房地产开发筹建思路.docx

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房地产开发筹建思路

房地产开发筹建思路

一、房地产开发公司建制

1、房地产公司的建制

房地产公司目前的建制设计应该包括总经办、前期部、营销部、财务部、工程部、预结算部、招标采购部，这7个部门。

说明：

地产公司成立之初时，尽管每个部门的实际人员并不多，但7个部门的建制最好是都有，因为一个地产开发公司在运作项目时前期办证、资金打算、工程打算、营销打算、成本操纵打算、采购招标打算这6大打确实是缺一不可的，而每一项打算都需要相对应的专业职员来完成；还有确实是，随着项目开发进度的展开，每一个打算部门都需要依据工作量的增多增大，逐步的扩大部门成员数量。

2、房地产公司的团队

公司成立之初的团队几乎差不多上〝老地产人〞，因此也是公司以后的核心团队，在那个地点需要重点注意的是3个岗位的负责人------财务总监、总工程师和营销总监，这3个岗位除了各自的专业程度、体会、运气外，更需要足够的责任心和忠诚度，因为这3个岗位是房地产项目开发的核心岗位。

二、项目前期手续申报

这一个环节是房地产项目开发必要的第一个手续审批环节，只有办理完了这些，项目的开发才能够进入到下一个程序去。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复

土地证和建设用地规划许可证这两个证及规划要点批复，是进行房地产项目开发的前提。

两证一要点的申办及领取的先后顺序，专门的有学问。

有体会的人，一看这几样东西的发出时刻，差不多上就能够判定出地块背后的故事。

这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的利益平稳。

目前我国法律也没有专门好的规范那个问题。

简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限〔只是载明〕；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求，这些指标都在那个批复里表达出来。

一样来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证〔以下简称地规证〕之后，才能领取土地使用权证。

这绝对应该是必须的程序。

因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能运算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

然而在现实中，那个方法只能是理想状态。

因为第一，专门多地点的国土部门在出让土地的时候，全然不考虑规划，直截了当就整块出让了。

然后给办出商住用地土地使用权证。

这种让人无法明白得的土地出让模式一度专门盛行。

然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，不管是修改规划也好，依旧全然没有规划都好，反正，土地出让金是差不多交了，剩下的情况你规划部门得给我搞定。

要明白，我国正式搞土地出让也只只是是从1990年开始的，而以公布交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。

我国在那个问题上缺乏体会，国际上也没有什么可供借鉴的模式。

因为我国的房地产治理体系那绝对是全世界独有的。

都市规划那个概念一直到现在都还没深入人心，更况且过去的那些年里。

只是这种土地交易模式现在差不多只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：

在都市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据操纵性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向都市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

都市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目立项、环境评估、房地产开发资质

这几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。

专门的社会主义特色。

只是那个地点也有些东西专门有味，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。

那个地点要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。

因此，房地产公司能够任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。

这种操作模式没什么法律风险可言，专门的经济有用，因此现在我国略微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，那个东西纯粹是打算经济时代留下的产物，专门的烦。

立项要紧考察的是项目的投资额及可行性。

也不清晰在目前的市场里，可行性那个标准，政府是从什么角度来衡量和治理的。

反正现在各地由于市场经济的深度不同，在那个情况的治理上也不同。

有些地点差不多上不太管，有些地点就管得专门严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清晰的情况。

立项与其他程序的先后关系那更是专门随便的情况。

譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。

这是基于加强环境爱护促进可连续进展的考虑。

但在专门多地点，环评的一项要紧前提材料确实是立项批文。

立不了项全然做不了环评。

只是上有政策下有计策，情况差不多上办出来的。

我自己假如操办这些情况，差不多上差不多上直截了当去这些部门，就让他们给我举荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我举荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。

三、项目开发市场调查与机会点分析

应该说项目开发前的市场调查和分析是至关重要的，调查分析的结果将直截了当阻碍到决策者对项目开发方向的把握、项目整体的投入与收益关系、以及项目日后的销售和运作难易度等。

然而形式的状况是没有多少项目〔专门是商业项目〕在前期市场调查分析上做得相对详尽到位，这就造成了决策失误或不到位，因此也就给项目的开发运作造成了不同程度的负面阻碍，有的甚至导致项目运作失败。

【第二时期项目前期】

项目前期时期分为5个方面的内容：

【第三时期项目中期】

项目中期时期涵盖6个方面的内容：

【第四时期项目后期】

项目后期时期包括5个方面的汇总工作内容：

【备注陈述】

一个房地产从立项到大量繁琐的前期报规报建、方案确认、设计出图、证照审批，再到大量的资金投入打算、成本操纵、施工建设、质量操纵，以及营销蓄水、定价、推广、销售、招商等工作，这是一个工作量庞大且又事无巨细的过程，不可能具体而全面的向您做汇报，在那个地点我只是把一些纲要性的框架做了简单的阐述，望谅！

然而一个地产项目的开发，实际上也能够说是一个资本运作的过程，是一个先谋而后动的打算执行过程，也确实是说，任何房地产项目的开发最核心的地点一是资金运作〔投入与收益〕的可控性和预见性，二是开发过程中对〝6大打算〞的把控和调整，因此也涉及到了项目前期决策定位工作的缜密到位。

每一个房地产项目都有各自不同的特点，因此并没有能够复制的开发流程，体会和能力自然就成为了要紧的决策依据，但除了体会和能力这些必需的基础外，我个人认为：

项目开发成功的要旨还取决于操盘的决策层在把握好项目和区域市场的特点同时，如何运用他的体会和能力，最终做到让市场说话！

因为专门简单的一个道理-------房地产项目的开发最终是要让市场来消化的！

这才是成功的开发。

汇报完毕！

感谢！

叶占红

2010年6月12日