房地产开发企业企业所得税专项结算自查要点.docx

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房地产开发企业企业所得税专项结算自查要点

房地产开发企业企业所得税专项结算自查要点

根据国家税务总局《关于印发〈房地产经营开发业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）和国家税务总局《关于加强税收管征促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）的通知要求，结合我局的工作要求，×局将对所有房地产开发企业企业所得税进行专项结算。

房地产行业涉及到地税的主要税种包括：

营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、契税、车船使用税等。

为控制税收检查风险，降低、避免税务处罚损失，为此对房地产开发企业涉及税收归纳如下自查要点：

    一、土地增值税

    检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。

重点检查：

    1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。

预征政策：

（1）、2005年4月1日前，市局文件‧---现将××省地方税务局×地税政三[1995]028号《关于土地增值税预征问题的通知》转发给你们，现结合×市实际情况，补充通知如下，请一并贯彻执行。

一、预征范围。

适用于建造非普通标准住宅（包括写字楼、办公楼、高级公寓、生产经营用房等）的房地产开发项目。

二、平均预征率。

我市统一暂按全省最低平均预征率2%预征，待执行一段时间后根据实际情况再进行调整。

备注：

普通住宅（普通标准住宅、普通住房）的政策执行时间：

（1）从2005年6月1日起执行的（×地税发[2005]99号文）的普通住房的标准需同时满足以下三个条件：

①住宅小区建筑容积率在1.0以上。

②单套建筑面积在140平方米以下。

③实际成效价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.38倍（××市区3500元／㎡）以下。

（2）2002年10月1日—2005年5月31日执行的（×财税政[2003]27号）：

普通住宅和高级住宅的界定标准：

符合下列条件之一的住宅建设项目均为高级住宅：

①建设项目审批部门立项审批确定为别墅、渡假村；②单位面积售价。

单位面积售价超过当时、当地经济适用住房平均建筑面积售价的1.5倍（即乘以2.5）以上的房地产住宅项目（××统一按1180*2.5=2950元／㎡）。

除高级住宅以外的其余住宅建设项目均为普通住宅。

（3）1994年1月1日—2002年9月30日执行的（×财税政[1995]056号）除计委立项为高级公寓、别墅、渡假村及非住宅项目之外的其他住宅，按扣除该住宅地价后，每平方米造价超过当地当期普通住宅造价水平50%以上的，为非普通标准住宅。

普通标准住宅造价水平由当地税务部门会同房地产主管部门，按当地同类同档结构分别确定。

在清算过程中涉及不同时期的普通住宅要按当期的标准界定。

（2）、2005年4月1日---2008年4月30日，《××市地方税务局关于土地增值税几个具体问题的补充通知》

根据《××省地方税务局关于重新明确我省土地增值税预征范围和预征率的通知》（×地税发[2005]32号）规定，现就我市土地增值税几个具体问题补充通知如下：

一、土地增值税预征率问题：

㈠住宅按1%预征。

㈡商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%预征。

㈢别墅按3%预征。

㈣对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%预征。

、关于对房地产二级市场转让征收土地增值税问题

根据《征管法》第三十五条第五款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第二款及《××省人民政府关于调整房地产市场发展若干税费政策的通知》（×政[1999]文184号）的规定，对纳税人从房地产二级市场取得的土地增值税应税收入（不包括居民个人转让拥有的普通住宅），经税务机关通知申报而拒不申报的，可以实行核定征收。

核定征收比率，可以按不低于预征率确定。

本通知从2005年4月1日起执行。

（3）、2008年5月1日起，《××市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税管理的补充通知》（×地税发〔2008〕31号）

根据《××省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（×地税发〔2008〕64号）规定，结合我市实际，现就土地增值税管理有关事项补充通知如下：

从2008年5月1日起，我市土地增值税平均预征率改为：

××市区、××市和××开发区住宅（含普通住宅和非普通住宅）2%，非住宅及别墅4%、土地转让5%；其余各县、××开发区普通住宅1%、非普通住宅2%、非住宅及别墅4%、土地转让5%。

2、严格贯彻执行省局《××省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（×地税发[2009]105号）相关政策规定，凡符合国税发[2009]91号第九条应进行清算、第十条可要求进行清算的是否有按政策规定进行清算。

    3、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

    4、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：

（1）纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？

（2）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除？

  （3）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算？

  （4）房地产开发费用，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。

    凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。

  （5）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。

  （6）从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条

（一）、

（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之和加计20%的扣除。

    5、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确。

    二、营业税

    1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。

    2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。

    3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。

    4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

    5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。

对偿还面积与拆迂建筑面积相等的部份，其营业额为安置房的价格，具体金额根据《××省城市房屋拆迁管理办法》规定包含重置价和补差价；对超面积部份应按市场价征收营业税。

    6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

    7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。

    8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

    9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

  10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

  11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。

  12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。

  13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。

  14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

  15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。

  16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。

  17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。

  18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。

  19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。

  20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。

    三、企业所得税

    根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

自2008年1月1日起，按国家税务总局《关于印发<房地产经营开发业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）通知执行。

（一）收入检查要点：

  1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。

  2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

  （3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

  （4）以开发产品抵偿债务；

  （5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

  3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

  4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

  5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。

  6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。

（二）税前扣除项目检查要点

    1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。

    2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

    3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

    4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

    5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

    6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

    7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

    8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

    9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。

  10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

  11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资（2006年7月1日以前按960元，2006年7月1日起按1600元）进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。

当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。

自2008年1月1日起，企业工资薪金扣除问题严格按照国税函〔2009〕3号第一、二条有关规定执行。

  12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。

  13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。

  14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

  15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

  16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

从2008年1月1日起，企业关联方利息支出税前扣除标准严格按照财税﹝2008﹞121号规定执行。

17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。

  18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。

  19、有否将购建“固定资产”等资本性支出直接在税前扣除。

  20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。

  21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。

  22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

  23、2008年1月1日前，投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。

  24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。

（三）企业所得税是否按规定的应税所得率进行预缴

1、根据××地税政〔2001〕11号规定，从2001年1月1日起，房地产开发企业企业所得税核定征收率为1％。

2、根据××地税政〔2003〕65号规定，从2003年1月1日起，依实计征企业所得税的房地产开发企业采用预征率与汇算清缴相结合管理办法：

企业所得税预征率暂按2％计算征收；采取核定应税所得率10％征收方式按法定税率33％征收企业所得税。

3、根据××地税政〔2004〕68号规定，从2004年1月1日起，房地产开发企业内资查帐征收户，企业所得税预征率2.5%；采取核定应税所得率15％征收方式按法定税率33％征收企业所得税。

4、根据××地税政〔2006〕137号规定，从2006年1月1日起，房地产开发企业一律实行查帐征收，在尚未进行开发产品（项目）的年度完工结算前，日常（按月）其应缴纳的企业所得税按15%的应税所得率预征（缴），实行年度汇结算。

5、根据××国税发〔2008〕7号规定，从2008年1月1日起，房地产开发企业应税所得率统一暂定为20%，按月预缴，年终进行汇算清缴。

6、根据××市人民政府专题会议纪要﹝2008﹞83号《关于促进房地产市场持续健康发展的会议纪要》精神要求，从2008年11月1日起至2009年12月31日，对房地产开发项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润下限标准计算征收企业所得税，实行按季预缴、按年汇算清缴；我区暂统一按应税所得率15％执行。

 四、土地使用税

    1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。

    2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。

  五、印花税

  各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据等是否按规定贴花。

根据财税[2006]162号规定，从2006年11月1日起对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

六、房产税

    1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

    2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。

    3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：

（1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

（2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。

  （3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳税。

    4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。

    5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。

    6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。

    7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；

    8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税；

    9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

    七、个人所得税

（一）扣缴义务人是否如实填写《扣缴个人所得税报告表》，按时申报或按时解缴所代扣的税款。

    1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。

    2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。

    3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

    4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。

    5、对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提取支付的奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

    6、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。

    7、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

    8、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，是否不单独作为一个月的工资、薪金所得计算扣缴税款，而按全年月份分摊计算少缴个人所得税。

    9、企业供销人员取得的推销产品提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。

  10、企业代职工购买保险，保险公司一次性返还保金的，是否按规定扣缴个人所得税。

  11、企业为职工购买的储蓄性养老保险、补充养老保险、补充医疗保险是否按规定扣缴了税款。

  12、对职工办理内部退养手续取得的内退收入是否按规定计税？

  13、企业以现金形式发放给个人的住房补贴、医疗补助费，是否全额计入领取人当月的工资薪金收入计缴个人所得税。

  14、对退休回聘的人员取得的工资是否按规定计税。

  15、个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入是否按规定计缴个人所得税。

利息、股息、红利所得方面

    16、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。

对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。

    17、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。

   18、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。

注意单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

19、个人投资者从其投资企业（个人独资及合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，是否依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

20、以企业资金为本人、家庭成员、及相关人员购买汽车、住房等财产性支出，是否依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

（二）个人所得税是否按规定的预征率征收

1、根据××地税政〔2001〕11号规定，从2001年1月1日起，房地产开发企业个人所得税核定征收率为1％。

2、从2002年1月1日起，房地产开发企业个人所得税核定征收率为1.2％。

3、根据×××地税政〔2003〕65号规定，从2003年1月1日起，个人所得税预征率暂按0.5％计算征收。

4、根据××地税政〔2004〕68号规定，从2004年1月1日起，房地产开发企业内资查帐征收户，个人所得税预征率0.5%；采取核定应税所得率征收方式征收企业所得税的，个人所得税按1％预征率计算征收；新办企业经企业所得税征管范围鉴定后，企业所得税归国税管征的，个人所得税按1％预征率预征。

××市××区地方税务局

2009.07.16