分报告3稿旅游.docx

分报告3稿旅游.docx

《分报告3稿旅游.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《分报告3稿旅游.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

分报告3稿旅游

分报告3稿（旅游）

中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置项目

资产价值咨询报告书

旅游类资产分报告

中华咨字（2021）第***号

（一）咨询目的中国信达资产管理公司（以下简称“信达公司”）拟将下属海口办事处（以下简称“海口办事处”）部分不良资产组合处置。

中华财务会计咨询有限公司（以下简称“中华财务”或我们）接受信达公司的委托，对该等拟处置之资产进行调查，对该等资产在本报告设定之咨询基准日----2021年36月30日的可回收价值发表咨询意见。

本分报告旨在说明我们对信达公司下属海口办事处纳入本次组合处置范围内的相关旅游类资产进行的调查。

我们对该等资产在2021年36月30日这一咨询基准日的可回收价值进行了判断和测算，向信达公司提交针对该等资产于约定基准日可回收价值的咨询报告书，为信达公司本次经济行为提供价值参考。

（二）定义及咨询范围本分报告所述之旅游类资产指在本次资产组合处置范围内，与旅游行业经营活动相关的资产类别。

该等抵债资产和债权一共8项，主要包括旅游度假村、酒店及停缓建的度假村三种类型。

1、抵债资产部分：

旅游类抵债资产共计7项，该等资产均为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。

具体明细如下：

单位：

万元

序号编号资产名称资产类别所在地

房产建筑（平方米）

土地面积

抵债金额债务人1

R1银海度假村度假村琼海21,34593.5亩6,658

海南银海开发建设总公司2

R2五洲酒店酒店海口12,965

9,358

海南五洲旅游股份公司3

R3海月度假村度假村三亚7,800

12,295平方米780

海口市房地产投资开发公司4

R4日发度假村度假村琼山5,7421,400

6,181

海南日发房地产公司5

R6仙龙宾馆酒店保亭1,523

756138

保亭仙龙宾馆6

R7红树林酒店酒店琼山2,250.05

155

琼山市红树林实业公司7

R30鹿园度假村在建工程三亚28,878.88217亩8,647

海南嘉均达物业总公司抵债金额合计31,917

2、债权部分：

旅游类债权共计1项，该债权为目前经法院查封的实物资产为旅游业经营用途的整体资产，包括土地使用权、房产及其他地上建筑物，整体经营设施和其他配套设施。

具体明细如下：

单位：

万元序号编号借款人剩余债权额抵（质）押物查封资产合计本金应收表外及孳生利息类型数量土地285,000平方米1D48海南省通什度假村10,041.003,670.001,408.004,963.00房产4,757平方米房产6,750.86平方米债权合计10,041.00

（三）咨询方法1、实物抵债资产可回收价值的测算我们主要采用现金流折现法、租金还原法、假设开发法、市场比较法等方法测算该等旅游类实物资产的可回收价值。

1）现金流折现法对于的整体经营性实物抵债资产（包括土地、房产及配套设施在内），且目前持续经营，资产的个体及周边综合因素较好，有利于其继续营运，我们采用现金流折现法测算其可收回价值。

2）租金还原法对于非整体的经营性实物抵债资产，且目前持续经营，获得租金收入的经营性资产，我们采用租金还原法测算其可收回价值3）假设开发法对于目前尚未达到可营运状态的房地产类型资产，我们结合其周边的旅游资源环境情况，在判断其最佳可能用途的基础上，采用假设开发法，测算其在新的可能用途情况下的可收回价值。

4）市场比较法对于目前为非持续经营状态，或仅为维持经营状态的整体资产，我们采用市场比较法，测算其在整体转让情况下的可收回价值。

同时，我们将根据各项资产或债权中所包含实物资产类别的不同，综合采用以上方法，分别进行测算。

7项旅游类实物抵债资产的具体咨询方法如下表所示：

编号项目方法一方法二R1银海度假村现金流折现法

R2五洲酒店现金流折现法

R3海月度假村租金还原法

R4日发度假村租金还原法市场比较法R6仙龙宾馆市场比较法

R7红树林酒店市场比较法

R30鹿园度假村市场比较法假设开发法

2、债权资产可回收价值的测算对于本次咨询中的涉及以旅游类资产为抵押或查封实物资产的债权，由于抵押及查封实物资产为整体经营性资产，但经营情况仅为维持经营，我们采用市场比较法，测算抵押及查封实物资产整体变现后对债权资产可回收程度的影响。

具体测算方法上，抵押及查封实物资产变现价格的测算方法类似于实物资产可回收价值的测算方法。

由于抵押及查封资产的法院裁定评估价值高于对应债权，从查封资产裁定环节来讲，债权的收回率为100％，因此我们简化对债务人及担保人的偿债能力进

行相关调查分析的程序。

编号项目方法D48海南省通什度假村市场比较法

（四）案例分析案例11：

R1--银海度假村（度假村）

例案例2：

R2-五洲酒店（酒店）

例案例3：

R4日发度假村（度假村）

例案例4：

R30鹿园度假村（度假村）

案例一-银海度假村（R1）

）

抵债资产形成概况1994至1995年间，债务人海南银海开发建设总公司（以下简称“银海开发”）先后与中国建设银行海南省分行房地产信贷部（以下简称“海南建行”）签订10笔借款合同，借款本金共计10,900万元。

以上贷款双方签订了资产抵押协议，海南建行对抵押物进行了抵押登记。

1999年12月19日，根据海南建行与海口办事处签订的债权转让协议，以上债权由海口办事处承继。

由于银海开发未按借款合同约定的条款履行还款义务，2021年7月6日，海口办事处与银海开发达成还款协议，银海开发拟以原贷款抵押物——琼海市加积镇金海路商住土地及地上建筑物、配套设备、汽车等财产抵偿部分债务。

后经海口办事处持该还款协议书及其公证书向海南省高级人民法院申请强制执行，2021年9月25日，（2021）琼高法执提字第630号民事裁定书作出如下裁定：

将银海开发所有的位于琼海市龙春金融商住区的银海国际度假中心（以下简称“银海度假村”）的土地使用权62,400.96平方米，及地上建筑物21,345平方米和配套设备，汽车折价6,658万元抵偿其所欠海口办事处的相应债务。

剩余债权裁定终结，3年内可申请重新立案执行。

抵债资产目前状况根据海口办事处有关人员的介绍，抵债资产目前的基本状况如下：

抵债资产实际为银海度假村的整体经营性实物资产。

银海度假村位于琼海东线高速路100公里处，琼海市区内，紧邻高速公路，交通便利，周边旅游景点有博鏊、红色娘子军纪念馆、万泉河旅游风景区，白石岭等，度假村周围分布有许多小型的宾馆、酒店，但综合性的旅游设施仅此一家。

银海度假村在裁定后的一年多内持续经营，并进行了一定投入和改造，2021年获得三星级认定。

在咨询过程中，我们还了解到以下情况：

1、资产概况银海度假村总占地面积约93.5亩，房产包括别墅区客房、普通客房区客房、综合性主楼和娱乐中心，建筑面积共计21,345平方米，房屋大约为1994、1995年建成。

度假村内的配套设施有游泳池、商场、钓鱼台、停车场等。

度假村内绿化情况良好，建筑物及构筑物内外保养情况良好。

客房数共计211间，具体客房分布及标准如下：

——别墅区客房共计58间82号楼：

共四层，17间房（1间套房，5间单人房，11间标双房）；83号楼：

共二层，10间房（2间大套房，8间单人标准房）；85号楼：

7间房（1间银海套房，2间小套房-带客厅双人床，1间单人房，3间标双房）；86号楼：

共三层，24间房（3间大套房，3间小套房，18间标双房）。

——普通客房区客房共计153间88号楼（普通客房）：

共五层，1楼为中餐厅，2－5层为客房，共82间客房。

89号楼（标准双人房）：

共八层，1楼为乒乓球室、商场、备用总台；2－3楼为夜总会；4－8楼为客房，共71间，其中4－7楼每层各16间（除5楼为15间，另外一间为工作间），8楼为8间标准单人房。

以上211间客房中，可用于实际经营的为210间，另1间为行政用途。

2、经营情况银海度假村主营客房出租、餐饮、歌舞厅、娱乐、会议团体承接等，1997年正式开业以来经营比较平稳，在琼海市内，银海度假村在规模、客房档次标准、

酒店级别、功能、位置等综合条件方面为最好的酒店。

目前同等规模的三星级酒店在琼海市内仅有两家，另一家琼海宾馆虽然也为三星级酒店，主要用途为政府的招待所，实际客房标准比较低。

博鳌论坛亚洲论坛的开幕带动了周边的旅游资源的开发。

2021年银海度假村的客房入住率明显提高。

2021年上半年由于受到当地旅游市场整顿等非常规因素的影响，客房入住情况有所下降。

银海度假村近3年的客房入住率如下表示：

年份19992021202120211-6月20217月入住率53.00%44.48%55.00%40.33%45.50%客房单价标准方面，别墅区标准房门市价为468元，优惠价为165－230元；别墅中小套房门市价为588－688元，优惠价为230－280元；别墅豪华大套房门市价为888－3,888元，优惠价为600－1,000元；普通客房区标准双人房门市价为298－398元，优惠价为120－180元；普通客房的门市价为168元，优惠价为80－100元。

部分年度的客房平均单价水平如下：

单位：

元年份平均客房单价2021年1-7月140.162021年142.50银海度假村的餐饮娱乐收入构成主营的重要部分，1999与2021年主营收入构成情况如下（我们未获得2021年的报表）：

单位：

万元年份收入类型收入额收入比例2021年客房收入44247.78％

其他收入48352.2％1999年客房收入39051％

其他收入36949％

3、经营损益银海度假村1999、2021及2021上半年的财务损益情况如下所示：

单位：

元

1999年2021年2021年1－6月经营收入

7,594,230.01

9,249,892.56

4,470,144.49营业成本

2,052,427.83

2,337,002.39

1,012,986.76营业费用

4,329,261.09

5,211,975.93

2,468,798.09税金

489,009.91

645,144.74

316,831.07经营利润

723,531.18

1,055,769.50

671,528.57管理费用

4,280,827.65

4,751,826.49

2,072,647.11财务费用

9,836.97

12,536.10

6,655.77营业利润

-3,567,133.44

-3,708,593.09

-1,407,774.31营业外收支

94,822.55

-444,669.06

-757.98利润总额

-3,472,310.89

-4,153,262.15

-1,408,532.29主营业务的综合成本率大约为22－25％，2021年银海度假村各种类型主营业务的成本率情况如下：

中餐厅西餐厅客房部歌舞厅年均成本率57.73%33.94%0.08%16.30%目前度假村的管理费用和营业费用核算内容如下：

管理费用主要核算度假村所有固定资产的折旧，营业费用主要核算员工工资、福利、维修费用、水电费、客用品等低值物耗。

2021年上半年管理费用和营业费用的主要构成情况如下：

单位：

元费用类别明细金额比例管理费用折旧1,666,216.7480.39%其他管理费用406,430.3719.61%合计2,072,647.11100.00%营业费用工资1,020,000.0041.32%福利120,000.004.86%水电费600,000.0024.30%维修费178,805.787.24%其他营业费用549,992.3122.28%合计2,468,798.09100.00%固定资产原值为6,112万，其中房屋的原值约为4,070多万，房屋的折旧年限约为20年；其他固定资产主要包括配套设施、设备、汽车等。

此外，度假村的资产及财务还存在以下状况：

1）土地在银海度假村帐外，土地使用权的权利人为银海开发，海口办事处仍未办理过户。

2）银海度假村于1994-1995年建成，1997年正式启用，至今只进行了一次

装修（2021年开始），82号别墅已装修，86号别墅正在装修。

3）普通客房区的88号楼于1995年建成，当时按员工宿舍楼用途建设，建设标准较低，88号楼目前有普通客房数82间，2021年7月旅游旺季其客房平均单价为78.6元，入住率仅为18.2％，而89号楼的71间双标房同月的客房平均单价为122.5元，入住率为70％，具备一定客房改造提供营运能力的潜力。

5）银海度假村目前员工总人数（包括一般员工及管理人员）为240人。

6）开办费一直挂帐，金额为132.8万。

资产权利状况该抵债资产权属人为债务人，其中土地为国有出让商住用地，土地证号为海国用（97）字第1378号，土地无欠费情况，土地使用权人为债务人银海开发，抵偿给信达后未办理过户，产权情况清晰；房产证无，一直未办理，但所有房产均已报建，无其他欠费。

资产测算方法和过程测算方法：

对该抵债资产的价值咨询采用现金流折现法测算过程：

由于银海度假村目前持续经营，我们采用现金流折现法对抵债资产的整体经营性价值进行测算，本次测算以以下假设为预测前提：

1．测算年限：

按6－7年的旅游度假村一般装修周期标准，本次咨询的测算年限为2021年6月30日至2021年12月31日，共14.5年，覆盖两个装修周期，每个装修周期为7年。

2．装修投入：

以旅游度假村平均的常规平方米装修费用推算银海度假村在两个装修周期内的装修投入，分别取1,024.2万和828.3万为总装修投入，并进行敏感分析。

装修投入的确定过程如下：

单位：

元项目客房数单位客房面积平方米装修造价1总装修投入1平方米装修造价2总装修投入288、89号楼15330平方米800.003,672,000.00700.003,213,000.00别墅区双标房4530平方米1000.001,350,000.001000.001,350,000.00别墅区套房1260平方米1000.00720,000.001000.00720,000.00公共区装修

4,500,000.00

3,000,000.00合计210

10,242,000.00

8,283,000.00

采用总装修投入1，则在2021年和2021年分别投入1024.2万元，采用总装修投入2，则在2021年和2021年分别投入828.3万元。

3、客房平均单价：

装修投入可改善客房条件，提高档次规格，从而促进客房平均单价的提升，根据海南省和琼海市酒店及旅游度假村行业的一般水平，装修带来的房价提升假设如下：

单位：

元

旺季客房平均单价淡季客房平均单价年客房平均单价总装修投入1210160172.5总装修投入2202140155每个装修周期的最后3年，假设客房损耗导致平均单价下调，客房平均单价环比下调10％，0，及5%。

2021年下半年的客房平均单价取2021年1－7月客房平均单价140.16元。

4、入住率：

假设经投入和改善管理，可有限度地提高旺季入住率。

考虑到在经济环境和旅游资源方面，琼海市在海南省列于海口及三亚之后，并结合银海度假村的历史经营数据，我们认为银海度假村经营的淡旺季特征明显，淡季客房入住率的提高比较有限。

预计客房入住率在两个装修周期内，旺季入住率可达到70％以上，装修周期的最后3年旺季入住率有所递减，淡季入住率平均保持在40％。

2021年下半年的客房入住率参照2021年上半年的水平，取45％。

5、主营构成：

根据银海度假村的经营特点和历史财务数据，银海度假村还有夜总会、餐饮、夜食城、客服品销售等其他营业收入，假设银海度假村房费收入以外的其他营业收入大约可占主营收入的50－55％，该比例与1999、2021年持平。

6、成本：

主营成本率保持目前水平，即客房出租业务成本率为0.08%，其他业务平均成本率为40％，综合成本率大致维持在22％的水平。

7、费用：

总人工支出在预测期内保持不变，年度人工成本支出为240万；参考同业平均水平及银海度假村的历史财务数据，维修费率取4％；其他营业费用率取15%（其他营业费用包括水电费、低值物耗客用品等），财务费用按总装修投入额应计利息计算。

8、税金：

客房及餐饮收入的营业税金及附加率为5.4％，娱乐业收入的营业税金收入及附加率为24.6％。

9、其他：

未摊销的开办费于2021年一次性全部摊销，计入损益；测算期末房产以5％的比率收回残值；测算期内度假村短期营运资金对外融资为0。

10：

、折现率：

参照社会平均资金利润率和旅游度假村行业的收益率水平，本次测算的折现率取10％。

资产的测算结果在以上假设前提下，我们测算抵债资产整体投入、经营的净现金流，测算期内银海度假村的现金流状况见附件1对以上现金流进行折现，两种装修投入方案下，本抵债资产的价值咨询结果为：

单位：

万元

总装修投入1总装修投入2价值咨询结论1,583.121,315.09我们分别以以上结果作为该抵债资产价值咨询的上限和下限。

重大事项说明本次测算未考虑银海度假村所有房产补办房产证所须交纳的费用。

案例二–五洲酒店（R2）

）

抵债资产形成概况自1995年12月起，海南五洲旅游股份有限公司（以下简称“五洲公司”）先后从中国建设银行海南省分行海口市秀英支行（以下简称“海南建行”）贷款

4,965万元，表内应收利息303万元。

1999年12月海南建行与海口办事处签订债权转让协议，将该债权转让给海口办事处。

2021年4月28日，海口市中级人民法院民事裁定书（2021）海中法执字第109-1号裁定：

将五洲公司位于海口市金融贸易区南部A9小区以海南五洲大酒店（以下简称“五洲酒店”）名义经营的9-12层主楼3,058.39平方米房产、职工宿舍1-6层1,324平方米房产和全部3,211平方米土地使用权以人民币2,912万元抵给海口办事处。

（2021）海中法执字第109-2号裁定：

将五洲酒店三星级品牌、商誉、流动资产作价58.59万元抵给海口办事处。

（2021）海中法执字第110-1号裁定：

将五洲酒店1-8层主楼6,800平方米房产、群楼1-3层1,783平方米房产以及五洲酒店交通工具、各类设备、办公用品、配套设施等以6,388万元抵给海口办事处。

上述三项抵债金额合计9,359万元。

债务人概况海口办事处有关人员向中华财务提供债务人基本情况如下：

五洲公司由海南省旅游总公司控股。

1992年下半年以海口宾馆的名义从海南三益能源开发有限公司（后改名为成都集团股份有限公司）买下成都大厦，改名为海南五洲大酒店。

1997年12月海南省旅游总公司转让了五洲公司的控股权，由黄河轮船有限公司（后改为上海凯业集团有限公司）买下。

五洲公司地址在海口市国贸大道67号。

抵债资产目前状况本抵债资产为五洲酒店，权利人为债务人，2021年4月28日海口市中级人民法院将其裁定给海口办事处，抵债金额为5,598万元。

五洲酒店于1993年1月开始装修，1993年9月部分客房试营业，1994年4月正式开业，1995年5月被评定为三星级酒店。

五洲酒店一层为大堂，二至十一层为客房，十二层为水房、锅炉房及其他设备房。

1-8层办理了报建手续，9层以上没有报建。

五洲酒店自1994年开业以来未进行过重新装修。

2021年4月五洲公司和海口办事处正式交接，海口办事处接受的是资产，原负债及或有负债属于五洲公司（对或有负债有协议约定）。

目前五洲酒店持续经营，在不计提折旧的前提下，可以保本或微利。

抵债资产价值测算方法及过程基于抵债资产及债务人的特点，抵债资产的可实现价值采用现金流折现法进行测算。

测算过程如下：

由于我们不了解主楼9-12层补办产权手续的可能性及所需花费的办证费用，所以我们只能在此假设主楼9-12层不补交办证费用仍可继续经营。

（宿舍楼1-6层不予测算）

（1）

从五洲酒店1999年至2021年上半年财务报表看出，其经营状况比较稳定。

根据2021年中期利润表预测2021年利润表。

（2）

假设2021年对主楼进行重新装修，每平方米装修费1,000元，装修期为2个月。

装修后房价提高至170元/间天，客房收入占总收入的60%。

成本率降低至18%，非折旧营业费用率降低至40%，管理费用率降低至15%。

（3）

以6年为一个装修周期。

每年折旧金额在现有基础上增加装修费摊销金额。

假设装修资金来源是银行贷款（五年期，分期付息，到期一次还本）。

因信达接受的是资产，故财务费用只计算装修贷款所形成的利息。

（4）

预测两个装修周期内各年的净现金流；根据两次资本支出和每年提取折旧情况，推算2021年末固定资产可收回价值。

（5）

取10%折现率。

（6）

我们在测算抵债资产的可回收价值时考虑两种情况：

若平均入住率达到72%，测算价值为833万元；若平均入住率达到80%，测算价值为1,025万元。

（7）

由于海口办事处接受的是资产，原负债及或有负债属于五洲公司（对或有负债有协议约定），我们在本次测算中未考虑其现有负债状况及其对损益状况的影响。

测算结果在实施了上述测算程序后，该抵债资产的可实现价值咨询结果为：

下限——833万元；上限——1,025万元。

重大事项说明在本次咨询过程中，我们了解到：

五洲酒店职工宿舍楼1-6层为违章建筑，

且无法补办相关手续，很有可能被拆除，故本次测算未考虑其价值。

案例三–日发度假村（R4）

）

抵债资产形成概况海南日发房地产公司（以下简称“日发公司”）是山东粮油进出口分公司临沂支公司于1993年10月在海南投资开办的国有企业，主要经营房地产开发、是内外装修、建筑物料等，于1997年停业至今。

自1994年8月起，日发公司先后从中国建设银行海南省分行信用卡部（以下简称海南建行）获得贷款四笔，总金额1486万元。

由于日发公司一直无法还贷，形成了不良贷款。

1999年12月，中国建设银行海南建行与海口办事处签订债权转让协议，把该债权转让给海口办事处。

2021年6月27日海南省高级人民法院（2021）琼高法执提字第132—2号裁定书裁定：

将海南省日发实业发展总公司位于琼山市石山镇美新村、北铺村荣烈山187.9亩土地[琼山籍国用（1998）字第02—002号]使用权及其地面所有建筑物及其基础设施的所有权（即日发度假村）；位于琼山市石山镇玉敦村、风昌村、玉亭村、石山一队、美新村、北铺村、石山二队农业用地513亩；综合用地918亩[琼土地国（1994）197号]、[琼山国土函（1994）122号]取得使用权的权利；位于琼山市府城镇迈仍村大园村荒地一幢8层楼房所有权的评估值61,809,379元抵债给海口办事处。

抵债资产概况上述抵债的三块土地位于火山口风景名胜区，距海口市中心13公里，东距海榆中线2公里，北距西线高速3公里。

上述住宅楼位于琼山市府城镇迈仍村大园村。

抵债资产的概况如下：

一、187.9亩土地187.9亩土地范