年土地纯收益a=年租金总收益－年出租总费用（含房屋年折旧费）－房屋出租年纯收益。
小区土地总价格计算采用收益还原法。
P=a/r，其中r为土地还原率。
小区土地总面积为m，其中公园绿地面积m1。
则小区单位土地价格为P/m，公园绿地的土地价格为P1=P×m1/m。
2．城市基础设施公园绿地估价
城市基础设施公园绿地指的是城市规划过程中，考虑到城市开敞空间需要、城市环境保护和城市形象设计等因素而划定的公园绿地，这类用地的特点是范围较广，并且一般是由政府投资的公共工程。
由于这类公园绿地的辐射半径比较广，对这类用地的估价，可运用有无对比的思路，寻找一块与公园绿地周围地块其它条件相近的另一块土地进行比较，运用市场比较法，通过因素修正来进行确定。
当然，在很难找到比较案例的情况下，也可以通过公园主要消费的市场供给圈的划定。
然后将整个市场供给圈作为一个整体，通过外部收益内部化的方法来予以确定。
在我国各个城市制定了基准地价的情况下，也可以根据该公园主要消费的市场供给圈覆盖的范围，用商业、工业和住宅用地的基准地价结合其土地利用结构来进行测算。
式中P为待估公园绿地价格，Pci为该公园供给圈（服务范围）内第i级的商业用地基准地价，Sci为该公园供给圈（服务范围）内第i级的商业用地面积，Pgi为该公园供给圈（服务范围）内第i级的工业用地基准地价，Sgi为该公园供给圈（服务范围）内第i级的工业用地面积，Pri为该公园供给圈（服务范围）内第i级的住宅用地基准地价，Sri为该公园供给圈（服务范围）内第i级的住宅用地面积，S为该公园供给圈（服务范围）总面积。
λ为该公园相对于其他公益性用地的价格修正系数。
城市基础设施公园绿地价格也适用于用环境估价的方法测算。
3．旅游性公园绿地估价
旅游性公园绿地指的是具有旅游价值的特色性公园用地，这里采用设立门槛的价格评估方法。
因具有旅游价值，旅行费用法理论认为这类公园绿地可以采用以门票收入作为这类公园绿地估价的切入点。
同时从作为旅游点这一特点出发，可以看出公园绿地带来的是综合性效益，如旅游者旅游时带来的交通、餐饮、住宿等一系列消费活动，都应计入收入的范围。
这种思路存在着一定的缺陷，如这些费用的计算比较难以统一，而且计算量非常大，包含的各类费用也很多，显得很复杂。
接下来我们试以一种比较简洁的估价方案来改进这类用地的估价思路。
考虑到旅游性公园用地最主要的是带来了旅游的价值，带动周围服务业的发展，以及周边房地产租金的上涨。
假如我们采用周围服务业的税收收入或者周围房租的收入用来替代旅行费用理论中的一系列费用，既可以简化问题的复杂程度，也可以使问题更为明确化。
这类用地，采用以下的估价方案：
公园绿地的旅游收益费用a=交通费+门票费+周围服务业的税收收入等
则该公园绿地的价格，采用收益还原法测算。
即：
P=a/r
其中a为第i年该公园绿地的旅游收益费用；r为适用的折现率。
四、结论
选择合理的方法对城市公益性用地进行价格评估是城市土地价格评估中应当给予重视的问题。
正确地评估城市公益性用地价格要从公益性用地的特点和作用功能出发，对城市公益性用地的外溢经济效益能够进
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