红星美凯龙投资白皮书.doc
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KEYSTONE&FORTUNE
目录
一、认识红星美凯龙
二、红星简介
体量
产品
租赁情况
租金上涨过程
红星招商
三、市场前景分析
购买力
消费需求
需求时间
四、一期、二期销售情况
五、销售政策
六、实际案例
附表：
南通四区域住宅情况一览表
一、认识红星美凯龙：
红星美凯龙国际家居博览中心，自1986年创办以来，目前全国53个城市已发展连锁商场72家。
2009年红星美凯龙销售额达到313亿，是中国家居流通业第一品牌。
红星美凯龙在中国家居流通业中成功创造多个“第一”：
第一个做连锁；第一个做加盟；第一个买地自建商场；自2008年以来几乎在每个城市的家居销售额均为第一。
红星美凯龙在经营管理上摸索出一套在成熟的全面质量控制法。
红星实行“全球名牌捆绑式经营”，在品牌进行筛选、让质量上和服务上让客户满意的厂商入驻；在售中、售后上实行“统一收银、统一送货、统一售后负责”的红星美凯龙卖场负责机制。
二、南通红星美凯龙简介：
南通红星美凯龙地处通富南路59号，是南通房地产快速发展的核心区域，是南通城市向南发展的中心地带。
一般专业卖场型商业，需要一定的市场培育期（2~5年），在南通市场大家可以看到的尚美家义乌小商品市场、鸿运装饰城、新永兴城目前还处于市场培育期，处于市场培育期的商铺空置率最高达到50%以上；
但红星美凯龙利用自身的品牌影响力，以及整合20余年的战略选址经验，布局南通未来家居消费制高点，在第一年即实现满铺经营状态，第二年取消所有租金优惠，并实现租金的上涨。
在营运方面，红星美凯龙的经营广告投入量为目前南通所有商业卖场中最高的，目前达到1000万/年；这点可以看出红星美凯龙（本案）追求的商业的良性可持续发展；
体量：
总建筑面积25万方，是目前开发区最大的商业卖场型项目。
投资产品：
30---171平方的小商铺。
装修标准：
全商场精装修。
租赁情况：
目前达到90%以上出租率。
开业时间、租金上涨过程：
红星美凯龙自2010年9月1日试开业、2010年10月正式开业。
红星政策：
捆绑式经营。
红星与全国600余家商户签定捆绑式经营合同即签定合同的商家必须进驻红星美凯龙的每家经营店。
市场运营及成绩：
为了帮助卖场内的经营户能够更好、更便捷的销售自己的产品，南通红星美凯龙商场每年投入1000万元的广告费帮助商家宣传自己的产品及红星美凯龙商场（其中包括户外媒体、电视广告、广播、优惠活动等方式），并且为了租金商家更快的、集中的销售自己的产品，红星美凯龙商场主动走出商场外寻找客户，逢节假日定期举办活动吸引客户。
目前已经为各品种商户谈妥万通城、世纪花城等周边即将交房的高档住宅小区的团购消费活动，团购活动目前已经完成了300万元的消费协议。
且团购活动仍在继续、谈判行为仍在进行。
三、市场前景分析：
南通红星美凯龙位于南通通富南路，是开发区商业及住宅的核心区域，辐射主城区、新东区、新城区、开发区、各县区。
一个商业项目的前景主要是看该项目周边的购买力及消费需求。
购买力
红星美凯龙所经营的产品属于中高档。
南通市目前的高档楼盘基本集中在新城区及开发区且行政中心亦在向新城区搬迁，新城区将会成为南通第二个经济行政中心。
周边住宅的销售价格已经达到均价10000元/平方左右。
可以说大部分的中上层经济收入的人群在新城区、开发区选择了置业。
而这部分人群将会成为红星美凯龙的目标客户群。
消费需求
自2010年营业额从最初的每天20万上升到目前的60万，节假日更是高达150万左右，2010年国庆创下营业额600万的佳绩，每月营业额在2500万左右。
随着营业额的上升，租金也是水涨船高，租金从最初的平均35元/平方/天上升到现在的平均70元/平方/天。
消费需求潜力（具体区域年度交房数据见附表）
红星美凯龙选址的战略意义在于占领新城区、新东区、开发区的未来房地产集中区域。
据统计，这三个地区的新开发住宅项目达到12280867平方，按照每户100平方计算，这几个地区的住宅户数将会达到10万户，按照家庭装修标准，每户将会有5万元的家具装潢需求。
那么该地区将会有50亿的消费需求。
这仅仅是目前在开发项目。
据统计，这三个地区的住宅开发量将会以每年300万方量的速度递增，每年又会新增15亿元的家具装潢需求。
据附表统计，2011年交房265万方。
约2.65万户，新增消费约13.25亿。
2012年交房507万方。
约5.07万户，新增消费约25.35亿。
2013年交房456万方。
约4.56万户，新增消费约22.8亿。
2013年以后每年开发300万方。
约3万户，新增消费15亿
新增消费额测算（十年期）：
预计红星美凯龙商场所占市场份额为60%。
年度
已有市场存量（金额）
预计新增需求量（金额）
每年市场量（金额）
需改善需求量（金额）
实际改善型需求量（金额）
合计需求（金额）
红星所占市场份额（金额）
2011年度
13.25亿
13.25亿
13.25亿
7.95亿
2012年度
25.35亿
25.35亿
25.35亿
15.21亿
2013年度
22.8亿
22.8亿
22.8亿
13.68亿
2014年度
15亿
15亿
15亿
9亿
2015年度
15亿
15亿
13.25亿
6.625亿
21.625亿
12.98亿
2016年度
15亿
15亿
25.35亿
12.675亿
27.675亿
16.6亿
2017年度
15亿
15亿
22.8亿
11.4亿
26.4亿
15.84亿
2018年度
15亿
15亿
15亿
7.5亿
22.5亿
13.5亿
2019年度
15亿
15亿
15亿
7.5亿
22.5亿
13.5亿
2020年度
15亿
15亿
15亿
7.5亿
22.5亿
13.5亿
注：
已有市场存量为：
目前市场新交房住宅量的购买家居金额。
预计新增需求量为：
2013年后开发及交房住宅量的购买家居金额。
每年市场量为：
自目前开始及以后开发及交房住宅量的购买家居金额。
需改善型需求为：
一般住宅对家居的淘汰周期及房屋置换周期一般在5年左右。
实际改善型需求量为：
对改善量的市场统计，50%的住宅将会置换或重新购置。
合计需求为：
每年市场量与实际改善需求量的总和。
红星美凯龙占领市场份额的测算：
合计需求量将有60%在红星美凯龙消费。
从上述数据可以看出，约50亿元的消费将会在2013年集中爆发需求。
而红星美凯龙目前的年营业额在3亿元左右，在2013年往后营业额将会保持在10亿左右。
四、红星美凯龙一、二期销售状况：
红星美凯龙一期销售三层商铺，开盘当天一抢而空，第二天又增开一层部分商铺。
二期销售二层及四层各一半商铺，开盘三天内亦售罄。
五、销售政策
十年包租，每年保底回报8%。
2011年10月至办理房产证之前可更名。
六、实际案例
案例：
红星一套商铺30平方，报价50万。
（保底回报8%）
第一年租金即保底收入：
50万*8%=40000元
实际支付房款（头两年租金冲抵房款）：
50万*（1-16%）=42万
租金递增：
15%/每年
每月每平方租金：
40000/30/12=111元/平方/天
图例：
十年收益测算表
年数
实际租金（元/平方/月）
年租金（元）
保底收入（元）
超出部分（元）
实际年租金（元）
第1年
60
21600
40000
-18400
40000
第2年
69
24840
40000
-15160
40000
第3年
79.35
28566
40000
-11434
40000
第4年
91.25
32850
40000
-7150
40000
第5年
105
37800
40000
-2200
40000
第6年
120.75
43470
40000
3470
43331
第7年
138.86
49990
40000
9990
49590
第8年
159.69
57488
40000
17488
56789
第9年
183.65
66114
40000
26114
65069
第10年
211.19
76028
40000
36028
74587
合计
489367
注：
租金为目前红星美凯龙的实际租金。
按照面积为30平方测算。
实际租金递增按照每年15---30%，本次计算按照最低15%计算。
实际租金*30平方*12月
保底收入为总价*8%。
实际收入为：
超出部分*0.96+保底收入。
十年实际租金收益：
489266元。
十年约可以收回全部成本。
14
南通四区住宅项目基本情况一览表
新城区
楼盘名称
总面积㎡
主力面积
总户数
交房时间
形态
恒盛·尚海湾
550000
2900
2012.12
高层
苏建·名都城
470604
150-160
2700
待定
高层
绿城·玉兰公寓
166962
80-220
1249
2012.12
高层、小高层
苏建·学府雅居
191447
100-144
1012
2013.04
小高层、高层
天安花园
220000
100-240
1500
2011.12
多层、小高层
莱茵河畔
36700
110-180
244
待定
高层
益兴名流府
54480
138-170
331
2012.09
小高层、洋房
文峰城市广场
120000
70-120
716
待定
综合性城市广场
中南·世纪花城
1258000
88-156
8000
2012.02
高层
中南·世纪城
1336500
5374
2012.12
住宅、商铺、写字楼
城市嘉苑
309999
2000
2011.02
住宅、别墅、商业
太阳鑫城
50000
564
2010.12
住宅、商铺、写字楼
汇金国际广场
121500
1100
待定
写字楼、商铺、酒店
通富妇儿乐城
506000
2800
待定
商铺、LOFT
合计
5392192
30490
新东区
楼盘名称
总面积㎡
主力面积
总户数
交房时间
形态
苏建花园城
299620
100-130
1533
2011.08
多层、小高层、高层、联排
德诚·翠湖湾
179000
120-150
1192
高层
恒盛豪庭
300000
97-133
1868
2012.12
高层
德诚·翰景园
180400
80-140
1368
高层、小高层
未来锦城
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