关于长春项目资产盘活及相关效益分析的报告.docx

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关于长春项目资产盘活及相关效益分析的报告

关于长春项目 AB 区之间空地升级改造的分析报告

尊敬的领导：

香江集团于 2005 年投资吉林长春，至今已有十年。

目前，长春项目地块

中，除已开发并投入运营的 AB 区外，在 AB 区之间空地资产亟待产生更好

的社会效益和经济效益。

我们从项目所处地理位置以及公司物业资产效益增值的角度对项目 AB

区之间地块进行分析，现向公司领导提交此份升级改造的报告：

一、长春市市场概况：

长 春 市 地 处 我 国 东 北 平 原 腹 地 ， 是 吉 林 省 省 会 。

 下辖 7 区 2 市 1

县，总人口 767 万。

长 春 庞 大 的 人 口 资 源 ， 为 零 售 业 的 销 售 创 造 了 巨

大的市 场 空 间 。

消 费 能力方面， 长 春的人均收入在我国属于中等水平。

据了解：

截 至 2007 年 金 融 危 机 前 ， 长 春 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 为 12720

元 ； 农 民 人 均 纯 收 入 是 4780 元 ， 这 数 字 虽 然 低 于 南 方 沿 海 大 城 市 ，

但 年 增 长 幅 度 十 分 大 ， 分 别 比 2002 年 增 长 82.6% 和 51.9%； 2014 年

较 2013 年 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 增 长 12.1%， 农 民 人 均 纯 收 入 增

长 13%， 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 增 长 13.6%。

经过 十多年的 发 展 时间 ， 长 春市零售 业 的 发 展日 渐 成熟，从原

来的 单 一性零售 卖场 逐 渐 成 长为 以大型 综 合性商 场为 中心， 带动

周 边 的零售 业发 展，同 时 随着城市化 发 展，社区百 货 如雨后春笋般

多点 绽 放，消 费 者就近就可以 购买 到日常所需的生活用品， 进 而使

社区百 货 逐 渐 形成大型、 综 合性商圈的商 业 模式。

根据长春市城区布局，目前按地域大致划分如下板块：

我项目位于东城二道区板块，位于通往高新北区的咽喉部位，东部快速

路远达大街与惠工路交叉口处，交通通达性好。

该板块作为长春市“东移南扩”

的热点区域，同时又处于长吉图开发一体化的先导区域，项目集中，大盘众

多，且为众多品牌开发商看好，成为近几年开发、销售的热点板块之一；恒大、

吴中、中海、保利、红星以及众多长春市本土实力开发公司如新星宇、力旺等

聚集在此。

目前长春市房地产可分为 14 个小版块

我项目所处于二道八里堡板块和去往北湖板块的必经之路。

随着今年二道区的持续开发，区域面貌焕然一新，地产项目开始逐步完

善区域配套，打造大型居住社区并配以完整配套。

代表项目恒大都市广场、

红星国际广场、保利百合香湾、万科蓝山等。

近三年来随着政府对北湖地区的开发和大学城等单位的迁入，北湖区域

价值上升，人群骤增，地产商纷纷开拓北湖市场，代表项目有中海寰宇天下、

澳海澜郡、爱尚北湖等 。

长春市二道区地产项目有 20 个在建住宅项目，现阶段在建部分 2016 年底

90%以上均可以达到交房条件。

根据这一市调表格，综合我司项目的实际情况，预计项目开发后底商一

二层的销售均价，保守预计可以达到 10000-15000 元/平；高层公寓部分，参

考周边住宅售价，预计在 6000 元/平左右。

所有在建项目均有不同程度的配套商业。

其中恒大有大概 6.4 万方左右

商业，规划为服装、餐饮、院线，其他均为社区底商。

3 年内随着项目的陆续完工、交房、入住，在列地产项目周边配套设施在

接下来的时间里可以逐步完善，周边庞大的人口数量，为我项目的后续开发

提供了充足的潜在市场空间。

二、项目概况

红色区域为长春项目所在地

项目概况

长春项目位于长春市二道区，东邻新业街，西依远达大街，北临东丰路，

南接惠工路，总 土 地 面 积 102470㎡， 总 建 筑 面 积 172816.46㎡（ 其 中

地 上 建 筑 面 积 158099.98㎡， 地 下 建 筑 面 积 14716.48㎡。

1、已建部分

A、B 区已开发完毕，分 为 A 、 B 两 区 ，

A 区 ：

 土 地 面 积 为 59027㎡，

建 筑 面 积 为 83387.9㎡，

容 积 率 为 1.2，

共 9 栋 ， 地 上 2-3 层 ， 局 部 5 层 ， 无 地 下 层 ；

B 区 ：

 土 地 面 积 为 43443㎡，

建 筑 面 积 为 90487.14㎡，

容 积 率 为 1.4， 共 10 栋 ，

地 上 2-3 层 ， 地 下 1 层 为 人 防 及 停 车 场 。

2、还可再建部分

AB 两 区 中 间 有 一 处 景 观 带 ， 长 约 220 米 ， 宽 约 72 米 ， 面 积 为

15840㎡。

 景 观 带 中 间 有 一 处 废 弃 铁 路 ， 此 铁 路 所 在 位 置 在 我 项 目

土 地 红 线 范 围 内 。

 且 在 距 离 A 区 约 38 米 距 离 ， 属 政 府 规 划 路 ， 不

在 我 项 目 所 属 土 地 范 围 内 ， 规 划 路 为 9 米 ， 两 侧 退 线 各 5.5 米 ， 共

计 宽 20 米 ， 面 积 为 3720㎡。

3、 拟 改 造 方 案

长 春 项 目建筑容 积 率在政府 规 定的 标 准下仍有开 发 空 间 ，并且

AB 区 之 间 土 地 除 规 划 路 外 为 我 项 目 所 持 有 ， 针 对 AB 区 之 间 土 地 ，

我 项 目多次申 请 取消 规 划路，但政府予以否决，后与 设计 院沟通研

究，并 给 予指 导 意 见 ，集 团 依据 设计 院提供的思路 进 行重新 设计 方

案，得到了 设计 院初步 认 可， 现 已上 报规 划局，待 报 批后 ，方可 执

行，具体方案如下：

、 1、 规 划 思 路

不取消 规 划路， 规 划路整体 东 移，路面不 变 ，路两 侧 退 线

各 3 米 ， 在 东 北 角 做 弧 线 50 米 与 对 面 规 划 路 连 接 ， 保 留 规 划 路

的 功 能 。

 同 时 西 侧 临 近 A 区 预 留 10 米 通 道 ， 保 障 两 侧 底 商 不

受 影 响 。

 在 此 期 间 可 建 长 186 米 ， 宽 47 米 ， 占 地 面 积 为 8742㎡

建筑物。

、 2、 创 造 效 益

、、、 保留市政 规 划路，使其成 为 我 项 目内街路，不 仅 保

留 了 政 府 规 划 路 的 使 用 功 能 ， 同 时 使 4650㎡的 市

政 规 划路用地 为 我 项 目免 费 使用，按照周 边 拿地

价 格 标 准 每 亩 350 万 元 计 算 ， 直 接 为 集 团 创 造 约

2440 万 元 价 值 。

、 、 、 按 照 规 划 和 容 积 率 ， 项 目 公 司 可 在 AB 区 之 间 建 约

46000㎡建 筑 物 ， 按 照 周 边 其 他 项 目 销 售 均 价 测 算 ，

可 为 集 团创 造 约 3 亿 元价 值 。

三、改造优势

使长春项目未开发土地得到利用，增加商业价值，长春项目是二道区通

往高新北区的重要交通枢纽，同时位于机场快速路通往市区的第一站，周边

住宅项目林立，但缺乏完善的商业中心。

随着人口数量及质量不断提升，该

部分区域受众对大型商业中心的需求日益强烈。

AB 区之间地块商业定位准

确、销售及招商成功后，会充分发挥挖掘出地块的附加值，如能抓住当前的

时机及时开发，可以抢占二道区商业的龙头地位，保障自持物业的增值，为

后期经营带来较大的经济效益。

1、建议尽快根据产品定位完成 AB 区之间升级改造规划设计

根据长春项目所在区域位置，以及周边发展前景，对我项目 AB 区之间

土地进行升级，从目前整个长春市发展规划角度出发，结合市场调研数据，

对我项目升级定位作如下分析：

金融中心。

随着 长 春市整体 经济 的快速 发 展，同 时 二道区区域建 设 步伐的

逐步加快，金融 领 域的滞后性已 经 影响区域 经济发 展，目前 长 春市

金融市 场 分散，形成不了 规 模性，而二道区在金融 领 域是一片空白，

我 项 目所 处 二道区域核心位置，扼守两横三 纵 快速路和机 场 快速

路，交通便利。

建 设 金融中心，可以整合整个 长 春市金融行 业 ， 带

动 区域 发 展的同 时 ， 给项 目物 业带 来快速增 值 。

教育培训机构。

通过市场调研以及随街询问发现，目前家长用在子女教育上的投入占

比越来越大，随着人们对学前教育、学历教育、专业培训教育的重视，市场上

出现了众多的培训机构，但由于分布比较分散，没有形成一定的竞争优势，

我项目如能够将教育培训资源进行整合，势必打造出具有差异化影响力的商

业品牌。

五金日杂类。

鉴于我项目有家居建材行业的基础，并且部分业态具有一定规模，但产

品不够全面，顾客不能达到一站式购物的目的，故可以考虑与家居建材行业

相关联的业态，逐步完善家居建材产业链。

如五金类、日杂类、电料类、劳保

类等。

餐饮休闲娱乐类。

我项目处于二道物流园区内，随着政府加大对本区域的开发建设，基础

设施配套完善，交通便捷，同时我项目附近没有一定规模的餐饮休闲娱乐行

业，周边住宅小区逐步入住，潜在的消费群体规模庞大，并且我项目又处于

家居建材商业圈内，故可以考虑区域差异化经营。

1、宾馆酒店：

项目临近机

场路，周边 3 公里内没有规模性宾馆酒店，考虑到项目周边潜在的商业价值，

建议集团拿出一定的体量用于宾馆酒店建设餐饮休闲娱乐类行业；2、休闲娱

乐：

如动漫娱乐城、健身会所、茶餐休闲吧、特色美食城等。

长白山名优特产城

吉林省十二届人大四次会议的召开，要求促进结构调整和转型升级。

加

快产业结构调整，实施医药健康、装备制造、建筑、旅游四个优势产业发展工

程，重点强调发展旅游产业。

吉林省有着丰富的土特产资源，随着人们生活

水平的显著提高，以及吉林省深入的开放，吉林长白山特产也走向全国，走

向世界。

在省会长春，到目前为止，没有一家集批发零售于一体的专业土特

产品市场，目前的特产交易比较零散，主要分布在超市与综合类批发市场，

产品比较单一，商家信誉也比较低。

我项目如能打造集批发零售于一体的名

优特产城，势必填补长春市特产经营场所空白，同时有利于我市场特色化经

营。

首先，项目临近机场路，处于长吉图一体化先导区的窗口，交通物流便捷；

其次，项目自身拥有庞大的物业体量，能够规模化经营；最后，由于旅游业是

朝阳产业，旅游业的发展能够直接激活上下游产业，促进地方特色产品的交

易量。

以上相关行业是项目公司通过走访、市场调研、向部分商户及顾客问询，

同时结合地方发展政策、项目自身特点及长春市整体市场环境，进行分类整

理得出的结果，在项目公司升级定位上供集团领导参考。

2、开工建设

为配合 AB 区之间空地升级改造的顺利进行，现长春项目公司已于政府

相关职能部门进行沟通，并且再次办理暂定资质延期。

四、 AB 区空地资产盘活投资测算与资金筹措建议

为了顺利推进长春 AB 区空地的整体定位,特进行项目整体经济测算,对

三个方案进行整体测算，最终得出整体的毛利润和净利润情况。

1、长春项目各指标

方案一：

商业面积：

26944

公寓式办公面积：

28696

地下车库面积：

11185

方案二：

商业面积：

26944

商住楼面积：

28696

地下车库面积：

11185

方案三：

商业面积：

28944

准甲办公面积：

26696

地下车库面积：

11185

2、各产品说明：

住宅部分：

60 米小高层，层高 3.0 米左右，面积 80-120 平做为主力户型，

中高档品质，毛坯房。

公寓部分：

60 米小高层，层高 3.0 米左右，面积 30-40 平为主力面积，中

高档品质，毛坯房。

办公部分：

60 米小高层，准甲办公，3.8 米左右层高，公共部分精装。

商业部分：

共 3 层，整体产品打造标准类似于香江家居。

其它税费标准等按长春市标准类比测算即可

测算价格:

办公 8500 元每平;公寓 6300 元每平;住宅 5800 元每平.

3、资金来源建议

为了不额外增加控股总部资金支持，建议以项目自身资产出售或融资形

式实现项目自身资产的盘活，具体如下思路：

（1）、出售部分股权，寻求合作伙伴共同开发；

（2）、对自有物业进行融资抵押获得资金，目前长春项目尚有 B10 一至

三层、A 区三四五层房产可用于抵押；

（3）、出售 B 区独立排铺未售尾盘。

以上规划设计、销售收入、工程成本等为项目初步预测，需根据决策选

择方案后，安排财务、设计、成本等相关专业部门进行更详尽的研究与测算。

报告人：

长春项目

2015 年 6 月 22 日