我国发展房地产投资信托基金研究硕士学位.docx

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我国发展房地产投资信托基金研究硕士学位

我国发展房地产投资信托基金研究硕士学位

摘要

房地产业是我国的支柱产业之一，产业链条长，它的发展可以拉动建筑建材业、钢铁业、金融业等行业的增长，对我国经济的可持续发展起着重要的作用，同时，房地产业是典型的资金密集型产业，融资问题一直都是我国房地产企业必须要面对的难题之一。

一直以来中国房地产企业的融资渠道非常单一，对银行贷款依赖程度过高。

2003年来央行收紧银行对房地产企业的信贷，使得房地产企业的融资更显艰难，房地产企业急需开拓新的房地产融资途径，使房地产企业融资渠道多元化。

中国现在的融资环境与美国出台房地产投资信托基金法时的融资环境非常相似，当时的美国也是地产融资困难、银行紧缩银根，房地产企业的融资渠道受到遏制;美国当时推出的《房地产投资信托法案》创造了一个新的投资品种即房地产投资信托基金房地产投资信托基金,不仅仅解决了融资问题，而且极大地推动了房地产和金融业的发展。

在我国发展房地产投资信托基金将改变中国房地产企业过于依赖银行的融资结构，将缓解中国房地产企业扩张中的资本困境，并为游离在房地产市场外的民间资本进入房地产行业提供一种新的投资渠道。

本文从世界范围内房地产信托基金发展的基本状况入手，对其在国外发展概况进行了介绍，并通过对国外房地产投资信托基金的深入分析，结合我国房地产业发展的现状，论证了我国发展房地产投资信托基金的可行性，提出了政策建议，并构建了我国房地产投资信托基金的模式。

在我国，无论是房地产市场还是资本市场都只有几十年发展时间，对房地产投资信托基金的理论研究也在进行中，加上我国的政治、经济以及法律环境美国相比，差异巨大，甚至某些方面有着根本的不同，所以本文对在我国发展房地产信托基金进行了可行性分析。

由于国情的巨大不同，也不能照搬美国的发展模式，近年来，房地产投资信托基金在亚洲一些取得了迅猛的发展，而亚洲国家的法律环境和经济环境更接近我国，对我国的借鉴性更强，本文通过美国和亚洲发展模式的相比较的方法，探讨了适合我国国情的房地产投资信托基金发展模式，并提出了相关的政策建议。

关键词：

房地产投资信托基金,发展模式,融资

Abstract

Realestateisaoneofthemostimportantindustriesinourcountryandhasalongindustrychain,whichcanpushmanyrelativeindustries’developmentsuchasarchitecture,financing,ironandsteeletc.Realestateisatypicalcapital-intensiveindustry,manyRealestateenterpriseshavetofacethepuzzleproblemoffinancingforalongtime.

IthasbeenahistoricalproblemthattherewereverynarrowfinancingchannelsandtherealEstateindustryhighlyreliedonloansfromcommercialbanks.WithRealEstatesectorenteringacomparativelyfastdevelopmentperiod,diversifiedfinancingchannelsareneeded.Whatismore,withthecentralbankofChinatighteningloansfromcommercialbankstorealestatecompanies,whichmakesfinancingactivitiesmoredifficultforrealestatecompanies,boththerealestatecompaniesandcommercialbankswanttobroadenfinancingchannels.SoREITbecomesabuzzingwordinChinarealestatefinancing.ThefinancingenvironmentinpresentChinaisverysimilartothatofAmericasuchasverynarrowfinancingchannelsandtherealEstateindustryhighlyreliedonloansfromcommercialbanksetc,whenAmericaenactalawofRealEstateInvestmentTrustActof1960.AsaresultoftheenactingofAct,AmericacreateanewinvestmenttoolofREIT.

ThethesisgivesthefollowingsequencesfortheresearchonChinaREIT.Firstly,itpresentsaintroductionofREITpresentdevelopmentstatusintheworld,thenanalyzestheimportanceandfeasbilityofdevelopmentREITinChina.OnthebasisofanalysisREITdevelopmentstatusandproblemsofChinaandreferringtotheexperiencefromadvancedcountries,providessomeadviceonthedevelopmentmodeChinashouldadopt.

InChina,bothrealestatemarketandfinancialmarkethasdevelopedforonlyseveraldecadeyears,theresearchofREITtheoryisinprocess.Inaddition,theenvironmentofpolitics,economicsandlawinourcountryiscompletelydifferentfromAmerica,sowecannotimitatecompletelythedevelopmentmodeofAmerica.Inrecentyears,REIThasbeenmadearapidprogressinAsia,thereoftheenvironmentofpoliticsandeconomicsinsomecountriesinAsiaissimilartoourcountry.BycontrastingthedevelopmentmodebetweenAmericaandAsia,thethesisprovidessomeadviceonrelativelawsandthedevelopmentmodethatissuitableforourcountryconditions.

KeyWords:

REIT,developementmode,financing

Name:

ChenZengbo（InternationalTradeDepartment）

Directedby:

ProfessorQianJiandi.

毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明

原创性声明

本人郑重承诺：

所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。

尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。

对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。

作者签名：

　　　　　日　期：

指导教师签名：

　　　　　日　　期：

使用授权说明

本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：

按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。

作者签名：

　　　　　日　期：

学位论文原创性声明

本人郑重声明：

所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。

除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。

作者签名：

日期：

年月日

学位论文版权使用授权书

本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。

本人授权　　　　大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。

涉密论文按学校规定处理。

作者签名：

日期：

年月日

导师签名：

日期：

年月日

指导教师评阅书

指导教师评价：

一、撰写（设计）过程

1、学生在论文（设计）过程中的治学态度、工作精神

□优□良□中□及格□不及格

2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度

□优□良□中□及格□不及格

3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力

□优□良□中□及格□不及格

4、研究方法的科学性；技术线路的可行性；设计方案的合理性

□优□良□中□及格□不及格

5、完成毕业论文（设计）期间的出勤情况

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

指导教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

评阅教师评阅书

评阅教师评价：

一、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

建议成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

评阅教师：

（签名）单位：

（盖章）

年月日

教研室（或答辩小组）及教学系意见

教研室（或答辩小组）评价：

一、答辩过程

1、毕业论文（设计）的基本要点和见解的叙述情况

□优□良□中□及格□不及格

2、对答辩问题的反应、理解、表达情况

□优□良□中□及格□不及格

3、学生答辩过程中的精神状态

□优□良□中□及格□不及格

二、论文（设计）质量

1、论文（设计）的整体结构是否符合撰写规范？

□优□良□中□及格□不及格

2、是否完成指定的论文（设计）任务（包括装订及附件）？

□优□良□中□及格□不及格

三、论文（设计）水平

1、论文（设计）的理论意义或对解决实际问题的指导意义

□优□良□中□及格□不及格

2、论文的观念是否有新意？

设计是否有创意？

□优□良□中□及格□不及格

3、论文（设计说明书）所体现的整体水平

□优□良□中□及格□不及格

评定成绩：

□优□良□中□及格□不及格

（在所选等级前的□内画“√”）

教研室主任（或答辩小组组长）：

（签名）

年月日

教学系意见：

系主任：

（签名）

年月日

第1章导论

1.1研究背景

房地产业是我国的支柱产业之一，产业链条长，它的发展可以拉动建筑建材业、钢铁业、金融业等行业的增长，对经济的可持续发展起着重要的作用。

房地产业有资金需求量大，资金周转周期长的特点，其发展与金融市场的关系密切相关。

我国各城市在‘十五’至2010年期间，需要建造大量的房地产项目，住宅需求也非常大，这必将促进房地产业的迅速发展，同时也对产业资金的融通提出了更高的要求，而我国房地产业的发展过于依赖银行贷款，而且融资手段单一，既制约了房地产企业发展的规模，也使得其生存发展极易受到银行信贷政策变化的影响。

同时，融资渠道过于单一，也不利于银行贷款管理和风险控制。

自1996年以来，我国金融界对房地产放贷政策进行转变，特别是2003年我国出台的121文件，使得房地产企业从金融机构取得贷款的难度加大，房地产企业融资形式更加严峻，对开发商来说，除了通过银行等传统信贷融资方式取得资金外，迫切需要到资本市场上拓展新的投融资渠道。

鉴于房地产业对我国经济发展的重要性，如何拓宽房地产融资渠道、如何开发新的房地产金融工具，具有十分重要的现实意义。

房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,简称REIT）是对房地产进行直接投资和融资，或者购买、经营房地产股权和债权的投资基金，在其长期的发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。

“资本化程度是衡量一个行业成熟与否的主要标准”。

过去十多年，房地产金融体系的不完备使得中国房地产企业过度依赖于银行信贷，股权融资手段未能得到充分应用;与此同时，众多的民间资金和金融投资机构却缺乏合适的投资渠道进入房地产业，金融资本与产业资本缺乏有效对接的平台。

应运于中国新的市场环境和市场需求，发展房地产投资信托基金是中国房地产金融的必然选择。

房地产投资信托基金将改变中国房地产企业单一性质、单一来源的融资结构，推动产业的理性发展。

将缓解中国房地产企业扩张中的资本困境，并为游离在房地产市场外的民间资本进入房地产行业提供一种新的投资渠道。

目前美国、加拿大、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国家的交易所都已有房地产投资信托基金上市，与普通股票一样交易。

近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对房地产投资信托基金制定了专门的立法，推进其发展。

截止至2003年底，己有18个国家和地区制定了REIT的运作法规。

从发展我国REIT产品的角度看，国内已发行的房地产信托产品实质为证券类产品，如果将房地产信托产品延伸为REIT产品，由于国内的类房产基金才刚刚起步，相关法规也尚未出台，因此在产品设计、法律形态、资金募集、运作模式等方面尚存在许多局限性和障碍。

1.2研究内容及思路

本文从世界范围内房地产信托基金发展的基本状况入手，通过对国外房地产投资信托基金的深入分析，论证了我国发展房地产投资信托基金的可行性，结合中国具体国情，就未来政策提出了发展建议，并构建了我国房地产投资信托基金的模式。

本文内容主要分为三部分:

第一部分，就国外（美国）房地产投资信托基金进行了深入地研究，从其发展历史、基金特性、等方面作了细致地分析，并将房地产信托基金与其他投资工具作了对比。

第二部分，对我国房地产企业融资存在的问题进行了研究，讨论在我国发展房地产投资信托基金的重要意义和可行性。

第三部分，对我国房地产信托基金发展的现状和存在的问题分析的基础上，提出了相关的政策建议，并通过和国外基金模式的比较，结合我国国情，对发展中国特色房地产投资信托基金提出了切实可行的发展模式。

在写作中，笔者在借鉴和融合各种学术观点的基础上力求不断实现创新，以此为基础不断丰富本研究的学术思想。

由于对房地产投资基金的研究不仅涉及房地产经济学、房地产金融学，其研究范围还涵盖到基金、信托、资本市场与房地产等相关方面内容，这自然增大了本文的研究难度，这也就对本文的写作质量提出了较高的要求。

同时，在整个写作过程中，笔者亦时刻关注中国房地产市场投资基金研究方面的最新进展情况。

1．3研究的目的和意义

通过对国外先进房地产融资模式—房地产投资信托基金的深入研究，在分析中国房地产投资信托基金发展的环境与条件的基础上，探讨了在我国发展房地产信托基金的可行性和构建了一个符合我国现阶段国情的房地产投资信托基金模式，来解决我国现阶段房地产企业融资瓶颈问题，并起到完善我国金融体系的作用。

从我国基金业发展的角度来看，我国投资基金业已获得长足发展，并在我国证券市场上占有越来越重要的地位。

但值得注意的是，现在我国证券市场上流通的投资基金几乎全部是证券投资基金，对包括房地产投资基金在内的产业投资基金研究也相对较少。

鉴于发展房地产信托投资基金对我国的重要的意义，所以对房地产投资信托基

金的研究不仅有很强的经济意义、社会意义，更有紧迫性和现实性。

第2章房地产信托投资基金在全球的发展及基本特征

2.1房地产投资信托基金概述

从国际发展看，房地产投资信托基金最早于1960年出现在美国，且在欧洲、澳大利亚及非洲（南非）都有几十年的发展历史。

美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REIT上市,与普通股票一样交易。

近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REIT制定专门的立法,推进REIT的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了专门REIT的法规（见表2.1）。

表2.1REIT在全球的发展（截止至2003年11月）

地区

国家和地区

北、南美洲

美国（1960），加拿大（1994，2003），波多黎哥（1972,2000），

巴西（1994，FII）；

亚洲、大洋洲

日本（2000,J-REIT），新加坡（1999，2002,S-REIT），香港（2003），

马来西牙（1993,2002）；台湾（2003）；韩国（2001,K-REIT）；

土耳其（1998）；澳大利亚（1936,2001,ALPT）；

欧洲

比利时（1995SICAFI；REIT类的公司）；荷兰（REIT类）

法国（2003，SIIC）；德国（1957，2002，KAGG）；

西班牙（1994，REIF，REIC）；卢圣堡（1988,2000,类似于REIT）；

注：

括号内为相关法律的立法年份；资料来源：

NAREIT，2003年11月。

2.1.1REIT在美国的产生和发展

房地产投资信托基金（REIT）是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。

随着市场环境的变化，美国不断的调整税收的一些法律，1976,1986,1997,1999,2001年一直在有关的税法上调整，如《1986年的税收改革法案》和1997年《房地产投资基金的精简法案》,这些调整主要是纳税的税务优惠的规定，经营范围等,而每一次税法的变化都推动着REIT的发展,也推动了其结构从权益型发展到抵押型、混合型等的不断创新。

在1971年时约只有34个权益型REIT资本额约15亿美元。

在1986年时REIT的数量成长至96个，但资本额成长至99亿美元，到1993年时REIT的数量成长至189个，资本额成长超过三倍到322亿美元。

1990年是REIT的成长阶段，90年代成长的原因有两部分，其一是1990-1991中期经济不景气时，商用房地产价格下跌约30％-50％，因而使得1992-93年经济复苏时，投资者纷纷进场。

另一个推力是1993年时，退休基金开放得以投资REIT也使得投资群扩大。

截止2005年10月，美国约有300个REIT在运作之中，总市值达3216亿美元，其中约2/3通过国家证券交易所进行交易。

其中149个在纽约股票交易中心、27个在美国股票交易中心、NASDAQ国家市场系统有12个REIT，此外还有许多REIT并没有通过股票交易中心交易。

表2.2美国REIT在各证券交易所的分布

证券交易所

纽约证交所

美国证交所

纳斯达克

家数

149

27

12

资料来源：

NAREIT，2003年11月。

图2.1美国REIT从1972年到2006年3月的每日交易量

资料来源：

www.NAREIT.com

从上图可以看出，美国的REIT的日交易量呈大幅攀升趋势，在2006年初甚至超过了20亿美元，表明了REIT在美国的股票市场占有越来越重要的地位。

2.1.2REIT在亚洲的产生和发展

自2000年起，REIT在亚洲有了突破性的发展。

新加坡MAS（TheMonetaryAuthorityofSingapore,MAS）了《财产基金在1999年5月颁布要则》（GuidelinesforPropertyFundsinSingapore）并在2001年的《证券和期货法则》（SecuritiesandFuturesAct2001）对上市REIT作出相关规定，到2003年底已有2个REIT（S-REIT）在新加坡交易所上市。

日本在2000年11月修改了投资信托法,修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。

2001年3月东京证券交易所（TSE）建立了REIT上市系统。

2001年11月2家REIT（J-REIT）在TSE首次上市。

到2003年底，已有6家REIT在东京证券交易所上市。

韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》,为REIT发展提供相关的法律制度。

随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REIT上市的相关条例，现已有4家REIT在韩国交易所上市。

2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REIT的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。

直到2004年11月，香港推出了全球最大的房地产投资信托基金—“领汇”，集资约210亿港元。

由于房地产投资信托公司进入亚洲相对较晚，它们和市场的磨合、协调适应还需要时间，正