建筑项目策划书.docx
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建筑项目策划书
D区及E区
项
目
策
划
书
编制：
日期：
2011/5/20
中建智能有限公司
第一章工程概况及项目总平面图
1-1：
项目概况
1本工程为广州九龙湖房地产开发有限公司与香港新鸿基房地产有限公司合作开发的高档住宅小区—九龙湖住宅发展项目。
本项目分为D区和（荔园北区）E区，包括D区10栋7层高级住宅、E区60栋单体别墅及相应的配套建筑，分D区工程、E区Ⅰ期工程、E区Ⅱ期工程执行。
2工程系统组成：
电话及网络系统（主干部分由电信提供）、有线电视系统（主干部分由有线提供）、可视对讲系统、保安系统（包括：
闭路电视监控系统、报警系统）、保安系统（包括：
闭路电视监控系统、报警系统）、一卡通及门禁控制管理系统、离线巡更系统、公共广播系统、停车管理系统、停车管理系统。
1-2：
项目总平面图
1-3：
项目工程管理的特点和难点
①要求达到市优质工程和省文明工地要求
②施工质量要求高,管理难度大.
③一次性开工面积较大,工程量较多.
④本工程工期较紧.
第二章项目的组织架构与岗位职责
2-1：
整个项目开发过程中各单位的组织构架及职责
2-2：
项目中心组织构架及岗位职责
2-2-1项目中心组织构架
项目采用总承包的管理模式，组建总承包项目部，将工程划分为几个部分，分包给具有实力的专业公司施工，总包项目部负责组织、协调、控制、监督、验收。
组织机构采用了直线职能式的组织机构形式，以利于明确职责、强化管理、便于协调，指令明确。
2-2-2项目中心工作职责及岗位职责
1、项目经理
①、组织带领公司工程技术管理人员对开发项目编制《工程管理策划书》以及工程建造技术标准化工作，确保产品建造过程的品质管理
②、组织落实工程管理策划要求，对项目进度、质量、成本进行实质性管理，并报送月度管理动态报告
③、督办项目部在整个施工过程的各种证照、批文办理，确保项目按期施工、竣工验收
④、审核开发项目《工程管理月报》，及时掌握各项目进度、质量、投资执行状况，并上报月度公司例会
⑤、定期检查、指导、监督项目部的工程管理工作，发现重大偏差进行及时的纠偏处理和跟踪督办，控制现场签证及其他无效成本的发生
⑥、参与工程类供应商、承包商的日常管理和履约评审管理
⑦、组织入住前的工程大检查，对质量缺陷和隐患进行指导整改，确保交楼的顺利
⑧、负责拟定本部门团队的人员招聘计划并进行入职把关，人员资质认证、培训及日常管理工作
⑨、负责本部门各岗位绩效指标确定和绩效考核管理工作
⑩、负责本部门员工的职业生涯规划和团队组织建设工作
2、项目工程师
①、协调安排各专业工程师进行工程管理策划及工程建造技术标准化工作，确保产品建造过程的品质管理
②、负责建立并动态修订、完善公司的工程管理规范、工程验收标准等，规范和提高公司整体的工程管理水平
③、定期检查、指导、监督项目部的技术管理工作
④、参与工程类、材料及设备类的招投标工作，负责编制招标文件中技术标书和合同技术条款
⑤、审查开发项目重要的施工方案、协助解决技术难题、提供技术和专业支持
⑥、按照部门绩效指标完成绩效要求工作
⑦、完成领导交办的工作
3、工程管理人员
①、《工程管理策划书》中技术细节的撰写及工程建造技术标准化工作
②、负责建立并动态修订、完善公司的工程管理规范、工程建造标准、工程验收标准等
③、定期检查、指导、监督项目部的技术管理工作
④、参与工程类、材料及设备类的招投标工作，负责编制招标文件中技术标书和合同技术条款
⑤、审查开发项目重要的施工方案、协助解决技术难题、提供技术和专业支持
⑥、协助项目部“后九通”政府手续的办理以及政府、施工单位的协调工作
⑦、进行入住前的工程大检查，对质量缺陷和隐患进行指导整改，确保交楼的顺利
⑧、按照部门绩效指标完成绩效要求的工作
⑨、完成领导交办的工作
4、工程内业
①、收集、整理、登记、保管好各项目全工程中办理的文件和相关手续
②、做好公司与施工方在各项工程中所有签字文件的收发存档工作
③、负责各项工程所有工程图纸资料的整理、保管和归档工作
④、负责收集和保管好各项工程中所有核定单、工作函、通知、会议纪要等文件资料
⑤、工程竣工后，及时办好工程档案的装订、移交工作，确保工程及时顺利完成建设工程综合验收工作
⑥、协助部门领导做好质量管理体系、部门流程体系运转的相关工作
⑦、按照部门绩效指标完成绩效要求工作
⑧、完成领导交办的工作
2-3：
监理单位及总承包单位的架构及其他
2-3-1监理组织架构图
项目部督促监理单位及时提交监理组织构架，监理规划和监理实施细则，并认真审核。
2-3-2总包组织架构
项目部督促总包单位及时提交总包组织构架，总包规划和总包实施细则，并认真审核。
第三章项目的范围划分
3-1：
项目总平面图
3-2：
总承包商施工范围划分
3-3：
总承包商，分包商的工作范围
3-4：
由甲方另行分包，甲供材料设备，指定品牌材料设备
第四章工程进度管理
4-1：
项目总控制计划
项目开工前由项目部根据合同工期目标编制施工总计划，经工程总监批准后，由工程部负责备案。
4-2：
工程施工进度节点计划
序号
工作内容
施工顺序
计算工程量
完成时间
备注
1
场地平整
2
基础工程
基础到±0.00
3
结构封顶
外檐亮相,拆除外架子
完成全部室内外装修
4
综合竣工
5
住宅交付使用
4-3：
工程进度计划的特点
1、各施工单位交叉作业，互相影响
2、施工顺序复杂多变
4-4：
工程进度控制措施
4-4-1施工过程中施工进度计划审核
督促劳务施工单位及时提交施工进度计划，结合总进度计划进行审核。
4-4-2奖惩机制
根据对施工进度与质量的考核采取一定的奖惩制度。
4-4-3工程施工进度控制
1、按施工阶段分解，突出控制节点。
控制点，在不同施工阶段确定重点控制对象，制定施工细则。
达到保证控制节点的实现。
2、按施工单位分解，明确分部目标。
以总进度计划为依据，明确各个单位的分包目标，通过合同责任书落实分包责任，以分头实现各自的分部目标确保总目标的实现。
3、按专业工种分解，确定交接时间。
在不同专业和不同工种任务之间，要进行综合平衡，并强调相互间衔接配合，确定相互交接的日期，强化工期的严肃性，保证工程进度不在本工序造成延误。
4-4-4项目中心内部计划协调
建立项目内部协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等
4-4-7计划控制
1、严格监督控制好总计划的进度与质量
2、加强管理和协调
根据总进度计划，编制项目的进度计划。
计划确定后报甲方和监理工程师审查，一旦通过后及时备案，并严格执行。
合同（协议）措施：
主要有选择缩短工期的承发包方式,尽可能提前施工,合同工期分析,工期延长索赔等。
经济措施：
确定付款方式和时间保证资金供应，采用奖惩手段等。
信息管理措施：
建立进度信息收集和报告制度，定期进行计划进度与实际进度的比较，提供进度比较报告等。
根据工程进展情况，确定每月、每周的详细计划及时上报总包方，总包方将会同监理检查、监督分包方的计划执行情况。
3、建立生产例会及联席办公会制度
坚持每日碰头协调会，检查落实当天施工计划完成情况，未完成计划的原因，及时解决影响进度、质量、安全、文明施工、交叉施工存在的问题及采取相应的措施，安排布置第二天的施工计划。
建立每周例会制度,及时解决工程施工中出现的进度质量文明施工等问题,为下一步生产工作提前作好准备。
举行与建设单位、设计单位、监理单位联席办公会议，及时解决施工生产中出现的问题。
组织措施主要包括：
落实施工准备进度控制的部门及具体人员，进行控制任务和管理职能的分工；进行项目分解，建立编码体系；确定进度协调工作制度，包括各种会议举行时间、地点、内容、参加人员等；影响进度目标实现的干扰和风险因素分析。
第五章工程质量及安全管理
5-1：
工程质量与安全管理目标
5-1-1工程质量管理目标
1、必须一次性通过质量监督机构对本工程质量的检查。
2、项目部的分项工程0返工率；
3、无质量事故；
4、质检、试验资料完整；
5-1-2安全文明施工管理目标
1、合同期内杜绝重伤、死亡事故
2、轻伤事故频率控制在1.5%以内
3、施工人员、工人安全教育必须达到100%
4、单项安全技术措施必须有针对性
5、施工用电达到部颁标准
6、各种脚手架搭设达标
7、施工机具防护齐全有效
8、模板工程达到部颁标准
9、施工现场安全达标率100%
10、施工现场文明施工达标率100%
5-1-3工程质量与安全管理依据
1、建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300）
2、工程建设施工企业质量管理规范（GB/T50430）
3、建筑内部装修设计防火规范（GB50222）
4、建筑内部装修防火及验收规范（GB50354）
5、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325）
6、建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB50202）
7、混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204）
8、砌体工程施工质量验收规范（GB50203）
9、钢结构工程施工质量验收规范（GB50205）
10、建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210）
11、住宅装饰装修工程施工规范（GB50327）
5-1-4质量与安全管理奖罚措施
根据施工质量与安全的考核采取一定的奖惩制度。
5-2：
质量与安全管理指导思想
5-2-1依靠监理的力量控制质量及安全
监理应每日详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初一、十六检讨进度，记录于表中。
5-2-2优化队伍，杜绝多层转包
优选劳务队伍，实行优质优价，加强教育，提高质量意识
不断对全体参施人员进行质量教育及培训，提高他们的质量意识，严格执行ISO9002标准，从而达到加强对施工每一环节质量控制的目的。
不允许各分包单位私自转包
5-2-3强化过程监督
1、落实“三检制”
自检:
班组完成施工工序后，组织自检；
交接检:
工长在自检完成后，对已完工序进行检查：
专检:
质检员对班组完成的工序进行检查。
“三检”完成以后，由工长填写检验评定表，专职质检员核定。
最后请工程监理或甲方核查。
2、隐蔽工程验收
隐蔽工程由项目技术负责人组织，质量检查员、工长、班组长参加检查，并做出较详细的文字记录。
所有隐蔽项目，须在甲方、监理、设计认可签字后，方可进行下道工序。
3、测量验线
测量员放线后，由技术负责人、质检员复验后，报请监理或甲方验线。
4、各项工程及最终质量检验，不合格的项目按有关控制程序处置后，再复核，合格后方可放行。
抓好交底、检查、验收环节，实行全过程、全员的质量监督，使每道工序均处于受控状态。
5、特殊过程的质量控制
项目经理部技术人员将公司的特殊过程作业指导书，发给工种负责人和班组长，加以学习。
实行岗位质量责任制，并实行专项检验。
由质量检查员负责过程检查和记录。
特殊过程操作人员必须持证上岗。
6、对采用的新工艺、新技术、新材料、新设备进行控制，四新项目必须经过充分的技术准备，经总工程师批准方可实施。
5-2-4沟通与支持
1、及时与各施工单位沟通，解决施工单位在施工中出现的各种问题
2、协调好各施工单位之间的关系，使其能互相配合，互相理解，发挥最大的团队合作能力
5-2-5分户验收---把握竣工验收最后防线
1、要严格按照分户验收的各项规范、标准验收合格
2、对于验收不合格的要及时要求各施工单位限期整改，对于不能及时整改合格的要追究其相关责任
5-3：
工程质量管理措施
5-3-1图纸审查制度
1、图纸审查的时间原则上定于工程正式开工（指已签署开工报告并已批准）后10天内进行。
由项目部和建设单位协商，定下具体时间后请建设单位通知设计单位、监理单位参加。
若设计单位因故在规定时间内不能提供整套施工图纸，在征得甲方同意后可采用分阶段会审方式进行。
2、项目工程师应组织各专业工程师、施工、质检人员熟悉图纸，深入了解设计意图和设计要点，掌握施工的关键部位，澄清图纸中的疑点。
3、加强各专业之间的配合，最大程度上发现图纸中存在的问题，减少或消灭漏查项目，消除设计缺陷，把图纸中的差错纠正施工之前。
4、向设计单位提出建设性意见，使设计更加先进、合理和便于施工，以保证不出现因为图纸差错而给安全优质环保的完成施工任务造成障碍，为编制施工方案和施工准备创造条件。
5、设计单位对设计意图和施工单位的图纸会审意见进行说明和解答。
6、设计交底内容由项目部负责详细记录，并由建设、设计、施工、监理四方签字，形成图纸会审记录。
7、设计单位当时决定不了的问题，由设计单位确定后补办洽商或设计变更，并及时发放有关单位。
5-3-2施工单位质量保证体系
1、企业资质要名副其实，不能队伍挂靠，技术人员、管理人员不能是临时聘用及兼职；
2、一线工人必须是熟练技术工，要有良好的质量意识和责任心；
3、项目部内部要有一整套完整的质量管理体系，要明确责任
4、不能以次充好、偷工减料，弄虚作假，不严格按规范施工，
5-3-3设备材料进场验收制度
1、应组织施工单位和监理单位有针对性地制定设备、材料进场检验要求、检验程序和检验方法，明确各环节具体负责人
2、材料、设备供应单位要制作并提供标的样品。
建设方、施工方和监理方应按照招标文件中的技术要求和相关技术标准对进场材料、设备进行封样，在施工现场封存。
供应商提供的产品运到施工现场后，要严格执行报验程序，对封样与到场产品进行比对，与封样不一致的不得使用。
3、重要设备应按照供货合同中约定的厂内初检的相关内容，于发货前在生产厂内进行初检。
厂内初检由建设单位组织专业监理工程师、供货合同双方共同监督设备重要参数出厂试验的全过程，确认产品是否符合合同约定的技术要求。
4、材料、设备进场时，采购单位要提前通知监理单位，监理工程师必须实施旁站监理。
监理人员对进场的材料必须严格审查全部质量证明文件，按规定进行见证取样和送检，对不符合要求的不予签认。
监理人员在检验批验收过程中，发现材料、设备存在质量缺陷的，应该及时处理，签发监理通知，责令改正，并立即向主管部门报告。
未经监理工程师签字，进场的材料、设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。
5、涉及安全和重要使用功能的材料、设备进场后，除严格依照相关标准进行见证取样复验外，单一种类材料必须按照合同采购总量的1％（不少于1组的试样）取样，对其产品全部性能指标按照国家相应产品质量检测标准进行检测。
6、材料的取样和送检工作应100％在监理单位见证下进行，未经检验的不得使用，检验不合格以及不符合合同约定的严禁使用，必须清出施工现场。
7、设备安装工程未经系统检测，不得组织工程验收。
经检测发现主要设备存在严重缺陷，不符合相关技术质量标准或者不满足合同约定的，必须更换并重新检测。
附：
设备材料进场验收程序 供货单位按照合同约定，与建设单位、施工单位协商设备、材料进场时间——→监理方、施工方及建设方现场验收——→监理方审查出厂证明、质保单等证明资料并鉴证是否符合要求——→施工方在监理方鉴证下取样送检——→符合资质规定的单位检测、试验——→检测、试验报告单经监理方、建设方签证后分别存档。
5-3-4样板引路制度
1、施工单位向监理公司提交《样板引路工程施工方案报审表》，报审表中为样板工程的施工技术方案，方案应详细全面。
2、《样板引路工程施工方案报审表》通过甲方及监理工程师审核通过后，施工单位按照方案进行样板工程的施工；
3、样板工程施工完成后，提请监理公司与甲方进行验收；
4、《样板工程验收记录》下发后，样板确认后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。
5、施工单位开始组织大规模施工，大规模施工必须达到样板工程标准。
5-3-5项目质量管理要点
1、选对质量标准
2、过程管理，就是将质量管理的关注点从结果检验转变为过程监控。
3、实数求据。
就是任何有效决策都不能凭主观的概念和假设，而必须以事实为依据，必须建立在量化分析的基础上。
明确规定收集绩效数据的渠道、种类、时间和职责，确保数据信息的精确可靠，用正确的方法进行统计分析，并及时送达上级领导，作为决策的依据。
4、全员参与。
说明质量问题不仅仅是质量检查人员的职责，而是人人有责。
团队的每个成员都要以主人翁的心态认识自己的工作使命，加强内部沟通，识别容易出现质量风险的职责边界，把质量责任落实到每一个具体的人头上，并且通过培训把不断提高工作质量变成一种自觉的行为。
团队精神在项目质量管理上也要充分体现，成功的项目都比较强调团队精神、合作精神，应该说，项目管理流程本质上就要求员工之间的互相协调和理解。
5、供方互利。
指与上游供应商建立长期互利的合作伙伴关系。
放弃单纯以价格指标决定采购的政策和杀鸡取卵的短期行为，开放与供应商的沟通渠道，相互信任，共享技术成果及商业信息，联手进行质量改进活动，在合作双赢的基础之上谋求双方长远利益的最大化。
6、持续改进。
就是把追求质量精益求精作为组织永恒的目标，不断识别改进机会，不断提高质量目标，不断采取改进措施，从而实现质量的螺旋上升。
5-3-6技术方案先行制度
1、鼓励施工过程中采用新的，先进的施工设备和工艺
5-3-7质量通病处理
1、施工前认真研究图纸，学习，应用新的施工工艺
2、要优化施工顺序，注意操作水平，明确质量标准，提高质量档次
3、要认真分析质量通病的原因并及时采取防治措施
5-3-8日常质量管理
1、通过检查，记录，数据收集与统计分析来发现已发生的及潜在的质量问题，进而分析与解决问题，从而做到真正实施纠正措施与预防措施。
5-3-9质量事故处理
1、创造正常施工条件：
国内外大量统计资料表明，工程质量事故大多数发生在施工期，而且事故往往影响施工的正常进行，只有及时、正确地处理事故，才能创造正常施工条件。
2、确保建筑物安全：
对结构裂缝、变形等明显的质量缺陷，必须作出正确的分析、鉴定，估计可能出现的发展变化及其危害性，并作适当处理，以确保结构安全。
对结构构件中的隐患，如混凝土或砂浆强度不足，构件中漏放钢筋或钢筋严重错位等事故，都需要从设计、施工等方面进行周密的分析和必要的计算，并采用适当的处理措施，排除这些隐患，保证建筑物安全使用。
3、满足使用要求：
建筑物尺寸、位置、净空、标高等方面的过大误差事故；隔热保温、隔声、防水、防火等建筑功能事故；以及损害建筑物外观的装饰工程事故等，均可能影响生产或使用要求，因此，必须进行适当的处理。
4、保证建筑物具有一定的耐久性：
有些质量事故虽然在短期内不影响使用和安全，但可能降低耐久性。
如混凝土构件中受拉区较宽的裂缝；混凝土密实性差；钢构件防锈质量不良等，均可能减少建筑物使用年限，也应作适当处理。
5、防止事故恶化，减少损失：
由于不少质量事故随时间和外界条件而变化，必须及时采取措施，避免事故不断扩大而造成不应有的损失。
例如持续发展的过大的地基不均匀沉降，混凝土和砌体受压区中宽度不大的裂缝等均应及时处理，防止发展成倒塌而造成人身伤亡事故。
6、有利于工程交工验收：
施工中发生的质量事故，必须在后续工程施工前，对事故原因、危害、要否处理和怎样处理等问题作出必要的结论，并应使有关方面达到共识，避免到工程交工验收时，发生不必要的争议而延误工程的使用。
7、防止事故再发生：
防止同类事故或类似事故的再次发生而采取必要的纠正措施和预防措施。
针对实际存在的事故原因而采取相应的技术组织措施，称之为纠正措施。
例如沉桩设备功率太小，导致沉桩达不到设计要求，应采用更换设备的纠正措施。
利用适当的信息来源，调查分析潜在的事故原因，并采取相应的技术组织措施，称为预防措施。
例如从钢材市场情况获悉，钢筋不合格品比例不小，相应采取加强原材料采购质量控制等措施，防止不合格材料进场，同样能有效地防止事故的再发生。
因此采取必要的纠正和预防措施，可以从根本上消除事故再发生。
5-3-10成品保护措施
1、成品保护内容
①、施工区成品、机械设备、标志、主风管、消防报警系统等
②、施工生产的成品、半成品
2、成品保护措施：
加强施工区对现场成品设备的保护，施工完工后能移交使用，是装饰施工过程中一个至关重要的部分。
根据施工情况，制定成品保护责任制和成品保护奖惩办法，加强思想政治教育，提高成品保护意识，合理安排施工工序，避免不必要的交叉作业，切实做好成品保护工作。
把成品保护落实到每个管理人员，每个施工队和每一个施工工人心中。
已有的玻璃墙在施工前做好保护层，在玻璃墙300MM以外搭设2000MM高的护栏，保护好成品。
地砖及石材地面施工完后，面层清理干净，上面铺一层薄膜，表面再铺木屑，待交工前清除。
对已有的各种管道，装饰施工时不允许随意挪动、碰撞和踩踏，若需移动时应指定专人同建设方协调。
天花吊顶施工完后，应派专人寻视保护，如发现未经同意或未按规定进入者，应及时进行劝阻，并采取措施补救。
进入吊顶内施工单位应以书面形式通知装饰项目经理部，经同意后方可进入。
墙面油漆施工完后，严禁闲人在已施工完的房间里逗留，并设专人寻视检查。
5-4：
安全施工措施
5-4-1施工现场CI标示系统
1、现场施工标牌
2、安全标志标牌：
3、办公及生活区标牌：
5-4-2施工过程管理
1、优化施工组织及方案
合理划分流水段,合理安排工序及人力,创造作业面。
①、采取小流水施工,增加流水频率.基础施工,主体结构施工阶段依据后浇带的位置划分4~6个施工流水段。
②、不断优化施工组织设计，周密部署，考虑各种可能发生的情况，提前研究好对策及时应变。
特殊季节和特殊工序要提前编写切实可行的施工方案。
并做好技术准备，保证连续施工。
③、总网络计划的制定主要依据施工组织设计所排定的重大施工程序、重大技术系统之间插入搭接等的逻辑关系而定。
④、以网络计划为基础，通过月、周、日计划的布置和实施，加强调度职能，维护计划的严肃性实现按期完成计划目标。
⑤、实施网络法施工，强化施工管理，抓住主导工序，安排足够的劳力，合理组织两班作业。
⑥、采用新材料、新工艺、新技术和新设备，制定先进的施工方案，最大限度提高工作效率，缩短工期。
2、做好施工前的各项准备工作
①、进场后做临时围挡及防护，分离施工区，确保安全。
②、暂舍用房及临水临电与基础施工同时进行，缩短施工准备时间。
③、周转材料提前计划，及时进场。
④、模板提前加工。
⑤、提前编制施工组织设计并进行交底，对工程中重点部分，成立专门的课题组，先研讨论证，制定切实可行的施工方案，特殊作业指导书等，逐级进行技术交底，指导实际施工。
⑥、及时准确地编制施工预算，列出材料计划，材料明细，结合施工进度安排，提前制定材料采购计划。
⑦、及时提供其他承包人的工作空间、可施工时间、临时水电、临时场地和通道。
⑧、提前做好冬雨施工准备。
3、加强技术策划，做好专业协调
由总包牵头进行图纸的二次深化设计，绘制各专业典型位置的管线和设备综合布置大样，确定施工方案，安排各专业的施工顺序，防止专业之间矛盾的产生。
在现场成立专业设计深化部门，在充分了解设计意图的基础上，利用AutoCAD专业制图软件，进行图纸的完善，并及时与设计方实现信息快速传递。
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